CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 mai 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10286 F
Pourvoi n° W 16-26.694
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Stéphane X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2016 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société Cemi, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. X..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Cemi ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Cemi la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. X...
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à payer à la SCI CEMI la somme de 5.495,74 € au titre des travaux extérieurs, 9.400 € au titre du changement de la porte-fenêtre et 3.750 € au titre du préjudice de jouissance, d'avoir dit que ces sommes seraient indexées sur l'indice BT01 valeur avril 2012 jusqu'au jour du parfait paiement, et de l'avoir condamné à rembourser à la SCI CEMI la somme de 570 € au titre des constats d'huissier et la somme de 568,10 € au titre du constat de M. Z... ;
AUX MOTIFS QUE l'appartement concerné provient de divisions successives d'un immeuble ancien dont une partie a été achetée par Monsieur X... pour la revendre après rénovation ; qu'à la suite des constats d'huissiers et d'architecte susvisés, une expertise a été confiée à Monsieur A... par ordonnance du juge des référés du 11 mai 2011 ; que du rapport de l'expert judiciaire du 12 mai 2012, il résulte que le séjour et la cuisine de l'appartement de la SCI CEMI ouvrent sur une terrasse close ; que les eaux pluviales sont évacuées par un regard insuffisant car les eaux envahissent le séjour ; que ce regard reçoit les eaux des bâtiments voisins et contigus représentant au minimum 150 m2 de toiture, canalisées par des gouttières, alors que la terrasse ne représente qu'une surface de 23 m2 ; que cela a pour conséquence, lors de gros orages, d'inonder le séjour de la SCI CEMA ; que l'expert préconise deux solutions dont la plus économique repose sur la renonciation du voisin à la servitude par destination du père de famille qui renvoie ses eaux de toiture dans la cour de la SCI CEMI ; que faute de renonciation du voisin à cette servitude, la SCI CEMI ne peut mettre en oeuvre que les aménagements extérieurs préconisés par l'expert judiciaire et dont le coût est évalué par celui-ci à la somme de 5.495,74 € TTC ; que le devis LGC du 14 mars 2012, dont il ne résulte pas du rapport A... qu'il ait été soumis à l'appréciation de l'expert, ne démontre pas l'impossibilité de réaliser ces travaux pour le coût expertal ; que Monsieur X... ne peut renvoyer les désordres affectant le bien par lui rénové et revendu à la seule responsabilité du voisin dont il n'a pas discuté la servitude avant de revendre l'appartement à son acquéreur profane sans l'informer de son existence ni de ses conséquences ; que c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné au paiement du coût de ces travaux ; que la SCI CEMI produit des photographies d'un sinistre du 23 août 2015 sur lesquelles il apparaît que l'eau de pluie accumulée sur le sol de la terrasse dépasse la partie pleine à la base de la porte-fenêtre du séjour et atteint une hauteur importante derrière le vitrage, et que sous la pression il se forme des jets d'eau aux interstices de cette menuiserie, lesquels se déversent dans le séjour ; que l'urgence de pallier les invasions répétitives du séjour par les eaux zénitales collectées sur la terrasse justifiait parfaitement le remplacement de la porte-fenêtre existante par celle facturée le 30 décembre 2013 par la société Art et fenêtre au prix de 9.400,00 € TTC ; que la somme allouée au titre du préjudice de jouissance résultant de l'indisponibilité du séjour pendant les travaux extérieurs est l'exacte mesure de ce préjudice ; que le tribunal a rejeté à juste titre la demande formée au titre de la remontée capillaire sur une contremarche dont la SCI CEMI ne démontre ni par l'expertise ni autrement l'imputabilité aux travaux réalisés par Monsieur X... ; qu'en l'état des mesures déjà prises et jugées, aucune urgence ne justifie que Monsieur X... soit privé du double degré de juridiction sur les suites que peut comporter le rapport déposé par l'expert B... ; qu'il n'y a pas lieu à évocation ; que ce sont les défauts de l'immeuble vendu par Monsieur X... qui ont contraint la SCI CEMI, qui avait une obligation de preuve de la matérialité de ses dommages, à recourir aux constatations des huissiers Laurent C... et de l'architecte Z... dont elle est fondée à réclamer le coût à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 570,00 € pour les constats d'huissier et celle de 568,10 € pour le constat d'architecte ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, l'acte de vente en date du 12 mai 2010 rappelle que le vendeur ne pourra se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ; qu'il est en outre constant, sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du code civil, que doit être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit (Cass. civ. 3°, 26 février 1980) ; que des pièces produites aux débats, il ressort que l'acte de vente a été conclu entre la SCI CEMI et Monsieur X..., en personne, qui avait notamment procédé dans l'immeuble vendu à la création de deux logements par division d'un logement existant ; que la réception de l'ouvrage a quant à elle été signée avec réserves le même jour, entre Monsieur Emilien D... représentant de la SCI CEMI et Monsieur X... ; que dès lors, aux termes de l'article 1792-1 du code civil qui dispose qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, Monsieur X... doit être considéré comme constructeur de l'ouvrage ; que sa qualité de gérant, au jour de la vente, de l'entreprise générale de bâtiment qui a réalisé les travaux lui confère en outre la qualité de technicien du bâtiment ; qu'il doit donc être également assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître le vice du bien ; qu'en ce sens, la SCI CEMI est bien fondée à agir à l'encontre de Monsieur X... sur le fondement des dispositions des articles 1641 et 1792 du code civil ; que du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que les infiltrations subies par la SCI CEMI sont dues à un trop plein d'eaux pluviales que reçoit le regard situé devant une porte fenêtre ; que ce trop plein provient des eaux pluviales du voisin qui se déversent dans la cour de la SCI CEMI ; que Monsieur X... n'est pas fondé à soutenir que ce vice aurait été visible, alors que rien ne démontre que la SCI CEMI a pu visiter le bien avant l'achat lors de fortes pluies qui seules auraient pu la convaincre de la réalité du désordre ; qu'en tant que vendeur professionnel, Monsieur X... est pour sa part réputé connaître l'existence de ce vice, antérieur à la vente, et doit donc indemnisation à la SCI CEMI qui subit des inondations dans le salon de l'habitation, ce qui rend le bien impropre à son usage ; qu'il sera en outre constaté que Monsieur X... n'a pas appelé à la cause le voisin qu'il estime responsable de ces conséquences, alors que l'acquéreur a le choix de préférer attraite en justice son vendeur professionnel ; qu'en conséquence, Monsieur X... sera tenu de restituer à la SCI CEMI une partie du prix de vente du bien, correspondant au montant des travaux de reprise chiffrés par l'Expert et de tous les dommages et intérêts dus envers l'acheteur, conformément aux dispositions de l'article 1645 du code civil ; que la solution préconisée par l'Expert et qui consiste à créer un réceptacle des eaux pluviales apparaît pertinente et sera retenue pour un montant de 5.495,74 euros TTC, à l'exclusion du devis de la société LGC concept produit par la SCI CEMI à hauteur de 7.985,04 euros ; que la SCI CEMI est également en droit de demander réparation de son préjudice de jouissance constitué notamment par la non utilisation de la pièce de séjour et le passage pour l'évacuation des gravats pendant une durée de 15 jours lors des travaux, et qui sera indemnisé à hauteur de 250 euros par jour, soit 3.750 euros au total ; que par ailleurs, la nécessité du changement de la porte fenêtre par la SCI CEMI apparaît en lien direct avec les inondations subies dans le séjour ; que dès lors, Monsieur X... devra également rembourser le coût de ce changement à hauteur de 9.400 euros TTC ; que les sommes allouées à la SCI CEMI seront indexées sur l'indice BT01 valeur avril 2012 jusqu'au jour du parfait paiement ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en se bornant, pour exclure le caractère apparent du vice, à se fonder sur la circonstance inopérante que rien ne démontrait que la SCI CEMI avait pu visiter le bien avant l'achat lors de fortes pluies qui seules auraient pu la convaincre de la réalité du désordre, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les multiples visites effectuées par la SCI CEMI de l'appartement ne l'avaient pas mise en mesure de constater l'état de la terrasse et de l'écoulement des eaux dont résultaient précisément les désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°) ALORS QU' est assimilé au vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose vendue celui qui fait procéder aux travaux dont résulte le vice ; qu'en se bornant à se fonder, pour juger que M. X... avait la qualité de vendeur professionnel excluant le bénéfice de la clause de non garantie, sur sa seule qualité de gérant de l'entreprise ayant réalisé des travaux de rénovation du bien sans vérifier, comme il le lui était demandé, si dès lors que les désordres n'avaient pas pour origine les travaux qu'il avait réalisés, M. X... ne pouvait être assimilé au vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE les clauses exclusives de garantie des vices cachés sont valables entre professionnels de même spécialité ; qu'en se bornant à dire, pour juger que M. X... qualifié de vendeur professionnel ne pouvait se retrancher derrière la clause de non garantie prévue par l'acte de vente du 12 mai 2012, que la SCI CEMI était un acquéreur profane, sans vérifier, comme il le lui était demandé, si sa qualité de société civile immobilière ne faisait pas d'elle un acquéreur professionnel, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
4°) ALORS QUE seuls entrent dans le champ d'application de la garantie décennale les travaux de rénovation sur existants dont l'importance permet de les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage ; qu'en se bornant à retenir que M. X... devait être considéré comme constructeur de l'ouvrage, sans vérifier si l'importance des travaux de rénovation réalisés permettait de les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;
5°) ALORS QUE la mise en jeu de la garantie décennale suppose que les désordres procèdent des travaux litigieux ; qu'en jugeant que la SCI CEMI était bien fondée à agir à l'encontre de M. X... sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, sans vérifier si les désordres avaient pour origine les travaux réalisés par M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil.
