CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10335 F
Pourvoi n° V 17-10.413
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Elydro.C, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en liquidation, aux droits de laquelle vient M. Jean-Charles X..., ès qualités de liquidateur judiciaire, domiciliée [...] ,
ayant déclaré reprendre l'instance par mémoire déposé au greffe le 26 janvier 2018,
contre l'arrêt rendu le 10 novembre 2016 par la cour d'appel d'[...] chambre B), dans le litige l'opposant à la société immobilière du Littoral, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. X..., ès qualités, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société immobilière du Littoral ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. X..., ès qualités, de sa reprise d'instance ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités ; le condamne à payer la somme de 3 000 eurros à la société immobilière du Littoral ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de dommagesintérêts pour préjudice économique formée par la société ELYDRO.C ;
Aux motifs que : « en application de l'article 564 du Code de procédure civile « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »
Si la société ELYDRO.C réclamait précédemment paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, il est constant qu'elle n'évoquait pas l'existence d'un préjudice économique imputable au bailleur ; l'intimé est en conséquence fondé à entendre déclarer irrecevable cette nouvelle prétention, formée la veille de la date de la clôture d'une procédure débutée en 2011 devant le premier juge » ;
1. Alors que, d'une part, si, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour d'appel de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, pour autant elles sont recevables à invoquer des moyens nouveaux ainsi qu'à élever le montant de leurs demandes initiales, étant précisé que deux demandes peuvent tendre aux mêmes fins même si leurs conséquences ne sont pas strictement identiques ; qu'en l'espèce, en jugeant irrecevable pour nouveauté la demande de dommages-intérêts pour préjudice économique formée par la société ELYDRO.C, quand celle-ci avait pourtant déjà présenté une demande de dommages-intérêts en première instance, qui reposait sur un autre moyen et chiffrait différemment le préjudice, la Cour d'appel a violé les articles 563, 564, 565 et 566 du Code de procédure civile ;
2. Alors que, d'autre part, sauf tardiveté portant atteinte au principe du contradictoire, les conclusions sont recevables jusqu'à la clôture de l'instruction ; qu'en l'espèce, en se fondant sur la circonstance, inopérante, selon laquelle la demande de dommagesintérêts de la société ELYDRO.C avait été formée la veille de la date de clôture, sans qu'il soit constaté ni même allégué que la présentation de cette demande aurait porté atteinte au principe du contradictoire, la Cour d'appel a donc violé les articles 783, 15 et 16 du Code de procédure civile, combinés.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire en date du 9 décembre 2010 et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de cette date jusqu'au mois de septembre 2015, date de la libération des lieux, au montant du loyer contractuel, outre charges ;
Aux motifs que : « il est constant que le bail liant les parties prévoit en son article X une clause résolutoire aux termes de laquelle « Le BAILLEUR se réserve la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l'inexécution par le PRENEUR d'une de ses obligations contractuelles ou légales. / Les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le PRENEUR à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur (
) le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure (
) par exploit d'huissier restée sans effet : les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion de PRENEUR devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge ».
Il ressort du procès-verbal de constat du 23 novembre 2007, régulièrement dénoncé à la société ELYDRO.C avec sommation d'avoir à libérer l'emplacement objet du constat, que cette dernière avait entreposé divers matériaux sur la bande de terrain attenante au hangar ; il ressort également du procès-verbal de constat du 8 mars 2010, que la société ELYDRO.C a ensuite posé contre le hangar, et sur l'emprise de cette parcelle, deux bungalows superposés et a procédé à une ouverture de la structure du hangar pour en permettre l'accès par incorporation au hangar ; il n'est pas contesté que la bailleur a notifié une première mise en demeure le 22 avril 2010 d'avoir à libérer cet espace, puis une sommation le 10 mai 2010 d'avoir à remettre les lieux en l'état, puis encore une troisième mise en demeure le 21 octobre 2010, avant qu'elle ne lui délivre un commandement en date du 9 novembre 2010, visant la clause résolutoire pour manquement à la clause « IX Conditions générales » aux termes de laquelle le preneur s'était engagé à « ne faire aucun changement, démolition, percement des murs ou cloisons, etc., sans le consentement préalable, exprès ou par écrit du bailleur ou de son mandataire » ; or, il n'est pas discuté que la société ELYDRO.C a procédé à des ouvertures dans la cloison du hangar afin de le relier aux bungalows déposés contre celui-ci ; si la société ELYDRO.C fait valoir que l'adjonction de containers ne présente pas de caractère de fixité, toutefois la solidité et la pérennité de la modification résulte des constats d'huissier de justice sus visés ainsi que des débats établissant que les bungalows équipés de fenêtres, superposés, ouverts sur le hangar doté d'un escalier, étaient utilisés à l'usage de vestiaire et de bureaux ; dès lors, le bailleur est fondé à entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au dit commandement, à effet du 9 décembre 2010, du fait de la réalisation, sans son consentement, de l'ouverture d'une partie des cloisons et de la modification de la structure de celui-ci par l'adjonction de deux containers métalliques, de surcroît déposés sur une parcelle non comprise dans le bail ; le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner l'expulsion puisqu'il résulte des débats que la société ELYDRO.C a définitivement quitté les lieux au mois de septembre 2015 ; il convient en revanche de fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à cette date au montant du loyer contractuel outre charges » ;
Alors que tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en prononçant l'acquisition de la clause résolutoire pour méconnaissance des conditions générales du bail commercial sans répondre au moyen, péremptoire, tiré de ce que les ouvertures réalisées par la société ELYDRO.C sur une partie des cloisons ne consistaient pas en des percements, mais en un simple aménagement temporaire et réversible de ces structures, de sorte qu'elles ne tombaient pas sous le coup de l'interdiction posée par l'article IX dudit bail (conclusions, p. 11), la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'enlèvement des bungalows posés par la société ELYDRO.C sur les parties prétendument communes, dans un délai d'un mois à compter de la signification de ce jugement, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard ;
Aux motifs propres que : « il est constant que le bail du 26 juin 1996, liant les parties, porte sur la location d'un « hangar de 350 m² dénommé ex atelier de gréage », alors que cette structure ne couvre qu'une surface de 170 m² ; il est également établi que la société ELYDRO.C occupait déjà les locaux depuis le 1er novembre 1986 en vertu du contrat de sous-location signé avec la société SOMOTRANS, locataire principale « de locaux d'ateliers et de garages », et que ce contrat de sous-location portait également sur la mise à disposition d'un « hangar d'une superficie de 350 m² dénommé ex atelier de gréage et situé à l'intérieur des locaux précités » ; or, si la société ELYDRO.C reconnaît que ce n'est qu'à compter des années 2000 que les parties se sont opposées quant à la surface des lieux loués, elle n'établit pas avoir disposé antérieurement des terrains attenants au hangar, anciennement chenil du gardien du site (jusqu'en 2007 comme cela résulte des attestations produites aux débats) et ensuite loués comme parking au profit d'autres locataires commerciaux, ni avoir émis des protestations faute de pouvoir en disposer notamment du fait de la présence d'un chenil, observation devant être faite qu'elle ne prétend pas non plus que la superficie de 350 m² incluant le hangar était matérialisée par la configuration des lieux ; le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré injustifiée la revendication d'une superficie supérieure à celle du hangar, mentionnée au bail comme étant de 350 m², au lieu de 170 m², par suite d'une erreur purement matérielle, qui a été reproduite sur divers actes (offre de renouvellement) et documents (factures) ultérieurs ; dès lors, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'enlèvement des dits bungalows sous astreinte, peu important que la société ELYDRO.C ait ultérieurement à la condamnation prononcée par le juge de l'exécution procédé à l'enlèvement des bungalows et cessé son activité » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « les parties sont en l'état d'un bail du 26 juin 1996, en vertu duquel la Société Immobilière du Littoral a donné en location un « hangar de 350m² dénommé ex ateliers de gréage », que ce document contient deux termes contradictoires puisque le hangar, édifié sur un terrain appartenant à la Société Immobilière du Littoral, ne couvre qu'une surface de 170m² ; qu'en l'état de cette clause ambiguë, il convient de rechercher la commune intention des parties ;
[
] que le contrat de location daté du 26 juin 1996 a pris effet le 1er octobre 1995, mais que la Ste ELYDRO.C occupait déjà les locaux depuis le 1er novembre 1986 en vertu du contrat de sous-location signé avec la Ste SOMOTRANS, locataire principale, que le contrat de sous-location faisait également référence à la mise à disposition d'un hangar dénommé ex atelier de gréage d'une superficie de 350m² ;
[
] que la Ste ELYDRO.C, qui déclare dans le bail du 26 juin 1996 bien connaître les lieux pour les avoir occupés depuis le 1er novembre 1986 et ne pas vouloir de plus amples précisions, a réglé les loyers depuis 1986 jusqu'en 2000 et occupé les lieux, sans émettre ni protestation ni réserve ;
[
] que l'attitude du preneur pendant 14 ans démontre que la référence à une superficie de 350m² constitue une erreur ; qu'en effet, la Ste ELYDRO.C, conscient de n'avoir pris en location qu'un atelier de 170m², suffisant pour exercer son activité à une époque où ses activités administratives étaient exercées dans un autre local, n'a soulevé aucune objection lors de la délivrance du bien ; que la Société Immobilière du Littoral a donné à bail uniquement un hangar de 170m² et non pas un terrain de 350m² ;
[
] que la revendication d'une superficie supplémentaire apparue tardivement apparaît injustifiée ;
[
] qu'il résulte d'un constat d'huissier établi le 12 avril 2012 que la Ste ELYDRO.C a posé deux bungalows sur le terrain attenant au hangar loué, que la Ste ELYDRO.C ne dispose d'aucun titre l'autorisant à occuper ces parties du terrain de la Société Immobilière du Littoral, que l'enlèvement des bungalows doit être ordonné sous astreinte, que la Ste ELYDRO.C sollicite des délais pour s'exécuter mais ne justifie d'aucun motif pour justifier une telle demande et ce d'autant qu'elle est informée des difficultés concernant la pose de ces bungalows depuis au moins mai 2010, date à laquelle une sommation d'avoir à débarrasser les parties communes lui a été signifiée » ;
Alors que le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; qu'en l'espèce, en considérant que le bail commercial portait sur 170 m² de hangar stricto sensu et non sur les 350 m² de hangar et dépendances immédiates, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte en date du 26 juin 1996 et de la proposition d'avenant en date du 5 mai 2009, et a donc violé l'article 1134 du Code civil.7
