CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10348 F
Pourvoi n° F 17-22.475
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Lucien X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2017 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Jean-Pierre Y..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme Marie-Pierre Y..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X..., de la SCP Zribi et Texier, avocat des consorts Y... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer aux consorts Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les demandes d'indemnisation des préjudices des consorts Y... sont recevables, n'étant pas des demandes nouvelles en cause d'appel et d'avoir condamné M. Lucien X... à payer à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z..., la somme de 9.216,05 € en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance de la pièce du 2ème étage, la somme de 461,33 € en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance des 2 WC et la somme de 74 400 € en réparation du préjudice lié au retard dans la réalisation des travaux de réhabilitation et d'avoir condamné M. Lucien X... aux dépens de première instance et d'appel et d'avoir dit qu'ils comprendront les frais de l'expertise judiciaire de M. B... ;
AUX MOTIFS QUE « Les consorts Y... sollicitent devant la Cour, la réparation de préjudices distincts : ceux liés à l'absence de revenus qu'a entraîné l'occupation de la pièce du 2ème étage et des 2 WC, celui lié au fait qu'ils n'ont pas pu réaliser les travaux de réhabilitation dans les immeubles [...] , celui lié à la dépréciation de la propriété. Selon M. X... ces prétentions avaient été abandonnées par les consorts Y... dans leurs dernières écritures en première instance. Les demandes des consorts Y... tendent aux mêmes fins que celles présentées en première instance, à savoir la réparation de leur entier préjudice du fait de l'occupation illégale de leurs biens par M. X... et sont par ailleurs la conséquence de la motivation du premier juge, qui a relevé l'existence de différents préjudices sur lesquels il n'a pas statué, après avoir fait observer qu'il n'était saisi que d'une demande de dépréciation de l'ensemble de la propriété, demande qu'il a rejetée. En conséquence, ces demandes, qui ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, sont recevables » ;
ALORS QUE ne tendent pas aux mêmes fins les demandes formulées pour la première fois devant la cour d'appel qui ont trait à la réparation de préjudices distincts de celles présentées dans les prétentions initiales ; qu'en déclarant recevables les demandes formulées à hauteur d'appel par les consorts Y... visant à la réparation du préjudice découlant de l'absence de perception de revenus de l'immeuble, tandis que les consorts Y... se bornaient à solliciter en première instance la réparation du préjudice découlant de la dépréciation de leur immeuble, la Cour d'appel a méconnu le sens et la portée de l'article 564 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Lucien X... à payer à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z..., la somme de 9.216,05 € en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance de la pièce du 2ème étage, la somme de 461,33 € en réparation du préjudice lié à la privation de jouissance des 2 WC et la somme de 74 400 € en réparation du préjudice lié au retard dans la réalisation des travaux de réhabilitation et d'avoir condamné M. Lucien X... M. Lucien X... aux dépens de première instance et d'appel et d'avoir dit qu'ils comprendront les frais de l'expertise judiciaire de M. B... ;
AUX MOTIFS QUE « le rapport de Mme C..., dont les opérations n'ont pas été contradictoires, a cependant été régulièrement versé aux débats. Il peut dès lors en être tenu compte, particulièrement lorsqu'il vient au soutien de constatations faites par l'expert judiciaire. Sur la pièce du 2ème étage. Il a été constaté par acte d'huissier du 6 mai 2004, que la pièce du 2ème étage a été libérée par M. X.... Selon l'expert judiciaire, cette pièce avait en 1989, une valeur locative de 45,50 € par mois et selon Mme C..., en octobre 1990 une valeur locative de 300 F par mois soit 45,73 €. L'expert judiciaire et Mme C... ont l'un et l'autre ensuite, pour déterminer la valeur locative sur les années 1990 à 2004, pratiqué une indexation (sur l'indice du coût de la construction en ce qui concerne l'expert judiciaire) pour parvenir à 60 € par mois en 2004 pour M. B... et 57,73 € pour Mme C.... Il s'agit d'une pièce située au 2ème étage de l'immeuble, d'une surface d'environ 12 m2, comprenant une porte d'entrée donnant sur le palier et une fenêtre donnant sur rue dont l'aspect général a été qualifié d'assez bon par M. B.... En conséquence, le préjudice lié à l'absence de revenus consécutive à l'occupation illégale de cette pièce sera fixé à la somme de 9 216,05 € sollicitée par les appelants, calculée sur la base des valeurs locatives retenues par Mme C..., le total auquel on parvient sur la base des calculs de l'expert judiciaire étant sensiblement plus élevé. M. X... sera condamné à payer cette somme de 9 216,05 € à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z.... Sur la valeur locative des 2 WC : Il n'est pas contesté que les WC sur les paliers des 1er et 2ème étages ont été libérés début décembre 2011. Selon M. X..., les 2 WC ne sont pas accessibles directement par l'immeuble des consorts Y..., mais il est constant que ces 2 WC dépendent de l'immeuble AC 418 et que par jugement du 23 novembre 2011, M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z... en ont été déclarés propriétaires. Ils doivent donc être indemnisés du préjudice consécutif à la perte de jouissance et à l'occupation sans titre. L'expert judiciaire, n'était pas saisi de ce chef, ce litige étant postérieur au jugement qui l'a désigné. Mme C..., retient une valeur locative en 1989, de 9,15 € par an pour chacun des WC, avec une indexation identique à celle de la pièce du 2ème étage. Elle parvient ainsi à un préjudice global de 461,33 €. Il convient de rappeler que son évaluation de la pièce de 12 m2 était très proche de celle de l'expert judiciaire. M. X... ne produit aucun élément qui permettrait de contredire cette évaluation. En conséquence, M. X... sera condamné à payer à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z... la somme de 461,33 € au titre de la perte de jouissance des 2 WC. Sur l'impossibilité de réaliser les travaux de réhabilitation : Le projet de réhabilitation envisageait la réalisation de 2 appartements sur 125 m2 environ, s'étendant sur les 2 immeubles et ne comprenant pas le local du rez-de-chaussée de l'immeuble 4 bis loué à usage commercial à une auto-école. L'accès s'effectuait depuis l'immeuble [...] . Selon l'expert judiciaire, ces travaux de réhabilitation et de rénovation des deux immeubles tels que prévus par les plans établis par l'architecte M. D... et subventionnés par l'ANAH n'étaient pas réalisables en raison de l'occupation par M. X... de la pièce et des deux WC situés à chaque étage de l'immeuble [...] d'Août et accessibles uniquement depuis l'immeuble mitoyen appartenant à M. X.... Toujours selon l'expert judiciaire, la partie libre de ces 2 immeubles pouvait être louée entre 1989 et 2004, sous condition de réaliser d'importants travaux de rénovation. Au [...] , un logement était ainsi réalisable. Toutefois, comme l'a relevé Mme C..., la réalisation de tels travaux n'avait pas beaucoup d'intérêt tant que la pièce occupée par M. X... n'était pas récupérée, compte tenu du projet de l'architecte M. D.... Il est constant que l'occupation de la pièce de 12 m2 par M. X... et des 2 WC, a fait obstacle à la réalisation de ces travaux sous le bénéfice de la subvention de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, travaux qui ont été commencés en 1996, mais n'ont pas été menés à terme dans le délai convenu pour le bénéfice des subventions, à savoir avant le 20 décembre 1997. Il n'est donc pas contestable, que les consorts Y... ont subi un préjudice consécutif au manque à gagner à partir de l'année 1998, retenue par eux comme le point de départ de leur préjudice. Mme C... a retenu la base de 50 F (7,62 €) le m2 habitable par mois en 1998, la surface habitable rénovée représentant une superficie de 125 m2. Cela représentait une valeur locative mensuelle de 925,50 € pour les 2 logements, en 1998 dont elle a déduit le montant des travaux de rénovation, les honoraires réglés à l'architecte, les frais de remise en état des appartements faisant l'objet d'une nouvelle location, la perte de loyer à l'occasion de la vacance de l'un ou de l'autre des appartements au départ du locataire, sur la base d'une durée de 2 mois, ce qui a été le cas en 2001, 2003, 2005 et 2007. A l'issue de ses calculs, elle a conclu à un manque à gagner de 107 855,84 € pour l'ensemble de la période de 1998 à 2009, soit 12 ans (soit 8 987,98 € par an et 748,99 € par mois). Il résulte également de son rapport, qu'un appartement a été loué sur la base de 500 € par mois en 2001, 2003, 2005 et 2007 sans toutefois qu'aucune précision ne soit communiquée concernant sa superficie, et qu'à compter du 1 er mai 2008, l'immeuble AC 418 a fait l'objet d'une location à usage d'habitation après la réalisation de travaux (page 7 du rapport). Les consorts Y... n'ont pour leur part, produit aucun justificatif du montant des loyers depuis la réalisation de l'appartement locatif, au premier étage de l'immeuble AC 418. L'expert judiciaire a calculé la valeur locative mensuelle pour la partie libre de l'immeuble [...] d'Août à 388,65 € par mois pour l'année 1998, 393,43 € pour l'année 1999, 397,84 € pour l'année 2000, 413, 27 € pour l'année 2001, 425,75 € pour l'année 2002, 437,57 € pour l'année 2003 et 450 € pour l'année 2004 soit une somme globale de 34 842,12 € pour l'ensemble de cette période de 7 ans. Il est constant que 2 appartements devaient être réalisés sur les 1er et 2ème étages du n° 4 et du n° 4 bis de la rue Saint Jean d'Août, dont seule la surface totale des travaux de rénovation est connue, à savoir environ 125 m2. Compte tenu de ces éléments, il sera alloué à M. Y... et Mme Y... épouse Z... en réparation du préjudice consécutif de l'impossibilité de réaliser les travaux d'aménagement des 2 logements pendant la période du 1er janvier 1998 au 1er mai 2008, sur la base de 600 € par mois, calculée en tenant compte des éléments fournis par les 2 expertises, la somme de 74 400 € que M. Lucien X... sera condamné à payer à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z... » ;
ALORS, d'une première part, QU' en faisant droit à la demande des consorts Y... tendant au paiement de la somme de 461,33 € en réparation du préjudice lié à l'absence de revenus qu'aurait normalement entraîné l'occupation des 2 WC sans vérifier si les consorts Y... avaient revendiqué une servitude de passage ou un droit d'accès à l'immeuble de Monsieur X... lui permettant, lui et ses ayant droit, d'utiliser ces deux WC, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil.
ALORS, de deuxième part, QUE en condamnant l'exposant au paiement de la somme de 74.400 euros en réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de rénover l'immeuble litigieux et d'en percevoir les revenus sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. Y... n'avait pas, de son propre chef, interrompu les travaux litigieux après avoir assigné en justice M. X..., ainsi que le démontrait le courrier adressé à l'ANAH en date du 23 janvier 1998, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil ;
ALORS, de troisième part, QU' en condamnant l'exposant au paiement de la somme de 74.400 euros en réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de rénover l'immeuble litigieux et d'en percevoir les revenus sans examiner, au moins sommairement, l'offre de preuve de M. X... qui faisait valoir que le rapport de l'expert judiciaire B... établissait que les travaux de réhabilitation et de rénovation de l'ensemble des immeubles tels que prévus sur les plans établis par M. D..., architecte, et subventionnés par l'ANAH, n'étaient pas réalisables en raison des deux WC situés à chaque étage de l'immeuble, [...] et accessibles uniquement depuis l'immeuble mitoyen appartenant audit M. Lucien X..., la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation qui s'évincent de l'article 455 du Code de procédure civile ;
