CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10378 F
Pourvoi n° G 17-26.801
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Immochan France, société anonyme, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 juin 2017 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant à la société Fayet presse, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat de la société Immochan France, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Fayet presse ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de M. Y..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immochan France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immochan France ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Fayet Presse ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Immochan France.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas évolué favorablement au profit de la société Fayet Presse, dit n'y avoir lieu à augmentation du loyer et, en conséquence, que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2010 et pour une durée de neuf années soit jusqu'au 30 juin 2019 par la société Immochan France à la Sarl Fayet Presse serait, conformément aux règles du plafonnement, le montant du loyer du bail expiré, révisé ainsi que convenu entre les parties par avenant du 16 juillet 2009, pour la première fois le 1er juillet 2010, puis le 1er juillet de chaque année proportionnellement à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'Insee ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article L. 145-33 du code de commerce dispose : « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée par : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments » ; que l'article L. 145-34 du même code énonce, en sa rédaction applicable en l'espèce, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 n'étant applicables qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant sa promulgation, qu' « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE » ; qu'il sera également rappelé que l'article R. 145-6 du code de commerce indique que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et les modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire », et qu'aux termes des dispositions de l'article L. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 (caractéristiques propres au local, éventuellement affectées par des éléments extrinsèques, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que la société Immochan ayant pris acte du refus de la Sarl Fayat Presse de modifier la durée du bail renouvelé pour la voir porter à 10 ans, l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité constitue le seul motif invoqué par la bailleresse appelante pour demander l'infirmation du jugement entrepris, prétendre au déplafonnement du loyer et à la fixation de celui-ci à un montant de 400 € hors taxes et hors charges/ m² par an, soit 32.408 €, outre indexation ; que l'évolution favorable alléguée doit être établie, s'être produite au cours du bail expiré et être favorable au commerce exercé, la charge de la preuve reposant sur le bailleur ; qu'il peut être utilement extrait du rapport déposé par l'experte judiciaire commise et de ses conclusions les éléments suivants : - la commune de Fayet, comptant 547 habitants en 2009, est située dans la région Picardie, désormais Hauts de France, en périphérie nord-ouest de l'agglomération de Saint-Quentin dans laquelle, avec sa couronne, résident les ? des habitants de l'arrondissement comptant au total 131.300 habitants ; que la zone commerciale Saint-Quentin Fayet se trouve en périphérie ouest de l'agglomération ; qu'elle dispose d'un parking gratuit et est desservie par une route à double sens et double voie ainsi que par des transports en commun ; - que le local commercial dont s'agit est une cellule, dans un important ensemble immobilier à usage commercial, dans l'un des bâtiments occupé en très large part par un hypermarché « Auchan », dans le mail central de la galerie marchande de ce magasin face à la surface de vente de l'hypermarché ; qu'il présente une façade linéaire de 5,90 m environ et est composé d'une surface de vente, d'une réserve et d'un WC, fermé par des rideaux métalliques ; qu'il se trouve en très bon état d'entretien ; qu'on y accède par les deux accès principaux du centre commercial ; que la sortie directe sur l'extérieur dans la réserve du local a été supprimée suite aux travaux d'accomplissement de la galerie marchande, que la surface GLA (Gross Leasing Area – correspondant à la surface hors oeuvre nette d'un local commercial d'un centre commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques sans toutefois les voies de desserte ou les circulations communes à différents lots) des lieux loués est de 98,52 m² selon le bail commercial du 24 juin 1992 ; - que les lieux sont destinés, selon le bail, au « dépôt de presse, journaux, bibeloterie, librairie, papeterie, tabacs et accessoires, loto national et jeux publics de même type » ; que le 15 novembre 1994, le bailleur a ajouté l'activité de paris mutuels urbains ; que sur ce point, et sans qu'il y soit répliqué, la Sarl Fayet Presse verse aux débats une lettre de la direction régionale des douanes et droits indirects de Picardie, sollicitée pour pouvoir implanter un débit de tabacs comme autorisé par la destination du bail, datée du 22 juillet 2014, indiquant qu'au vu de l'article 11 du décret du 28 juin 2010 relatif à l'exercice du monopole de la vente au détail des tabacs manufacturés, les implantations de débits de tabac sont interdites 1° dans les galeries marchandes attenantes à un établissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de son chiffre d'affaires dans la vente de produits alimentaires et dont la surface est supérieure ou égale à 1000 m², 2° dans les centres commerciaux, hormis ceux constitués exclusivement de commerce de proximité desservant principalement ou en totalité les résidents d'une commune ou de l'un de ces quartiers (
), et qu'il n'est pas possible de réserver une suite favorable à sa demande d'implantation d'un débit de tabac annexé à son fonds de commerce de « Presse Papeterie » dans le centre commercial Auchan à Fayet ; qu'il n'y a pas eu de travaux au cours du bail expiré réalisés permettant de développer la valeur commerciale du fonds en en modifiant les caractéristiques ou la destination ; - qu'au titre des obligations résultant du bail, il est observé qu'outre les obligations classiques, le preneur doit supporter toutes les réparations d'entretien y compris celles définies à l'article 606 du code civil, qu'il doit rembourser au bailleur conformément à la répartition prévue, sa quote-part de tous les impôts et taxes afférents à l'immeuble (montant des charges locatives dues par la Sarl Fayet Presse : 5.702,78 € pour l'année 2012 selon sa pièce 10), qu'il ne peut souslouer même temporairement et partiellement, qu'il est tenu d'ouvrir son magasin et de le rendre accessible au public au minimum pendant les jours et selon l'horaire d'ouverture de l'hypermarché, qu'il a l'obligation d'adhérer au groupement d'intérêt économique dont l'objet est la promotion de la politique commerciale du centre et le développement de son attraction commerciale ; - qu'en 2012, le montant du loyer est de 21.544,35 € ; que sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré : l'experte a observé que la notion « d'attrait » visée par l'article L. 145-6 du code de commerce était particulièrement large et permettait d'englober de très nombreuses circonstances ; qu'elle a indiqué qu'en pratique, on retenait les circonstances suivantes : l'arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale et internationale, attirant une clientèle plus nombreuse, les constructions nouvelles si elles influaient sur le commerce considéré, l'augmentation de la population d'une ville ou son expansion touristique, l'ouverture d'une galerie marchande d'un centre commercial et souligné que l'amélioration de la commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ; qu'elle a précisé que pour les centres commerciaux, la qualité d'un centre dépend de la zone de chalandise, de l'accès routier, de la taille du centre, de la puissance des locomotives, du nombre d'enseignes nationales et internationales dans la galerie et du nombre d'emplacements de stationnement ; que l'experte a relevé que la population de la zone d'emploi de Saint-Quentin, selon les statistiques de l'Insee, évoluait à la baisse entre 1999 et 2009, avec une perte de 400 personnes par an dans l'arrondissement ; qu'en revanche, le nombre de ménages dans la zone d'emploi de Saint-Quentin avait augmenté et que de cette augmentation et de l'évolution de la structure familiale des ménages, marquée par une diminution du nombre de ménages composés d'une personne et une augmentation des ménages avec famille, le potentiel de consommation avait augmenté de 7,5% entre 2004 et 2008 ; que le nombre de foyers fiscaux non imposables avait augmenté de 53,8% en 2006 à 54,2% en 2009 ; que la zone de chalandise, ou zone d'attraction commerciale entourant un point de vente, de la zone d'emploi de Saint-Quentin était en 2009 de 150.000 personnes en non alimentaire, le Forum de Picardie étant le pôle majeur de l'agglomération de Saint-Quentin, que le Forum de Picardie a vu en 2006 l'ouverture de deux nouvelles enseignes (Décathlon – surface de vente 4010 m², Joué Club – surface de vente 900 m²) en 2007, l'installation de trois nouvelles enseignes (Boulanger, Cultura, la Halle aux Vêtements) en 2008, de la nouvelle enseigne Babou, en 2009, de l'enseigne Bébé 9 ; que sur la zone commerciale Saint-Quentin Fayet plus précisément, la société Immochan a acquis en février 2001 les murs d'un bâtiment voisin, exploité par les enseignes Atlas et Fly, étendu entre 2004 et 2006 la galerie marchande, portant à 50 le nombre total de cellules commerciales ; que l'hypermarché a été étendu de 2000 m², la galerie marchande réaménagée par la création de 20 nouvelles cellules sans augmentation de surface ; que les voies de circulation ont été aménagées et le parc de stationnement agrandi pendant la même période ; que la galerie marchande a ouvert le 13 octobre 2005 ; que l'experte a considéré que durant la période de 2001 à 2010, il y avait une extension importante de la galerie marchande permettant l'arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale et internationale attirant une clientèle plus nombreuse, que le nombre de places de parking avait augmenté et les voies d'accès avaient été aménagées ; qu'elle a observé que selon les informations communiquées, la Sarl Fayet Presse avait subi une baisse de son chiffre d'affaires de 2009 à 2010, puis une augmentation en 2011, puis une nouvelle baisse en 2012 ; que sur la base de ces éléments, elle a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; (
) que si la Sarl Fayet Presse indique que la privation de l'accès direct au parking a « entravé naturellement l'exercice de son activité », la pertinence de cette allégation n'est pas établie à défaut d'autre explication, alors qu'aucune difficulté de livraison n'est évoquée et démontrée, s'agissant par ailleurs de la suppression d'une sortie – et non d'une entrée ouverte au public « par la réserve du local, non accessible aux clients » et qu'il n'est justifié de l'expression d'aucune doléance ; que l'experte a retenu une évolution du potentiel de consommation qui aurait augmenté de 7,5 % entre 2004 et 2008 ; que la méthode d'évaluation de ce potentiel n'est pas exposée et ne se retrouve que dans l'étude de potentialité produite en pièce 21 par la société appelante ; qu'il y a lieu de rappeler que la liste des critères énumérés par l'article R. 145-6 du code de commerce n'est pas exhaustive et qu'à supposer même que de l'opportunité tirée de la libération du bâtiment voisin pour une extension du centre commercial, des travaux réalisés pour le moderniser et de l'installation dans les cellules nouvellement créées d'enseignes nationales résulte une augmentation du nombre de chalands, étant observé que les visiteurs ne sont pas nécessairement clients, il n'est pas pour autant démontré que le pouvoir d'achat de ces clients potentiels ait évolué positivement, alors qu'au contraire, il est établi que durant la période à considérer, la population locale a diminué, que le taux de chômage était particulièrement important, que le nombre de foyers fiscaux imposables décroissait ; que l'implantation du centre commercial en périphérie urbaine doit par ailleurs être considérée au regard de la nature du commerce exercé par la Sarl Fayet Presse qui ne trouve ses clients que parmi la clientèle supposée drainée du centre commercial dès lors qu'il existe des commerces de proximité de même nature en agglomération et qu'aucune spécificité ne rend opportun un déplacement en périphérie pour ce seul commerce ; qu'il est indifférent, pour le commerce considéré et pour les mêmes motifs, que la zone commerciale se soit étendue d'autant que pour rejoindre l'extension, il est nécessaire de reprendre son véhicule et que parmi les enseignes installées dans l'extension figure un magasin « Cultura » vendant notamment des livres, de la papeterie et de la presse régionale et nationale ; qu'il est relevé que Sarl Fayet Presse a, dans un dire à l'experte, fait valoir que les caisses de sortie de l'hypermarché se trouvant en face de la cellule louée étaient très souvent fermées, ce qui avait pour effet de la priver de l'opportunité d'une clientèle qui ne passait désormais plus devant la boutique ; que la société Immochan a répondu sur ce point que ces caisses étaient fermées en semaine mais ouvertes le samedi et que la société intimée bénéficiait potentiellement de la clientèle d'une sandwicherie installée à proximité, ce à quoi il a été répliqué, sans que cela soit contredit, que ladite sandwicherie n'était ouverte que de 11h45 à 13h30 ; que par ailleurs, il est établi par l'écrit du dépositaire de presse dans le département de l'Aisne, quand bien même cet écrit ne remplirait-il pas les conditions de forme d'une attestation prévues par l'article 202 du code de procédure civile, la preuve étant libre en matière commerciale, l'identité du scripteur indiquée et sa qualité non déniée, que l'hypermarché Auchan vend, outre les magazines proposés selon l'usage, de la presse régionale depuis 2005 et que cette concurrence, même non prohibée, a aggravé l'évolution négative subie par la société intimée ; qu'il est vainement allégué d'une offre complémentaire qu'offrirait la boutique dès lors que ce sont précisément pour l'essentiel les mêmes produits qui sont offerts à la vente dans l'hypermarché et dans la cellule louée ; qu'enfin, l'examen des chiffres d'affaires et des résultats de la Sarl Fayet Presse, en dépit de la réduction de la masse salariale et du très bon entretien des lieux observé par l'experte et illustré par des clichés photographiques joints au rapport, ne permet pas d'observer, durant la période à considérer, une évolution favorable ; que la société Immochan échoue à établir que la Sarl Fayet Presse a bénéficié d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité de nature à permettre le déplafonnement du loyer commercial et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en l'espèce, l'expert expose qu'il y a eu modification des facteurs locaux de commercialité pour les raisons suivantes : - réalisation de travaux en 2004 permettant l'agrandissement de la surface de vente de l'hypermarché Auchan et l'extension de la galerie marchande qui comprend désormais 50 cellules et où sont venues s'installer plusieurs enseignes nationales et internationales, - réaménagement du parking du centre commercial augmentant le nombre de places de stationnement et réfection des voies de circulation, - développement continu de la zone commerciale avec l'installation de grandes enseignes ; qu'il retient une valeur locative pour le local commercial objet du litige de 380 €/m² par an hors taxes et hors charges ; que conformément aux dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier au regard de l'intérêt que présente cette évolution, non d'une façon générale, mais spécialement pour le commerce considéré ; qu'en l'espèce, sans s'attarder sur les difficultés économiques de la région qui sont réelles, il convient de constater que la concurrence s'est intensifiée puisqu'il n'est pas contesté que l'hypermarché Auchan vend dans ses rayons des livres pour enfants et de la carterie et devant chaque caisse de la presse quotidienne locale et nationale ainsi que le programme de télévision ; que par ailleurs, la suppression directe de la sortie sur l'extérieur ne facilite évidemment pas l'exploitation commerciale de la cellule ; que ces éléments négatifs sont confirmés par l'évolution du chiffre d'affaires du commerce exploité par le défendeur qui ne cesse de diminuer depuis l'année 2007, si ce n'est une légère embellie en 2011 ; qu'en conclusion, les facteurs locaux de commercialité ont certes évolué mais pas au profit du commerce exploité par la société Fayat Presse ; que dans ces conditions, il convient de dire que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué favorablement au profit de la société Fayat Presse, et dire n'y avoir lieu à augmenter le loyer ;
1°/ ALORS QUE, une modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de son importance sur le commerce considéré doit se faire in concreto, dans la zone de chalandise où est installé le local donné en location ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que « la zone de chalandise, ou zone d'attraction commerciale entourant un point de vente, de la zone d'emploi de Saint-Quentin était en 2009 de 150.000 personnes en non alimentaire, le Forum de Picardie étant le pôle majeur de l'agglomération de Saint-Quentin, que le Forum de Picardie a vu en 2006 l'ouverture de deux nouvelles enseignes (Décathlon – surface de vente 4010 m², Joué Club – surface de vente 900 m²) en 2007, l'installation de trois nouvelles enseignes (Boulanger, Cultura, la Halle aux Vêtements) en 2008, de la nouvelle enseigne Babou, en 2009, de l'enseigne Bébé 9 ; que sur la zone commerciale Saint-Quentin Fayet, plus précisément, la société Immochan a acquis en février 2001 les murs d'un bâtiment voisin, exploité par les enseignes Atlas et Fly, étendu entre 2004 et 2006 la galerie marchande, portant à 50 le nombre total de cellules commerciales ; que l'hypermarché a été étendu de 2000 m², la galerie marchande réaménagée par la création de 20 nouvelles cellules sans augmentation de surface ; que les voies de circulation ont été aménagées et le parc de stationnement agrandi pendant la même période ; que la galerie marchande a ouvert le 13 octobre 2005 ; que l'experte a considéré que durant la période de 2001 à 2010, il y avait une extension importante de la galerie marchande permettant l'arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale et internationale attirant une clientèle plus nombreuse, que le nombre de places de parking avait augmenté et les voies d'accès avaient été aménagées » (cf. arrêt, p. 7) ; qu'elle a également relevé que l'experte avait retenu « une évolution du potentiel de consommation qui aurait augmenté de 7,5 % entre 2004 et 2008 » (cf. arrêt, p. 11) ; qu'en décidant que la société Immochan France échouait à établir que la Sarl Fayet Presse avait bénéficié d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité de nature à permettre le déplafonnement du loyer commercial, aux motifs inopérants que « l'implantation du centre commercial en périphérie urbaine doit par ailleurs être considérée au regard de la nature du commerce exercé par la Sarl Fayet Presse qui ne trouve ses clients que parmi la clientèle supposée drainée du centre commercial dès lors qu'il existe des commerces de proximité de même nature en agglomération et qu'aucune spécificité ne rend opportun un déplacement en périphérie pour ce seul commerce » (cf. arrêt, p. 12), quand il lui appartenait d'apprécier l'incidence de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré au regard de la seule zone de chalandise où était installé le local loué, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE, une modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de son importance sur le commerce considéré doit se faire in concreto, au regard de la ou des activités exercées dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que les lieux loués étaient destinés, selon le bail, au « dépôt de presse, journaux, bibeloterie, librairie, papeterie, tabacs et accessoires, loto national et jeux publics de même type », à laquelle avait été ajoutée l'activité de paris mutuels urbains le 15 novembre 1994 (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en décidant que la société Immochan France échouait à établir que la Sarl Fayet Presse avait bénéficié d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité de nature à permettre le déplafonnement du loyer commercial, aux motifs qu' « il est indifférent, pour le commerce considéré et pour les mêmes motifs, que la zone commerciale se soit étendue d'autant que pour rejoindre l'extension, il est nécessaire de reprendre son véhicule et que parmi les enseignes installées dans l'extension figure un magasin « Cultura » vendant notamment des livres, de la papeterie et de la presse régionale et nationale », et que « l'hypermarché Auchan vend, outre les magazines proposés selon l'usage, de la presse régionale depuis 2005 et que cette concurrence, même non prohibée, a aggravé l'évolution négative subie par la société intimée » (cf. arrêt, p. 12), quand il lui appartenait d'apprécier l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré au regard de l'ensemble des activités exercées dans les lieux loués, la Cour d'appel a derechef violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
3°/ ALORS QUE, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la société Immochan France soulignait expressément, dans ses conclusions d'appel, « l'augmentation nette du résultat et du chiffre d'affaires de la société Fayet Presse au 31 mars 2014, la vente de marchandise ayant augmenté de 246,49 % (pièce 31) et ce malgré la concurrence allégué de l'hypermarché Auchan » (cf. pp. 7 et 9) ; qu'à l'appui de ses écritures, elle produisait les comptes annuels de la société Fayet Presse, pour l'exercice couru du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 (cf. pièce 31 produite en appel) ; qu'en retenant que « l'examen des chiffres d'affaires et des résultats de la Sarl Fayet Presse, en dépit de la réduction de la masse salariale et du très bon entretien des lieux observé par l'experte et illustré par des clichés photographiques joints au rapport, ne permet pas d'observer, durant la période à considérer, une évolution favorable » (cf. arrêt, p. 12), sans examiner, même sommairement, les comptes de la société Fayet Presse pour l'exercice 2013 produits par la société Immochan France, de nature à démontrer l'incidence favorable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exercé dans les lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
