France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 12 juillet 2018, 17-24.697

CIV.3

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 12 juillet 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10435 F

Pourvoi n° W 17-24.697

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Jean-Pierre X...,

2°/ Mme E... D... ,

tous deux domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 23 mai 2017 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Simon Y...,

2°/ à Mme Z... A...,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ à M. Alain B..., domicilié [...] ,

4°/ à Mme Marie Bernadette C..., domiciliée [...] , 40100 Dax,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme F..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X... et de Mme D..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. Y... et de Mme A... ;

Sur le rapport de Mme F..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... et Mme D... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. B... et Mme C... ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme D... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme D... ; les condamne à payer M. Y... et à Mme A... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme D...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de la vente conclue le 24 octobre 2011 entre M. Jean-Pierre X... et Mme E... D... , d'une part, et M. Y... et Mme A..., d'autre part, et d'AVOIR en conséquence, condamné les époux X... à restituer aux acquéreurs la somme de 65 000 euros et à leur verser la somme de 1 505,68 euros au titre de leur préjudice financier et la somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE les 24 octobre et 9 décembre 2011 M. Simon Y... et Mme Z... A... d'une part, et M. Simon Y... d'autre part, (les acquéreurs) ont acquis diverses parcelles spécifiées comme étant classées en zone naturelle à vocation agricole au plan d'occupation des sols de la commune de [...] (zone NC) ; qu'était annexé à chaque acte un certificat d'urbanisme, lesquels ont été délivrés les 24 août et 18 octobre 2011 par le maire de la commune au visa du plan d'occupation des sols de ladite commune approuvé le 5 mai 2000, lequel rappelait la classification de ces parcelles ainsi acquises en zone NC (pièce 7 des acquéreurs) ; que selon la disposition de ce plan local d'occupation des sols alors applicable à la commune à la date de la conclusion de ces ventes et à la zone NC contenue en son article NC1 (pièce n° 1 produite par M. B...), le principe était que ces parcelles étaient inconstructibles, mais que le règlement d'urbanisme local pouvait prévoir des constructions limitées, et qu'en l'espèce, étaient notamment admises « les occupations et utilisations du sol correspondant aux installations et constructions directement liées et nécessaires à l'activité à l'exploitation agricole ou à l'exploitation sylvicole et à la protection de la forêt, dont notamment les constructions destinées au logement d'animaux non liées à l'exploitation agricole (écurie, é[table]), à l'exception de tout parc animalier » ; que le projet des acquéreurs étant d'élever des chevaux et de faire du gardiennage pour lequel il convenait d'édifier une écurie, ils devaient donc déposer auprès de la mairie une déclaration préalable à la réalisation des travaux que le maire s'est proposé de régulariser lui-même en la remplissant et en l'enregistrant le 21 mai 2012, ce que ce dernier a fini par admettre à la page 4 paragraphe de ses dernières conclusions ; que le 20 mai suivant, les acquéreurs recevaient une réponse négative signée du maire faisant « opposition à la déclaration préalable », au motif suivant « considérant qu'aucun élément du dossier ne permet de justifier d'une quelconque activité agricole et que le projet ne peut donc être autorisé » ; qu'il s'est avéré d'une part, que la demande de construction ainsi remplie et signée par le maire pour le compte des acquéreurs, a été régularisée à tort, sur un formulaire de demande de construction de maison individuelle qui ne comportait pas de rubrique pour exposer le projet agricole des acquéreurs, laquelle demande n'avait donc aucune chance d'être accueillie pour ce type de projet compte tenu de la classification des parcelles en zone inconstructible, lequel ne correspondait pas non plus au projet des acquéreurs, et d'autre part, que le POS n'avait plus cours à la date du dépôt de cette demande, ce que ne pouvait ignorer le maire, puisque la commune disposait désormais d'un PLU qui avait été adopté quelques jours avant soit le 12 mai précédent, et ce, sans que le refus ainsi opposé ne soit pour autant motivé sur cet élément nouveau, préférant le motiver sur une absence d'exploitation agricole justifiée, qui apparait évidente dès lors que la construction d'une écurie était le préalable à l'exploitation de cette activité proprement dite ; que les vendeurs, respectivement maire de la commune et conseiller municipal pour participer de par leurs fonctions aux réunions du conseil municipal ne pouvaient ignorer l'un et l'autre, la révision du POS de la commune ainsi décidée, son état d'avancement et ses conséquences prévisibles sur la réglementation applicable, et notamment sur les parcelles qu'ils vendaient l'un et l'autre, qui allaient être désormais classées en zone naturelle ; qu'il résulte des dispositions applicables aux zones naturelles telles que définies au plan local d'urbanisme de [...] (pièce 2 de M. B...) que désormais, les constructions, installations ou travaux de toutes natures qui ne sont pas visés à l'article N2 sont interdits (article N1), et de celles de l'article N2, que l'énumération limitative y figurant et prévoyant 4 cas n'inclut pas, contrairement aux dispositions de l'ancien POS local, les installations et constructions liées et nécessaires à l'activité d'une exploitation agricole, mais seulement celles « liées et nécessaires à l'exploitation sylvicole, à la protection de la forêt ou à la découverte pédagogique du milieu »; qu'il en résulte que les acquéreurs ne disposaient plus du droit de construire une écurie pour mener à bien leur activité agricole projetée, et ce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs qui indiquent que la nouvelle classification en zone N au PLU ne serait que la nouvelle dénomination de l'ancienne zone NC au POS sans modification de la réglementation applicable à ces zones, ce qu'a retenu le premier juge, mais qui ne correspond pas au contenu du PLU local de cette commune rappelé ci-dessus ; qu'il est manifeste que les vendeurs, de par leurs fonctions respectives, ont commis chacun un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi engageant leur responsabilité pour réticence dolosive, car au regard du projet poursuivi par les acquéreurs, ces derniers, informés de cette situation, n'auraient pas conclu l'achat de ces terres qui s'avèrent pour eux inutiles dès lors qu'ils ne pouvaient y édifier une écurie pour accueillir les animaux qu'ils escomptaient élever ou prendre en gardiennage, et sans laquelle aucune activité de ce type ne pouvait y être menée ; qu'à cet égard, les vendeurs ne sauraient, pour éluder leur responsabilité, invoquer le maintien des droits à construire des acquéreurs pendant une durée de 18 mois qu'ils ont d'ailleurs utilisé en vain, dès lors que cette disposition n'est contenue nulle part dans les actes, et que c'est à cette seule date-là qu'il convient de se placer pour apprécier la bonne foi des vendeurs, étant relevé toutefois, que ce maintien des droits pendant 18 mois invoqué par les vendeurs, a l'avantage de démontrer, si besoin était que le PLU local ainsi adopté, modifiait la réglementation applicable aux zones anciennement dénommées NC ; qu'il y a lieu en conséquence, de prononcer aux torts exclusifs des vendeurs l'annulation de la vente conclue par acte du 24 octobre 2011 entre M. Simon Y... et Mme Z... A... d'une part et M. et Mme X... d'autre part, et celle conclue par acte du 9 décembre 2011 entre M. Y... et d'une part, et M. B... et Mme C... d'autre part, avec restitution par les vendeurs du prix d'achat payé à réactualiser au jour du prononcé du présent arrêt et leur condamnation à payer aux acquéreurs les frais d'acquisition et formalités de publication, et par les acquéreurs, des parcelles ainsi acquises ;

1°) ALORS QUE le dol suppose la volonté de tromper son cocontractant ; qu'en jugeant que les vendeurs avaient commis un dol en n'informant pas les acquéreurs des perspectives de changement du règlement local d'urbanisme postérieur à la vente qui aurait rendu impossible la construction d'une écurie, sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions, p. 7, al. 2), si les vendeurs étaient informés de ce projet et avaient, partant, volontairement celé un changement de réglementation de nature à y faire obstacle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, devenu 1137 du même code ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse le dol suppose la volonté de tromper son cocontractant ; qu'en jugeant que les vendeurs avaient commis un dol en n'informant pas les acquéreurs du futur changement du règlement local d'urbanisme qui devait intervenir après la vente qui aurait rendu impossible la construction d'une écurie, sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions, p. 4 al. 5 et p. 4 pén. al.), si les acquéreurs n'avaient pas exclu du champ contractuel un tel projet dès lors qu'ils n'avaient « jamais fait [
] de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention d'un permis de construire une condition » de la vente (acte authentique, p. 12) et qu'ils avaient expressément déclaré « faire [leur] affaire personnelle et en avoir connaissance dès avant [la vente] que les zones N [étaient] en principe inconstructibles » (acte authentique, p. 16), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, devenu 1137 du même code ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse la faculté d'invoquer le maintien des règles d'urbanisme pendant une période de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d'urbanisme prévue par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme n'est pas subordonnée à leur reproduction dans le titre de propriété du pétionnaire ; qu'en jugeant que les vendeurs ne pouvaient invoquer le maintien des droits de construire dont les acquéreurs avaient bénéficié durant dix-huit mois après la délivrance du certificat d'urbanisme au motif inopérant que « cette disposition n'[était] contenue nulle part dans les actes » (arrêt, p. 5, pén. al.), la cour d'appel a violé l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en jugeant que la disposition selon laquelle les acquéreurs bénéficiaient du maintien des droits à construire pendant une durée de dix-huit mois n'était « contenue nulle part dans les actes » (arrêt, p. 5, pén. al.) quand le contenu du certificat, ainsi que les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme étaient reproduits dans l'acte de vente (acte de vente, p. 11), la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse la motivation d'un jugement doit faire apparaître clairement ou, à tout le moins, suivant une interprétation raisonnable, les faits et les règles de droit qui le justifient ; qu'en jugeant que les vendeurs ne pouvaient invoquer le maintien des droits à construire dont les acquéreurs avaient bénéficié durant dix-huit mois après la délivrance du certificat d'urbanisme au motif que « c'[était] à cette seule date-là qu'il conv[enait] de se placer pour apprécier la bonne foi des vendeurs » (arrêt, p. 5, al. pén. al.), quand de tels motifs ne permettent pas de comprendre quelle est la date ainsi visée et la conséquence qu'elle en a tirée sur le droit, pour l'acquéreur, de se prévaloir du maintien des dispositions d'urbanisme contenues dans le certificat résultant de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

(SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à verser aux acquéreurs la somme de 7 000 euros à de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

1°) ALORS QUE l'auteur d'un dol ne doit réparation que des dommages causés par sa faute ; qu'en condamnant les vendeurs à indemniser les acquéreurs du préjudice moral résultant de l'impossibilité de réaliser leur projet, tout en constatant que l'autorisation d'urbanisme avait été refusée par la mairie au motif que M. B..., tiers au contrat, avait formulé pour le compte des acquéreurs la demande de construction sur un formulaire inapproprié (arrêt, p. 5, al. 2) de sorte qu' « aucun des éléments du dossier ne permet[tait] de justifier d'une quelconque activité agricole » (arrêt, p. 5, al. 1er) et que le refus était motivé par la seule « absence d'exploitation agricole justifiée » (arrêt, p. 5, al. 2), étrangère aux vendeurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE l'auteur d'un dol ne doit réparation que des dommages causés par sa faute ; qu'en condamnant les vendeurs à indemniser les acquéreurs du préjudice moral résultant de l'impossibilité de réaliser leur projet, tout en constatant que l'autorisation d'urbanisme avait été refusée par la mairie le 29 mai 2012 parce qu' « aucun des éléments du dossier ne permet[tait] de justifier d'une quelconque activité agricole » (arrêt, p. 5, al. 1er), ce dont il résultait que la mairie avait instruit la demande au regard des anciennes règles du plan d'occupation des sols autorisant les constructions agricoles, et non au regard des nouvelles règles du plan local d'urbanisme qui les interdisaient, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse l'auteur d'un dol ne doit réparation que des dommages causés par sa faute ; qu'en condamnant les vendeurs à indemniser les acquéreurs du préjudice moral résultant de l'impossibilité de réaliser leur projet, sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions, p. 6, al. 2 à 7) si les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ne conféraient pas aux acquéreurs le droit de solliciter une autorisation d'urbanisme en vertu des règles d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat, ce qui excluait ainsi tout lien de causalité entre la réticence imputée aux vendeurs à qui il était reproché de ne pas avoir signalé le changements de règles d'urbanisme qui devait intervenir postérieurement à la vente et à la délivrance du certificat, et le préjudice allégué par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

(SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AU PREMIER MOYEN)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à verser la somme de 1 505,68 euros au titre de leur préjudice financier ;

AUX MOTIFS QUE qu'il y a lieu en conséquence [de l'annulation de la vente], de prononcer aux torts exclusifs des vendeurs l'annulation de la vente conclue par acte du 24 octobre 2011 entre M. Simon Y... et Mme Z... A... d'une part et M. et Mme X... d'autre part, et celle conclue par acte du 9 décembre 2011 entre M. Y... et d'une part, et M. B... et Mme C... d'autre part, avec restitution par les vendeurs du prix d'achat payé à réactualiser au jour du prononcé du présent arrêt et leur condamnation à payer aux acquéreurs les frais d'acquisition et formalités de publication, et par les acquéreurs, des parcelles ainsi acquises ;

1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant les vendeurs à indemniser les acquéreurs du « préjudice financier » constitué par les « frais de notaire » (arrêt, p. 6, dispositif), sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation d'une vente, être condamné, même à titre de dommages et intérêts, à restituer des sommes qu'il n'a pas reçues ; qu'en condamnant les vendeurs à indemniser les acquéreurs du « préjudice financier » constitué par les « frais de notaire » (arrêt, p. 6, dispositif) quand de telles sommes doivent être restituées par l'administration de sorte qu'elles ne peuvent être mises à la charge du vendeur, même à titre de dommages et intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1960 al. 2 du code général des impôts, ensemble l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code.

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PREMIER MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

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