CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10369 F
Pourvoi n° B 17-19.389
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Maurice X...,
2°/ Mme Anne X...,
3°/ M. Aymeric X...,
tous trois domiciliés [...] ,
4°/ M. Renaud X..., domicilié [...] ,
agissant tous quatre tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de Mary E..., épouse X..., décédée,
contre l'arrêt rendu le 15 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic, le cabinet F... et Cie, [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Z..., avocat des consorts X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller référendaire, l'avis de M. A..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [...] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils, pour les consorts X... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et déclaré irrecevables les conclusions signifiées par les consorts X... le 4 janvier 2007 ;
AUX MOTIFS QU'après l'ordonnance de clôture du 14 décembre 2016, les consorts X... ont signifié de nouvelles conclusions le 4 janvier 2017 ; par conclusions signifiées le 9 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires s'est opposé à la révocation de l'ordonnance de clôture ; les consorts X... ne font valoir aucune cause grave, justifiant la révocation de ladite ordonnance ; les conclusions du 4 janvier 2017 doivent donc être déclarées d'office irrecevables par application de l'article 783 du code de procédure ;
ALORS QUE peut constituer une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture la nécessité de répliquer à des conclusions déposées peu avant cette ordonnance, afin de faire respecter le principe du contradictoire et l'égalité des armes entre les parties ; que la cour d'appel a statué au vu de conclusions du syndicat déposées le 13 décembre 2016, veille de la clôture ; qu'en ne recherchant pas si les consorts X... n'étaient pas bien fondés à répliquer à ces conclusions de dernière minute, d'autant que l'avocat du syndicat avait lui-même demandé la révocation de l'ordonnance de clôture en même temps qu'il déposait ces écritures, de sorte que cette ordonnance devait être révoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 784 du code de procédure civile, et 6 de la convention européenne des droits de l'homme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Maurice X... à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 61.965,56 et 6.466,57 €, M. Aymeric X... les sommes de 437,03 et 719,10 €, Mme Anne X... les sommes de de 437,03 et 719,10 €, M. Renaud X... les sommes de de 437,03 et 719,10 €, et d'AVOIR condamné les consorts X... in solidum à verser au syndicat une somme de 15.000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts X... soutiennent que les charges d'entretien de l'immeuble devraient être appelées en charges spéciales par bâtiment et non pas en charges communes générales ; L'article I-A du chapitre III (pages 19 et 20) du règlement de copropriété liste en 13 paragraphes les différents postes correspondant aux charges communes à l'ensemble des propriétaires des deux bâtiments et dispose dans ses deux derniers paragraphes : « et d'une manière générale, les frais d'entretien et de réparations, grosses ou menues s'appliquant aux choses communes à tous les co-propriétaires des deux bâtiments. Ces charges communes seront supportées par les divers propriétaires des deux bâtiments dans la proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes à l'ensemble des propriétaires des deux bâtiments indiquées sous la lettre B au paragraphe 4 du chapitre 2 ; L'expert judiciaire, sur la contestation des époux X... relève que "le règlement de copropriété, en dépit d'une erreur de plume afférente à la lettre B prévoit donc bien que les charges communes à l'ensemble des copropriétaires des deux bâtiments sont supportées par les copropriétaires des deux bâtiments dans la proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes à l'ensemble des propriétaires des deux bâtiments, c'est-à-dire en clair leurs tantièmes généraux » ; Cette interprétation du règlement de copropriété doit être validée ; dans ces conditions, l'ensemble des charges d'entretien des parties communes, effectuées dans chacun des deux bâtiments de manière uniforme et identique, comme par exemple, les prestations de ménage, dératisation, désinfection, achat petites fournitures et produits d'entretien pour la gardienne, ont valablement été appelées par le syndic sur la base des tantièmes généraux ; au surplus, il convient de relever que les consorts X... formulent une contestation générale sans préciser les postes spécifiques qu'ils considèrent comme devant être appelés au titre des charges particulières
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE de même, regard des décisions de justice susvisées revêtues de l'autorité de la chose jugée et faute de toute argumentation articulée, de demande précise et d'éléments nouveaux, les dispositions du règlement de copropriété tenant à la répartition des tantièmes de copropriété doivent s'appliquer, les demandes en paiement des charges fondées sur celles-ci sont dès lors justifiées ;
ALORS QUE le règlement de copropriété, dans l'article 1A du chapitre 3 du règlement de copropriété, prévoit que l'entretien des parties communes à tous les copropriétaires est une charge commune pour ceux-ci ; que l'article 1B du même chapitre prévoit que l'entretien des parties communes de chaque bâtiment est une charge commune pour les copropriétaires de chaque bâtiment (cf. pp. 19 à 21 du règlement) ; qu'il s'en déduit qu'il existe deux types de charges d'entretien et de réparation, selon qu'ils concernent les parties communes à toute la copropriété ou les parties communes propres à chaque bâtiment ; qu'en estimant, au seul visa de l'article 1A, que tous les frais d'entretien et de réparation, quels qu'ils soient, étaient supportés par les copropriétaires dans la proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes à l'ensemble des copropriétaires des deux bâtiments, la cour d'appel a dénaturé par omission le règlement de copropriété, violant ainsi les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1192 du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Maurice X... à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 61.965,56 et 6.466,57 €, M. Aymeric X... les sommes de 437,03 et 719,10 €, Mme Anne X... les sommes de de 437,03 et 719,10 €, M. Renaud X... les sommes de de 437,03 et 719,10 €, et d'AVOIR condamné les consorts X... in solidum à verser au syndicat une somme de 15.000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts X... contestent la grille de répartition des charges de chauffage, au motif que le lot n° 52 et le lot n° 2 seraient exclus de la répartition des charges de chauffage, tout comme le lot n051 ; Dans un arrêt du 27 septembre 2005, la Cour de cassation, sur pourvoi des époux X... à l'encontre d'un arrêt de la cour d'appel de Paris, sur la question de la répartition des charges de chauffage, a relevé qu'ayant "constaté que le syndicat des copropriétaires du [...] était constitué de deux bâtiments, et que ni le bâtiment sur cour ni les chambres de services du étage du bâtiment sur rue et le lot 51 situé au rez-de-chaussée de ce bâtiment n'étaient raccordés à l'installation de chauffage central, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que le chauffage ne présentant pas d'utilité pour ces lots, ils n'avaient pas à participer aux charges de chauffage ; Le relevé de surface établi par CGEC, société mandatée à cette fin en 1987 et dont le rapport sert de base à la répartition actuelle des charges de chauffage, le 19 juin 1987, servant de base à la grille de répartition des charges de chauffage au sein de l'immeuble sur rue, mentionne la présence au rez-de-chaussée de deux radiateurs dans l'appartement B..., d'un radiateur dans la loge de la gardienne et d'un radiateur dans le hall d'entrée ; dans l'acte modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division de l'immeuble, des 27 octobre et 2 novembre 1995, il apparaît que le lot no 1 appartenant à M. B... a été divisé en deux lots : les 51 et 52 ; dans le règlement de copropriété, le lot n02 est un local accueillant un commerce au rez-de-chaussée de l'immeuble ; Dans le relevé de surface établi par CGEC5 le lot n02 n'est pas mentionné comme étant doté de radiateur ; ce lot est donc de manière certaine exclu de la répartition de chauffage sur la base du document CGEC non contesté ; Par ailleurs, il ressort des éléments concordants, à savoir l'attestation de M. C... du 2 février 2013, confirmée par des procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2012 et 30 juin 2015, qu'il est propriétaire du lot n052 au sein de ladite copropriété ; M. C... atteste que cet appartement n'est pas traversé par une colonne de chauffage. Nous sommes chauffés par 6 radiateurs électriques et parfois par un poêle à bois, régulièrement ramoné » ; En outre, la valeur probante du procès-verbal de constat d'huissier établi le 20 février 2013 n'est pas contestable, en ce que les constatations, réalisées dans l'appartement de M. et Mme C..., en présence de cette dernière, sont cohérentes avec la configuration des lieux telles qu'elle ressorts des pièces communiquées par les parties : "dans la cour intérieure de l'immeuble, côté gauche en entrant, se trouve un bâtiment composé uniquement d'un rez-de-chaussée. A l'intérieur de ce bâtiment se trouve un appartement occupé par M. et Mme C.... Je rencontre Mme Laura C... laquelle (...) m'a autorisé à procéder à mes constatations. J'ai visité l'ensemble de l'appartement et ai constaté qu'il n'existait aucun raccordement au chauffage collectif de l'immeuble (aucune colonne ni aucune canalisation ni aucun radiateur de chauffage-central ne sont visibles)" ; Enfin, la société Delostal & Thibault atteste le 15 février 2016 que "les lots 110 52 (occupé par M. C... D...) au rez-de-chaussée entre les 2 bâtiments et n02 (SCI Letin Paris) ne sont pas raccordés au chauffage collectif ; Au regard de l'ensemble de ces éléments concordants, il est établi par le syndicat des copropriétaires que le lot n052 tout comme le lot n02 ne sont ni raccordés ni raccordables au chauffage collectif ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE de même, regard des décisions de justice susvisées revêtues de l'autorité de la chose jugée et faute de toute argumentation articulée, de demande précise et d'éléments nouveaux, les dispositions du règlement de copropriété tenant à la répartition des tantièmes de copropriété doivent s'appliquer, les demandes en paiement des charges fondées sur celles-ci sont dès lors justifiées ;
1°) - ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le syndicat, dans une précédente procédure, n'avait pas fait juger que le lot n° 51 n'était pas raccordé au chauffage collectif, ce qui impliquait qu'au moins un des deux autres lots du rez-de-chaussée (n° 2 et 52) l'était, de sorte que le même syndicat ne pouvait pas, sans se contredire au détriment des consorts X..., soutenir maintenant qu'aucun de ces deux lots n'était raccordé au chauffage collectif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de l'estoppel et les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 73 du code de procédure civile ;
2°) - ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que cette utilité s'apprécie objectivement, peu important que le service ne soit pas utilisé par le propriétaire d'un lot ; qu'en se bornant à constater que les lots du rez-de-chaussée n'étaient pas raccordés au chauffage collectif, sans établir qu'ils n'étaient pas raccordable et que le chauffage collectif n'avait pas un intérêt objectif pour ceux-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
