CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10524 F
Pourvoi n° V 17-14.645
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme X... F... Y..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Immobilière 3F, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Baignas,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 11 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme F... Y..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Immobilière 3F ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, l'avis de M. B..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme F... Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme F... Y... ; la condamne à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme F... Y...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé le congé délivré à Mme Z... le 20 décembre 2013 par la société BAIGNAS pour le logement situé au [...] à effet du 20 juillet 2014, constaté que Mme Z... occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de al signification de la présente décision, rappelé que cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, dit que, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de Mme Z..., en un lieu de leur choix, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à Mme Z... d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois, condamné Mme Z... à verser à la société BAIGNAS une indemnité d'occupation de 80 € par trimestre, à compter du 20 juillet 2014, et jusqu'à libération effective des lieux, condamné Mme Z... à payer à la société BAIGNAS la somme de 558,6 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2014, et débouté Mme Z... de ses demandes.
AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Considérant qu'elle se prétend propriétaire du pavillon construit sur le terrain dont elle est locataire et produit à ce titre une attestation de Madame E... C... selon laquelle elle a "vendu pour la somme de 4000 Fr (Quatre mille francs) le pavillon situé [...] , à Monsieur Madame Z... Fernando" ; que la SAS BAIGNAS fait valoir à bon droit qu'il ne s'agit pas d'un juste titre mais seulement d'une attestation peu précise car elle ne comprend notamment pas l'adresse exacte du bien, ni sa consistance, ni sa référence cadastrale ; qu'elle souligne en outre que si Madame F... Y... veuve Z... a payé les taxes foncières, c'est pour différentes parcelles, ce qui n'est donc pas probant ; qu'enfin, ainsi que le retient le jugement entrepris, Madame F... Y..., veuve Z..., n'ignorait pas que le pavillon était construit sur le terrain d'autrui et l'article 551 du Code civil prévoit alors une accession de la construction au profit du propriétaire du sol ; Qu'en conséquence, la SAS BAIGNAS est fondée à demander la validation du congé donné pour un délai raisonnable avec toutes les conséquences de celle-ci à savoir l'expulsion de Madame F... Y... veuve Z... dans les délais légaux, le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer du terrain ainsi que l'arriéré locatif ; Que le premier juge a aussi à bon droit, décidé que la demande d'expertise présentée à titre subsidiaire était sans objet au regard de l'article 555 du Code civil, car, d'une part, la SAS BAIGNAS n'a pas indiqué qu'elle souhaitait conserver la construction et, d'autre part, Madame F... Y..., veuve Z..., n'établit pas que cette construction a été réalisée avec des matériaux lui appartenant puisqu'au contraire elle prétend l'avoir acquis de Madame E... C... ; que c'est d'ailleurs pourquoi cette demande d'expertise ne résulte pas d'une demande de condamnation de la part de l'appelante ; Qu'il convient, dès lors, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, aux termes du jugement entrepris, « Sur la validation du congé Madame X... F... Y... veuve Z... au visa des articles 1736 et 1738 du Code civil au motif qu'elle serait devenue propriétaire du bien immobilier situé [...] par l'effet de la prescription acquisitive posée à l'article 2258 du Code civil ; Cependant, aux termes de l'article 2261 du Code civil, "pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire". Aux termes de l'article 2266 du Code civil, "ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire". En l'espèce, Madame X... F... Y... veuve Z... ne peut soutenir s'être toujours comportée en propriétaire des lieux alors qu'elle a déclaré, à Maître D..., huissier de justice, chargé de dresser le procès-verbal de description le 09 juin 2010, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, être locataire du terrain et propriétaire de sa construction. Par ailleurs, Maître D... précise, dans un courrier en date du 04 juin 2010, que Madame X... F... Y... veuve Z... était locataire du terrain et propriétaire de la construction et réglait depuis février 2003 un loyer trimestriel au sein de l'étude de 80 €, suite à un procès-verbal de saisie attribution qui lui avait été délivré à la requête du syndicat des copropiétaires. Il résulte de ces éléments que Madame X... F... Y... veuve Z..., locataire du terrain sur lequel est édifié son pavillon, n'a pu devenir propriétaire dudit terrain par l'effet de la prescription acquisitive. Aux termes de l'article 1736 du Code civil, "si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donné congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux". En application de cet article, le congé n'est soumis à aucune formalité et il suffit qu'il exprime la volonté de celui qui la donne pour mettre fin au bail, lorsque ce dernier est fait sans détermination de durée. Le délai donné pour libérer les lieux apparaît suffisant, la S.A.S BAIGNAS ayant fait délivrer congé le 20 décembre 2013 à Madame X... F... Y... veuve Z... pour libérer les lieux au 20 juillet 2014. Le délai de préavis étant expiré, il y a lieu de valider le congé et de faire droit à la demande d'expulsion, Madame X... F... Y... veuve Z... occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2014. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer majoré des charges, soit la somme de 80 € par trimestre, ce, à compter du 20 juillet 2014 jusqu'à libération complète des lieux. Par ailleurs, Madame X... F... Y... veuve Z... ne justifie pas avoir réglé le loyer du terrain à la S.A.S BAIGNAS depuis son acquisition en 2012. Madame X... F... Y... veuve Z... sera en conséquence condamnée à payer à la S.A.S BAIGNAS, la somme de 558,6 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2014 ».
ALORS en premier lieu QUE la prescription acquisitive trentenaire suppose une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à relever, pour valider le congé donné par la société BAIGNAS à Mme Z... pour le logement situé à [...] à effet du 20 juillet et ordonner l'expulsion de cette dernière; que Mme Z... ne justifiait pas d'un titre, qu'elle payait les taxes foncières pour différentes parcelles et qu'elle n'ignorait pas que le pavillon était construit sur le terrain d'autrui, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions de la prescription acquisitive trentenaire étaient réunies, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du code civil ;
ALORS en deuxième lieu QU'en toute hypothèse, la prescription acquisitive trentenaire n'exige pas de celui qui l'allègue de rapporter un titre ; qu'en validant le congé donné par la société BAIGNAS à Mme Z... pour le logement situé au [...] et en ordonnant l'expulsion de cette dernière motif pris que l'attestation de Mme E... C... selon laquelle elle avait vendu pour la somme de 4000 francs le pavillon situé [...] à M. et Mme Z... n'était pas un juste titre, la Cour d'appel a subordonné la prescription acquisitive à une condition qui n'est pas posée par la loi et violé l'article 2258 du code civil ;
ALORS en troisième lieu QU'en toute hypothèse, la prescription acquisitive trentenaire suppose une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire; qu'en se bornant à retenir, pour valider le congé donné par la société BAIGNAS à Mme Z... pour le logement situé à [...] à effet du 20 juillet et ordonner l'expulsion de cette dernière, que Mme Z... avait payé les taxes foncières pour différentes parcelles sans rechercher, comme il lui était demandé, si parmi ces parcelles ne figurait pas la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
ALORS en quatrième lieu QU'en toute hypothèse, l'acquisition par accession d'un bâtiment par le propriétaire du sol n'empêche pas qu'un tiers devienne propriétaire par prescription de ce bâtiment ; qu'en retenant, pour valider le congé donné par la société BAIGNAS à Mme Z... pour le logement situé à [...] à effet du 20 juillet et ordonner l'expulsion de cette dernière, que Mme Z... n'ignorait pas que le pavillon était construit sur le terrain d'autrui, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, en violation de l'article 553 du Code civil ;
ALORS en cinquième lieu QUE la qualité de locataire d'un terrain n'empêche pas l'acquisition par prescription trentenaire d'un bâtiment construit sur ce terrain ; qu'en validant le congé donné par la société BAIGNAS à Mme Z... pour le logement situé à [...] à effet du 20 juillet et en ordonnant l'expulsion de cette dernière au motif que Mme Z... était locataire du terrain sur lequel est édifié le pavillon, quand l'exposante invoquait la prescription acquisitive du pavillon et non du terrain, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant en violation de l'article 2258 du code civil, ensemble l'article 553 du même code.
