CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. X...,
Décision n° 10393 F
Pourvoi n° U 17-21.981
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à Mme Solédad Y..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. X..., président, M. A..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest, de Me B..., avocat de Mme Y... ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest ; la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en s on audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 422 654 euros et 43 265,40 euros ;
Ouï, Monsieur le Commissaire du gouvernement en ses observations ;
Alors que la cour d'appel statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments des conclusions qu'ils ont présentés ; qu'en se prononçant après avoir entendu le Commissaire du gouvernement en ses observations lors des débats bien que, comme l'indique l'arrêt, celui-ci n'ait pas conclu, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 311-28 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 422 654 euros et 43 265,40 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnisation, que
- Sur les caractéristiques particulières du bien exproprié :
Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du juge de l'expropriation que la parcelle [...] cadastrée pour 12 431 m2 se situe sur la zone de Cambaie. Son accès se fait par un chemin perpendiculaire à la rue [...]. Elle se situe derrière d'autres parcelles. Elle est rectangulaire, plate et non clôturée.
Il y a lieu de constater que le juge de l'expropriation a mentionné expressément « lors du transport nous avons pu constater la présence d'une pelleteuse qui semblait creuser la parcelle ainsi que différents tas de pierres. Il y avait la présence d'une machine à trier les différentes tailles de cailloux et des différences de nivellement de terrain. L'exproprié nous a expliqué qu'il s'agissait de niveler son terrain ».
Les diverses photos transmises contradictoirement par les parties confirment cette description.
- Sur la date de référence :
La cour relève que le premier juge a fixé la date de référence à la date de publication de la ZAD soit le 15 mai 2001.
Toutefois, s'agissant de la classification de la parcelle [...] , il y a lieu de relever que compte tenu des délais de la procédure d'expropriation la ZAD de CAMBAIE a pris fin le 15 mai 2015 conformément à l'article 6-II de la loi N° 2010-597 du 3 juin 2010.
En application de l'article L 213-4 du Code de l'Urbanisme c'est donc le PLU de la commune de Saint-Paul en date du 27 septembre 2012, acte public le plus récent modifiant le POS, qui doit être pris pour référence pour classifier la parcelle [...] , et non le POS de 1983.
La décision du premier juge est donc infirmée sur ce point, la date de référence est fixée au 27 septembre 2012.
- Sur le caractère privilégié de la parcelle :
La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle, contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'expropriée.
Il revient à la cour de vérifier, au vu des éléments fournis par Madame Z..., quelle était la situation de la parcelle [...] à la date de référence, le 27 septembre 2012.
Cette parcelle, du point de vue de l'urbanisme, est en zone AU1st et fait donc partie des espaces à urbaniser dans le futur sous certaines conditions.
S'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte.
La parcelle est rectangulaire, plate, non clôturée et nivelée.
S'agissant de l'environnement de la parcelle, le TCO estime que le juge de l'expropriation ne s'est pas conformé à l'avis du commissaire enquêteur.
La cour se doit d'avoir une appréciation 'in concreto' pour apprécier l'atteinte au droit de propriété. Le législateur a impérativement prévu un transport sur les lieux en première instance pour permettre au juge de l'expropriation d'avoir cette approche concrète. En conséquence il y a lieu de se référer aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux permettant de prendre connaissance de l'environnement particulier de la parcelle et dont le procès-verbal est le reflet.
Il n'est pas contesté que la parcelle de [...] est issue, comme les parcelles limitrophes, d'une donation-partage familiale de M. Roger Y... La parcelle [...] attribuée à Mme Z... jouxte des parcelles attribuées à ses soeurs.
Les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. Y... réglait des notes d'électricité et d'eau (pièces 8 et 9 de l'appelante) à une période antérieure à la date de référence. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] .
La localisation à proximité de la carrière, moyen de fait avancé par le TCO, n'est qu'un des éléments de l'environnement à prendre en compte au regard de toutes les données particulières du bien exproprié. Par ailleurs, l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...] et la porcherie par deux parcelles.
Il y a lieu de rappeler que la parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
Toutefois, si cette parcelle n'est pas constructible, pour autant, il est constant que la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
Elle est située en zone périurbaine proche de [...] et du centre de [...]. Elle est desservie pas des voies d'accès.
Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur [...].
La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .
- Sur la demande d'expertise :
Mme Z... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
- Sur la fixation de l'indemnisation :
L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € le m2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 1.445.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] . Elle réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.
L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. C..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 5,53 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.
Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance, remises au greffe le 24 mars 2015,il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb. Il contestait la situation privilégiée du terrain. Il relevait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages. Il notait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb.
Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance, l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
La parcelle expropriée est en zone AU1st et fait donc partie des espaces à urbaniser, dans le futur, sous certaines conditions. Cette vocation future n'a pas à être prise en compte au jour de l'indemnisation, elle n'est pas constructible mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
a) Sur l'indemnité principale :
La cour se doit de rechercher l'indemnisation raisonnable permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que Madame Z... ne soit pas privée de la plus-value générée par son bien du fait de ses caractéristiques propres.
Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.
La Cour relève, s'agissant de l'évaluation du commissaire du gouvernement en première instance qu'elle ne retenait pas la desserte de la parcelle contrairement aux parcelles limitrophes pourtant issues de la même donation-partage, n'intégrait pas la situation privilégiée de la parcelle et se référait à une date de référence inexacte alors qu'en application du PLU 2012, cette parcelle est en zone AU1st de l'aveu du TCO.
L'autorité expropriante conteste les références de Mme Z... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. C....
Pour les motifs pertinents que la Cour reprend, le premier juge a estimé que la comparaison à des donations-partages ne sauraient constituer des références utiles. S'agissant des références en zone 1 NC elles seront écartées car l'autorité expropriante a admis que le zonage applicable est au cas d'espèce celui issu du PLU de 2012. La cour relève que M. C... par deux méthodes croisées n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc aussi écartées.
La cour relève que l'expropriée, en appel, se réfère à deux références [...] et [...] outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger Y.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.
La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU 2012. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement proche. Toutefois, elle a une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières notamment au niveau de la desserte. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.
Aussi la cour, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont celles de la parcelle [...] même zone mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € le m2 et la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.
Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.
En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 431 m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison, la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.
L'indemnité principale est fixée à la somme de 422 654 €.
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que
L'indemnité de dépossession.
La parcelle [...] se situe sur la zone de Cambaie. On y accède par un chemin perpendiculaire à la rue [...]. Elle se situe derrière d'autres parcelles. Elle est d'une superficie de 12 431 m2 en zone 1 Ncb. La parcelle est rectangulaire, plate, non clôturée.
Lors du transport, nous avons pu constater la présence d'une pelleteuse qui semblait creuser la parcelle ainsi que différents tas de pierres. Il y avait la présence d'une machine à trier les différentes tailles de cailloux et des différences de nivellement de terrain de 3,50 m. L'exproprié nous a indiqué qu'il s'agissait de niveler son terrain
- Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :
Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
En l'espèce, la parcelle est située conformément au plan d'occupation des sols de approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
La parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang [...] et du centre de Saint Paul. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.
Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral. Elle est construite depuis les années 70 et bénéfice donc des réseaux installés par l'association libre Cambaie.
Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur Saint Paul.
En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée
- Sur l'indemnité principale :
Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.
Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large.
Il indique trois transactions. La parcelle [...] en zone NAUe avec des constructions pour un prix de 533,66 euros par m2, un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le m2, ainsi que la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le m2.
Il indique que la parcelle a fait l'objet d'une donation entre vifs à titre de partage anticipé le 24 novembre 1998 et que cet acte a fixé le prix du m2 à 0,71 euro. Il rapporte également un acte de donation-partage en date du 9 février 2011 dans lequel la parcelle avait été déclarée au prix de 0,61 euro le m2. Les actes de donation-partage ne pourront être retenus comme termes de comparaison.
Le commissaire du gouvernement retient donc une indemnité de 0,90 euro le m2.
Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des Domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées.
Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte.
Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012, 24 mai 2012 et 21 juin 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Cet arrêt porte sur des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.
L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.
La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
Mme Y... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle [...] de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.
La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le m2 avec le bâti.
Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison dans la même zone géographique mais avec un bâti.
Elle produit des mandats de vente qui ne peuvent constituer des termes de comparaison.
Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, et la parcelle [...], qui est dans une situation géographique très proche avec un bâti.
En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservies, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;
Alors, d'une part, que la situation privilégiée d'un bien s'apprécie à la date de référence ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la Rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte » et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », énonciation dont il ne résulte pas que la parcelle considérée aurait été effectivement desservie par une voie d'accès à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la Rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte » et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », et, si elle était réputée avoir adopté les motifs du jugement entrepris, qu'« au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la rue Marthe Bacquet était une voie privée, non goudronnée ni viabilisée, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. Y... réglait des notes d'électricité et d'eau à une période antérieure à la date de référence. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] , sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était située dans une zone désignée, par le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, en particulier, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que si le TCO fait valoir qu'elle se trouve à proximité d'une carrière, « l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...] », quand la parcelle expropriée est cadastrée [...] , la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de cinquième part, à supposer qu'elle ait commis une erreur matérielle en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que si le TCO fait valoir qu'elle se trouve à proximité d'une carrière, « l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...] », puisque la parcelle expropriée est cadastrée [...] , qu'il résulte des photographies des lieux versées aux débats, en particulier la photographie reproduite page 34 des conclusions d'appel du TCO, que la parcelle [...] n'est pas séparée des activités d'extraction par la parcelle [...], la Cour d'appel a dénaturé ladite photographie, violant ainsi le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que si le TCO fait valoir qu'elle se trouve à proximité d'une carrière, « l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...] », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était soumise à d'importantes nuisances, sonores et de pollution en particulier, dont les locataires eux-mêmes s'étaient plaints auprès de l'expert, Monsieur C..., la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de septième part, qu'une donation-partage peut être retenue comme terme de comparaison ; qu'en se bornant à relever que « (les) donations-partages ne sauraient constituer des références utiles », sans indiquer pour quelle raison, en l'espèce, les donations-partage invoquées par le TCO ne pouvaient pas être considérées comme des termes de comparaison utiles, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de huitième part, qu'en énonçant que « s'agissant des références en zone 1 NC elles seront écartées car l'autorité expropriante a admis que le zonage applicable est au cas d'espèce celui issu du PLU de 2012 », quand des termes de comparaison pris de ventes intervenues sous l'empire du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 ne pouvaient être tenus pour dénués de pertinence par cela seul que la parcelle expropriée était désormais régie par le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de neuvième part, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente D..., intervenue le 2 février 2015, au prix de 5 euros le m2, et d'une vente Commune de [...], intervenue le 16 avril 2015 au prix de 5,77 euros le m2, portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] et [...], situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, comportant également des bâtis occupés ; qu'en s'abstenant d'examiner ces accords amiables, la Cour d'appel a violé l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;
Alors, de dixième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle n'était pas comparable à la parcelle expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de onzième part, que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 7 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle ne pouvait constituer un terme de comparaison apte à permettre d'évaluer la parcelle expropriée, qui, selon ces documents, n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de douzième part, qu'en considérant, pour retenir le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, qu'elle avait « fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle avait dans un premier temps été acquise par le syndicat mixte de Cambaie dans le cadre d'une préemption sur adjudication forcée, procédure dans laquelle le titulaire du droit de préemption est tenu d'acquérir au prix de la dernière enchère, cette acquisition ne pouvant donc être considérée comme une référence pertinente, ce qui excluait corrélativement que puisse être retenu comme élément de comparaison la vente amiable qui était ensuite intervenue à son profit, au même prix, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de treizième part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), soit plus de dix ans avant la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatorzième part, qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2 sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, au sujet de la valeur de cette parcelle, appréciée à la date du jugement entrepris, que « dans la perspective d'un échange foncier avec la Commune de saint Paul, un nouvel avis du Service des Domaines a été rendu, du 28 juillet 2014, évaluant le bien comme suit : zone NAUe : 12 euros/m2 ; zone Nd, Nda et Nde, 0,50 euro/m2 », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, enfin, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant, pour évaluer un terrain non bâti, le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 4 juin 2014 (ainsi que l'indiquent les conclusions de l'expropriée), pour un prix de 142,62 euros le m2, dont, comme l'indique le jugement entrepris, la valeur avait été déterminée bâti intégré et qui ne lui était donc pas comparable, en relevant elle-même, à cet égard, que cette référence devait être modulée « au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu », la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
