CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10341 F
Pourvoi n° J 17-22.547
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Seven 7 services, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Dis-Pontault, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me X..., avocat de la société Seven 7 services ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Seven 7 services aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Seven 7 services ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me X..., avocat aux Conseils, pour la société Seven 7 services.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'Eurl Seven 7 Services de sa demande de nullité du sous-bail ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1116 du code de civil, dans sa rédaction alors applicable, dispose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident qui, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; que l'Eurl Seven 7 Services se plaint d'une réticence dolosive de la société Dis-Pontault ; qu'elle soutient que la société Dis-Pontault ne l'a pas tenue informée du projet d'ouverture d'un drive, à proximité immédiate du contre commercial, ce qui engendrait une modification de la fréquentation de l'hypermarché Leclerc et donc de la galerie commerciale ; qu'elle soutient encore que l'intention dolosive de la société Dis-Pontault est parfaitement établie, dans la mesure où elle savait que la décision de l'Eurl Seven 7 Services dépendait de l'existence de l'offre concurrente en matière d'hypermarché à proximité de la galerie marchande ; qu'elle connaissait le phénomène de « cannibalisation » de la clientèle de l'hypermarché voisin de l'ordre de 30% ; que le défaut de connaissance de cette information a vicié son consentement et qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance d'un drive voisin du centre commercial ; qu'il résulte d'un communiqué de presse du 10 juillet 2013 intitulé « Les Echos études » (pièce 10 de l'intimée) que « les enseignes d'hypermarché utilisent le drive pour recruter des consommateurs qui ne fréquentent pas les hypermarchés faute de temps et pour conserver des clients tentés de plus en plus par les magasins de proximité de leur quartier d'habitation ou de travail » et Jean-Christophe X... Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...] que les « clients déclarent un panier moyen de 96,30 € en drive alors que le ticket moyen de l'hyper tourne autour de 40 € » ; qu'une étude réalisée à la demande du bailleur par la société Parabellum, indique que si pour les drives existant à l'échelle nationale existe une cannibalisation moyenne de l'ordre de 30%, pour le site de Pontault-Combault, « la cannibalisation sur l'hypermarché E. Leclerc est évaluée à environ 18%, c'est à dire que 18% du CA du drive sont pris sur l'hyper, soit moins de 1M €. En effet, l'urbanisation de la zone, et le fait d'être en Ile-de-France renforce l'aspect zappeur du consommateur » ; qu'une autre étude réalisée par Nielsen, le 15 avril 2013 à la demande du bailleur évalue à « 11,5% la part de cannibalisation du drive sur le Leclerc de Pontault-Combault. Ce qui revient à dire que 11,5% du CA du drive Pontault-Combault provient du chiffre d'affaires réalisé par l'hypermarché Leclerc de Pontault-Combault » ; qu'en l'espèce,, il n'est pas contestable que la société Dis-Pontault n'a pas informé l'Eurl Seven 7 Services de l'ouverture concomitante d'un drive ; que cependant, il résulte des données ci-dessus reproduites, que si l'ouverture du drive a concouru à la diminution de la fréquentation de la galerie commerciale, cette diminution n'a pas atteint l'importance décrite par le l'Eurl Seven 7 Services ; que dans ces conditions, l'Eurl Seven 7 Services n'établit pas que cette information était déterminante dans son choix de contracter ou non ; que la société bailleresse fait encore valoir que M. Y... gérant des sociétés Seven Pressing et Seven 7 Services qui exploitait plusieurs boutiques dans différents centres commerciaux d'Ile-de-France que ce soit en direct ou en location-gérance, connaissait parfaitement le système des drives ; que dans le cadre de son implantation dans le centre commercial des Quatre Chênes, il agissait de concert avec le franchiseur Sequoia ; qu'elle souligne que des commerces à l'enseigne Sequoia sont présents dans des galeries commerciales Leclerc à Saumur, Reims (plus exactement Saint-Bricesur-Courcelles) et Le Blanc-Mesnil, que ces trois commerces disposent tous les trois d'un drive, qui existe depuis l'origine pour celui de Saint-Brice-Sur-Courcelles ou qu'ils aient été créés postérieurement ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que la société Dis-Pontault soutient que la société Seven 7 Services n'établit pas qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de l'ouverture d'un drive ;
que compte tenu du développement des drives depuis 2010, l'éventuel projet d'ouverture d'un drive à proximité du centre Leclerc était du domaine du possible et qu'il appartenait au gérant de la société, qui exploitait déjà divers commerces dans des galeries commerciales de se renseigner sur cette éventualité ; que de plus, elle était assistée par son franchiseur, dans la prise à bail de locaux dans la même galerie, pour une commerce de pressing, et que celui-ci avait déjà accepté de prendre à bail des locaux dans les galeries commerciales, avec un « drive », ce qui indique qu'en professionnel averti, il ne pensait pas que l'ouverture d'un drive aurait une influence déterminante sur la commercialité de la galerie ; que la société Dis-Pontault fait également valoir qu'une clause du sous-bail stipule que « les propriétaires du centre commercial ou le locataire principal resteront libres de modifier, à leur seule convenance, les accès extérieurs du centre, les emplacements de tous locaux et de toutes implantations commerciales y compris celle de la grande surface » ; qu'il s'ensuit que le sous-bailleur n'avait aucune obligation quant au maintien de la commercialité de la galerie et n'était pas tenu d'une obligation d'information quant à celle-ci ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que la société Dis-Pontault n'avait aucune obligation d'information à l'égard de l'Eurl Seven 7 Services en ce qui concerne l'installation prochaine d'un « drive » à proximité du local litigieux, au motif qu'une clause du sous-bail stipule que « les propriétaires du centre commercial ou le locataire principal resteront libres de modifier, à leur seule convenance, les accès extérieurs du centre, les emplacements de tous locaux et de toutes implantations commerciales y compris celle de la "grande surface" » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 1er), cependant que cette clause ne porte que sur les aménagements matériels du centre commercial lui-même (accès au centre commercial et emplacement des locaux à l'intérieur du centre commercial) et ne concerne pas les équipements pouvant être créés à proximité, même immédiate, du centre commercial, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette stipulation et a violé l'article 1192 du code civil, ensemble le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE la nullité d'une convention doit être prononcée lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en affirmant que l'Eurl Seven 7 Services n'établissait pas que l'information relative à l'ouverture d'un « drive » à proximité du local litigieux était déterminante dans son choix de contracter, au motif que « si l'ouverture du drive a concouru à la diminution de la fréquentation de la galerie commerciale, cette diminution n'a pas atteint l'importance décrite par le l'E.U.R.L. Seven 7 Services » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3), cependant qu'ayant relevé l'existence de différentes études évaluant à 11,5%, 18%, voire à 30% la « cannibalisation » des centres commerciaux provoquée la création d'un « drive » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2), elle devait analyser précisément l'impact de ce phénomène sur le choix de contracter de l'Eurl Seven 7 Services sans pouvoir se borner à retenir que cette dernière en avait exagéré l'importance, la cour d'appel, qui n'a pas procédé à cette recherche, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE le dol peut résulter d'une simple réticence ; qu'en affirmant que l'Eurl Seven 7 Services n'établissait pas qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de l'ouverture d'un « drive », dans la mesure où « l'éventuel projet d'ouverture d'un drive à proximité du centre Leclerc était du domaine du possible et il appartenait au gérant de la société, qui exploitait déjà divers commerces dans des galeries commerciales, de se renseigner sur cette éventualité » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 5), cependant qu'il incombait en réalité à la société Dis-Pontault d'informer spontanément l'Eurl Seven 7 Services de l'ouverture prochaine d'un « drive » à proximité du centre commercial, ce qu'elle n'a pas fait (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 3), la cour d'appel, qui a délibérément ignoré la notion de réticence dolosive, a violé par refus d'application l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, EN QUATRIÈME LIEU, QUE le dol s'apprécie en la personne des cocontractants ; qu'en considérant que l'Eurl Seven 7 Services ne pouvait se prévaloir de manoeuvres dolosives de la société Dis-Pontault, au motif qu'elle était « assistée par son franchiseur, dans la prise à bail de locaux dans la même galerie, pour un commerce de pressing, et celui-ci avait déjà accepté de prendre à bail des locaux dans les galeries commerciales, avec un "drive", ce qui indique qu'en professionnel averti, il ne pensait pas que l'ouverture d'un drive aurait une influence déterminante sur la commercialité de la galerie » (arrêt attaqué, p. 5, in fine), cependant que son analyse devait porter sur la volonté de contracter de l'Eurl Seven 7 Services et non sur la conception qu'en avait le franchiseur d'une autre société exploitant un commerce de pressing dans la même galerie, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a privé encore à ce titre sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ET ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 14 avril 2017, p. 13, alinéas 4 à 8), l'Eurl Seven 7 Services faisait valoir que la clientèle qui s'était détournée du centre commercial en raison de la création du « drive » était celle des « CSP + », qui constituaient le coeur de sa clientèle ; que cet élément était évidemment déterminant dans l'analyse du choix fait par l'Eurl Seven 7 Services de contracter, dans l'ignorance qu'elle était de la création prochaine d'un « drive » à proximité de son local commercial ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 14 avril 2017, p. 11, alinéas 6 et 7), la société Seven 7 Services faisait valoir qu'il pouvait être relevé, en prenant connaissance des pièces adverses, que « le prévisionnel moyen du chiffre d'affaires de l'hypermarché tel qu'envisagé par la société Dis-Pontault était de 92 millions d'euros, alors que la société Dis-Pontault avait indiqué à la société Seven 7 Services un chiffres d'affaires prévisionnel de 110.000.000 euros pour l'hypermarché », cet élément « révélant une nouvelle fois le manque de loyauté de la société Dis-Pontault dans le cadre des relations précontractuelles » ; qu'en laissant là encore sans réponse ces conclusions déterminantes, qui démontraient que la société Dis-Pontault avait d'emblée présenté à son cocontractant des informations qu'elle savait erronées, la cour d'appel a violé derechef l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du sous-bail commercial liant la société Dis-Pontault à l'Eurl Seven 7 Services aux torts de cette dernière et de l'avoir condamnée à payer à la société Dis-Pontault les sommes de 4.864,82 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2012, 4.132,41 € par trimestre pour la période courant du 1er janvier 2013 au jour du prononcé de la résiliation du sous-bail et 7.200 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1760 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE les deux parties ayant conclu au fond sur les demandes en résiliation du bail et octroi de dommages-intérêts, il convient afin de mettre rapidement un terme au litige d'évoquer ces chefs de demande ; que la société Dis-Pontault sollicite le prononcé de la résiliation du bail, en application de l'article 1184 du code civil, l'Eurl Seven 7 Services n'ayant pas réglé ses loyers, ni maintenu ouvert son fonds de commerce comme les dispositions de son bail le lui imposait ; qu'elle a de plus violé son engagement de se maintenir dans les lieux pendant six ans, puisqu'elle a quitté les lieux en dehors de tout congé ; que l'Eurl Seven 7 Services se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, le 28 novembre 2012, la société bailleresse lui ayant adressé une mise en demeure sollicitant un arriéré de loyer de 8.264,82 €, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location ; qu'elle indique avoir pris acte de cette acquisition et avoir restitué les clés des locaux, le 27 mars 2013 la bailleresse n'ayant pas répondu à son courrier ; que le bailleur souligne qu'il n'a jamais fait délivrer de commandement reproduisant la clause résolutoire et qu'il n'a pas manifesté l'intention de s'en prévaloir ; que la cour relève que c'est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne peut résulter que du locataire principal ; qu'en l'espèce, la société Dis-Pontault n'ayant pas manifesté l'intention de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, la cour ne peut constater son acquisition ; que l'Eurl Seven 7 Services soutient qu'une résiliation amiable serait intervenue entre les parties, qui résulterait du fait que la société Dis-Pontault a réceptionné les clés sans émettre de protestation, qu'elle n'a pas dissuadé l'Eurl Seven 7 Services, qu'elle a de plus visiblement reloué les lieux ; qu'elle soutient aussi qu'elle a tardé, de manière fautive, à solliciter la résiliation du bail, alors que l'Eurl Seven 7 Services lui avait clairement indiqué le 27 mars 2013 qu'elle ne pouvait faire face au paiement des loyers, si bien que qu'il faut admettre que la résiliation n'est pas aux torts exclusifs du preneur ; que la cour rappelle que l'obligation principale du preneur est de payer le loyer ; qu'à défaut de ce faire il commet une faute d'une suffisante gravité pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail en application de l'article 1184 du code civil, aux torts du preneur ; que s'agissant d'une faute commise par le preneur, celui-ci ne peut reprocher au bailleur d'avoir tardé à solliciter la résiliation du bail ; que le preneur est tenu de respecter les périodes pour donner congé et qu'il ne peut mettre son bailleur devant le fait accompli en restituant les clés du local en cours de bail ; qu'il ne peut d'avantage se plaindre du fait que le bailleur n'ait pas attiré son attention sur le fait qu'il n'avait pas, par son courrier du 28 novembre 2012, mis en oeuvre la clause résolutoire ; que l'Eurl Seven 7 Services reste redevable d'une part du montant des loyers et charges arrêté au 31 décembre 2012 à la somme de 4.864,82 €, et d'autre part du montant du loyer TTC augmenté des charges s'élevant à la somme de 4.132,41 € par trimestre pour la période courant du 1er janvier 2013 au jour du présent arrêt prononçant la résiliation du bail ; que la cour relève que les lieux ont été restitués en mars 2013, mais que la preuve n'est pas rapportée qu'ils ont été reloués ; que le bail étant d'une durée ferme de six ans, le bailleur en raison du prononcé de la résiliation du bail au 7 juin 2017 est privé des loyers qui auraient dû être versés par le preneur jusqu'au 26 janvier 2018 ; que dans ces conditions, le bailleur est bien fondé à solliciter des dommages et intérêts que la cour évalue à la somme de 7.200 € ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation, qui critique l'arrêt attaqué en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité du contrat de sous-location conclu par les parties, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, son annulation en ce qu'il a condamné l'Eurl Seven 7 Services à payer à la société Dis-Pontault diverses sommes au titre d'une rupture irrégulière des relations contractuelles.
