CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10336 F
Pourvoi n° G 17-16.405
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Bruno X...,
2°/ Mme Evelyne Y..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2016 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Mimosa, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me C... , avocat de M. et Mme X..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Mimosa ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 9 484,45 euros au titre de l'arriéré locatif ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le montant du loyer : contrairement à ce que font valoir les appelants le bail conclu entre la Sci Mimosa et l'Etat le 13 novembre 2006 ne peut leur avoir été transféré à compter du 1er août 2008 dans la mesure où l'Etat l'a résilié de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et que le bail conclu entre les parties ne peut qu'être un bail verbal comme l'a relevé à juste titre le premier juge ; par ailleurs les appelants ne peuvent pas plus faire valoir qu'ils auraient subordonné leur acceptation de la fixation du loyer mensuel à la somme de 1800 euros à compter du 1er août 2009 aux termes de leurs courriers en date des 16 août 2008 et 15 novembre 2011, à un accès à un garage, faute de démontrer que cet accès relevait des obligations de la bailleresse, autrement dit que l'assiette du bail conclu en leur faveur incluait l'accès à un garage et ce alors que le bail antérieurement conclu avec l'Etat n'incluait ni garage ni abri pour véhicules ; ainsi le montant de l'arriéré de loyers retenu par le premier juge sera confirmé dès lord que l'indexation du loyer applicable st établi par la fiche de révision adressée par la bailleresse aux locataires appelants le 19 juin 2008 et qui les informe de la fixation du loyer à la somme de 1629,82 euros calculée sur la base d'une révision par rapport à l'indice INSEE, lequel montant a été ramenée à la somme de 1524,60 euros sur la première année après discussion entre les parties et accord de ces dernières comme cela résulte du courrier adressé par les locataires, le 2 septembre 2008 ; dès lors le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 9 484,45 euros le montant de l'arriéré locatif dû par les appelants » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'au vu de l'assignation et des conclusions récapitulatives, le demandeur soutient que la dette locative à hauteur s'élève à hauteur de 9444 ,02 € au titre de la taxe pour les ordures ménagères ; Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le contrat liant les parties est un bail verbal, que loyer dont étaient redevables les époux X... avait été fixé d'un commun accord à 1524,20 puis à 1800 euros à compter du 01/08/2009 par courrier du 16/08/2008 et du 15/11/2011; Que les époux X... ont occupé la [...] dès le mois de mars 2008 selon le courrier de l'ancien locataire le colonel Francis A..., en date du 26 mars 2008 avec prise d'effet au 1er août 2008 ; que les époux X... ont fourni un chèque de 762,15 euros correspondant selon leur écrit au loyer du mois d'avril 2012 jusqu'à la date de départ de ces derniers soit le 15 avril 2012 ; qu'il n'est pas établi par les défendeurs de l'augmentation du loyer à la somme de 1800 euros était soumise à un éventuel accès au garage, en ce que l'accès au-dit garage était obstrué depuis le 1er décembre 2001 et que l'avis des services fiscaux de Guyane, inspection domaine avait déjà mentionné dans son rapport d'évaluation du 11 mai 2006, l'absence d'abri pour véhicule, soit antérieurement à la conclusion du premier bail avec l'Etat et antérieurement au bail verbal concernant les époux X... ; en conséquence l'accès quelconque à un éventuel garage ne peut être considéré comme une obligation contractuelle à la charge du bailleur ; en conséquence il y a lieu de dire que le loyer dont les locataires étaient redevables à compter du 1ert août 2009 s'élevait à la somme de 1800 euros conformément à un accord commun ;en conséquence selon le décompte versé aux débats, les locataires ne sont acquittés que de la somme de 1524,20 euros en dépit de l'accord fixant le loyer à la somme de 1800 euros à compter du 1er août 2009 et ce jusqu'au 16 avril 2012, date de leur départ, de sorte que l'arriéré de loyer s'élève à la somme de 9940,43 euros sur la période allant du 1er août 2009 au 16 avril 2012 ».
1°/ ALORS QUE le loyer ne peut être révisé au cours de l'exécution du bail que si les parties ont donné leur accord express à une indexation des loyers ; qu'en se bornant à relever, pour dire applicable au bail verbal liant les époux X... à la Sci Mimosa une clause d'indexation des loyers, que cette indexation était établie par la fiche de révision adressée par la bailleresse aux locataires qui les informait de la fixation du loyer à la somme de 1629,82, mais sans constater l'accord express des locataires à cette indexation, la cour d'appel a violé l'article 17d) de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ ET ALORS QUE le loyer ne peut être révisé au cours de l'exécution du bail que si les parties ont donné leur accord express à l'indexation des loyers ; qu'en se bornant à relever, pour dire que les époux X..., liés par un bail verbal à la Sci Mimosa, avaient donné leur accord pour l'indexation du loyer à la somme de 1 800 euros, que cette indexation était établie par la fiche de révision qui leur avait été adressée par la bailleresse qui les informait de la fixation du loyer à la somme de 1629,82, la cour d'appel a statué par un motif impropre à caractériser l'accord des locataires à une indexation des loyers à une somme de 1 800 euros et a violé l'article 17d) de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ ET ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'il ressortait des termes clairs et précis des courriers du 16 août 2008 et du 15 novembre 2011, envoyés par les locataires à la Société Mimosa, que le loyer ne pourrait être fixé à la somme de 1800 euros qu'avec leur accord, lequel n'avait pas été donné ; qu'en énonçant que le loyer avait été fixé d'un commun accord à la somme de 1800 euros à compter du 1er août 2009 par ces deux courriers, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil.
4°/ ET ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que les époux X... produisaient aux débats plusieurs attestations pour justifier que leur accord à la révision du loyer à la somme de 1 800 euros était subordonné à la réalisation de travaux pour leur permettre d'accéder au garage ; qu'en les condamnant néanmoins au titre de l'arriéré locatif sans examiner ces attestations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ ET ALORS subsidiairement QUE la résiliation met fin au contrat de bail ;
qu'en retenant, pour dire que l'acceptation, par les époux X..., du loyer fixé à 1 800 euros, n'était pas subordonnée à la réalisation de travaux pour leur permettre d'accéder au garage, que le bail antérieurement conclu entre la Sci Mimosa et l'Etat n'incluait ni garage ni véhicules, après avoir constaté que ce bail avait été résilié et n'avait pas été transféré aux époux X..., lesquels étaient liés par un nouveau bail avec la Sci Mimosa, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 14 852,70 euros au titre des réparations locatives :
AUX MOTIFS QU' « il convient de constater que les appelants ne démontrent pas la réalité du refus du bailleur de procéder à l'état de lieux de sortie du 16 avril 2012 et ce alors que la bailleresse démontre, par la production de l'attestation établie le 17 février 2014 par le représentant de la SARL Dn Immo mandatée pour procéder le 16 avril 2012 à 8h00 à l'état des lieux de sortie, que ce sont les locataires qui se sont opposés à l'établissement de cet état des lieux de sortie ; ainsi s'étant opposés à l'établissement de l'état des lieux de sortie, les locataires ne peuvent invoquer le caractère non contradictoire du constat d'huissier pour refuser au bailleur, lequel peut se prévaloir des dispositions de l'article 1731 du code civil, le montant des travaux nécessaires à la remises en état et ils ne peuvent pas non plus se prévaloir de l'inobservation des formes prescrites par l'article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dès lorsqu'ils sont à l'origine exclusive de l'impossibilité d'établissement de l'état des lieux prévu au 1er alinéa de cet article, de sorte que les attestations produites par ces derniers, selon lesquelles les lieux étaient en parfait état ,ne peuvent contredire utilement les constats de l'huissier ; or il résulte notamment de ce constat d'huissier établi le 19 avril 2013 que les lieux n'ont pas été nettoyés, ni lessivés, que le sol et les vitres sont poussiéreux et sales que les murs sont marqués et tachés que les carrelages et sols comportent plusieurs éclats et trace de rouille, que les mirs comportent plusieurs trous non rebouchés ou mal rebouchés, que les peintures murales s'écaillent ou sont rayées en plusieurs endroits, ces dégradations résultant d'en totalité d'un défaut d'entretien et non de la vétusté ou d'un usage normal et ce alors qu'il n'est pas justifié de problème d'évacuation des eaux usées comme le font valoir les appelants ; par ailleurs l'intimé a justifié par la production aux débats de devis du montant des réparations locatives et ce sans être utilement contredite par les appelants qui produisent aux débats des devis établis en 2015 soit trois ans plus tard et ce sans que leurs auteurs se soient transportés sur place, de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a fixé à la somme e 14852,70 euros le montant des réparations locatives mises la charge des appelants, se décomposant en 8 095 euros le montant des réparations intérieures, 6 200 euros le montant des réparations extérieures 419,50 euros et 138,20 euros le montant dû au titre de l'entretien des climatiseurs et de la piscine »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Attendu que le demandeur sollicite la somme totale de 14 852,70 euros au titre des travaux d'entretien et réparations locatives incombant aux locataires, que celui-ci verse aux débats l'ensemble des factures et chèques versés en paiement des travaux de réparation de la maison, que le refus par les locataires de faire établir un état des lieux de sortie a obligé le bailleur, par constat d'huissier, à faire établir un état des lieux en date du 19 avril 2012, juste après le départ des locataires le 12 avril 2012 ; que ce rapport mentionne diverses dégradations qui résultent en totalité d'un défaut d'entretien de la maison et non de vétusté ; de surcroît les désordres relevés par l'huissier ne correspondent en aucune façon à l'état des lieux d'entrée établi le jeudi 13 juillet 2006 entre le bailleur, le locataire et Mme B... de la cellule du logement familial ; qu'en conséquence, vu les articles 1730 et suivants du code civil, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur n'a pas rendu la chose louée telle qu'il l'a reçue ainsi qu'en atteste les pièces versées aux débats et en particulier le constat d'huissier du 19 avril 2012 et est tenu de prendre en charge les réparations locatives qui s'imposent ; que par ailleurs l'état de vétusté n'est pas établi ; en l'espèce au titre des réparations locatives intérieures, travaux de nettoyage et de remise en état, il sera octroyé au bailleur la somme de 8095 euros en remboursement de ses frais avancés ; au titre des réparations locatives extérieures il lui sera octroyé la somme de 6200 euros au vu des justifications de paiements produits ; enfin il y a lieu de lui octroyer les sommes de 419,50 euros et 138,20 euros au titre de l'entretien des climatiseurs de la villa et de la piscine, au vu des paiements et justificatifs produits : l'ensemble de ces travaux correspondant aux dégradations relevées par l'huissier ».
1°/ ALORS QUE tout état des lieux doit être établi de manière contradictoire sous peine d'être inopposable ; qu'en condamnant les époux X... au titre de réparations locatives sur le fondement de l'état des lieux établi par constat d'huissier le 19 avril 2012, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il avait été établi contradictoirement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ ET ALORS QUE celui qui fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux est seulement interdit d'invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, mais peut toujours renverser cette présomption en rapportant la preuve contraire ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... au titre des réparations locatives, que s'étant opposés à l'établissement de l'état des lieux de sortie, les attestations produites par les locataires, selon lesquelles les lieux étaient en parfait état, ne pouvaient contredire utilement le constat d'huissier, la cour d'appel a écarté ces attestations au seul motif que les locataires auraient empêché l'établissement de l'état des lieux de sortie et a par suite violé les articles 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1730 et suivants du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a constaté l'existence d'un préjudice financier distinct de celui causé par les réparations locatives et a fixé à la somme de 3000 euros le montant de l'indemnité réparatrice de sorte que le jugement déféré sera également confirmé sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il n'est pas établi par le demandeur que les travaux aient été terminés en octobre comme il le prétend, seul les derniers paiements se sont effectués en octobre 2012 ; en revanche les factures versées aux débats attestent de la présence de travaux en mai et juin 2012 ; en conséquence, en absence de preuve supplémentaire, le tribunal estime le préjudice résultant du temps passé à la remise ne état de la villa du fait de la carence des locataires à qui il incombait d'exécuter ces travaux avant de quitter les lieux loués à une somme de 3000 euros ».
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen du pourvoi portant sur le dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 14 852,70 euros au titre des réparations locatives, entraînera par voie de conséquence, celle du dispositif condamnant solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l'article 624 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en condamnation de la Sci Mimosa à leur payer la somme de 7 800 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance des lieux loués ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « que les appelants ne peuvent pas plus faire valoir qu'ils auraient subordonné leur acceptation e la fixation du loyer mensuel la somme de 1800 à un accès à un garage faute de démontrer que cet accès relevait des obligations de la bailleresse, autrement dit que l'assiette du bail conclu en leur faveur incluait l'accès au garage ; cette demande n'est pas dès lors que les appelants ne rapportent pas la preuve du trouble de jouissance allégué et ce d'autant qu'aux termes de leur courrier du 10/2/2012, ils ont précisé à la bailleresse qu'ils entendaient quitter les lieux à la date du 16/4/2012, date à laquelle ils s'engageaient à remettre les clés » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « attendu qu'il a déjà été évoqué que la jouissance du garage n'a jamais fait partie des obligations mises à la charge du bailleur et n'est jamais entrée dans le champ des relations contractuelles liant les parties, que le bail est verbal, que l'ensemble des pièces versées aux débats établissent clairement et indiscutablement que l'accès au garage a toujours été obstrué par un mur depuis 2001 ; qu'en conséquence les défendeurs seront déboutés de leur demande de ce chef ».
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur les quatrième et cinquième branches du premier moyen portant sur le dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné solidairement les époux X... à payer à la Sci Mimosa la somme de 9 484,45 euros au titre de l'arriéré locatif, entraînera par voie de conséquence, celle du dispositif déboutant les époux X... de l'intégralité de leurs prétentions plus amples ou contraires tendant à obtenir indemnisation de leur préjudice de jouissance causé par l'inaccessibilité au garage, objet du bail, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
