CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10422 F
Pourvoi n° Z 17-21.848
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Christian X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 23 mai 2017 par la cour d'appel de Limoges (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. Didier Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. X... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour dol du bail conclu entre lui-même et Monsieur Y...,
AUX MOTIFS QUE :
« Le logement était constitué d'une cuisine, une salle de bains avec WC, un salon-salle à manger et une cuisine.
Il est précisé que le règlement sanitaire de la Corrèze n'est pas communiqué et que la lettre du 17 novembre 2016 du Syndicat mixte des eaux du Maumont est produite sans pièce jointe.
Sur la demande de nullité du bail pour dol, la non-conformité du système d'évacuation des eaux usées ou, du moins, la consistance et donc l'importance exactes de cette non-conformité ne sont pas établies clairement.
Le constat effectué par un huissier, qui fait donc des constatations et n'est pas un spécialiste du bâtiment et de ce genre de réseaux, est insuffisant sur cet aspect.
Il n'y a pas de document émanant d'un technicien à ce sujet.
La lettre de la communauté d'agglomération Tulle Agglo' du 18/09/2016, qui accuse simplement réception de la demande de Monsieur Y... d'installation d'un dispositif d'assainissement non collectif, n'est non plus guère significative.
Monsieur Y... admet certes le principe d'une non-conformité en écrivant qu'il a justifié qu'il ne s'agissait que d'une mise aux normes de l'assainissement un peu ancien de-mandée par le SPANC (service d'assainissement non collectif) suite au dernier contrôle mais non suite à un assainissement dangereux.
Il est observé qu'il n'est pas justifié qu'il ne s'agissait que d'une mise aux normes d'une installation ancienne, du contrôle du SPANC et de ce qui a été réalisé.
Quoi qu'il en soit, il n'est pas certain en tout cas que Monsieur Y... connaissait, avant la conclusion du bail, cette éventuelle ou possible non-conformité du système d'évacuation des eaux usées.
S'il ne devait pas ignorer le réseau des fosses septiques et son implantation, il n'est pas non plus certain qu'il en avait perçu les incidences, dont la seule avérée sont des mauvaises odeurs, voire des remontées d'humidité.
En ce qui concerne l'eau, l'existence d'un seul compteur était visible, voire connue puisque Monsieur X... indique que ceci explique pourquoi le contrat de bail prévoyait que l'eau potable serait fournie par le bailleur sans donner lieu à paiement.
Sur la nature de l'eau (potable ou non), il ressort du constat du 17 juin 2015 et de la lettre du 17 novembre 2016 du Syndicat mixte des eaux du Maumont que l'immeuble loué est alimenté en eau par l'immeuble de Monsieur Y..., qui est lui-même alimenté par le réseau public.
En effet, il est notamment indiqué dans le constat d'huissier : Monsieur X... me confirme que l'immeuble Y... est alimenté, en plus de l'eau courante, par l'eau du puits ; Qu'ainsi, son propriétaire peut à sa guise, de son garage, fermer l'arrivée d'eau courante alimentant la location X... et faire arriver dans ces canalisations l'eau du puits
Ainsi, comme le déclare Monsieur X..., par le système de manette Monsieur Y... peut couper l'eau courante alimentant la maison louée et faire arriver l'eau du puits.
Et le Syndicat mixte des eaux, dans la lettre précitée, précise que l'habitation principale de Monsieur Y... est desservie par ledit syndicat.
S'il y a (ou s'il y avait vu ce qui sera précisé ci-dessous à cet égard) une possibilité d'alimentation par l'eau du puits, il ne peut être considéré pour autant que l'immeuble loué n'était pas desservi par l'eau provenant du réseau public.
Il n'est pas établi que le tuyau desservant l'immeuble loué était un simple tuyau d'arrosage, cela notamment n'est pas relevé par l'huissier.
Par ailleurs, l'absence de baguettes d'aération était visible et n'apparaît pas en outre comme un élément déterminant pour la conclusion du bail ; L'absence de prise de terre n'est pas établie, cela n'est pas non plus relevé par l'huissier.
Il peut être observé enfin que le constat d'état des lieux d'entrée du 22 mars 2013 fait état dans l'ensemble d'un bon état général.
Compte tenu de ces divers éléments, l'existence d'un dol n'est pas caractérisée et la demande de nullité de ce chef ainsi que celle consécutive en remboursement des loyers ne seront donc pas admises. (arrêt p.3 et 4)
(
)
- s'il existait une manette permettant d'arrêter l'eau courante et de faire arriver à la place l'eau du puits, il n'est pas établi qu'elle ait été utilisée et elle a été condamnée en juillet 2015 (vu document de la SAS SCS - Sanitaires Chauffage Services - Monsieur A... du 30 juillet 2015 et facture de cette entreprise du 31 juillet 2015) (arrêt p.5 al.4, motifs sur le préjudice de jouissance auxquels se réfèrent les motifs sur la demande de nullité en page 4 al.5 de l'arrêt) » ;
1- ALORS QUE le juge, tenu de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; Que le règlement sanitaire départemental de la Corrèze, qui résulte d'un arrêté préfectoral du 16 janvier 1980 plusieurs fois modifié par arrêtés préfectoraux, étant un texte règlementaire publié et librement consultable par tout un chacun, Monsieur Y... n'a à aucun moment fait valoir dans ses conclusions d'appel (prod.4) que Monsieur X... n'était pas fondé à se prévaloir de ses dispositions dès lors qu'il ne le produisait pas ; Qu'en relevant d'office et sans inviter les parties à présenter leurs observations sur la nécessité de produire un exemplaire de ce document officiel, qu'il est précisé que le règlement sanitaire de la Corrèze n'est pas communiqué, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2- ALORS QUE le motif dubitatif équivaut au défaut de motifs ; Qu'en énonçant, pour juger que le dol n'est pas démontré, qu'il n'est pas certain que Monsieur Y... connaissait, avant la conclusion du bail, l'éventuelle ou possible non-conformité du système d'évacuation des eaux usées, d'une part, et que, s'il ne devait pas ignorer le réseau des fosses septiques et son implantation, il n'est pas non plus certain qu'il en avait perçu les incidences, dont la seule avérée sont des mauvaises odeurs, voire des remontées d'humidité, d'autre part, la cour d'appel a statué par voie de motifs manifestement dubitatifs ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3- ALORS QUE, dès lors que la cour d'appel constatait qu'il existait effectivement, jusqu'en juillet 2015, une manette permettant d'arrêter l'eau courante et de faire arriver à la place l'eau du puits, c'était au bailleur, légalement tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, qu'il appartenait de rapporter la preuve de ce que l'existence de cette manette avait bien été portée à la connaissance du preneur avant la signature du bail, d'une part, et que cette manette n'avait jamais été utilisée depuis l'entrée de Monsieur X... dans les lieux, d'autre part ; Qu'en énonçant qu'il n'est pas établi que cette manette ait été utilisée, de sorte qu'il ne peut être considéré que s'il y a ou s'il y avait une possibilité d'alimentation par l'eau du puits, il ne peut être considéré que l'immeuble loué n'était pas desservi par de l'eau provenant du réseau public, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
4- ALORS QUE le bailleur, légalement tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, comportant notamment des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, doit rapporter la preuve de ce qu'il a bien satisfait à cette obligation légale d'ordre public ; Qu'en énonçant notamment, pour débouter Monsieur X... de sa demande de nullité du bail pour dol, que l'absence de prise de terre n'est pas établie, cela n'étant pas relevé par l'huissier, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
5- ALORS QUE même si, dans son constat du 17 juin 2015, l'huissier désigné par le tribunal n'a pas relevé que le tuyau desservant l'immeuble loué était un simple tuyau d'arrosage, il n'en demeure pas moins qu'il résulte des termes clairs et précis de ce constat que l'huissier a pris des photographies des divers tuyaux ; Que les juges du fond étaient donc tenus d'examiner ces photographies pour vérifier si le tuyau desservant l'immeuble loué était un tuyau règlementaire d'alimentation en eau potable ; Qu'en énonçant, sans même examiner les photographies annexées au procès-verbal de constat du 17 juin 2015 et expressément visées dans les constatations de l'huissier, qu'il n'est pas établi que le tuyau desservant l'immeuble loué était un simple tuyau d'arrosage, cela notamment n'est pas relevé par l'huissier, la cour d'appel a dénaturé par omission le procès-verbal de constat du 17 juin 2015 ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 1.500 € seulement, au lieu des 15.000 € qu'il réclamait en réparation du préjudice résultant des troubles de jouissance subis,
AUX MOTIFS QUE :
« Sur le préjudice de jouissance, l'huissier, dans le constat du 17 juin 2015, constate l'existence d'une odeur nauséabonde mais uniquement dans la cuisine. Il note que, dans les WC, il n'y a aucune odeur particulière.
En raison du réseau de canalisations des fosses septiques, des constatations dans ce constat sur des différences de ton de certains joints, plus foncés que d'autres, du constat d'huissier du 16 février 2016 effectué avec un testeur d'humidité, il peut être admis qu'il y avait dans certaines zones du logement loué des remontées d'humidité.
En revanche :
- une odeur nauséabonde ne s'est échappée de la fosse septique n°1 que lorsque ses eaux ont été remuées,
- l'huissier n'a pas constaté qu'une fosse déborde dans la cuisine,
- il existait bien un système d'évacuation des eaux usées pour le logement loué par la fosse septique n°2, vu les indications contenues dans le constat du 17 juin 2015, § B et D,
- s'il n'y avait pas de baguettes d'aération fenêtre, il y avait une aération en cuisine, les WC pouvaient être aérés par la fenêtre de la salle de bains (cloison n'allant pas jusqu'au plafond), un préjudice de jouissance pour cet aspect (aération du logement d'une manière générale) n'est pas caractérisé,
- s'il existait une manette permettant d'arrêter l'eau courante et de faire arriver à la place l'eau du puits, il n'est pas établi qu'elle ait été utilisée et elle a été condamnée en juillet 2015 (vu document de la SAS SCS - Sanitaires Chauffage Services - Monsieur A... du 30 juillet 2015 et facture de cette entreprise du 31 juillet 2015),
- si les lieux loués comportaient une remise, les dernières constatations de l'huissier dans son constat du 17 juin 2015 § III ne permettent pas de considérer que les quelques meubles dont le locataire a sollicité alors l'enlèvement ont pu constituer une réelle entrave préjudiciable à la jouissance des lieux.
Compte tenu ainsi des troubles de jouissance qui ont pu être retenus ci-dessus et de la durée d'occupation des locaux, il sera alloué en réparation du préjudice de ce chef une somme de 1.500 €. » ;
1- ALORS QUE, selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail du 22 mars 2013, expressément visé par Monsieur X... à l'appui de sa demande en paiement de 15.000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance (prod. 3 p. 11 et 13), le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Qu'en application de l'article 1315, devenu 1353, du code civil, c'est au bailleur qu'il appartient de rapporter la preuve de ce qu'il a bien satisfait à cette obligation légale d'ordre public ; Qu'en limitant l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur X... sans même vérifier si le bailleur rapportait la preuve, lui incombant, de la conformité du logement loué avec les exigences d'ordre public de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
2- ALORS QUE le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose pendant la durée du bail ; Que constitue une délivrance partielle occasionnant un trouble de jouissance au preneur le fait par le bailleur d'entreposer des objets dans une dépendance expressément incluse dans la location ; Qu'en refusant d'indemniser le trouble de jouissance subi par Monsieur X... du fait de la présence dans la remise donnée à bail de meubles appartenant au bailleur au motif que les dernières constatations de l'huissier dans son constat du 17 juin 2015 ne permettent pas de considérer que les quelques meubles dont le locataire a alors sollicité l'enlèvement ont pu constituer une réelle entrave préjudiciable à la jouissance des lieux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
