CIV. 1
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10473 F
Pourvoi n° X 16-18.783
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Patrick X...,
2°/ Mme Helen Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 février 2016 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile A), dans le litige les opposant :
1°/ à la société C... A... - Sandrine A..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. C... A... , domicilié société C... A... - Sandrine A..., [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société C... A... - Sandrine A... et de M. A... ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société C... A... - Sandrine A... et à M. A... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur action en responsabilité contre Me A... ;
Aux motifs propres que les époux X... reprochent au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'information lors de la signature de l'acte de vente ainsi que lors de la réception des travaux ; que, cependant, ainsi que l'a souligné le premier juge, les acquéreurs avaient signé le 21 février 2006, directement avec la société 3B, représentée par son gérant, un contrat de réservation préliminaire précisant toutes les modalités de la vente en état futur d'achèvement, en particulier en ce qui concerne le paiement du prix, avec rappel des dispositions légales en la matière ; que le contrat précise que la construction de l'immeuble en est au stade « pose des sanitaires », et qu'il n'est pas encore achevé ; que par la suite, le 24 mars 2006, le notaire a adressé aux époux X... par lettre recommandée avec accusé de réception le projet d'acte de vente accompagné d'une copie du règlement de copropriété, une notice descriptive sommaire, et une copie du plan des locaux vendus ; que les époux X... ont eu tout le loisir de prendre connaissance de ce projet et de vérifier qu'il était conforme aux données du contrat de réservation préliminaire ; qu'ils avaient également la possibilité de se faire expliquer, éventuellement en sollicitant une traduction en langue anglaise, le contenu de l'acte ; qu'ils n'ont pas sollicité Me A... en ce sens, et ce dernier a donc normalement procédé à la signature définitive de l'acte après avoir reçu les procurations nécessaires le 11 avril 2006 ; que cet acte est parfaitement conforme aux exigences législatives et réglementaires ; que le notaire a donc rempli ses obligations d'information et de conseil envers les époux X... ;
que ces derniers reprochent également à Me A... d'avoir prévu le versement de 90 % du prix le jour de la signature de l'acte authentique sans s'être assuré de l'avancement des travaux ; que cependant, l'acte, et par conséquent le projet dont les acquéreurs ont été destinataires, contient l'indication que l'avancement des travaux est certifié le 23 décembre 2005 par l'attestation dressée par le cabinet Archimage, demeurée annexée à l'acte ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants cette attestation n'était pas ancienne, en outre, comme elle n'est pas versée aux débats, la cour ne peut vérifier l'affirmation des appelants selon laquelle elle ne concernerait pas les biens vendus ;
qu'ensuite, les époux X... reprochent à Me A... de les avoir mal informés lors de la signature du procès-verbal de réception et en particulier quant au degré d'achèvement des travaux ; que cependant comme l'a aussi dit le premier juge, le procès-verbal de réception des travaux a été établi le 7 mai 2007 hors la présence du notaire, entre le vendeur et les acquéreurs ;
que par conséquent les griefs concernant le contenu de ce procès-verbal ne concernent pas le notaire ;
qu'enfin, Me A... établit avoir rempli ses obligations en matière de formalités de publicité foncière, les acquéreurs devant quant à eux accomplir les formalités prévues à l'article 1406 du code général des impôts, sans pouvoir reprocher au notaire de s'être abstenu de leur indiquer toutes les démarches nécessaires à l'inscription à la matrice cadastrale ;
que c'est donc à juste titre que le tribunal, considérant que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de la part de Me A..., dans le cadre de ses fonctions, de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, a rejeté toutes les demandes d'indemnisation ; que c'est également à juste titre qu'ils ont été déboutés de leurs demandes accessoires et qu'ils ont été condamnés aux dépens ;
Et aux motifs adoptés que les consorts X... fondent leur demande sur les dispositions de l'article 1382 du code civil ; que pour que la responsabilité civile professionnelle d'un notaire soit engagée, il est nécessaire que soit rapportée, non seulement la preuve d'une faute de celui-ci dans le cadre de ses fonctions, mais également la preuve d'un préjudice certain, réel et actuel ; qu'il faut encore qu'il existe une relation de cause à effet entre la faute qu'il a commise et le préjudice subi ; que les consorts X... soutiennent que le notaire n'a pas satisfait à son devoir de conseil entre le 21 février 2006 et le 11 avril 2006, ni le 7 mai 2007, au moment de la signature du procès-verbal de livraison, date à laquelle ils ont pris connaissance de la spécificité de la vente en l'état futur d'achèvement ;
qu'ils allèguent que c'est à cause de cette absence d'information et de conseil du notaire qu'ils ont été les victimes du vendeur et du maître d'oeuvre auxquels ils reprochent de ne pas avoir exécuté les ouvrages litigieux ; que la circonstance qu'ils ne maîtrisaient pas la langue française imposait de plus fort au notaire de s'assurer que ceux-ci avaient bien compris les termes, la portée et les conséquences de l'acte notarié rédigé en français ;
qu'il convient d'observer que Me A... a régulièrement notifié aux consorts X... le projet d'acte de vente pour leur permettre précisément de comparer les termes du contrat définitif à ceux du contrat préliminaire et d'apprécier dans quelle mesure il pouvait y avoir concordance ou décalage entre eux ; que ces derniers n'ont émis aucune réserve ni objection et n'ont signalé aucune difficulté de traduction ou de compréhension qu'ils auraient pu rencontrer entre la date de signature du contrat préliminaire et la réception de cet envoi, ce qu'ils n'auraient pas manqué de faire, ou auraient dû faire, si tel avait été le cas ; que le contrat a pu en conséquence être signé le 11 avril 2006 et est, en tous points, conforme aux règles régissant la matière telles qu'elles sont issues du code de la construction et de l'habitation notamment quant à la garantie intrinsèque d'achèvement de sorte que les demandeurs ne peuvent affirmer que le notaire est responsable des vices et défauts de la construction, dont ils se disent victime ; qu'il est mentionné dans le contrat préliminaire directement signé par eux et rappelé dans l'acte définitif, plus particulièrement les obligations en ce qui concerne l'achèvement et la conformité de l'immeuble ; que le notaire est intervenu pour instrumenter la vente le 11 avril 2006 et il n'a jamais été mandaté, cela ne relève pas de sa mission, dans le cadre de la réception des travaux qui a été établi par les parties postérieurement, soit le 7 mai 2007 ; que, dès lors, les époux X... ont vu et apprécié l'état de l'immeuble, et la réception des travaux démontre qu'ils ont décidé de le prendre en l'état, et sans élever de contestations, dans la mesure où ils ont bénéficié d'un rabais de 40.000 euros à partir duquel ils ont accepté de payer au maître de l'ouvrage, hors la vue et le concours du notaire, la somme de 40.000 euros pour solde de tout compte ; que les époux X... font valoir également l'absence de mutation cadastrale des biens par le notaire ; que le notaire établit avoir accompli cette obligation ; que de l'ensemble de ces éléments, il est incontestable que les époux X... ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par le notaire dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;
1) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques résultant de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement d'une construction qu'il instrumente ; que le devoir de conseil du notaire ne saurait s'épuiser dans l'envoi aux parties des documents à signer sans aucune explication sur leur contenu ; qu'en retenant, pour juger que le notaire avait rempli ses obligations d'information et de conseil envers les époux X..., que Me A... avait adressé à ces derniers par lettre recommandée avec accusé de réception le projet d'acte de vente accompagné d'une copie du règlement de copropriété, une notice descriptive sommaire et une copie du plan des locaux vendus, que les époux X... avaient eu tout loisir de prendre connaissance de ce projet et de vérifier qu'il était conforme aux données du contrat de réservation préliminaire, et que cet acte était conforme aux exigences législatives et réglementaires, sans constater que le notaire avait éclairé les parties sur les particularités de la vente en l'état futur d'achèvement, notamment sur les conditions de versement des acomptes au regard de l'état d'avancement des travaux, autrement qu'en leur adressant les actes à signer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QU'engage sa responsabilité un notaire qui s'abstient de vérifier la connaissance suffisante de la langue française par son client, spécialement lorsque celui-ci est étranger et vit à l'étranger, et ce afin de l'inviter, le cas échéant, à se faire assister par un interprète lors de la signature d'un acte ou à procéder à la traduction des documents à signer ; qu'en retenant, pour écarter toute faute du notaire à cet égard, que les époux X..., de nationalité irlandaise et vivant en Irlande, lesquels invoquaient leur connaissance rudimentaire de la langue française, n'avaient pas sollicité de Me A... une traduction en anglais des actes litigieux, quand il appartenait, au contraire, à ce dernier de s'assurer de la compréhension suffisante par ses clients de la langue française, afin d'être en mesure de leur proposer, le cas échéant, une traduction des actes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour écarter les prétentions des époux X..., que l'attestation du 23 décembre 2005 certifiant l'avancement des travaux et annexée à l'acte de vente du 11 avril 2006, n'étant pas versée aux débats, la cour ne pouvait vérifier l'affirmation des appelants selon laquelle cette attestation ne concernerait pas les biens vendus, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce qui était invoquée dans les conclusions d'appel des époux X... (p. 17, alinéa 1), et qui figurait, en outre, dans le bordereau de communication des pièces annexé aux conclusions d'appel du notaire mentionnant en pièce n° 2 l'acte de vente précité, et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les conclusions d'appel des époux X... (p. 17, alinéa 1) se fondaient sur l'attestation du 23 décembre 2005, dont la communication n'avait pas été contestée ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que l'attestation du 23 décembre 2005 n'avait pas été communiquée entre les parties, l'arrêt est entaché de la violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
5) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'attestation du 23 décembre 2005 annexée à l'acte de vente du 11 avril 2006 figurait dans le bordereau de communication des pièces annexé aux conclusions d'appel du notaire mentionnant en pièce n° 2 l'acte de vente précité, et sa communication n'avait pas été contestée ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que l'attestation du 23 décembre 2005 n'avait pas été communiquée entre les parties, l'arrêt est entaché de la violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
6) ALORS QU'en laissant sans aucune réponse le moyen tiré de ce que les attestations d'achèvement des travaux ne faisaient aucune référence aux équipements extérieurs communs dont dépendait l'utilisation du bien vendu (conclusions d'appel des époux X..., p. 17, in fine), en sorte que le notaire avait commis une faute en faisant signer l'acte de vente mentionnant le versement de 90% du prix d'achat dans de telles conditions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 24, alinéa 6 ; p. 25, alinéas 1-3), les époux X... invoquaient le manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil en ce que ce dernier ne les avait pas prévenus dès le départ des risques encourus par la signature d'un procès-verbal de réception en cas de désordres ou d'inachèvement des travaux ; qu'en retenant que les époux X... reprochaient au notaire de les avoir mal informés « lors » de la signature de ce procès-verbal, la cour d'appel a modifié les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
8) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la circonstance que le procès-verbal de réception soit conclu entre le vendeur et l'acquéreur ne dispense pas le notaire d'informer en amont ce dernier sur les risques encourus par la signature d'un tel acte en l'état de désordres ou d'un inachèvement des travaux ; qu'en écartant toute faute de Me A... à ce titre au motif inopérant tiré de ce que le procès-verbal de réception avait été signé hors la présence de Me A..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
9) ALORS QU'en retenant, par motif adopté, que les époux X... avaient vu et apprécié l'état de l'immeuble, et que la réception des travaux démontre qu'ils ont décidé de le prendre en l'état, et sans élever de contestations, dans la mesure où ils ont bénéficié d'un rabais de 40.000 euros, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à écarter la responsabilité du notaire à ce titre, dès lors qu'ils avaient été tenus dans l'ignorance de leurs droits, en sorte que la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
10) ALORS QU'il incombe au notaire d'apporter à ses clients toutes les informations nécessaires leur permettant de procéder utilement aux démarches d'inscription à la matrice cadastrale ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à Me A... la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que les époux X... seront condamnés au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ALORS QUE les juges ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, seule la SCP B... demandait une indemnité pour frais irrépétibles à l'encontre des époux X... ; qu'en condamnant ces derniers à payer une telle indemnité à Me A..., la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
