CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10445 F
Pourvoi n° G 17-24.041
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Erwanna, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 22 juin 2017 par la cour d'appel de Metz (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
1°/ à l'Etablissement Public Foncier de Lorraine (EPFL), dont le siège est [...] ,
2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de la société Erwanna, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de l'Etablissement Public Foncier de Lorraine ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Erwanna aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Erwanna.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant de l'indemnisation due par l'Etablissement Foncier Public de Lorraine à la SCI Erwanna à la somme de 837 662,36 euros au titre de l'expropriation des lots n° 471, 548, 567, 743, 445, 450, 454, 547, 551, 561, 572, 573, 596, 597, 530, 578, 601 et des lots parking n° 330, 339, 340, 341, 374, 404, 645, des lots box n° 630, 646, 692, 699, 704, 719, 723, 737, et des lots cave n° 651, 656, 666, du lot cave + box n° 623, de l'ensemble immobilier « Les Tilleuls » à [...] ;
AUX MOTIFS QU'en appel c'est le code de l'expropriation issu de la réforme résultant de l'ordonnance 2014-1345 du 6 novembre 2014 et du décret 2014-1635 du 24 décembre 2014 entrée en vigueur au 1er janvier 2015 qui s'applique ; que l'appel formé dans les formes et délais légaux est recevable, ce qui n'est pas contesté; Attendu que le juge est tenu de statuer sur les demandes qui lui sont faites et ne se contredit pas en déclarant l'offre de l'EPFL satisfactoire et en fixant l'indemnité d'expropriation à l'euro symbolique au vu des pièces produites alors qu'il est saisi d'une demande en ce sens par le commissaire du gouvernement qui est libre de se défendre comme il l'entend et n'est pas tenu par les offres d'une partie à l'instance; qu'en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application des articles L. 3 22-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété; qu'en application de l'article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'il est acquis et non contesté que les biens qui sont l'objet de la présente procédure sont classés en zone UC et UD depuis le plan d'occupation des sols approuvés le 3 octobre 1997, non modifié depuis sur ce point, et en application des dispositions de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption urbain fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date ce référence prévue par l'article L 315 ancien devenu L. 322-2 est celle prévue au a) de l'article L 213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, de sorte que les biens en cause doivent être estimés en considération de leur usage effectif au 3 octobre 1997, date du plan d'occupation des sols de la commune d'[...] classant ainsi les parcelles section [...] [...] et [...] sur lesquelles a été construit l'immeuble-tour « Les Tilleuls » d'une longueur de 100 m sur une profondeur de 20 m et une hauteur de 38 m affecté principalement à l'habitation comportant un bâtiment principal, des aires de stationnement et de circulation et des bâtiments annexes destinés au fonctionnement de l'immeuble principal lequel est régi par les règles de la copropriété avec des parties privatives et des parties communes réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes et indissociables les unes des autres ; que l'usage effectif du bien concerné à la date de référence à prendre en compte n'est pas un an avant l'ouverture de l'enquête publique, comme le soutient à tort l'appelante, et n'a pas changé depuis le 3 octobre 1997 ; qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation comprenant 201 lots dont 194 logements et un cabinet médical desservis par deux ascenseurs, plus des escaliers sans lumière naturelle, un tabac-presse, une épicerie et une loge de gardien en rez-de-chaussée, plus 215 lots annexes de box, caves, emplacements de parking et des bâtiments annexes destinés au fonctionnement du bâtiment principal ; que la consistance des biens, laquelle s'entend de la nature du bien immobilier bâti ou nu, de sa situation matérielle et juridique, doit être appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit en l'espèce le 25 mars 2013 ; qu'il ressort des pièces produites qu'à cette date, l'immeuble n'est plus occupé depuis un incendie survenu le 27 juillet 2011 qui a conduit à l'évacuation de l'ensemble de ses occupants dans l'urgence à la suite d'un arrêté du 29 juillet 2011 pris par le maire de la commune d'[...] portant mise en demeure de prendre les mesures destinées à en interdire l'accès, d'un arrêté du 5 août 2011 pris par le Préfet de la Moselle portant mise en demeure aux copropriétaires de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des personnes dans l'immeuble dont l'habitation et toute utilisation est temporairement interdite, un arrêté municipal du 18 août 20 Il portant mise en demeure de mettre fin au péril imminent, un arrêté du 7 octobre 2011 pris par le Préfet de la Moselle déclarant l'immeuble insalubre avec possibilité d'y remédier par les copropriétaires à charge pour eux de réaliser immédiatement les mesures nécessaires à la surveillance et à la sécurité de l'immeuble et ensuite la mise en sécurité et en état de fonctionnement des installations électriques, de gaz, d'eau potable, eau chaude, eaux pluviales et eaux usées, à la remise en état des menuiseries extérieures, des équipements de prévention et de protection contre l'incendie, à la suppression des causes d'infiltration de la couverture, à la mise en état des éléments de stabilité des sous-sols, à la remise en état du fonctionnement des chaudières collectives, à la suppression des causes de prolifération des rongeurs et insectes, à la constitution du dossier technique « Amiante » (...) ; que la mainlevée de cet arrêté n'a pas pu intervenir en l'absence de tous travaux réalisés par la copropriété exsangue financièrement depuis plusieurs années et du fait de l'abandon de l'immeuble depuis l'incendie ; que ces actes administratifs qui n'ont pas été contestés s'imposent au juge judiciaire qui ne peut en apprécier ni la régularité, ni l'opportunité ; que c'est l'incendie du 27 juillet 2011 qui est la cause de l'évacuation de l'immeuble inoccupé depuis; qu'il est établi que si ce sinistre n'a pas endommagé les lots de la sci Erwanna, il a gravement endommagé les parties communes rendant l'immeuble impropre à son usage d'habitation ; qu'il ressort, en effet, du rapport de l'Agence Régionale de Santé de Lorraine du 4 août 2011 et du rapport CODERST du 11 août 2011 que l'installation électrique et le réseau d'alimentation en ont été détériorés dans la zone touchée par l'incendie sans qu'il soit possible de déterminer précisément l'ampleur des dégâts, qu'ils ne sont plus utilisables en l'état dans l'ensemble de la copropriété qu'il s'agisse des parties privatives ou des parties communes; que des colonnes ou canalisations d'eau ont été endommagées dans les parties touchées par l'incendie entraînant des fuite d'eau visibles; que l'utilisation des ascenseurs est impossible alors que l'immeuble compte 12 étages; que les parties communes et les escaliers ne comportent plus d'éclairage ; que l'usage normal du bâtiment n'est plus possible; qu'en outre des fenêtres et porte-fenêtres des logements et des parties communes ont été cassées lors de l'incendie présentant un risque ce chute ce personnes pour les occupants, les riverains et toute personne amenée à intervenir; que des gaines, des colonnes techniques, des éléments de toiture ou de façade, des rambardes, des balcons, des plafonds ont été endommagés lors de l'incendie ou l'étaient précédemment ou sont inexistants générant des risques de chutes de personne et de matériaux; que les portes coupe-feu des parties communes, les portes d'accès aux escaliers et les portes d'entrée des logements ont été endommagés lors de l'incendie et ne jouent plus leur rôle préventif en cas d'incendie; que l'entassement des déchets dans certains logements et dans les escaliers principaux et de secours constitue un potentiel calorifique important et accroît les risques d'incendie : que la situation de l'immeuble présente un danger grave et imminent pour la santé publique notamment celle des occupants ; que l'administrateur provisoire nommé par le tribunal de grande instance ce Thionville a fait savoir qu'il n'y avait pas de ressources disponibles pour entretenir l'immeuble et que la copropriété n'avait pas de capacité financière pour entamer des procédures de recouvrement contre ses débiteurs : qu'en outre, il avait déjà été constaté par l'expert nommé par le tribunal de grande instance de Thionville, par ordonnance du 25 février 2010 afin de décrire les dommages et dysfonctionnement affectant l'immeuble « Les Tilleuls » et les travaux à mettre en oeuvre pour le mettre aux normes et remédier aux désordres relevés, que cet immeuble était affecté de diverses non-conformité à la réglementation sécurité incendie et sur les ascenseurs, de très nombreuses dégradations de sa structure, de sa toiture notamment au niveau des acrotères en béton et des aménagements extérieurs avec déficiences de l'étanchéité du sous-sol et de la chaufferie (une seule chaudière était en état de marche et obsolète) et que le coût des travaux de mise aux normes et de remise en état est de 7 509 786 euros ttc hors frais annexes; que la situation de décrépitude de l'immeuble est la conséquence d'une défaillance de la copropriété dans l'entretien et la maintenance du bâtiment ; que le transport sur les lieux du juge de l'expropriation du 25 avril 2010 a permis au juge de constater que la façade l'immeuble porte les traces de l'incendie sur environ 6 étages et sur une rangée de balcons; qu'il faut prendre les escaliers pour accéder aux étages avec des torches électriques malgré le rétablissement de l'électricité dans le bâtiment pour les besoins du transport; que les appartements de la sci Erwanna sont globalement en bon état et qu'il a été procédé à divers travaux de réfection partiels; réfection des salles de bains, pose de carrelage, cuisine équipée ... ; que s'agissant des parties communes, il a constaté que tout a fondu au niveau des compteurs, que de nombreuses fenêtres sont cassés et que, dans plusieurs appartements, il y a le sigle avertissant de la présence d'amiante ; qu'il se déduit de ces éléments que la sci Erwanna n'a pas été privée de ses biens par l'expropriation, mais par la survenance fortuite d'un incendie qui a gravement endommagé les parties communes d'un immeuble déjà en mauvais état le rendant définitivement inhabitable et impropre à toute utilisation; que ce n'est pas à l'expropriant de supporter les conséquences de ce sinistre dès lors que le transfert de propriété qui opère le transfert de risque est intervenu à profit le 11 février 2013 postérieurement, mais aux expropriés qui étaient toujours propriétaires de leur bien lorsque l'incendie s'est produit ; eue même si la démolition avait pu être envisagée auparavant dans le cadre de la procédure de carence mise en oeuvre, la valeur du bien s'apprécie dans sa consistance au jour du transfert de propriété à la date du jugement fixant l'indemnité d'expropriation; que le sinistre ayant affecté l'immeuble avant l'ordonnance d'expropriation n'est pas imputable à l'expropriant qui n'a pas à en supporter les conséquences et à indemniser les expropriés comme si l'incendie n'avait pas eu lieu et n'avait pas endommagé les biens en cause , qu'il n'y a aucune preuve d'une action volontaire de l'expropriant en vue d'obtenir des acquisitions il prix bas ou de sa responsabilité dans l'état de l'immeuble ; que la sci Erwanna est propriétaire des lots suivants :
- n° 330 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 339 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 340 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 102 tantièmes de parties commune
- n° 341 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 374 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 404 constitué d'un parking intégré en extérieur représentant 105 tantièmes de parties communes,
- n° 445 constitué d'un appartement T4 situé aux 2e et 1er étages d'une surface de 106,50 m² représentant 5929 tantièmes des parties communes,
- n° 450 constitué d'un appartement T4 situé aux 2e et 1er étages d'une surface de 106,50 m2 représentant 5929 tantièmes des parties communes,
- n° 471 constitué d'un appartement T2 situé au 2e étage d'une surface de 48 m² représentant 2684 tantièmes des parties communes,
- n° 530 constitué ci 'un appartement T4 situé aux 2e et 12e étages d'une surface de 106,50 m2 représentant 5950 tantièmes des parties communes,
-n° 547 constitué d'un appartement T4 situé aux 2e et 10e étages d'une surface de 105,50 m2 représentant 5929 tantièmes des parties communes,
- n° 548 constitué d'un appartement T5 situé au 8ème étage d'une surface de 123,50 m2 représentant 6881 tantièmes des parties communes,
- n° 596 constitué d'un appartement T4 situé aux et 10e étage d'une surface de 106,50 m² représentant 5929 tantièmes des parties communes,
- n° 597 constitué d'un appartement T4 situé aux 11e et 12e étages d'une surface de 109,50 m2 représentant 6107 tantièmes des parties communes,
-n° 601 constitué d'un appartement T5 situé aux 11e et 10e étages d'une surface de 123,50 m2 représentant 6881 tantièmes des parties communes,
- n° 623 constitué d'une cave - box en sous-sol représentant les 426 tantièmes des parties communes,
- n° 630 constitué d'un box en sous-sol représentant les 455 tantièmes des parties communes,
- n° 645 constitué d'un parking en sous-sol représentant 30 tantièmes des parties communes,
- n° 646 constitué d'un box en sous-sol représentant les 583 tantièmes des parties communes,
- n° 651 constitué d'une cave en sous-sol représentant les 9 tantièmes des parties communes,
- n° 656 constitué d'une cave en sous-sol représentant les 102 tantièmes des parties communes,
- n° 666 constitué d'une cave en sous-sol représentant les 51 tantièmes des parties communes,
- n° 692 constitué d'un box en sous-sol représentant les 466 tantièmes des parties communes,
- n° 699 constitué d'un box en sous-sol représentant les 469 tantièmes des parties communes,
- n° 704 constitué d'un box en sous-sol représentant les 394 tantièmes des parties communes,
- n° 719 constitué d'un box en sous-sol représentant les 394 tantièmes des parties communes,
- n° 723 constitué d'un box en sous-sol représentant les 393 tantièmes des parties communes,
- n° 737 constitué d'un box en sous-sol représentant les 4436 tantièmes des parties communes,
- n° 743 constitué d'un appartement T3 en RDC d'une surface de 63 m² représentant les 3504 tantièmes des parties communes,
-n° 454 constitué d'un appartement T4 situé aux 2e et 3e étages d'une surface de 109,50 m2 représentant 610 tantièmes des parties communes
- n° 471 constitué d'un appartement Tl situé au 5e étage d'une surface de 33 m2 représentant 1835 tantièmes des parties communes,
- n° 530 constitué d'un appartement T5 situé aux 8e et 7e étages d'une surface de 116 m2 représentant 6456 tantièmes des parties communes,
- n° 547 constitué d'un appartement T4 situé aux 8e et 7e étages d'une surface de 106,50 m2 représentant 5929 tantièmes des parties communes,
- n° 548 constitué d'un appartement Tl situé au 5e étage d'une surface de 31,50 m2 représentant 1745 tantièmes des parties communes,
- n° 551 constitué d'un appartement T4 situé aux 8e et 9e étages d'une surface de 109,50 m2 représentant 6107 tantièmes des parties communes,
- n° 561 constitué d'un appartement T4 situé aux 11e et 12e étages d'une surface de 106,50 m2 représentant 5950 tantièmes des parties communes ;
qu'au vu des termes de comparaison exploitables produits concernant les biens en cause en bon état et partiellement rénovés, le prix au m² doit être fixé ainsi qu'il suit :
- pour le lot n° 445 avec parking et cave : 520 euros le m2, soit un total de 55.380 euros,
- pour le lot n° 450 avec parking et cave : 520 euros le m2, soit un total de 55.380 euros,
- pour le lot n° 454 avec parking et cave : 520 le m², soit un total de 56.940 euros,
- pour le lot n° 471 avec parking et cave : 560, 00 le m², soit un total de 18.480 euros,
- pour le lot n° 530 sans parking (abattement de 500 euros) : 470 euros le m², soit un total de (54 520 -500) 54 020 euros,
- pour le lot n° 547 sans parking (abattement de 500 euros) : 520 euros le m², soit un total de (55380 - 500) 54.880 euros,
- pour le lot n° 548 sans parking (abattement de 500 euros) : 560 le m2, soit un total de (17.640 - 500') 17.140 euros,
- pour le lot n° 551 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 520 euros le m², soit un total de (56 940 -700) 56 240 euros,
- pour le lot n° 561 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 520 le m², soit un total de (5538 - 700) 54.680 euros,
- pour le lot n° 567 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 560 le m², soit un total de 26 880 - 700) 26.180 euros,
- pour le lot n° 572 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros): 520 euros le m², soit un total de (55380 -700) 54.680 euros,
- pour le lot n° 573 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 520 euros le m², soit un total de (54.860 - 700) 54.160 euros,
- pour le lot n° 578 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 470 euros, soit un total de (58 045 - 700) 57.345 euros,
- pour le lot n° 596 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 520 euros le m², soit un total de (55380 - 700) 54.680 euros,
- pour le lot n° 567 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 520 euros, soit un total de (56 940 -700) 56.240 euros,
- pour le lot n° 601 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 470 euros le m², soit un total de (58.045 - 700) 57.345 euros,
- pour le lot n° 743 sans parking, ni cave (abattement de 700 euros) : 500 euros, soit un total de (31.500 - 700) 30.800 euros,
- pour les lots de box n° 630, 646, 692, 699, 704, 719, 723, 737 : 2.000 euros par box, soit un total de 16.000 euros, soit une indemnisation totale de 830 570 euros à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier aussi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété, telle qu'elle a été précédemment décrite, dont l'appelante ne tient pas compte ; qui s'y ajoute une indemnité de remploi calculée à partir de l'indemnité principale de 20 % de 0 à 5000 euros, soit 15 % de 5001 à 15,000 euros et de 10 % au-delà, soit 1.000 euros + 1.500 euros + 822 807 euros, soit un total de 85.307 euros ; qu'il convient de déduire des indemnités fixées le coût des réparations, telles qu'estimées par l'expropriant, des parties communes et privatives réparties au prorata des tantièmes de chaque lot d'un montant total de 78 214,64 euros qui auraient été nécessaires pour vendre les biens concernés à défaut desquelles ils auraient subi une moins-value ; qu'il revient, en conséquence, à la SCI Erwanna la somme totale de (830,570 + 82,807 - 78 214,64) 837,662,36 euros ; que la SCI Erwanna ne peut prétendre à aucune indemnité de perte de revenus auprès de l'expropriant qui n'est pas responsable de l'évacuation de l'immeuble et de leurs occupants, puis du caractère inhabitable des lieux depuis le mois d'août 2011 à la suite des arrêtés pris par les autorités administratives compétentes après l'incendie et, notamment, de l'arrêté du 7 octobre 2011 interdisant l'accès de l'immeuble et toute utilisation pour quelque activité que ce soit en son sein ; qu'elle ne peut pas davantage exciper de la charge d'emprunts laquelle n'est pas liée à l'expropriation ; que le jugement déféré sera infirmé sauf sur les dépens (arrêt attaqué p. 9 al. 3 à 9, p. 10, 11, 12, 13, 14, 15 al. 1 à 6) ;
1°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'il incombe au juge de préciser les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ; qu'en l'espèce le commissaire du gouvernement et l'établissement public expropriant avaient conclu à la confirmation du jugement entrepris qui avait fixé l'indemnité d'expropriation à l'euro symbolique et sans exposer par conséquent de termes de comparaison puisées dans des ventes antérieures ; qu'en se bornant dès lors à viser de manière abstraite les « termes de comparaison exploitables produits » sans indiquer quels étaient ces termes de comparaison et sans davantage procéder une quelconque analyse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE la sci Erwanna avait visé dans ses conclusions récapitulatives et responsives, les conclusions devant le juge de l'expropriation du 7 janvier 2015 qui y étaient annexées, chiffrant le montant de sa demande d'indemnité principale d'expropriation à la somme totale de 2 273 828 euros par référence à une expertise versée aux débats (pièce 7) et des extraits de la Cote annuelle des valeurs vénales et foncière Calon (pièce 6) ; qu'en s'abstenant de viser ces pièces et de les analyser pour exposer les raisons pour lesquelles elles n'étaient pas retenues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du code de l'expropriation ;
3°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation sont fixées selon la valeur des biens au jour de la décision de première instance ; que la cour d'appel s'est bornée à conclure à « une indemnisation totale de 830 570 euros à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété » ; qu'en statuant de la sorte sans préciser sur la base de quels éléments elle avait fixé le montant de l'indemnité principale et par conséquent sans possibilité de contrôler que l'estimation correspondait à la valeur des biens au jour du jugement entrepris, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles L 321-2 du code de l'expropriation ;
4°) ALORS QUE de surcroît en indiquant que cette indemnité était ainsi fixée « à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété », la cour d'appel a tenu compte de la valeur dépréciée au jour du transfert de propriété, c'est-à-dire au jour de l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2013 qui est antérieure de trois ans au jugement de première instance rendu le 1er avril 2016, en violation de l'article L 321-2 du code de l'expropriation ;
5°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain, causé par l'expropriation ; que la perte de revenus locatifs subie pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail doit être indemnisée ; que la sci Erwanna soutenait l'expropriation avait eu pour conséquence de la priver de loyers qu'en se bornant à relever que la perte de loyer n'était pas imputable à la procédure d'expropriation mais à l'incendie du mois d'août 2011 et aux arrêtés pris par les autorités administratives, sans tenir compte de la privation de loyer pendant le temps nécessaire à l'acquisition d'un autre bien et de sa mise en location, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du code de l'expropriation.
