CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10472 F
Pourvoi n° Q 16-15.211
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Nadia X..., domiciliée [...] ,
2°/ la société Caramel, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à la société A... assurances mutuelles,
2°/ à la société A... , société anonyme,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
3°/ à la société Dintras-Bosse-Brami, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Crédit foncier, société anonyme, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société BTSG - Becheret-Thierry-Senechal-Y..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , représentée par M. Stéphane Y..., prise en qualité de mandataire liquidateur de la société Diane,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de Mme X... et de la société Caramel, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés A... assurances mutuelles, A... , de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Crédit foncier ;
Sur le rapport de Mme Teiller , conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et la société Caramel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme X... et la société Caramel.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Mme X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 4.623 euros la condamnation in solidum des sociétés Dintras-Bosse-Brami et A... et de la compagnie A... assurances mutuelles au titre de la mise en oeuvre de son engagement de caution ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la demande de Mme X..., tout en se référant à l'analyse de son préjudice tel qu'effectuée par les premiers juges qui ont considéré qu'il consistait en une perte de chance de voir le cautionnement ne pas être activé par la banque, celle-ci réclame l'intégralité des sommes qu'elle a dû lui verser ; qu'elle déclare ainsi que les lots tels que prévus dans le contrat de réservation auraient donné lieu à un loyer plus important permettant de faire face au paiement des mensualités du prêt ; que néanmoins, il convient de constater que déduction faite du prix des meubles et des frais annexes de coût des actes et de commission, le prix de vente des lots immobiliers d'origine s'élevait à 468 291 € et celui des lots acquis à 435 767€ soit une différence de 32 524 € ; que Mme X... ne verse aux débats aucun élément sur la valeur locative du lot 225 constitué d'un studio auquel a été substitué le lot 1008 également constitué d'un studio et elle ne démontre donc pas que la différence entre les loyers escomptés pour les lots 225 et 1010 et ceux perçus pour les lots acquis 1008 et 1010 était suffisamment importante pour que l'équilibre financier de l'opération en soit modifié ; qu'au surplus, Mme X... déclare que les locaux ont été occupés à compter du 3ème trimestre 2005 mais que les loyers n'ont été perçus qu'au milieu de l'année 2006 ; qu'il y a lieu en outre de relever que la locataire n'a pas réglé les loyers du dernier trimestre de l'année 2011 jusqu'en juin 2012 puis a ensuite définitivement cessé tout paiement jusqu'à la résiliation judiciaire du bail intervenu le 11 avril 2013 ; que dès lors que l'eurl Caramel n'avait d'autres ressources que les loyers, ces circonstances suffisent à expliquer que Mme X... ait dû faire face personnellement au paiement des mensualités ; qu'ainsi, le préjudice de Mme X... en relation avec la faute du notaire, ne porte pas tant sur le fait d'avoir dû rembourser personnellement les échéances du prêt que d'avoir payé des intérêts plus élevés que si le montant du prêt avait été mieux adapté aux besoins de l'eurl Caramel ; qu'elle indique ainsi dans ses dernières conclusions qu'après paiement des frais d'acte et de la commission de la société Diane, le notaire lui a restitué la somme de 6 700 € qui a ainsi été empruntée inutilement ; qu'aussi son préjudice doit être limité à la charge financière tenant aux intérêts supportés inutilement du fait de l'inadaptation du montant du prêt aux conditions financières définitives de l'acquisition ; qu'il sera évalué à la somme de : 6700€ x 3, 45%x 20 ans = 4 623 € ;
1°) ALORS QUE la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que le préjudice de Mme X... était d'avoir payé des intérêts plus élevés que si le montant du prêt avait été mieux adapté aux besoins de la société Caramel et que la différence de prix entre les lots réservés et ceux acquis était de 32.524 euros, ce dont il résultait que les intérêts avaient été inutilement payés sur cette somme, a néanmoins pris pour base de calcul des intérêts inutilement payés la somme de 6.700 euros restituée par le notaire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la cour d'appel qui, après avoir constaté que le notaire s'était irrégulièrement dessaisi au profit de la société Diane d'une somme de 9.099 euros, ce dont il résultait que cette somme aurait dû être restituée à la société Caramel, en sus de celle de 6.700 euros effectivement restituée, et donc prise en compte dans la base de calcul des intérêts inutilement payés, a néanmoins limité cette base de calcul à la seule somme de 6.700 euros, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1382 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Caramel fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation in solidum des sociétés Dintras-Bosse-Brami et A... et de la compagnie A... assurances mutuelles au titre du manquement au devoir d'information et de conseil du notaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société caramel évalue son préjudice à l'écart entre le prix de vente des lots et le montant du prêt octroyé pour le financement de leur acquisition soit 45 154 €, après déduction de la commission de 87 328 € ; qu'il y a lieu de constater que le montant du prêt tel que prévu dans l'offre acceptée par Mme X... le 29 décembre 2004, soit 582 481€, incluait le prix d'acquisition pour 468 291€ et 13 657 € mais aussi la somme de 78 229 € au titre de la commission et celle de 22 304€ au titre des frais d'acte et l'eurl Caramel qui a disposé de l'intégralité du montant du prêt, ne peut invoquer un préjudice tenant à la somme excédant le prix de vente, aussi le jugement du 4 juillet 2012 doit être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande formulée en ces termes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si la société Caramel a dû supporter le remboursement d'un prêt supérieur à ses besoins, il est manifeste qu'elle a disposé des fonds prêtés et que la situation qu'elle invoque n'a eu pour conséquence que de la contraindre de régler des intérêts conventionnels en proportion de ce dépassement ; qu'il échet dès lors de constater qu'en l'absence de production de tout élément de calcul elle ne justifie pas de son préjudice ; qu'en conséquence elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un dommage doit le réparer ; que la cour d'appel qui, après avoir retenu que le notaire avait engagé sa responsabilité à l'égard de la société Caramel en ne l'informant pas sur la discordance existant entre le prix des lots acquis et le montant du prêt contracté, ce qui avait eu pour conséquence de la contraindre à régler des intérêts conventionnels en proportion de la fraction excessive du prêt, s'est fondée, pour refuser d'indemniser le préjudice ainsi constaté, sur la circonstance inopérante qu'aucun élément de calcul n'était produit, a violé les articles 4 et 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme X... et la société Caramel font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leurs demandes à l'encontre du Crédit foncier au titre des irrégularités affectant le prêt ;
AUX MOTIFS QUE Mme X... et l'eurl Caramel invoquent des irrégularités tenant au déblocage des fonds ; qu'elles relèvent à ce titre que l'acte authentique indique : "versement des fonds en totalité au notaire soit 582 481 € soit le jour de la signature du contrat de prêt", ce qui ne correspond pas aux modalités réelles de déblocage des fonds puisque les sommes de 43 756,70 € et de 21 788,35 € ont été versées à la société Colbert développement les 14 avril et 30 novembre 2005 sur présentation de situations de travaux approuvées par Mme X... et que la somme de 73 175 € a été remise à la société Diane le 25 mai 2005 sur présentation d'une facture d'honoraires, sans que la débitrice en ait été avisée ; que néanmoins, la banque n'était pas présente lors de la signature de l'acte notarié et elle n'a donc pu relever l'erreur affectant la clause sur le déblocage des fonds ; que par ailleurs, il ne peut lui être imputé à faute, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'avoir versé le solde du prêt au vu de l'évolution des travaux et d'avoir réglé la commission demandée par l'intermédiaire qu'était la société Diane, après que l'acte de vente eut été conclu ; qu'ainsi, il n'est pas démontré que l'erreur affectant la clause de l'acte notarié sur le déblocage des fonds soit imputable à la banque et que la mise en oeuvre de modalités différentes ait été fautive ;
1°) ALORS QUE l'offre de prêt émise par le Crédit foncier stipulait, au titre du « versement des fonds » : « acquisition, commission et mobilier et/ou équipement : versement des fonds en totalité au notaire soit 582.481,00 €, pour le jour de la signature du contrat de prêt » ; qu'en énonçant cependant, pour écarter la responsabilité de la banque au titre de la méconnaissance de cette clause, qu'elle figurait dans l'acte authentique de prêt dont la banque n'avait pas eu connaissance puisqu'elle était absente à sa signature, la cour d'appel a dénaturé tant l'offre de prêt que l'acte authentique et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en se fondant encore, pour statuer comme elle l'a fait, sur la circonstance inopérante que s'agissant d'une vente en état futur d'achèvement, il ne pouvait être imputé à faute à la banque d'avoir versé le solde du prêt au vu de l'évolution des travaux et d'avoir réglé la commission demandée par l'intermédiaire qu'était la société Diane après que l'acte de vente eut été conclu, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Caramel fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande de condamnation in solidum de la société BTSG, ès qualités, du Crédit foncier, de la société Dintras-Bosse-Brami, de la société A... et de la compagnie A... assurances mutuelles à lui verser la somme de 73.175 euros pour les deux premiers et celle de 14.311,28 euros pour les trois dernières ;
AUX MOTIFS QUE dans le cadre de cette opération d'investissement, la société Diane a perçu la somme de 87 328 € qui lui a été versée à hauteur de 73 175 € par l'intermédiaire du Crédit foncier de France le 25 mai 2005 et à hauteur de 14 311,28 € par l'intermédiaire de la SCP Dintras, le 25 août 2005 ; qu'agissant sur le fondement de l'article 1378 du code civil, Mme X... réclame à la société Diane en la personne de la société BTSG, la restitution de la somme 87 328 € avec capitalisation des intérêts calculés à compter de chaque versement ; que l'eurl Caramel, agissant sur le fondement de la responsabilité civile, sollicite la condamnation in solidum avec la société BTSG, du Crédit foncier de France à hauteur de 73 175 €
avec intérêts capitalisés à compter du 25 mai 2005 et de la SCP Dintras à hauteur de 14 311, 28 € avec intérêts capitalisés à compter du 25 août 2015 ; que Mme X... conteste avoir apposé la mention "bon pour accord" sur la facture de la société Diane qui n'est pas produite en original ; qu'elle ajoute qu'en l'absence de lettre de mission, la société Diane ne pouvait prétendre à une rémunération et qu'elle ne justifie pas des frais qu'elle allègue de sorte que le paiement est sans cause ; que l'eurl Caramel reproche au Crédit foncier de France d'avoir réglé la facture sans vérification suffisante et de s'être comporté en mandataire négligent, en s'étant abstenu d'interroger son client sur le versement de cette commission ; qu'elle reproche également à la SCP Dintras d'avoir versé une somme sans mandat et en l'absence de mention dans l'acte authentique de l'existence d'un intermédiaire ; que l'eurl Caramel agit en responsabilité contre le Crédit foncier de France et la SCP Dintras en sollicitant leur condamnation in solidum avec la société Diane ; qu'il se déduit des écritures des intéressées que la faute reprochée à la société Diane par l'eurl Caramel est également d'avoir obtenu le paiement de sommes indues ; que l'eurl Caramel conteste la facture n° 146 du 31 décembre 2004 d'un montant de 87 328 € TTC en faisant valoir que Mme X... n'a pas porté la mention "bon pour accord pour régler" qui y figure et que l'original n'étant pas produit, il peut s'agir d'un montage ; qu'une photocopie contestée ne peut servir de preuve en l'absence de production du document original ; qu'il convient au surplus de relever que le Crédit foncier de France a communiqué deux photocopies de ladite facture, l'une avec la mention manuscrite et l'autre sans cette mention ; que néanmoins, il est constant que la société Diane est intervenue comme conseiller en investissement et par ailleurs l'offre de prêt du Crédit foncier de France signée par Mme X... es qualités de gérante de l'eurl Caramel et de caution, mentionnait la somme de 78 229 € à titre de commission devant être financée par le prêt immobilier ; qu'il y a donc lieu d'admettre que Mme X... et l'eurl Caramel étaient informées de la somme devant revenir à la société Diane et en avaient accepté le principe et le montant ; qu'ainsi même en l'absence d'une lettre de mission qui en 2004 n'était pas imposée par le règlement général de l'Amf, il y a lieu d'admettre que la société Diane était effectivement créancière de la somme de 78 229 € ; qu'il n'y a donc pas lieu de condamner la société Diane pour avoir trop perçu la somme de 78 229 € ; que par ailleurs, le Crédit foncier de France qui disposait d'une offre de prêt acceptée mentionnant le financement d'une commission de 78 229 €, n'a pas commis de faute en versant la somme inférieure de 73 175 € à la société Diane sur la base d'une facture présentée par cette dernière ; que la SCP Dintras a en outre versé à la société Diane la somme de 14 311,28 € faisant valoir qu'il s'agissait de la TVA due sur la somme principale conformément à la facture 146 ; que la SCP Dintras a effectué le versement de cette somme alors que le Crédit foncier de France avait refusé de le faire, considérant qu'il ne pouvait effectuer ce paiement, sans excéder le montant du prêt ; qu'il convient ainsi de relever que la SCP Dintras a effectué un versement allant au delà de ce qui avait été prévu dans l'offre de prêt au seul vu de la facture 146 dont la cour, faute de disposer de l'original et en présence de 2 photocopies différentes, ne peut vérifier qu'elle avait effectivement été acceptée par Mme X... ; qu'ainsi au vu des seuls éléments d'appréciation susvisés, il ne ressort pas que la SCP Dintras ait fait preuve de la prudence nécessaire en payant au delà de ce qui avait été accepté par l'eurl Caramel ; qu'elle a donc engagé sa responsabilité à son égard. Le préjudice subi doit être déterminé en considérant que la société Diane était effectivement créancière de la somme de 78 229 € mentionnée dans l'offre de prêt et il sera donc fixé à la somme de 87 328 € - 78 229 € = 9 099 € ;
1°) ALORS QUE l'offre de prêt mentionnait sans autre précision, s'agissant du « prix de revient de l'opération » : « commission 78.229,00 € » ; qu'en retenant, pour dire que la société Diane était créancière de cette somme, qu'il résultait de l'offre de prêt que Mme X... et la société Caramel étaient informées de la somme « devant revenir à la société Diane », la cour d'appel a dénaturé celle-ci et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le contrat se forme par la rencontre d'une offre, portant sur un objet et un prix déterminés, et d'une acceptation ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté qu'aucun contrat écrit n'avait été signé pour déterminer la mission et les conditions d'intervention de la société Diane, s'est contentée de retenir, pour dire que celle-ci était créancière de la somme de 78.229 euros et ainsi écarter la demande de la société Caramel de restitution de cette somme, que la première était intervenue en qualité de conseiller en investissements financiers et qu'il résultait de l'offre de prêt que la seconde avait signée qu'elle était informée et avait accepté tant le principe que le montant de la commission devant revenir à la société Diane, s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser une rencontre de volontés quant aux modalités de l'intervention du conseiller, violant ainsi les articles 1101, 1108, 1129 et 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le banquier, mandataire de son client, commet une faute en procédant à un paiement auquel ce dernier n'a pas consenti ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de la banque dans le versement à la société Diane d'une somme de 73.175 euros au titre de sa prétendue commission, sur la seule existence de l'offre de prêt acceptée mentionnant le financement d'une commission de 78.229 euros, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'accord de sa mandante pour le versement de cette somme, a violé l'article 1992 du code civil ;
4°) ALORS QUE commet une faute le notaire qui verse sans mandat des fonds de son client à un tiers ; qu'en se fondant, pour juger que le notaire n'avait pas commis de faute en procédant au paiement de la société Diane dans la limite de sa prétendue créance de 78.229 euros et ainsi limiter l'indemnisation due par lui à la somme de 9.099 euros, sur la seule offre de prêt acceptée par la société Caramel, ce qui n'était pas de nature à caractériser un mandat de payer donné au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1992 du code civil.
