CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10423 F
Pourvoi n° X 17-26.308
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Palatine Saint-Joseph, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 21 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , représenté par son syndic, la société Castin Gilles Villaret, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP François-Henri Briard, avocat de la société Palatine Saint-Joseph, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] ;
Sur le rapport de M. X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Palatine Saint-Joseph aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Palatine Saint-Joseph ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour la société Palatine Saint-Joseph
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le règlement de copropriété du 5 août 2005 de l'immeuble situé [...] ne confère aucun droit d'accès à l'escalier C au profit du lot n°208 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [...] ,
Aux motifs que la SCI Palatine Saint-Joseph revendique un droit d'accès libre aux parties communes de la copropriété, en application du règlement de copropriété, à défaut de disposition contraire de celui-ci ; qu'or, l'accès par l'escalier et à l'ascenseur C à leur appartement engendre une utilisation des parties communes, qui ne lui sont pas attribuées en vertu du règlement de copropriété, et entraîne donc un surcoût à l'entretien desquelles elle ne participe pas ; que cette situation contrevient aux dispositions de l'article 9 alinéa 1 de la loi du 11 juillet 1965, en ce que cette utilisation porte atteinte aux droits des autres copropriétaires de l'escalier C s'agissant de la participation aux charges communes spéciales à celui-ci ; qu'en outre l'article 6.2.1 du règlement de copropriété en page 16 dispose : « les parties communes à chacun des bâtiments sont les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif et particulier de la totalité des lots composant un bâtiment » et l'article 6.3.1 indique que « les parties communes particulières à certains lots sont les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif et particulier de certains lots seulement, qu'ils soient ou non situés dans la même cage d'escalier ou dans le bâtiment » ; que, dans ces conditions, les droits en qualité de copropriétaire de la SCI Palatine Saint-Joseph sur le bâtiment C sont limités, en ce que l'escalier C et l'ascenseur C ne relèvent pas des parties communes générales ni spéciales affectées au lot n°208 ; que les dispositions du règlement de copropriété déterminent l'étendue des droits de copropriétaire sur les différentes parties communes au regard de leurs qualifications, à savoir notamment parties communes à chacun des bâtiments ou parties communes particulières à certains lots, les droits y afférents étant donc variables selon les copropriétaires ; que, dès lors, en qualité de copropriétaire au sein du bâtiment B, les droits pouvant être revendiqués par la SCI Palatine Saint-Joseph sur les parties communes ne portent que sur les parties communes spéciales du bâtiment B et non pas sur celles du bâtiment C ; qu'il ne s'agit pas d'une limitation des droits des copropriétaires du bâtiment B ; que le premier juge a donc à bon droit relevé que la SCI Palatine Saint-Joseph ne peut revendiquer avoir accès à l'escalier C en vertu du règlement de copropriété ; que le règlement de copropriété en page 5 précise, dans le paragraphe relatif à la description du bâtiment B, qu'une « partie des locaux des deuxième et cinquième étages du bâtiment B sont desservis par l'escalier et l'ascenseur du bâtiment C », puis dans le paragraphe consacré au bâtiment C que « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquièmes étages une partie des locaux du bâtiment B » ; que l'état descriptif de division, qui corrobore les dispositions du règlement de copropriété reprise ci-dessus, et qui en constitue son article 7, précise en page 24 que le lot n°208 est situé dans le bâtiment B, au 3ème étage et est desservi parles escaliers B1 et B3 ; que c'est donc en vain que la SCI Palatine Saint-Joseph soutient qu'elle est en réalité au deuxième étage visé au règlement de copropriété, sa lecture permettant très aisément de vérifier que les lots effectivement situés au 2ème et 5ème étage du bâtiment B étaient desservis par l'escalier et l'ascenseur C, cette référence se retrouvant tant dans le descriptif de division en pages 23 et 24 du règlement de copropriété qu'à l'article 6.3.3 désignant les parties communes particulières à certains lots ;
Et aux motifs adoptés qu'il résulte du règlement de copropriété que l'immeuble comprend cinq bâtiments dénommés A, B, C, D et E, qu'une partie des locaux des 2ème et 5ème étage du bâtiment B sont desservis par l'escalier et l'ascenseur du bâtiment C, que les lots situés au 2ème étage et ceux du 5ème étage du bâtiment B, à l'exception du lot n°213, ont ainsi accès par les escaliers respectivement B, B3 et C et B3 et C, et que le 3ème étage du bâtiment comportant le lot unique n°306 a également accès par l'escalier C, que le lot n°208 appartenant à la SCI Palatine Saint-Joseph situé au 3ème étage du bâtiment B, dont l'accès s'effectue depuis la rue Palatine, est desservi par les seuls escaliers B1 et B3 ;
1°) Alors que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de l'article 1.2, page 5, du règlement de copropriété « L'accès au bâtiment C, proprement dit, s'effectue par un hall ouvrant sur la cour, par une porte munie d'un digicode, au droit du bâtiment B. Ledit hall, ci-après dénommé C, donne accès à un escalier C desservant les étages du premier au cinquième, à un ascenseur C desservant les étages du deuxième au cinquième, à un second escalier (C1) desservant le sous-sol et un local situé sous l'escalier C. L'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étage une partie des locaux du bâtiment B » ; qu'en énonçant par motifs adoptés des premiers juges « que le lot n° 208 appartenant à la SCI Palatine Saint Joseph situé au 3ème étage du bâtiment B dont l'accès s'effectue depuis la rue Palatine, est desservi par les seuls escaliers B1 et B3 » quand ce lot était desservi aussi par l'ascenseur C et l'escalier C, à hauteur du deuxième étage du bâtiment C conformément à la clause susvisée, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et violé le principe susvisé, 2°) Alors, en tout état de cause, que le juge doit, en toutes circonstances, respecter le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office que la SCI Palatine Saint-Joseph, en sa qualité de copropriétaire du lot n°208, ne pouvait revendiquer un droit d'accès à l'ascenseur C et à l'escalier C, dès lors qu'un tel accès engendrerait une utilisation des parties communes qui ne lui sont pas attribuées par ledit règlement et entraînerait un surcoût à l'entretien desquelles elle ne participe pas, et porterait ainsi atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de la participation aux charges communes spéciales, sans avoir invité les parties à débattre préalablement et contradictoirement sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de contradiction et violé de l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) Alors qu'en vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en vertu de l'article 10 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il résulte de ces deux textes que la participation aux charges des parties communes est la conséquence et non la condition du libre accès aux parties communes ; qu'en estimant que la SCI Palatine Saint-Joseph ne pouvait revendiquer un droit d'accès libre à l'escalier C et à l'ascenseur C, en vertu du règlement de copropriété, parce qu'elle ne participait pas aux charges des parties communes du bâtiment C, la cour d'appel a fait de la participation aux charges des parties communes la condition du libre accès à ces parties communes, alors qu'elle n'en est que la conséquence, l'utilité des parties communes pour un lot rendant obligatoire par voie de conséquence le paiement de ces charges, et elle a ainsi purement et simplement violé les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) Alors encore et, en tout état de cause, qu'en vertu des articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire qui use des parties communes ne doit pas porter atteinte aux droits d'usage et de jouissance des autres copropriétaires sur ces parties communes ; qu'il n'y a pas atteinte aux droits d'usage et de jouissance des autres copropriétaires, au sens de ces textes, du fait de la non-participation actuelle d'un copropriétaire aux charges des parties communes utiles à son lot ; qu'en excluant l'usage de l'escalier C et de l'ascenseur C par la SCI Palatine Saint-Joseph, propriétaire du lot n°208, motif pris de la prétendue atteinte portée aux droits des autres copropriétaires, due à un surcoût d'entretien à la charge de ces autres copropriétaires, qu'emporterait l'utilisation par la SCI Palatine Saint-Joseph de parties communes qui ne lui sont pas attribuées et aux charges desquelles elle ne participe pas actuellement, la cour d'appel, qui n'a relevé aucune atteinte aux droits d'usage et de jouissance des autres copropriétaires, a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des exigences des articles 9 et 10 de la loi du 10 janvier 1965 ;
5°) Alors enfin et en tout état de cause qu'en vertu de l'article 6.3.2 du règlement de copropriété du 5 août 2005 en litige, « les parties communes particulières à certains lots comprennent » « les équipements
des escaliers et leurs paliers d'étage
, parties communes des lots desservis », « les ascenseurs
des lots desservis », « enfin, d'une façon générale, toute chose utile ou réservée à l'usage exclusif de certains lots seulement, mais non affectée à l'usage exclusif de certains lots » ; que les droits des copropriétaires sur les parties communes particulières d'un bâtiment sont donc subordonnés à la seule desserte de leurs lots par ces parties et équipements communs ou encore à l'utilité de ces derniers pour ces lots ; que ces droits sur ces parties et équipements communs ne sont donc pas exclus du seul fait de l'absence de mention, dans le règlement de copropriété, de la desserte d'un lot déterminé par ces parties communes, dès lors que l'accès n'a pas été créé par le copropriétaire du lot ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que le lot n°208 appartenant à la SCI Palatine Saint-Joseph est situé au troisième étage du bâtiment B, qu'il dispose d'une porte palière ancienne sur le bâtiment C, ouvrant sur un palier non affecté à l'usage exclusif d'autres lots et donnant accès à l'escalier C et à l'ascenseur C mais que cet accès, pourtant préexistant au règlement de copropriété, n'y est pas mentionné ; qu'en estimant que les droits, en qualité de copropriétaire de la SCI Palatine Saint-Joseph, sur le bâtiment C sont limités « en ce que l'escalier C et l'ascenseur C ne relèvent pas des parties communes générales ni spéciales affectées au lot n°208 » définies par le règlement de copropriété, bien que le lot n°208 soit desservi par l'escalier C et l'ascenseur C du bâtiment C, c'est-à-dire par les parties communes particulières de ce bâtiment, dans les conditions définies par les stipulations de l'article 6.3.2 précité, l'arrêt attaqué a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 23 octobre 2015 en tant qu'il a déclaré non écrites les dispositions du règlement de copropriété contestées et, statuant à nouveau, d'avoir dit n'y avoir lieu à déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété indiquant : « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » et de l'état descriptif »,
Aux motifs qu'aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour son application sont réputées non écrites ; que la SCI Palatine Saint-Joseph invoque les dispositions des articles 8 et 9 de ladite loi, pour solliciter la nullité de la clause du règlement de copropriété indiquant : « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » et de l'état descriptif s'ils se veulent restrictifs des droits des autres copropriétaires ; qu'il ressort des éléments du dossier, à savoir :
- Le rapport de M. Y..., géomètre, notamment, que l'emplacement d'une ancienne porte, à la place de celle nouvellement installée, est matérialisée par la présence d'anciens gonds, du parquet ainsi que des moulures, que la sonnette ancienne avec câbles préexistants et l'emplacement d'un tapis de sol établissent l'utilisation antérieure de cet accès, que tout nouveau percement du mur porteur aurait nécessairement été visible compte-tenu de la mise en place nécessaire d'un linteau aux fins de soutenir les charges induites par une nouvelle ouverture,
- Les attestations et la facture de la société La clé du Bac qui a réalisé le blindage des portes litigieuses, que les portes n'étaient pas factices ni uniquement décoratives, expliquant que la porte était en fonctionnement,
- Le courrier de la société France Télécom, qu'elle est intervenue en 1987 pour installer le réseau de cette porte donnant sur l'escalier C ;
que l'ensemble de ces éléments démontre que les portes remplacées par la SCI Palatine Saint-Joseph de son lot donnant sur l'escalier C n'étaient ni factices ni décoratives ; qu'il ne peut donc être soutenu que cet accès a été créé spécialement par la SCP Palatine Saint-Joseph ; qu'il est établi que cette dernière a seulement remplacé la qualité des portes existantes afin d'améliorer la sécurité de son appartement et a ré-ouvert un accès inutilisé depuis de nombreuses années par les précédents locataires ; qu'en effet, les différentes attestations des précédents locataires ou enfant de locataires, produits dans le dossier, démontrent, contrairement à ce qu'a tenté de soutenir la SCI Palatine Saint-Joseph, que cet accès était condamné, l'appartement ayant par ailleurs déjà deux autres entrées par les escaliers B1 et B3 ; qu'il a été développé ci-dessus, que les droits de la SCI Palatine Saint-Joseph sur les parties communes à chacun des bâtiments et à certains lots ne portent que sur celles du bâtiment B et que l'utilisation de parties communes d'un autre bâtiment pour lesquelles aucune charge n'est acquittée est constitutif d'une atteinte aux droits des autres copropriétaires qui eux acquittent ces charges et paieront un coût supplémentaire en raison d'une utilisation supérieure ; que, dès lors, les dispositions du règlement de copropriété ne portent pas atteinte aux droits de la SCI Palatine Saint-Joseph puisque son lot est situé au 3ème étage du bâtiment B, et non au 2ème étage, et qu'il dispose de deux entrées par les escaliers B1 et B3 ; qu'il n'y a pas lieu de les déclarer nulles et non écrites ; qu'il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu'il a déclaré non écrites les dispositions du règlement de copropriété contestée ; que, statuant à nouveau, il n'y a pas lieu à déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété indiquant : « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » et de l'état descriptif ;
1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, respecter le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office que la clause du règlement de copropriété indiquant « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » qui visait, selon elle, les deuxième et cinquième étage du bâtiment B, ne pouvait être déclarée nulle et non écrite parce qu'elle ne portait pas atteinte aux droits de la SCI Palatine Saint-Joseph sur l'ascenseur C et l'escalier C en sa qualité de copropriétaire du lot n°208 sis dans le bâtiment B, dès lors que l'utilisation des parties communes d'un autre bâtiment, pour lesquelles elle n'acquitte aucune charge, est constitutive d'une atteinte aux droits des autres copropriétaires qui eux acquittent ces charges et paieront un coût supplémentaire en raison d'une utilisation supérieure, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de contradiction et violé de l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) Alors qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu'en outre, l'article 43 de la même loi répute non écrites les clauses contraires à l'article 8 susvisé ; que dès lors, en l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble, le copropriétaire d'un lot qui dispose depuis l'origine des constructions, de portes palières donnant accès aux paliers, aux escaliers et aux ascenseurs de deux bâtiments distincts, ne peut se voir restreindre ou interdire, par le règlement de copropriété, l'usage et la jouissance de l'une de ces portes palières privatives et des parties communes sur lesquelles ladite porte ouvre, quand bien même son lot disposerait de plusieurs accès ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que le lot n°208 est situé au 3ème étage du bâtiment B et que la porte palière de ce lot appartenant à la SCI Palatine Saint-Joseph, qui ouvre sur l'escalier C et l'ascenseur C, est une porte ancienne qui n'a été ni créée par cette société ni murée, et qu'il n'est pas contesté que son utilisation ne porterait pas atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en estimant néanmoins que la SCI Palatine Saint-Joseph devait être privée du libre accès à l'ascenseur et à l'escalier du bâtiment C, sous prétexte que la clause du règlement de copropriété selon laquelle « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » et visant les deuxième et cinquième étages du bâtiment B, ne portait pas atteinte à ses droits et ne pouvait donc pas être réputée non écrite, que son lot n°208 était situé au 3ème étage du bâtiment B et non au 2ème et qu'il disposait de deux entrées par les escaliers B1 et B3, la Cour d'appel, qui a ainsi imposé à la société Palatine Saint-Joseph une restriction à ses droits de copropriétaires non justifiée par la destination de l'immeuble, a violé les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) Alors que toute restriction du règlement de copropriété, qui tend à limiter le droit de libre usage et de jouissance tant des parties privatives que communes d'un copropriétaire doit être réputée non écrite, dès lors qu'il n'est pas par ailleurs porté atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que les droits des autres copropriétaires sont des droits d'usage et de jouissance des parties privatives et communes, indépendants du coût d'entretien des parties communes et de la répartition des charges communes, générales ou spéciales, entre copropriétaires, la contribution aux charges étant en outre une obligation pour ces derniers envers le syndicat des copropriétaires et non envers les copropriétaires pris individuellement ; qu'en estimant que la clause du règlement de copropriété selon laquelle « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B » et visant, selon la cour, la desserte des deuxième et cinquième étages du bâtiment B, ne pouvait pas être déclarée nulle et non écrite dès lors qu'un libre accès du lot n°208 à l'escalier C et à l'ascenseur C porterait atteinte aux droits d'usage et de jouissance des autres copropriétaires sur les parties communes en raison d'un coût supplémentaire de charges communes pour ces derniers résultant de l'utilisation des parties communes du bâtiment C par la SCI Palatine Saint-Joseph, bien que ce coût soit sans incidence sur les droits des autres copropriétaires au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les dispositions de ce texte et des articles 43, 8 et 10 de cette même loi ;
4°) Alors que toute restriction du règlement de copropriété, qui tend à limiter le droit de libre usage et de jouissance tant des parties privatives que communes d'un copropriétaire doit être réputée non écrite, dès lors qu'il n'est pas par ailleurs porté atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en estimant que la clause du règlement de copropriété selon laquelle « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B », et visant, selon la Cour, les deuxième et cinquième étage du bâtiment B, ne limitait pas les droits d'usage et de jouissance de la SCI Palatine sur la porte palière privative du lot n°208 et sur les parties communes du bâtiment C sur lesquelles cette porte ouvre, et qu'elle ne pouvait pas être déclarée nulle et non écrite parce que ce lot disposait de deux entrées par les escaliers B1 et B3, que l'accès litigieux avait été inutilisé et donc condamné pendant plusieurs années par des locataires , la cour d'appel a en tout état de cause statué par des motifs inopérants pour caractériser l'atteinte portée aux droits des autres copropriétaires, privant ainsi sa décision de base légale au regard des exigences des articles 8, 9, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
5°) Alors que la SCI Palatine Saint-Joseph faisait valoir, à l'appui de ses conclusions d'appel (pages 21 à 23), que la clause du règlement de copropriété qui stipulait en son article 1.2, page 5, « l'escalier C et l'ascenseur C desservent aux deuxième et cinquième étages une partie des locaux du bâtiment B », dès lors qu'elle viserait les deuxième et cinquième étage du bâtiment B, l'empêchait d'entrer et de sortir par la porte palière d'accès au bâtiment C par son lot n°208, sis au 3ème étage du bâtiment B, de sorte que cette clause était non seulement abusive puisqu'elle lui refusait un accès aux parties communes du bâtiment C, autorisé à d'autres lots du bâtiment B, mais aussi qu'elle portait atteinte au droit au respect des biens et à la propriété tel qu'il est garanti par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'en ne répondant pas à ces moyens, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
