CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10421 F
Pourvoi n° C 17-24.634
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Hôtel du Lion d'Or, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 1er juin 2017 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant :
1°/ à la commune de [...], représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,
2°/ à la société Anthoseb, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme C...-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la SCI Hôtel du Lion d'Or, de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la commune de [...] ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Hôtel du Lion d'Or aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Hôtel du Lion d'Or ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de [...] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la SCI Hôtel du Lion d'Or
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI Hôtel du Lion d'Or est propriétaire de la ruelle séparant les immeubles bâtis [...] et [...] sur une surface de 3,5 m2 du côté de la place du Foirail à prendre sur toute la largeur de la ruelle et, en longueur, à partir du débouché de ladite ruelle sur la [...] (place du Foirail), conformément au plan annexé à l'acte de vente (commune/Gustave Y...) du 13 octobre 1933, d'avoir dit que la SCI Hôtel du Lion d'Or et la commune de [...] sont propriétaires indivises du restant de la ruelle et d'avoir condamné la SCI Anthoseb à payer à la SCI Hôtel du Lion d'Or la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité d'éviction,
AUX MOTIFS QUE
« Sur la propriété de la venelle
Il est constant que les titres de propriété les plus récents de la commune d'une part et de la SCI Hôtel du Lion d'Or ou avant elle de la SCI Anthoseb n'évoquent ni l'existence ni la propriété de la venelle en litige.
Il résulte en revanche de l'acte le plus ancien au débat, un acte du 22 septembre 1863 par lequel un dénommé Jean-Baptiste Z..., exerçant la profession d'aubergiste, a fait l'acquisition d'une écurie et d'une grange ainsi que du terrain y attenant, biens immobiliers dont il est constant qu'ils sont aujourd'hui cadastrés [...] de sorte que M. Z... est l'auteur le plus ancien connu de la SCI Hôtel du Lion d'Or, mentionne le caractère "commun de la petite ruelle qui sépare ce bâtiment de celui que les vendeurs ont conservé".
Les premiers juges ont cependant déduit de la précision faite à l'acte selon laquelle " toutefois, les vendeurs ne pourront passer pour sortir vers le foirail, le terrain étant la propriété dudit Z... au sortir de la ruelle", que seul l'usage était commun et l'assiette de la ruelle nécessairement propriété du sieur Z.... Quoique la mention figurant à l'acte soit en effet sommaire, l'interprétation des premiers juges paraît sollicitée en ce que ladite mention paraît davantage signifier que seule la sortie de la ruelle vers le foirail était empêchée aux vendeurs parce que cette sortie donnait sur un terrain propriété de M. Z..., lequel n'entendait pas leur consentir de servitude conventionnelle de passage, de sorte que cette précision qui se rapporte à une parcelle de terrain extérieure à la venelle ("au sortir de la ruelle") ne remet nullement en cause le caractère commun de la propriété de la ruelle que la disposition en cause avait précisément pour objet principal de rappeler.
Un acte notarié plus récent, du 13 octobre 1933, par lequel la commune de [...] a vendu à M. Gustave Y... (auteur médiat de la SCI Anthoseb) une parcelle de terrain située aux droits de ce dernier, comporte un plan d'où il résulte clairement que la parcelle vendue inclut dans son assiette une courte partie de la venelle litigieuse donnant sur la place du Foirail. Les premiers juges ont déduit de cette vente, que l'autre partie de la venelle était nécessairement propriété de M. Y....
Mais cette interprétation, là encore sollicitée dès lors que la ruelle dispose de part et d'autre de deux accès à la voie publique, de sorte que le propriétaire du fonds attenant pouvait continuer à jouir de la ruelle s'ouvrant par le côté opposé à la place du Foirail, se trouve contredite par un courrier de M. Jean Y..., ayant droit de Gustave Y..., daté du 5 septembre 1974, en réponse à un courrier de M. A... qui le sollicitait en vue d'une rectification cadastrale destinée à consacrer déjà le caractère indivis de la venelle.
En effet, si M. Y... s'opposait fermement à considérer comme indivise la partie de la venelle donnant sur la place du Foirail au motif que cette partie lui était acquise depuis l'acte de 1933, il précisait "en ce qui concerne le reste du passage (à partir de la rue [...]) et bien que depuis plus de trente ans, Mlles B... (auteurs de la commune) n'y ont plus accès, ayant fait murer la porte de communication [de la venelle] avec leur immeuble [désormais [...]],je veux bien accepter qu'il devienne à nouveau commun".
Il résulte de cette précision que l'auteur de la SCI Anthoseb se disait propriétaire de la partie de la ruelle donnant sur le plan du foirail ensuite de l'article 1933, reconnaissait le caractère indivis de la venelle en direction de la rue [...] et renonçait sans équivoque à invoquer l'usucapion sur ce tronçon de venelle.
Les indications cadastrales ne sont d'aucun secours décisif, un extrait de cadastre ancien mais non daté sur la pièce produite (pièce 11 de la SCI Hôtel du Lion d'Or) rattachant en son entier la venelle à la parcelle [...] , contrairement aux titres de 1865 et 1933, tandis que ce rattachement ne figure plus, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges et à ce que soutient encore la SCI Hôtel du Lion d'Or contre les pièces, sur les plans annexés aux actes de vente pertinents (vente Jourdan/commune du 18 août 2009 et SCI Anthoseb/M. Bouquet du 14 décembre 2011), la superposition des différents plans démontrant au contraire que la surface de la venelle se trouvait inclue dans la parcelle [...] .
Il est vrai que dans un rapport d'expertise ordonnée par le tribunal administratif dans le cadre, semble-il faute de plus amples précisions des parties sur ce point, d'un référé sur d'éventuels troubles anormaux de voisinage imputés par la SCI Anthoseb ou la Sari Lion d'Or aux travaux entrepris par la commune lors de la démolition du bâtiment A [...], l'expert Yves C... fait référence à une étude que M. Albert D..., géomètre-expert, aurait réalisée à la demande de la commune, laquelle aurait conclu à la propriété de la venelle à la SCI Anthoseb.
Mais cette étude n'est pas produite et il résulte du procès-verbal de bornage de fixation des limites ultérieurement dressé par le même M. D... en 2011 que la venelle est indivise.
Faute de tous autres éléments déterminants, et les indications cadastrales étant équivoques et contradictoires, il sera retenu que les preuves les meilleures et les plus caractérisées de propriété résultent des titres.
Il en ressort par conséquent, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une expertise, tous les documents disponibles étant au débat, que sur une petite surface avant le débouché de la venelle sur la Place du Foirail, celle-ci est propriété exclusive de la SCI Anthoseb depuis l'acte de 1933, le restant de la venelle en direction de la rue [...] étant propriété indivise de la commune et de la SCI Anthoseb.
Le rapprochement du plan annexé à l'acte de 1933 qui figure la partie de la ruelle alors cédée à M. Gustave Y... à la surface totale de la ruelle en litige (35 ca), ensemble les nombreux autres plans des lieux au débat, permettent de fixer l'assiette de la partie de la ruelle alors vendue à M. Y... au dixième de sa surface totale, soit 3,5 ca ou 3,5 m2.
Sur les conséquences à en tirer sur l'acte rectificatif du 5 mars 2012
Cet acte rectificatif du parcellaire cadastral repose sur un procès-verbal dit de bornage et de reconnaissance de limite dont la "conclusion" est que la ruelle "appartient en indivision, à concurrence de moitié indivise chacun, aux deux propriétaires voisins".
Mais ce procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites tend exclusivement à la fixation de la limite divisoire entre deux fonds contigus ou voisins. Il est par conséquent sans incidence sur les droits réels attachés aux propriétés respectives des parties signataires et n'emporte pas transfert de propriété de sorte qu'il ne fait pas obstacle, en tant que tel, à une action en revendication ultérieure, étant en outre observé que ledit procès-verbal n'est pas signé par la SCI Anthoseb.
Sur la vente par la SCI Anthoseb de la parcelle [...] à la SCI Hôtel du Lion d'Or
Tant la promesse de vente du 14 décembre 2011 que l'acte authentique des 20 et 22 mars 2012 désignent le bien vendu comme un immeuble figurant au cadastre sous le numéro A [...] " tel que le bien existe, s'étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes, mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception ni réserve".
Bien que la ruelle n'y soit pas explicitement mentionnée, eu égard à la nature et à la consistance des droits s'y rapportant (la pleine propriété sur 3,5 m2 en direction de la place du Foirail et la moitié indivise de la propriété sur le restant), lesquels trouvent leur source dans la configuration des lieux et les titres anciens, ces droits, nécessairement attachés à la propriété de l'immeuble vendu sans quoi ils seraient dépourvus de toute utilité pour quiconque, doivent être regardés comme des dépendances de l'immeuble vendu au sens de la stipulation de la promesse, ensemble de l'acte authentique des 20 et 22 mars 2012, de sorte qu'ils ont été cédés à la SCI Hôtel du Lion d'Or par l'effet de l'acte de vente.
Sur l'action en revendication de la SCI Hôtel du Lion d'Or
La SCI Anthoseb n'ayant pu transmettre à l'acquéreur plus de droits qu'elle n'en disposait elle-même, il ne sera fait droit à l'action en revendication de la SCI Hôtel du Lion d'Or que dans les termes suivants :
- la pleine propriété, résultant de l'acte de vente (commune/Gustave Y...) du 13 octobre 1933, de la ruelle séparant les immeubles bâtis [...] et [...] sur une surface de 3,5 m2 du côté de la place du Foirail à prendre sur toute la largeur de la ruelle et, en longueur, à partir du débouché de ladite ruelle et de la [...] (place du Foirail),
- la moitié indivise du restant de la ruelle.
Sur le sort de l'acte rectificatif du 5 mars 2012
Cet acte rectificatif qui n'est pas conforme aux titres de propriété est de nul effet, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef et il appartiendra, à la diligence des parties et à leurs frais partagés (commune de [...] et la SCI Hôtel du Lion d'Or) de faire établir par géomètre-expert un document d'arpentage en vue d'une modification du parcellaire cadastral conforme à la présente décision.
Sur l'indemnité d'éviction
Les circonstances de l'espèce, dans lesquelles, la SCI venderesse, engagée dans les termes de sa promesse du 14 décembre 2011 par laquelle elle s'interdisait de conférer à quiconque des droits et charges sur le bien vendu comme aussi d'apporter des modifications susceptibles d'en altérer l'état, s'est prêtée, à l'insu du bénéficiaire, à une opération de bornage et d'arpentage puis à la signature d'un acte rectificatif, justifient qu'il soit fait droit, sur le fondement des articles 1626 et 1628 du code civil, à la demande de l'acquéreur, lequel s'est vu priver de son fait, d'une partie des droits attachés à la propriété cédée.
Il sera relevé toutefois que l'éviction n'a porté en l'espèce, non pas sur l'entière ruelle comme le prétend la SCI Hôtel du Lion d'Or, mais sur une très petite partie de celle-ci (3,5m2).
Faute de plus amples précisions sur le préjudice en résultant, autre que les frais de justice que la SCI Hôtel du Lion d'Or a dû engager pour faire reconnaître ses droits, le jugement déféré qui a alloué la somme de 3 000 euros à la SCI Hôtel du Lion d'Or sera infirmé, et il sera alloué à la SCI Hôtel du Lion d'Or la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral »,
ALORS, D'UNE PART, QUE pour pouvoir prescrire, il suffit d'établir une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, exercée animo domini, de sorte qu'en estimant que la venelle litigieuse appartenait de manière indivise aux propriétaires des parcelles n° [...] et n° [...], tout en constatant que le 5 septembre 1974, M. Y..., propriétaire de la parcelle n° [...] et auteur médiat de la SCI Hôtel du Lion d'or, avait renoncé à se prévaloir de l'usucapion de la venelle litigieuse, ce dont il résultait que dès cette date, les conditions de l'usucapion étaient réunies, et sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée (conclusions d'appel de l'exposante, p. 9-10) s'il ne résultait pas des documents versés aux débats par la SCI Hôtel du Lion d'Or que celle-ci pouvait se prévaloir, depuis cette renonciation datée de plus de quarante ans, d'une possession paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, ni sans caractériser aucun acte des propriétaires successifs de la parcelle n° [...] de nature à interrompre le cours de la prescription acquisitive trentenaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble l'ancien article 2229 du même code, aujourd'hui devenu l'article 2261 du code civil,
ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, de sorte qu'en s'abstenant de rechercher s'il ne résultait pas du plan périmétrique annexé procès-verbal de bornage daté du 5 mars 2012 que la commune de [...] avait elle-même reconnu que la venelle litigieuse appartenait à la SCI Hôtel du Lion d'Or, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
