CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10447 F
Pourvoi n° D 17-23.899
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Til 475, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 22 juin 2017 par la cour d'appel de Metz (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
1°/ à l'Etablissement Public Foncier de Lorraine, dont le siège est [...] ,
2°/ au commissaire du gouvernement, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de la société Til 475, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de l'Etablissement Public Foncier de Lorraine ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Til 475 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Til 475.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant de l'indemnisation due par l'Etablissement Foncier Public de Lorraine à la sci Til 475 à la somme de 200 379,91 euros au titre de l'expropriation des lots n° 502, 516, 549, 562, 587, 594, 443, 475, 483, et 534 et des lots de parking n° 329 et 338, des lots box n°696 et 701, de l'ensemble immobilier « Les Tilleuls » à [...] ;
AUX MOTIFS QUE que le juge est tenu de statuer sur les demandes qui lui sont faites et ne se contredit pas en déclarant l'offre de l'Epfl satisfactoire et en fixant l'indemnité d'expropriation à l'euro symbolique au vu des pièces produites alors qu'il est saisi d'une demande en ce sens par le commissaire du gouvernement qui est libre de se défendre comme il l'entend et n'est pas tenu par les offres d'une partie à l'instance ; qu'en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application des articles L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en application de l'article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'il est acquis et non contesté que les biens qui sont l'objet de la présente procédure sont classés en zone UC et UD depuis le plan d'occupation des sols approuvés le 3 octobre 1997, non modifié depuis sur ce point, et en application des dispositions de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption urbain fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue par l'article L. 13-15 ancien devenu L. 322-2 est celle prévue au a) de l'article L. 213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien de sorte que les biens en cause doivent être estimés en considération de leur usage effectif au 3 octobre 1997, date du plan d'occupation des sols de la commune d'[...] classant ainsi les parcelles section [...] , [...] et [...] sur lesquelles a été construit l'immeuble-tour « Les Tilleuls » d'une longueur de 100 m sur une profondeur de 20 m et une hauteur de 38 m affecté principalement à l'habitation comportant un bâtiment principal, des aires de stationnement et de circulation et des bâtiments annexes destinés au fonctionnement de l'immeuble principal lequel est régi par les règles de la copropriété avec des parties privatives et des parties communes réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes et indissociables les unes des autres ; que l'usage effectif du bien concerné à la date de référence à prendre en compte n'est pas un an avant l'ouverture de l'enquête publique, comme le soutient à tort l'appelante, et n'a pas changé depuis le 3 octobre 1997 ; qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation comprenant 201 lots dont 194 logements et un cabinet médical desservis par deux ascenseurs, plus des escaliers sans lumière naturelle, un tabac-presse, une épicerie et une loge de gardien en rez-de-chaussée, plus 215 lots annexes de box, caves, emplacements de parking et des bâtiments annexes destinés au fonctionnement du bâtiment principal ; que la consistance des biens, laquelle s'entend de la nature du bien immobilier bâti ou nu, de sa situation matérielle et juridique, doit être appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit en l'espèce le 25 mars 2013 ; qu'il ressort des pièces produites qu'à cette date, l'immeuble n'est plus occupé depuis un incendie survenu le 27 juillet 2011 qui a conduit à l'évacuation de l'ensemble de ses occupants dans l'urgence à la suite d'un arrêté du 29 juillet 2011 pris par le maire de la commune d'[...] portant mise en demeure de prendre les mesures destinées à en interdire l'accès, d'un arrêté du 5 août 2011 pris par le Préfet de la Moselle portant mise en demeure aux copropriétaires de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des personnes dans l'immeuble dont l'habitation et toute utilisation est temporairement interdite, un arrêté municipal du 18 août 2011 portant mise en demeure de mettre fin au péril imminent, un arrêté du 7 octobre 2011 pris par le Préfet de la Moselle déclarant l'immeuble insalubre avec possibilité d'y remédier par les copropriétaires à charge pour eux de réaliser immédiatement les mesures nécessaires à la surveillance et à la sécurité de l'immeuble et ensuite la mise en sécurité et en état de fonctionnement des installations électriques, de gaz, d'eau potable, eau chaude, eaux pluviales et eaux usées, à la remise en état des menuiseries extérieures, des équipements de prévention et de protection contre l'incendie, à la suppression des causes d'infiltration de la couverture, à la mise en état des éléments de stabilité des sous-sols, à la remise en état du fonctionnement des chaudières collectives, à la suppression des causes de prolifération des rongeurs et insectes, à la constitution du dossier technique « Amiante » ( ... ); que la mainlevée de cet arrêté n'a pas pu intervenir en l'absence de tous travaux réalisés par la copropriété exsangue financièrement depuis plusieurs années et du fait de l'abandon de l'immeuble depuis l'incendie; que ces actes administratifs qui n'ont pas été contestés s'imposent au juge judiciaire qui ne peut en apprécier ni la régularité, ni l'opportunité; que c'est l'incendie du 27 juillet 2011 qui est la cause de l'évacuation de l'immeuble inoccupé depuis; qu'il est établi que si ce sinistre n'a endommagé que les lots de la sci Til 475, il a gravement endommagé les parties communes rendant l'immeuble impropre à son usage d'habitation; qu'il ressort, en effet, du rapport de l'Agence Régionale de Santé de Lorraine du 4 août 2011 et du rapport Coderst du 11 août 2011 que l'installation électrique et le réseau d'alimentation en gaz ont été détériorés dans la zone touchée par l'incendie sans qu'il soit possible de déterminer précisément l'ampleur des dégâts, qu'ils ne sont plus utilisables en l'état dans l'ensemble de la copropriété qu'il s'agisse des parties privatives ou des parties communes; que des colonnes ou canalisations d'eau ont été endommagées dans les parties touchées par l'incendie entraînant des fuites d'eau visibles; que l'utilisation des ascenseurs est impossible alors que l'immeuble compte 12 étages; que les parties communes et les escaliers ne disposent plus d'éclairage ; que l'usage normal du bâtiment n'est plus possible; qu'en outre des fenêtres et porte-fenêtres des logements et des parties communes ont été cassées lors de l'incendie présentant un risque de chute de personnes pour les occupants, les riverains et toute personne amenée à intervenir; que des gaines, des colonnes techniques, des éléments de toiture ou de façade, des rambardes, des balcons, des plafonds ont été endommagés lors de l'incendie ou l'étaient précédemment ou sont inexistants générant des risques de chutes de personne et de matériaux; que les portes coupe-feu des parties communes, les portes d'accès aux escaliers et les portes d'entrée des logements ont été endommagés lors de l'incendie et ne jouent plus leur rôle préventif en cas d'incendie; que l'entassement des déchets dans certains logements et dans les escaliers principaux et de secours constitue un potentiel calorifique important et accroît les risques d'incendie ; que la situation de l'immeuble présente un danger grave et imminent pour la santé publique notamment celle des occupants; que l'administrateur provisoire nommé par le tribunal de grande instance de Thionville a fait savoir qu'il n'y avait pas de ressources disponibles pour entretenir l'immeuble et que la copropriété n'avait pas de capacité financière pour entamer des procédures de recouvrement contre ses débiteurs ; qu'en outre, il avait déjà été constaté par l'expert nommé par le tribunal de grande instance de Thionville, par ordonnance du 25 février 2010 afin de décrire les dommages et dysfonctionnement affectant l'immeuble « Les Tilleuls » et les travaux à mettre en oeuvre pour le mettre aux normes et remédier aux désordres relevés, que cet immeuble était affecté de diverses non-conformité à la réglementation sécurité incendie et sur les ascenseurs, de très nombreuses dégradations de sa structure, de sa toiture notamment au niveau des acrotères en béton et des aménagements extérieurs avec déficiences de l'étanchéité du sous-sol et de la chaufferie (une seule chaudière était en état de marche et obsolète) et que le coût des travaux de mise aux normes et de remise en état est de 7 509 786 euros ttc hors frais annexes; que la situation de décrépitude de l'immeuble est la conséquence d'une défaillance de la copropriété dans l'entretien et la maintenance du bâtiment; que le transport sur les lieux du juge de l'expropriation du 25 avril 2015 a permis au juge de constater que la façade l'immeuble porte les traces de l'incendie sur environ 6 étages et sur une rangée de balcons; qu'il faut prendre les escaliers pour accéder aux étages avec des torches électriques malgré le rétablissement de l'électricité dans le bâtiment pour les besoins du transport; que les appartements de la sci Til 475 sont globalement en leur état d'origine avec quelques travaux pour certains d'entre eux; que s'agissant des parties communes, il a constaté que tout a fondu au niveau des compteurs, que de nombreuses fenêtres sont cassées et que dans plusieurs appartements, il y a le sigle avertissant de la présence d'amiante; qu'il se déduit de ces éléments que la sci Til 475 n'a pas été privée de ses biens par l'expropriation, mais par la survenance fortuite d'un incendie qui a gravement endommagé les parties communes d'un immeuble déjà en mauvais état le rendant définitivement inhabitable et impropre à toute utilisation; que ce n'est pas à l'expropriant de supporter les conséquences de ce sinistre dès lors que le transfert de propriété qui opère le transfert de risque est intervenu à profit le 25 mars 2013 postérieurement, mais aux expropriés qui étaient toujours propriétaires de leur bien lorsque l'incendie s'est produit; que même si la démolition avait pu être envisagée auparavant dans le cadre de la procédure de carence mise en oeuvre, la valeur du bien s'apprécie dans sa consistance au jour du transfert de propriété à la date du jugement fixant l'indemnité d'expropriation; que le sinistre ayant affecté l'immeuble avant l'ordonnance d'expropriation n'est pas imputable à l'expropriant qui n'a pas à en supporter les conséquences et à indemniser les expropriés comme si l'incendie n'avait pas eu lieu et n'avait endommagé les biens en cause; qu'il n'y a aucune preuve d'une action volontaire de l'expropriant en vue d'obtenir des acquisitions à prix bas ou de sa responsabilité dans l'état de l'immeuble; mais que l'autorité expropriante a fait, le 13 juin 2014, des offres amiables à tous les copropriétaires fondées sur la valeur vénale du prix au m2 de chaque lot libre de toute occupation sans tenir compte de l'état inhabitable et insalubre de l'immeuble pourtant connu d'elle, mais en déduisant le coût des réparations nécessaires réparti au prorata des tantièmes de parties communes de chaque lot selon le chiffrage suivant conformément à l'évaluation opérée par France Domaine :
- pour les travaux en parties privatives gros-oeuvre et finitions : 251 426,55 euros ttc,
- pour les travaux en partie communes gros-oeuvre et finitions : 595 568 euros,
- pour les travaux en partie privatives de plomberie et sanitaire-chauffage-ventilation : 17 038,25 euros ttc,
- pour les travaux en parties communes de plomberie et sanitaire- chauffage-ventilation : 32 747,20 euros ttc,
- pour les travaux d'électricité en partie privative : 20.625,25 euros ttc,
- pour les travaux d'électricité en partie commune : 9l 574 euros ttc, soit un montant total de travaux de 1 008.979 euros ttc répartis à concurrence de 289 090 euros TTC pour les parties communes et de 719 889 euros ttc (dont 543 428,93 euros ttc déjà retenus par France Domaine) et réparti par tantième des parties communes affecté à chaque lot et à déduire de l'évaluation retenue pour chaque lot au prix du m2 ; qu'en application de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte des accords amiables intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées; qu'il est acquis qu'il y a eu des accords amiables avec tous les copropriétaires sauf qui sont en procédure contentieuse de sorte que les conditions de l'article précité sont réunies pour que le juge tienne compte des accord intervenus; que s'il est exact que France Domaine a visité les lieux avant l'incendie et a procédé à son évaluation à partir de cette visite, il n'en demeure pas moins que l'autorité expropriante, par l'intermédiaire de son mandataire: l'Epfl a fait des offres amiables en sachant que l'immeuble était inhabitable et incessible depuis l'incendie et quel était le montant des travaux de mises aux normes et de remise en état de 7 509 786 euros ttc, qu'elle a fait le choix de proposer une indemnisation sur la base du prix au m- appliqué à la surface utile de chaque lot privatif selon l'état de la copropriété et des parties communes et qu'elle en a même déduit les travaux de rénovation nécessaires répartis au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire pour chaque lot, sans retenir la méthode de la récupération foncière; que l'expropriant ne peut se prévaloir d'aucun élément nouveau dès lors qu'il savait à la date où il a fait ses offres que l'immeuble avait été évacué et qu'il en a, d'ailleurs, tenu compte en estimant les biens Libres de toute occupation, et qu'ils n'étaient plus habitables ou utilisables pour quelque activité que ce soit et donc invendables sur le marché; qu'il avait connaissance de toutes les expertises produites sur l'état du bâtiment, la nature et le coût des travaux à réaliser, avant et après l'incendie, puisqu'elles sont toutes antérieures à ses offres amiables et aux accords conclus sur cette base; qu'il n'est justifié d'aucun fait nouveau depuis les accords amiables conclus sur l'état du bien, sa consistance et sa nature et les travaux nécessaires au jour du transfert de propriété; qu'il doit, en conséquence, être tenu compte des accords conclus entre l'expropriant et les expropriés qui constituent des termes de comparaison adaptés concernant la même opération immobilière d'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'en vertu du principe d'égalité de traitement entre tous les copropriétaires expropriés du même bien dans le même état et la même consistance au jour du transfert de propriété, il convient de retenir la même méthode de calcul fondée sur le prix au rn- de la surface utile de chaque lot comprenant la partie privative et les tantièmes de parties communes y afférents lesquels sont indissociables et ne peuvent faire l'objet d'indemnisations distinctes;
que la sci Til 475 est propriétaire des lots suivants:
- n° 329 constitué d'un parking en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 338 constitué d'un parking en extérieur représentant 102 tantièmes de parties communes,
- n° 443 constitué d'un appartement T2 situé au 2e étage d'une surface de 48 m²
représentant 2672 tantièmes des parties communes,
- n° 475 constitué d'un appartement T2 situé au 5e étage d'une surface de 48 m2 représentant 2684 tantièmes des parties communes,
- n° 483 constitué d'un appartement T2 situé au 5e étage d'une surface de 48 m2 représentant 2684 tantièmes des parties communes,
- n° 502 constitué d'un appartement T1 situé au 5e étage d'une surface de 31,50 m² représentant 1745 tantièmes des parties communes,
- n° 516 constitué d'un appartement T1 situé au 8e étage d'une surface de 48 m2 représentant 1835 tantièmes des parties communes,
- n° 534 constitué d'un appartement T2 situé au 8e étage d'une surface de 48 m2 représentant 2672 tantièmes des parties communes,
- n° 549 constitué d'un appartement T1 situé au 8e étage d'une surface de 31,50 m2 représentant 1745 tantièmes des parties communes,
- n° 562 constitué d'un appartement T1 situé au 11e étage d'une surface de 33 m2 représentant 1835 tantièmes des parties communes,
- -n° 587 constitué d'un appartement T1 situé au 11e étage d'une surface de 31,50 m2 représentant 1745 tantièmes des parties communes,
- n° 594 constitué d'un appartement T1 situé au 11e étage d'une surface de 31,50 m2 représentant 1745 tantièmes des parties communes,
- n° 696 constitué d'un box en sous-sol représentant les 468 tantièmes des parties communes,
- n° 701 constitué d'un box en sous-sol représentant 407 tantièmes des parties communes;
qu'au vu des termes de comparaison exploitables produits concernant les biens en cause en état correct sans travaux récents, le prix au m2 doit être fixé à 500 euros pour les T1 et les T2, avec un abattement de 700 euros pour absence de cave et de parking pour l'ensemble des appartements sauf les lots n° 475 et 483 pourvus d'un parking générant un abattement de 500 euros pour absence de cave, plus 2 000 euros par box, soit un total de 196 000 euros à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier aussi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété, telle qu'elle a été précédemment décrite, dont l'appelante ne tient pas compte ; qu'il s'y ajoute une indemnité de remploi calculée à partir de l'indemnité principale de 20 % de 0 à 5 000 euros, 15 % de 5001 à 15 000 euros et de 10 % au-delà, soit 1 000 euros + 1 500 euros + 19 350 euros, soit un total de 21 850 euros; qu'il convient de déduire des indemnités fixées le coût des réparations, telles qu'estimées par l'expropriant, des parties communes et privatives réparties au prorata des tantièmes de chaque lot d'un montant total de 17 470,09 euros qui auraient été nécessaires pour vendre les biens concernés à défaut desquelles ils auraient subi une moins-value; qu'il revient, en conséquence, à la sci Til 475 la somme totale de (196 000 + 21 850 -17 470,09) 200 379,91 euros; que la sci Til 475 ne peut prétendre à aucune indemnité de perte de revenus auprès de l'expropriant qui n'est pas responsable de l'évacuation de l'immeuble et de leurs occupants, puis du caractère inhabitable des lieux depuis le mois d'août 2011 à la suite des arrêtés pris par les autorités administratives compétentes après l'incendie et, notamment, de l'arrêté du 7 octobre 2011 interdisant l'accès de l'immeuble et toute utilisation pour quelque activité que ce soit en son sein ;qu'elle ne peut pas davantage exciper de la charge d'un emprunt qui n'est pas liée à l'expropriation; Attendu que le jugement déféré sera infirmé sauf sur les dépens;
1°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'il incombe au juge de préciser les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ; qu'en l'espèce le commissaire du gouvernement et l'établissement public expropriant avaient conclu à la confirmation du jugement entrepris qui avait fixé l'indemnité d'expropriation à l'euro symbolique et sans exposer par conséquent de termes de comparaison puisées dans des ventes antérieures ; qu'en se bornant dès lors à viser de manière abstraite les « termes de comparaison exploitables produits » sans indiquer quels étaient ces termes de comparaison et sans davantage procéder une quelconque analyse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE la sci Til 475 avait visé dans ses conclusions récapitulatives et responsives, les conclusions devant le juge de l'expropriation du 7 janvier 2015 qui y étaient annexées, chiffrant le montant de sa demande d'indemnité principale d'expropriation à la somme totale de 588 464 euros par référence à une expertise versée aux débats (pièce 7) et des extraits de la Cote annuelle des valeurs vénales et foncière Calon (pièce 6) ; qu'en s'abstenant de viser ces pièces et de les analyser pour exposer les raisons pour lesquelles elles n'étaient pas retenues, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du Code de l'expropriation ;
3°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation sont fixées selon la valeur des biens au jour de la décision de première instance ; que la cour d'appel s'est bornée à conclure à une indemnisation totale de 200 379,91 euros « au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété » ; qu'en statuant de la sorte sans préciser sur la base de quels éléments elle avait fixé le montant de l'indemnité principale et par conséquent sans possibilité de contrôler que l'estimation correspondait à la valeur des biens au jour du jugement entrepris, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles L 321-2 du code de l'expropriation ;
4°) ALORS QUE de surcroît en indiquant que cette indemnité était ainsi fixée « au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété », la cour d'appel a tenu compte de la valeur dépréciée au jour du transfert de propriété, c'est-à-dire au jour de l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2013 qui est antérieure de trois ans au jugement de première instance rendu le 1er avril 2016, en violation de l'article L 321-2 du code de l'expropriation ;
5°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain, causé par l'expropriation ; que la perte de revenus locatifs subie pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail doit être indemnisée ; que la sci Til 475 soutenait l'expropriation avait eu pour conséquence de la priver de loyers qu'en se bornant à relever que la perte de loyer n'était pas imputable à la procédure d'expropriation mais à l'incendie du mois d'août 2011 et aux arrêtés pris par les autorités administratives, sans tenir compte de la privation de loyer pendant le temps nécessaire à l'acquisition d'un autre bien et de sa mise en location, la Cour d'appel privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du Code de l'expropriation.
