CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 septembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10500 F
Pourvoi n° T 17-26.971
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Gilbert X... , domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 septembre 2017 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme A... B... , veuve Y..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de M. X... ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du bail convenu entre M. X... et M. et Mme Y... le 14 juin 2004 à la date du 24 juin 2014 par l'effet du commandement non suivi du paiement de la créance d'indexation des loyers dans les deux mois, d'AVOIR condamné M. X... à libérer les lieux loués et, à défaut d'exécution spontanée, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, à une somme égale au montant du loyer indexé majorée des charges récupérables et d'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 13 337,49 euros outre intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la nullité des commandements, M. X... soulève la nullité des deux commandements qui lui ont été signifiés le 24 avril 2014 aux motifs qu'ils sont délivrés à la requête d'une personne décédée, et qu'ils omettent en outre de préciser la date et le lieu de naissance de Mme Y... ; que les deux commandements mentionnent certes qu'ils sont établis à la requête de M. René Y... et de Mme A... B..., veuve Y... , alors qu'il est constant que M. René Y... est décédé le [...] , soit près de dix ans auparavant ; que toutefois, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que cette irrégularité n'affectait pas la validité de l'acte en tant qu'il était délivré à la requête de Mme Y..., qui était seule bailleresse à la date de délivrance du commandement ; que, sur ce point, il doit être souligné que c'est au prix d'une erreur de lecture grossière que M. X... soutient que, dans une situation similaire, un arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2010 (Civ. 2ème 25 février 2010, n° 09-11820) serait venu affirmer qu'une irrégularité tenant à la mention d'un requérant décédé affecterait la validité de l'acte en son entier lorsque l'action doit être exercée par l'ensemble des parties en cause ; qu'en effet, la simple lecture de cette décision révèle que la cour suprême a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt ayant validé l'acte argué de nullité, qualifiant même ce pourvoi d'abusif ; que, de fait, M. X... confond à l'évidence les moyens du pourvoi tels qu'ils sont rappelés dans l'arrêt et la teneur de la décision elle-même ; que c'est tout aussi vainement que l'appelant poursuit la nullité des commandements au motif qu'ils ne précisent pas la date et le lieu de naissance de Mme Y..., alors que, pas plus qu'il ne l'avait fait en première instance, il ne démontre ni même n'allègue à hauteur d'appel en quoi cette carence aurait été de nature à lui causer un quelconque grief ; que l'appelant soulève d'autre part la nullité du seul commandement de payer en arguant du fait qu'il serait confus, contradictoire et imprécis comme ne permettant pas de déterminer dans quel délai les sommes réclamées devaient être réglées ni de connaître en quoi consistaient exactement les sommes réclamées ; que cette contestation est cependant dépourvue de fondement, dès lors que l'acte fait commandement à M. X... « de payer immédiatement les sommes ci-dessous détaillées » , et rappelle qu'à défaut de paiement « dans le délai ci-dessus » il pourra y être contraint par tous les moyens prévus par la loi, notamment par la saisie conservatoire de ses meubles et objets mobiliers ; que c'est vainement que l'appelant invoque l'existence d'une contradiction entre ces deux membres de phrase s'agissant du délai de règlement, dès lors que, comme l'indique clairement l'acte, le règlement doit intervenir « immédiatement », ce qui n'est pas contestable s'agissant d'une dette échue ; que ce n'est qu'ensuite que l'acte avise le requis qu'à défaut de règlement dans les deux mois, le bailleur pourra en outre se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail, dont il reproduit les termes ; que ce deuxième délai ne concerne bien évidemment pas l'exigibilité de la dette, mais correspond au délai légal prévu pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que par ailleurs, le commandement comporte un décompte détaillé des sommes dues, qui distingue les montants correspondant aux échéances du loyer, aux avances sur charges, au rattrapage des loyers par le jeu de l'indexation, et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de M. X... tendant à voir prononcer la nullité des commandements ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la validité formelle du commandement de payer, l'article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte délivré par un huissier de justice doit indiquer, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, l'identité du requérant et notamment, lorsqu'il s'agit d'une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; qu'il est constant en l'occurrence que le commandement de payer délivré à Monsieur Gilbert X... le 24 avril 2014 à la demande de Madame A... Y... comporte à tort l'indication de Monsieur René Y... en qualité de requérant conjointement avec Madame A... Y... alors qu'il était décédé le [...] , et omet d'indiquer la date et le lieu de naissance de Madame Y... ; que si l'indication en qualité de requérant d'une personne décédée constitue une irrégularité de fond au sens de l'article 119 du code de procédure civile, qui entache l'acte de nullité à son égard même sans grief, cette nullité relative, qui tient au défaut de capacité, n'affecte pas pour autant la validité de l'acte à l'égard de l'autre requérant au nom duquel l'acte est également délivré ; qu'en ce qu'il a également été délivré à la requête de Madame A... Y... agissant en qualité de bailleresse, le commandement du 24 avril 2014 n'encourt donc pas la nullité de ce chef ; que l'omission de la date et du lieu de naissance sur l'acte constitue par ailleurs une irrégularité de forme qui, en application de l'article 114 alinéa deuxième du code de procédure civile, ne fait encourir la nullité de l'acte qui en est affecté, qu'à dispose que la nullité de l'acte affecté d'un vice de forme ne peut être prononcée charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief qu'elle lui cause, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; que, dans la mesure où l'omission n'a pas empêché Monsieur X... d'identifier pleinement Madame A... Y..., connue de lui comme la bailleresse du logement qu'il occupe et dont l'acte querellé était la cause, il n'existe aucun grief susceptible de justifier la nullité recherchée par le défendeur ; que conformément à la loi, le commandement reproduisait enfin la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 outre celles de la loi du mai 1990 ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de déclarer le commandement de payer du 24 avril 2014 entaché de nullité ;
ALORS QUE le commandement de payer énonce : « Je vous fais commandement de payer immédiatement les sommes ci-dessous détaillées et représentant : (
) Rattrapage des loyers du 01/01/2009 eu 31/12/2013 » ; qu'en affirmant que ce commandement était suffisamment précis pour être valable en ce qu'il comportait un décompte détaillé des sommes dues distinguant les montants correspondant, notamment, au rattrapage des loyers par le jeu de l'indexation, précision qui ne ressort pourtant pas de ses énonciations, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer éléments de la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du bail convenu entre M. X... et M. et Mme Y... le 14 juin 2004 à la date du 24 juin 2014 par l'effet du commandement non suivi du paiement de la créance d'indexation des loyers dans les deux mois, d'AVOIR condamné M. X... à libérer les lieux loués et, à défaut d'exécution spontanée, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, d'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, à une somme égale au montant du louer indexé majorée des charges récupérables, d'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 13 337,49 euros outre intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, s'agissant en premier lieu de l'indexation des loyers, il sera rappelé que le bail liant les parties prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer, et que le commandement porte sur un montant de 7 880,54 € correspondant à l'indexation depuis l'année 2009 ; que, pour s'opposer à ce poste de réclamation, l'appelant se prévaut d'une renonciation de la part de Mme Y... à l'application de la clause contractuelle d'indexation ; que, toutefois, le premier juge a pertinemment relevé, à l'analyse des pièces versées aux débats, qu'il n'était pas rapporté par M. X... la preuve de la renonciation dont il se prévaut, celle-ci ne pouvant à l'évidence résulter des seuls termes d'un courrier qu'il avait lui-même adressé à la bailleresse le 23 juin 2005, et par lequel il sollicitait qu'elle ne fasse pas application de l'indexation pour la deuxième année du bail, dès lors qu'il n'y a été apporté aucune réponse, et qu'en tout état de cause un accord tacite aurait tout au plus valu pour l'année sollicitée, qui est bien antérieure à celles visées au commandement ; que l'appelant invoque également les dispositions de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ; que, toutefois, le tribunal a à juste titre rappelé que cette disposition était issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et qu'elle n'avait d'effet que pour l'avenir, de telle sorte qu'elle ne pouvait faire obstacle à la prétention de la bailleresse tendant au règlement de la somme résultant de l'indexation du loyer pour les cinq années précédant le commandement de payer ; que la somme correspondante était donc bien due par M. X... à la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu'en ce qui concerne les charges, le commandement porte en premier lieu sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2007, 2008, et 2010 à 2013 ; que si les premières de ces sommes étaient atteintes par la prescription, tel n'était en revanche pas le cas s'agissant des taxes correspondant aux années 2010 à 2013, dont le principe et le montant sont dûment établis par les justificatifs produits par Mme Y... ; que les sommes relatives aux exercices 2010 à 2013 étaient donc bien dues par M. X... à la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que, s'agissant des sommes visées au commandement et relatives aux avances mensuelles sur charge, M. X... est mal fondé à arguer de l'absence de régularisation annuelle, dès lors que ces avances correspondent aux mois de janvier, février, mars et avril 2014, et qu'elles n'avaient donc pu matériellement donner lieu à régularisation annuelle à la date de l'acte, soit le 24 avril 2014 ; que, là-encore, ces sommes étaient dues par le locataire à la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que, dès lors que ces diverses sommes n'ont pas été réglées par l'appelant dans les deux mois de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, et que le locataire n'a pas fait valoir dans ce délai de contestation devant la juridiction compétente ni sollicité la suspension des effets de la clause, c'est à bon droit que le tribunal a constaté que la résiliation du bail était acquise, et qu'il a, en conséquence, ordonné l'expulsion de M. X... et des occupants de son chef, et fixé l'indemnité d'occupation à une somme équivalente à celle du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, majoré des charges ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur l'indexation des loyers susvisés par le commandement de payer, l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; qu'en l'occurrence, et conformément en cela à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de bail du 14 juillet 2004 comprend une clause d'indexation des loyers au 1er juillet de chaque année sur la moyenne de l'indice du coût de la construction sur quatre trimestres ; que nonobstant cette stipulation claire et précise, il est constant que le locataire n'a jamais payé le loyer indexé et que le bénéfice de l'indexation a été réclamé par la bailleresse, par l'intermédiaire de son mandataire l'Agence Centrale, pour la première fois par lettre recommandée du 29 janvier 2014 délivrée le 14 février 2014 avant que d'être réitéré par voie de commandement de payer du 24 avril 2014 ; que si l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit qu'à défaut pour le bailleur de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise, d'effet, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée, cette disposition nouvelle qui résulte de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, applicable aux baux en cours ainsi que le prévoit l'article 14 alinéa 1er, n'a toutefois d'effet que pour l'avenir ; que, dépourvue de tout effet rétroactif, elle n'interdit donc pas au bailleur de réclamer le bénéfice de l'indexation dans la limite des cinq années précédant son entrée en vigueur en application de l'article 2224 du code civil ; que, pour s'y opposer, Monsieur X... soutient qu'un accord avec la bailleresse le dispensait de l'indexation de son loyer ; qu'il n'en rapporte toutefois pas la preuve qui lui incombe en application de l'article 1315 alinéa 2 du code civil, si tant est que le seul document qu'il produit à cet égard consiste en une requête en ce sens formulée par lettre du 23 juin 2005 : « il me serait agréable, dans le cadre de notre parfaite entente et non moins grande collaboration, que tous ne m'appliquiez pas la hausse de loyer prévue à l'entame de ma seconde année de bail », et qui, même à supposer qu'elle ait reçu un accueil favorable, ce qui n'est pas établi, ne saurait même laisser présumer que cet accord aurait perduré au-delà de la troisième année ; que la survenance d'un dégât des eaux dans l'appartement courant 2008, en ce qu'il est sans rapport aucun, n'est pas davantage de nature à prouver l'existence d'un accord de non indexation des loyers avec la propriétaire ; que sur les effets du commandement de payer, le délai de deux mois entre l'assignation délivrée en suite du commandement et la date d'audience prévu par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 portant prévention des mesures d'expulsion a bien été respecté, et il est attesté par l'huissier que la correspondance prévue par le texte a bien été expédiée au représentant de l'Etat dans le département ; que le commandement visait un rattrapage de loyers sur cinq ans au titre de l'indexation des loyers contractuellement prévue ; que Monsieur X... n'a pas cru devoir y donner suite, certes au motif qu'il aurait existé un accord avec la bailleresse pour être dispensé d'indexation, mais sans pour autant avoir saisi la juridiction compétente du litige, ce qui seul aurait eu pour effet de suspendre les effets de l'acte ; que dès lors qu'en faisant délivrer un commandement de payer à ce titre, Madame Y... lui signifiait clairement qu'elle contestait tout accord en ce sens et confirmait la demande d'indexation et de rattrapage préalablement exprimée par lettre de son mandataire, l'Agence Centrale, en date du 29 janvier 2014, l'abstention de Monsieur X... est contractuellement fautive et justifie la pleine et entière application de la clause résolutoire ; qu'en conséquence, dans la mesure où la somme n'a pas été réglée dans le délai imparti de deux mois, la clause résolutoire était acquise à la bailleresse à compter du 24 juin 2015 ;
ALORS QUE le bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause d'indexation stipulée au bail ; qu'en ne recherchant pas si la renonciation de Mme Y... à l'indexation du loyer prévue au contrat ne résultait pas des constatations cumulées que le locataire avait sollicité de la bailleresse avant la première mise en oeuvre de la clause d'indexation, le 23 juin 2005, de ne pas la voir appliquer et qu'à la suite de la réception de ce courrier non contestée, la bailleresse n'avait jamais réclamé le paiement du loyer indexé jusqu'à ce que la gestion du bien immobilier ne soit plus exercée par elle-même mais prise en charge par un mandataire professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné Mme Y... à restituer à M. Gilbert X... la somme de 4 041 euros trop versée à titre d'avance sur charges locatives au 1er juin 2016 et d'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 13 337,49 euros outre intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant en premier lieu de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le premier juge a, à bon escient, considéré que Mme Y... n'était justifiée à mettre en compte qu'une somme de 639 € correspondant aux seules années 2010 à 2013, les années antérieures étant prescrites, et au demeurant non étayées par une pièce justificative s'agissant de l'année 2009 ; qu'en ce qui concerne les autres charges, le tribunal a fait droit, dans la limite de la période non atteinte par la prescription quinquennale, à la demande de M. X... tendant au remboursement des avances sur charges qu'il avait versées, au motif qu'il n'avait pas été procédé par Mme Y... à la régularisation annuelle prévue par l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'à hauteur d'appel, l'intimée verse aux débats les arrêtés de compte établis pour les années 2004 à 2015 par les syndics de copropriété qui se sont succédé au cours de cette période, ces arrêtés étant dûment détaillés par nature de charges ; qu'elle verse également un récapitulatif aboutissant, pour les années 2004 à 2015, après déduction des avances mensuelles versées, et sans prise en compte de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à un solde dû par le locataire de 2 052,99 € ; que ce récapitulatif appelle plusieurs observations ; qu'en premier lieu, il ne tient aucun compte de la prescription quinquennale, qui s'oppose à ce que quelque somme que ce soit puisse être réclamée à M. X... pour la période antérieure au 3 mars 2010, étant rappelé que l'assignation lui a été délivrée le 3 mars 2015 ; qu'ensuite, force est de constater que ce récapitulatif ne correspond pas aux arrêtés de compte établis par le syndic s'agissant de l'exercice 2012, où il fait état de charges locatives de 1 334,57 €, alors que l'arrêté correspondant chiffre la part récupérable des charges de copropriété à 1 259,80 €, ni s'agissant de l'exercice 2015, où il est mis en compte un montant de 1 122,89 €, alors que la part de charges incombant au locataire est, selon l'arrêté du syndic, de 1 040,93 € ; qu'après prise en compte de ces éléments, il doit être constaté que M. X... était tenu, au titre des charges désormais justifiées, d'un montant total de 6 592,54 €, auquel il convient d'ajouter celui de 639 € dû pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; qu'il en résulte que les charges locatives, qui s'élèvent pour les années 2010 à 2015 à un total de 7 231,54 €, ne sont pas intégralement couvertes par les avances mensuelles versées au cours de la même période, soit 4 680 €, le solde s'établissant en faveur de la bailleresse à 2 551,54 € ;
ALORS QUE les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition ; qu'en se bornant pourtant à constater que la bailleresse versait aux débats les arrêtés de compte des charges récupérables établis par les syndics successifs, sans rechercher si elle les avait adressés à M. X... qui invoquait une violation de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces dispositions.
