CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10409 F
Pourvoi n° F 17-19.462
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Go 2000, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 avril 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société MM, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Go 2000, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société MM ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Go 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Go 2000 ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société MM ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Go 2000.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Go 2000 de sa demande de déplafonnement du loyer sur renouvellement et de l'avoir fixé à la somme plafonnée de 150 988 euros à compter du 15 janvier 2010 ;
Aux motifs propres que c'était après une analyse exhaustive des pièces du dossier et sans erreur de droit que le premier juge avait débouté le bailleur de ses prétentions par des motifs justes et pertinents qu'il convenait d'adopter ; qu'en l'absence de tout moyen développé en appel et faute de démonstration de l'existence de circonstances permettant le déplafonnement du loyer des locaux en cause, le jugement serait en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, observation devant être faite qu'il n'y avait pas lieu, de ce fait, à modification de la surface contractuellement retenue par les parties ;
Et aux motifs, adoptés du tribunal, que contrairement à ce que soutenait la bailleresse, il n'était pas établi que l'assiette du bail aurait été modifiée par la locataire, en cours de bail ; que certes, la superficie du local, telle que mesurée par Alexandre Y..., architecte mandaté par la bailleresse, était, pour la surface du plancher en rez-de-chaussée, de 2 859 mètres carrés et non de 2 500 mètres carrés, comme indiqué au bail ; que ceci étant, la superficie de 2 500 mètres carrés mentionnée dans le bail du 15 janvier 2011 était approximative, puisque la désignation des lieux y était ainsi libellée : « lot 3 : un local industriel d'une surface de plancher d'environ 2 500 mètres carrés et le droit au stationnement sur la partie avant du bâtiment » ; que l'expert n'avait relevé aucune extension des lieux et il ne lui avait été fourni aucun document susceptible de corroborer l'extension effective de l'assiette du bail ; qu'il ne pouvait donc y avoir lieu à déplafonnement du loyer pour agrandissement de la surface de plancher, laquelle n'était pas matériellement établie ; que, sur l'installation de mezzanines, il résultait du rapport d'expertise que la locataire avait installé, au cours du bail, des mezzanines métalliques autoporteuses, accroissant de 1 686,79 mètres carrés la surface utile de stockage ; que cependant, ces mezzanines n'étaient pas, d'après les documents produits et les photographies prises par l'expert, des constructions intégrées au gros oeuvre mais étaient aisément démontables ; qu'elles devaient dès lors être considérées comme de simples éléments d'équipement dans la mesure où leur dépose, leur démontage ou leur remplacement pouvait s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage, le coût de leur démontage n'étant d'ailleurs, d'après un devis établi le 22 décembre 2012 par la société l'As du Montage, que d'un montant de 13 300 euros HT ; que ce type d'installation ne rentrait donc pas dans le cadre des « embellissements, améliorations ou installations faites par le preneur » susceptibles, en application des stipulations contractuelles, de rester acquises au bailleur en fin de bail ; que l'installation par la locataire de ces mezzanines autoporteuses sur structure métallique, qui n'étaient pas des immeubles par destination, ne pouvait, nonobstant l'importance de leur superficie, être considérée comme une modification notable des caractéristiques des locaux de nature à permettre le déplafonnement du loyer sur renouvellement ; que ces mezzanines, qui n'étaient pas des constructions en dur, ne relevaient pas non plus des travaux d'amélioration qui supposaient une modification physique et structurelle des locaux, excluant de simples aménagements mobiliers ; qu'en conséquence, même si le bail prévoyait une clause d'accession à son profit en fin de bail et non en fin de jouissance, l'installation de ces mezzanines démontables, qui ne constituaient pas des travaux d'amélioration relevant de l'article R. 145-8 du code de commerce, mais de simples aménagements mobiliers, ne pouvait permettre le déplafonnement du loyer sur renouvellement ;
Alors 1°) que dans son rapport (p. 17 et 18), l'expert avait relevé une surface pondérée totale « hors mezzanine » de 3 231 mètres carrés et une surface pondérée totale incluant la surface mezzanine de 4 234 mètres carrés , soit une différence minimum de 731 mètres carrés par rapport à la surface mentionnée dans le contrat de bail du 15 janvier 2001, d'environ 2 500 mètres carrés ; qu'en énonçant que l'expert n'avait relevé aucune extension des lieux, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertiset et a ainsi méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 2°) que constitue une modification notable des caractéristiques des locaux de nature à permettre le déplafonnement du loyer, l'installation de mezzanines, dès lors qu'elles ont pour conséquence une meilleure adaptation des locaux commerciaux à la forme de l'activité exercée ; qu'en énonçant que l'installation de mezzanines sur structure métallique ne pouvait, par principe, être considérée comme une modification notable des caractéristiques des locaux de nature à permettre le déplafonnement du loyer malgré l'importance de leur superficie au seul motif qu'elles n'étaient pas intégrées au gros oeuvre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elles n'avaient pas eu comme conséquence une meilleure distribution des locaux permettant le stockage de meubles sur une surface augmentée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R. 145-3 et L. 145-34 du code de commerce.
