CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10387 F
Pourvoi n° T 17-25.798
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Etienne X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Abdelkrim A... ,
2°/ à Mme Rose Y..., épouse A... ,
domiciliés [...] ,
3°/ à la société Guéroi propriétés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Z..., avocat de M. X..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme A... ;
Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Guéroi propriétés ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Z..., avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit nul l'acte sous seing privé du 7 juin 2013, D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes et D'AVOIR ordonné la restitution du dépôt de garantie aux époux A... ;
AUX MOTIFS QUE, suivant l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ; que l'article 1110 précise que l'erreur est une cause de nullité de la convention si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que les qualités substantielles d'une chose peuvent porter, s'agissant d'un immeuble, sur son environnement immédiat ; qu'au cas présent, iI ressort des photographies produites aux débats que la maison objet du litige est une maison de maître bourgeoise, ancienne et de belle facture, implantée sur un jardin arboré dans le vieux village d'[...] et que, lorsque, cette maison a été présentée à la vente, elle était isolée au centre de terrains nus, également arborés, avec un effet d'ambiance boisé et campagnard ; que cette situation participait indéniablement des qualités substantielles du bien mis en vente, vantées dans les annonces de L'agence immobilière Guéroi ; qu'or, ni M. X... ni la Sarl Guéroi Propriétés ne démontrent avoir renseigné les acquéreurs sur la division préalable à la vente de la parcelle initiale en quatre lots devenus constructibles ni sur la circonstance que ces parcelles allaient être prochainement bâties, la surprise éprouvée par les acquéreurs lors de cette découverte inopinée étant illustrée par l'e-mail adressé par M. et Mme A... au notaire le 12 novembre 2013 en ces termes : « Maître, [....] La directrice de l'agence Centurv [...] ainsi que sa collaboratrice nous ont affirmé et réaffirmé (faisant référence constamment au PLU de la commune d'[...] tout au long des visites et négociations que les deux terrains jouxtant le bien pour lequel nous allions signer étaient INCONSTRUCTIBLES, donc pas de vis-à-vis, pas de nuisances. Jeudi, lors de ma dernière visite, je constate avec stupeur que lesdits terrains étaient déjà vendus et avaient des permis de construire datant du mois de juin 2013 (date à laquelle nous avons signé le compromis de vente). [....] Maître, prenez note que nous ne sommes pas d'accord pour signer un acte authentique pour un bien qui ne correspond plus du tout à ce qui nous a été présenté lors des visites et de la signature de l'avant-contrat » ; que la constructibilité des parcelles voisines était en effet de nature à supprimer tout le charme, le cachet, l'intimité et le caractère naturel du site par le voisinage de maisons modernes, de facture sommaire et en béton, à proximité immédiate (quelques mètres) de la propriété vendue, avec les nuisances de toute sorte, notamment visuelles, en découlant; un mur pignon aveugle de grande hauteur est, notamment, actuellement édifié à quelques mètres de la propriété, de façon particulièrement inesthétique ; que, dès lors, l'erreur commise par M. et Mme A... , acquéreurs profanes, M. A... étant éducateur sportif et son épouse vendeuse, sur l'inconstructibilité des parcelles voisines et la situation pérenne de l'environnement immédiat de la maison visitée était à la fois déterminante de leur consentement et excusable, car, d'une part, les plans annexés à l'acte sous seing privé ne révélaient aucunement que les parcelles voisines étaient constructibles, d'autre part, ces futurs acquéreurs n'avaient aucune obligation, comme le soutiennent les intimés, de se rendre en mairie pour consulter les plans d'urbanisme, alors que le vendeur comme l'agence immobilière avaient, quant à eux l'obligation, dans le cadre de leur obligation d'information loyale, de les alerter sur les changements à venir du voisinage immédiat de la maison du [...] , lequel constituait l'agrément principal et donc une qualité substantielle de cette propriété, sans laquelle ils ne l'auraient pas acquise ; qu'il importe peu que les intéressés aient émis une contre-offre sur le prix lors de l'établissement du procès-verbal de difficultés, cette tentative de négociation procédant du changement de circonstances et, notamment, des qualités substantielles du bien litigieux, ainsi que du souhait d'éviter un procès long et onéreux ; que l'erreur a vicié le consentement des époux A... ;
ALORS, 1°), QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'hormis le cas où cette qualité est nécessairement essentielle pour tous, l'acquéreur ne peut invoquer utilement invoquer une erreur sur une qualité essentielle de la chose vendue que s'il avait, préalablement à la formation du contrat, porté à la connaissance du vendeur l'importance décisive qu'il attachait à cette qualité ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les acquéreurs avaient, avant la signature du compromis de vente, informé le vendeur de ce que le caractère inconstructible des parcelles voisines constituait, de leur point de vue, une qualité essentielle, déterminante de leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 2°), QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le compromis de vente du 7 juin 2013, que M. X... avait versé aux débats, mentionne que la parcelle vendue est issue d'une division et que les époux A... déclarent avoir reçu copie du plan de division effectué par un géomètre ; qu'en considérant que M. X... ne démontrait pas avoir renseigné les acquéreurs sur la division préalable à la vente de la parcelle initiale, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 7 juin 2013 ;
ALORS, 3°), QUE l'erreur n'est une cause de nullité des conventions que si elle est excusable ; qu'en considérant que tel était le cas en l'espèce, quand il appartenait aux acquéreurs, informés de la division de la propriété initiale en plusieurs lots, de prendre l'initiative de se renseigner sur la constructibilité des parcelles voisines et que, faute de l'avoir fait, leur erreur n'était pas excusable, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 4°), QU'en reprochant au vendeur d'avoir manqué à son obligation d'information à défaut d'avoir informé les acquéreurs que les parcelles voisines allaient être prochainement bâties, sans indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour retenir que cette information était connue du vendeur au moment de la formation du contrat, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
