CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10386 F
Pourvoi n° J 17-23.605
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Jean-Pierre X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 28 avril 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Renato Y...,
2°/ à Mme Corinne Z...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. Y... et Mme Z... ;
Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente conclue entre d'une part M. X... et d'autre part Mme Z... et M. Y... ;
Aux motifs que : « Il ressort des documents produits aux débats que les [...] de la copropriété [...] , qualifiés de « réserve » par le règlement de copropriété, ont été donnés à bail à Mme Z... par Madeleine A... veuve X... le 22 juillet 2004 pour six années, le loyer mensuel, fixé à 690 € n'étant exigible qu'après l'exécution de travaux d'aménagement destinés à transformer ce local, inhabitable en l'état, pour l'habitation ; il était ainsi précisé que des travaux seraient entrepris par l'entreprise SND en vue de la création d'une cuisine, d'une salle de bains et WC, de l'installation d'un chauffage central et de l'électricité, de parquets, plafonds, peintures ;
Madeleine A... veuve X... n'étant pas en mesure de financer ces travaux par la vente de l'un de ses biens, situé à [...] et occupé par son fils adoptif M. Jean-Pierre X..., a demandé à Mme Z... de les réaliser à ses frais moyennant engagement ferme de sa part de lui vendre ce bien moyennant douze fois le loyer annuel, et une annexe au contrat de location a été signée le 27 janvier 2006 pour récapituler les engagements des parties, modifiée par la suite avec l'acceptation de M. Y... pour porter le chiffre des loyers représentant le prix de vente à quinze mois ; ce contrat a été enregistré à la Recette des Impôts du 10ème arrondissement le 30 janvier 2006 ;
Un nouveau contrat de location a été établi le 8 février 2006 entre Madeleine A... et les consorts Z... Y..., enregistré le 13 février suivant à la Recette des Impôts ;
M. Jean-Pierre X... soutient que les ratures et ajouts figurant auxdits actes, les différences constatées par l'expert entre les diverses signatures qui y sont apposées par Madeleine A... veuve X... en compromettent l'authenticité et la valeur probante ;
Toutefois, il apparaît des pièces du dossier que Madeleine A... veuve X... usait de signatures différentes et, en particulier, la rature apposée sur le chiffre « douze » sur le contrat du 27 janvier 2006 pour l'apposition du chiffre « quinze » en surcharge ne révèle pas de falsification qui pourrait être imputée à M. Y... et Mme Z..., cette modification étant en faveur de Madeleine A... veuve X... : le contrat récapitulatif du 8 février 2006 indique ainsi :
« Le montant des travaux payés par le preneur s'imputera intégralement sur le loyer. Cette imputation s'appliquera à l'intégralité des sommes versées jusqu'à leur apurement. Le preneur renonce expressément à se prévaloir de l'absence de conformité aux normes minimales de confort et d'habitabilité et ne pourra solliciter aucune diminution de loyer en raison de l'état des lieux.
Le preneur s'engage à faire l'avance du règlement de tous les travaux exécutés par l'entreprise SND, mandatée par Madeleine A... veuve X..., dans la limite de 35.000 € HT.
En contrepartie, le bailleur consent au preneur l'engagement ferme et irrévocable de lui vendre les biens immobiliers objet du contrat, moyennant le prix fixé à quinze fois le loyer annuel et ce durant dix années à compter de ce jour. Dès manifestation de cette volonté, laquelle devra intervenir dans les dix années à compter de ce jour, la vente sera parfaite puisque l'accord sur la chose et sur le prix seront réputés acquis. La signature de l'acte authentique interviendra dans les trois mois à compter de cette manifestation d'acquérir. La partie qui refuserait de signer l'acte pourra y être contrainte par toutes voies de droit et, notamment, par l'obtention d'un jugement valant cession forcée et transfert de propriété. Par cet engagement, le bailleur renonce à vendre à toute autre personne lesdits biens immobiliers, sauf décharge expresse du preneur contenant renonciation à la vente projetée. Faute de manifestation du preneur dans le délai imparti, le présent engagement sera caduc à l'issue d'un délai de dix ans. Toutes ces clauses s'imposent aux héritiers de Madeleine A... veuve X... » ;
La teneur des engagements de Madeleine A... veuve X..., certes confus et évolutifs, est néanmoins confortée par d'autres documents, notamment une lettre manuscrite adressée par celle-ci à M. Y... et Mme Z... le 7 février 2006, ainsi que par un « Etat des comptes et décharges de loyers par compensation » qu'elle a rédigé, daté du 14 février 2006 ;
Il ressort encore d'extraits de jugements et d'arrêts produits aux débats que Madeleine A... veuve X..., propriétaire de nombreux biens immobiliers en mauvais état, avait coutume de les donner en location moyennant exécution de travaux, puis de consentir une promesse de vente aux locataires en place sur les mêmes biens ;
Il suit de ces éléments que les dissemblances de signatures et de paraphes, bizarreries diverses de rédaction relevées par l'expert, minutieusement énumérées par M. Jean-Pierre X... à ses écritures, ne sont pas significatives, d'autant plus que cet expert n'a pas disposé de pièces de comparaison lui permettant de vérifier la diversité des signatures de Madeleine A... veuve X... ; dès lors, les contradictions et anomalies de détail dont s'agit n'affectent pas l'authenticité et la teneur globale des engagements de Madeleine A... veuve X... qui sont suffisamment avérés par :
- les conclusions du rapport d'expertise de Mme B... qui indique, s'agissant des écrits des 27 janvier 2006, 1er février 2006, 8 février 2006 et 14 février 2006, « pour toutes les pages de l'ensemble de ces documents en mettant à part celles où l'authenticité même est rejetée de manière formelle, la mention « lu et approuvé » et la signature apposées sont « vraisemblablement » de la main de Madeleine A... veuve X... », et qui émet l'hypothèse d'un montage pour certaines signatures sans être toutefois affirmative à cet égard,
- l'attestation du 16 décembre 2014 de Mme C..., avocat dans le cabinet duquel lesdits actes ont été signés et qui témoigne de ce qui suit :
« J'ai longtemps hésité à vous répondre directement pour éviter tout conflit d'intérêts. Mais effectivement, en signant les actes en mon cabinet, je suis contrainte de vous considérer également comme étant mes clients. Compte tenu des règles déontologiques relatives au secret professionnel, je ne peux aborder que les questions relatives aux actes signés concernant la location et la vente du bien que vous occupez.
J'affirme que :
- l'entrée en jouissance, initialement fixée après les travaux d'aménagement et de remise en état n'a pu intervenir en janvier 2005 et vous désiriez alors renoncer à la location,
- des propositions vous ont alors été formulées à charge pour vous de faire l'avance des travaux et moyennant l'engagement de vous vendre les biens,
- le coût des travaux, initialement de l'ordre de 26.000 €, a été largement dépassé pour atteindre environ 35.000 €,
- tous les actes de cette affaire ont été établis par mes soins et conformément aux demandes de Mme X... et à vos accords,
- tous les actes ont été signés dans mon bureau en présence de toutes les parties et Mme X... était toujours présente,
- les originaux ont toujours été remis aux parties moyennant décharge signée par toutes les parties en mon cabinet et en ma présence,
- l'acte authentique devait être reçu par un notaire parisien auquel tous les documents avaient été transmis en vue d'une signature début janvier 2010... »,
ainsi que par l'enregistrement de ces accords qui a été effectué à la recette des impôts du 4ème arrondissement de Paris ;
La mention du loyer nominal initial aux différents contrats de location ne révèle aucune anomalie et a été logiquement reprise puisque ce loyer n'était exigible qu'à compter de l'entrée en jouissance des locataires, sans cesse reportée sous différents prétextes par Madeleine A... veuve X... ;
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, la promesse de vente, dûment enregistrée dans les dix jours de son acceptation en application des dispositions de l'article 1589-2 du code civil, l'acceptation de cette promesse unilatérale par ses bénéficiaires résultant non seulement de l'apposition de leurs signatures sur ce document enregistré le 30 janvier 2006, mais encore de la phrase « les parties décident d'apporter les modifications suivantes au contrat », est valide et fait foi des engagements réciproques des parties, M. Y... et Mme Z... s'engageant à exécuter 35.000 € de travaux et Madeleine A... veuve X... s'engageant en contrepartie à leur vendre les biens désignés audit acte moyennant quinze fois le loyer annuel, soit 124.200 €, d'où il suit que la promesse de vente comporte les éléments essentiels relatifs à la vente : l'exécution des travaux pour un montant de 35.000 € avancé par M. Y... et Mme Z... résultant des justificatifs versés aux débats, tels que constate d'huissier, facture et quittance de la société SND, il échet de constater la perfection de latente par suite de l'échange des consentements sur la chose, soit un bien situé [...] comprenant une entrée et deux pièces - et sur le prix - soit quinze loyers annuels - et d'en ordonner la réitération dans les termes fixés au dispositif ci-après, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions ; »
1° Alors que le prix de la vente doit être déterminé par les parties ; qu'en relevant l'existence d'une « rature apposée sur le chiffre « douze » sur le contrat du 27 janvier 2006 pour l'apposition du chiffre « quinze » en surcharge ne révélait pas de falsification qui pourrait être imputée à M. Y... et à Mme Z..., cette modification étant en faveur de Madame X... », mais sans constater que cette modification avait été spécifiquement acceptée par les parties à la date de la signature de l'acte le 27 janvier 2006, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir que le prix de vente avait été déterminé de manière certaine par les parties dans la promesse de vente du 27 janvier 2006, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1591 du code civil ;
2° Alors qu'une promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble doit être constatée dans un acte authentique ou par un acte sous seing privé, contenant l'accord des parties sur la chose et sur le prix et enregistré dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'en conséquence, pour apprécier l'existence d'un accord des parties contenu dans l'acte enregistré, les juges doivent se placer à la date de l'acceptation de la promesse par le bénéficiaire ; que, pour juger que la promesse unilatérale de vente enregistrée le 30 janvier 2006 comportait les éléments essentiels relatifs à la vente, la cour d'appel s'est fondée sur plusieurs documents établis postérieurement à l'acceptation de la promesse par Mme Z... le 27 janvier 2006, notamment un « contrat récapitulatif » daté du 8 février 2006, une lettre manuscrite datée du 7 février 2006, un « Etat des comptes et décharges de loyers par compensation » daté du 14 février 2006, dont elle a relevé qu'ils étaient affectés de dissemblances de signatures, de paraphes et bizarreries de rédaction ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir l'existence d'un accord des parties sur la chose et sur le prix à la date de l'acceptation de la promesse unilatérale de vente le 27 janvier 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589-2 du code civil, ensemble l'article 1589 du même code ;
3° Alors que l'acte daté du 27 janvier 2006 n'est signé que de la main de Mme Z... et non de celle du second bénéficiaire, M. Y... ; qu'en jugeant pourtant que l'acceptation de la promesse unilatérale du 27 janvier 2006 résultait de l'apposition de leurs signatures sur ce document, la cour d'appel a violé le principe suivant lequel il est interdit au juge de dénaturer les écrits soumis à son examen ;
4° Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en particulier, seul le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui a accepté cette promesse peut décider de lever l'option dont il bénéficie et voir déclarer la vente parfaite entre le vendeur et lui ; qu'en jugeant la vente parfaite à l'égard de M. Y..., cependant que celui-ci n'avait jamais accepté la promesse unilatérale de vente contenue dans l'acte du 27 janvier 2006, et n'était donc pas partie au contrat de vente, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;
5° Alors qu'il résulte de l'article 1589-2 du code civil qu'une promesse unilatérale de vente n'est valablement enregistrée qu'à la condition d'identifier de manière certaine ses bénéficiaires et de préciser dans son contenu même la nature et la consistance exacte des biens et droit immobiliers ainsi que le prix de la vente ; qu'en jugeant que la promesse de vente avait été dûment enregistrée, cependant que les mentions de l'acte daté du 27 janvier 2006 et enregistré le 30 janvier 2006, ne permettent pas d'identifier les bénéficiaires de la promesse, et ne contiennent aucune désignation précise des biens et du prix de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1589-2 du code civil.
