CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mai 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10258 F
Pourvoi n° J 17-20.155
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Alain R...,
2°/ Mme Marie-Claude X..., épouse R...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 9 mars 2017 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Franck Y...,
2°/ à Mme Sylvaine Z..., épouse Y...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M.Echappé, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme Y... ;
Sur le rapport de M.Echappé, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R... ; les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme R... de l'intégralité de leurs demandes tendant à voir dire qu'ils sont propriétaires de l'intégralité des locaux mitoyens situés à [...], lieudit [...], section [...] et voir les époux Y... condamnés sous astreinte à évacuer la cave située au sous-sol de leur immeuble ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les modes de preuve de la propriété immobilière, en application des dispositions de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé ; que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres ; que, s'il résulte des dispositions de l'article 711 du code civil que la propriété des biens s'acquiert par titre, l'article 712 stipule que l'on peut également l'acquérir par incorporation ou accession et par prescription ; que les dispositions de l'article 2258 du code civil énoncent, en effet, que l'on peut acquérir la propriété au bénéfice de la prescription acquisitive par l'effet de la possession et il est constant que l'on peut prescrire contre un titre ; que la durée de la prescription acquisitive immobilière est fixée par l'article 2272 du code civil à trente ans ou dix ans en cas de juste titre et de bonne foi, mais l'on peut, en application des dispositions de l'article 2265 du code civil, compléter sa possession par celle de son auteur de quelque manière qu'on lui ait succédé ; que la possession utile pour prescrire est définie par les disposions de l'article 2261 du code civil comme devant être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que les présomptions peuvent également contribuer à établir la propriété ; qu'ainsi, l' article 552 du code civil dispose que le propriétaire du sol l'est du dessous, mais cette présomption peut être combattue par un titre ou la prescription ; qu'enfin, il est constant que le juge saisi de deux revendications de propriété concurrentes sur le même bien doit, sous peine de déni de justice, faire droit à l'une d'elle ; que, sur les titres des parties, tant les époux R... que les époux Y... invoquent un titre à l'appui de leurs revendications de propriété ; que les époux R... ont acquis par acte notarié du 1er septembre 1998, une maison d'habitation mitoyenne de deux étages sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant divers locaux à usage de caves et autres, cadastrée lieudit [...], section [...] , [...] et [...] à [...] ; que la cave litigieuse, située sous le sol de la parcelle n° [...] est donc expressément visée par le titre des époux R..., en conformité avec la présomption sus évoquée ; que les époux Y... ont, eux, acquis, par acte notarié du 25 avril 2016, une maison d'habitation mitoyenne de trois étages sur rez-de-chaussée, formant un lot n° 2, cadastrée section [...] à [...] sur laquelle est édifiée leur maison d'habitation mitoyenne à celle des époux R... bâtie sur la parcelle [...] ; que la désignation du bien ainsi acquis ne vise pas la cave litigieuse, mais les époux Y... arguent d'une omission de leur titre qu'ils entendent rétablir par un plan (pièce 12) figurant le rez-de-chaussée de leur maison comprenant une cave, plan signé du notaire ayant reçu leur acte d'acquisition qui certifie que le dit plan est annexé audit acte, cette annexe étant corroborée par le titre de son auteur madame B... (pièce 3), qui a acquis l'immeuble de monsieur M... et de la société Alpes Transaction suivant acte reçu par maître C... notaire le 23 mars 1999 désignant effectivement l'immeuble comme étant constitué "Au rez-de-chaussée, d'une cave, garage et remise" et par le titre de ces derniers (pièce 13) ayant acquis le fonds de madame Andrée D... et de mademoiselle D... par acte authentique du 6 juin 1998 évoquant également, aux termes de la désignation du bien vendu, la cave du rez-de-chaussée ; que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux Y... ne font pas la démonstration de ce que leur titre porte sur la cave litigieuse dans la mesure où celle-ci est située en sous-sol et, au moins en partie, sous le sol de la parcelle n° [...], éléments de description qui ne sont repris ni par le plan, ni par les titres invoqués ; que, sur l'usucapion, les époux Y... invoquent également leur possession et celles de leurs auteurs, au total plus que trentenaire, de l'immeuble revendiqué ; que le premier acte de possession, non équivoque et à titre de propriétaire, et non des moindres puisqu'il est révélé par monsieur R... lui-même qui, par message électronique du 10 décembre 2011, écrivait aux époux Y... pour se plaindre des nuisances "consécutivement aux travaux que vous faites dans votre cave située sous notre maison » ; que les époux R... ignorent cet argument ; qu'un autre acte de possession, paisible et non équivoque, même si l'on ne peut en dater l'origine : le seul accès à la cave se fait par l'intérieur de la maison des époux Y..., aucun accès n'existant à partir de la parcelle n° [...] des époux R..., ainsi que cela ressort du constat d'huissier dressé le 3 avril 2014 (pièce 16) ; qu'aux termes d'une attestation (pièce 5), madame ZZ... B..., auteur des époux Y..., relate que la cave litigieuse a toujours été sa propriété et qu'elle seule en faisait usage au vu et au su de tout Je monde ; qu'elle précise que ce droit ne donnait lieu à aucun litige avec les époux R... ; que le permis de construire déposé par les époux Y... fait état de la cave empiétant partiellement sous la parcelle [...], ce qui constitue un acte de possession public et fait à titre de propriétaire ; que Mme E... expose vivre en face de l'immeuble des époux R... et des époux Y... depuis 1978, soit depuis plus de trente années, et relate que les précédents occupants de la maison des époux Y... faisaient seuls usage de la cave litigieuse au vu et au su de tous dans le cadre de leur activité de viticulteurs, y entreposant du matériel ou en y organisant des dégustations, qu'elle confirme le seul accès constaté par l'huissier ; que cette attestation, d'une personne étrangère au litige et vivant aux premières loges, établit, de manière particulièrement probante, une possession plus que trentenaire des auteurs des époux Y..., répondant à tous les critères énumérés par l'article 2261 du code civil ; que Mme Corinne F... et M. G... attestent avoir séjourné chez les époux Y... et avoir creusé le sol de la cave litigieuse : M. H... a constaté dans les années 1970 à 1990, l'usage de la cave par un auteur des époux Y..., afin d'y entreposer ses légumes et son vin ; que Mme Jeanne I..., M. J... I..., M. Bernard K..., M. Philippe L..., M. M... confirment tous l'usage continu et non interrompu, paisible, public non équivoque de la cave litigieuse, depuis les années 1960 ou 1970 ou 1980 selon les témoins ; que M. D..., également propriétaire de la maison n° [...], donnait à bail la cave litigieuse, à M. N..., acte d'administration ne pouvant être que le fait d'un propriétaire ; que les époux Y... établissent donc, sans contestation possible, une possession, qui, conjuguée avec celle de certains de leurs auteurs, répond aux exigences posées par les textes précédemment rappelés pour être acquisitive ; qu'à l'inverse et contrairement à ce qu'ils prétendent, les époux R... ne démontrent pas de possession trentenaire, répondant aux exigences de l'article 2261 du code civil, la ventilation par un soupirail donnant sur le fonds R... ne constituant pas un acte de possession aux sens des dispositions précédemment rappelées ; que le constat d'huissier produit par les époux R... (pièce 23) ne constate rien quant à la propriété de la cave litigieuse, si ce n'est son occupation par les époux Y... qui constitue là encore un acte de possession de ces derniers et le fait que la petite ouverture, existant entre la cave litigieuse et celle la jouxtant qui appartient aux époux R..., est formée compromettant ainsi la ventilation du sous-sol de la parcelle n° [...], alors que quelques années auparavant c'est M. R... lui-même qui avait demandé à son voisin de l'obstruer durant les travaux ;que les attestations de M. O... (pièces 18 et 25 R...) relatant que M. P... utilisait la cave située au rez-de-chaussée de la maison sise sur la parcelle n° [...] n'est pas exclusive d'une occupation de la cave litigieuse et M. O... a en outre lui-même établi une nouvelle attestation pour le compte des époux Y... (pièce 32) afin de préciser qu'il n'a jamais dit qu'après le décès de M. P... la cave litigieuse n'a plus été utilisée ; que M. Q... atteste que son oncle, M. P..., n'utilisait pas la cave litigieuse, mais cette seule indication n'est pas exclusive des nombreux autres actes de possession des époux Y... précédemment caractérisés ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur la demande principale, les deux parties revendiquent la propriété d'une cave située à [...], sur la parcelle, cadastrée section [...], au sous-sol de la maison des époux R... ; que la situation non contestée de la cave revendiquée sous la propriété R... est confirmée par un schéma des lieux établi par M. S..., métreur, duquel il résulte qu'elle se situe, au-delà de la limite de la propriété Y..., sous la maison R... ; que l'article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et selon la jurisprudence la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire d'un titre ou de la prescription acquisitive ; que le titre de propriété des époux R... dressé par Maître T..., notaire à Chambéry le 1er septembre 1998 mentionne de manière claire et précise qu'ils ont acquis à [...], en 1998, une maison d'habitation mitoyenne avec sol, cour et terrain comprenant au sous-sol divers locaux à usage de caves et autres, au rez-de-chaussée, trois pièces plus cuisine, WC, au premier étage, quatre pièces, salle d'eau, WC, au deuxième étage, trois pièces, salle d'eau, WC avec divers bâtiments annexes à usage de garages et remises, le tout cadastré section [...], n° [...] pour une contenance de 76 ca, n° [...] pour une contenance de 13 a 34 ca et n° [...] pour une contenance de 5 a 40 ca, avec ledit tènement tous droits de passage sur le chemin cadastré section [...] pour une contenance de 4 a 1 ca (issu de la [...]) ; que le titre de propriété des époux Y..., dressé par Maître U..., notaire, le 22 avril 2006, mentionne qu'ils ont acquis postérieurement en 2006 à [...] le lot n° 2 d'une maison mitoyenne, au lieu dit [...], cadastrée section [...] d'une contenance de O a 82 ca comprenant, au premier étage quatre pièces, WC, salle de bains, terrasse, au deuxième étage, une cuisine, salle de bain, WC, hall, deux chambres, au troisième étage , combles et les 999 millièmes de la copropriété du sol et des choses communes de l'ensemble immobilier ainsi que diverses autres parcelles de terrain cadastrées [...][...], [...], [...], [...] et [...] ; que l'examen du titre de propriété des époux Y... permet de constater qu'il ne mentionne pas l'acquisition de leur part au rez-de-chaussée de leur maison d'une cave, d'un garage et d'une remise et encore moins d'une cave située au sous-sol de la maison mitoyenne voisine ; qu'ils font toutefois état pour s'estimer propriétaires de cette cave d'une omission du notaire dans la rédaction de son acte ; que cette omission du notaire dans la rédaction de son acte est établie par l'examen des titres antérieurs de propriété de leur bien ;qu'en effet, les époux Y... ont acquis leur maison de Madame B..., laquelle l'avait acquis de M. M... et de la Société Alpes Transactions, qui l'avaient eux-mêmes acquis de Mme Andrée D... -YY... ; qu'il ressort de l'examen des actes de vente, Mme Andrée D... -YY... /M... -Société Alpes Transactions dressé par Maître C..., notaire à Chambéry le 6 juin 1998 et de M... -Société Alpes Transactions /B... dressé toujours par Maître C... le 23 mars 1999 qu'il a été vendu une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée une cave, une remise et garage ;que ces titres de propriété font état d'une cave mais ne font pas état d'une cave qui se situerait en-deçà de leur propriété, sous la maison mitoyenne voisine ; que les époux Y... ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe de ce qu'ils ont acquis la propriété de cette cave litigieuse, et dès lors d'un juste titre de propriété, contrairement aux époux R... qui ont acquis avec leur maison divers locaux situés au sous - sol de leur maison à usage de caves et autres ; que, selon l'article 712 du code civil, la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription et selon l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre, la prescription acquisitive n'ayant ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété mais de conférer au possesseur, sous certaines conditions et par l'écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n'a pas été contestée dans un certain délai ; qu'enfin, selon la jurisprudence il est toujours possible de prescrire contre un titre et selon les dispositions de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire il faut une possession paisible, publique, continue et non équivoque et à titre de propriétaire ; que les époux Y... justifient par le plan du rez-de-chaussée de leur maison, certifié par le notaire, figurant dans leur acte de vente , en annexe de la minute, que la cave litigieuse y était mentionnée et que figurait sur ce plan un accès à la dite cave, depuis la leur, par une porte (pièce 12 versée aux débats) ; qu'ils ont par ailleurs versé aux débats un constat établi par la SCP Sannino-Mottet-Vivarelli, huissiers de justice à Chambéry le 3 avril 2014 selon lequel leur cave, comme dans le plan certifié par le notaire, se compose de trois pièces communicantes, deux situées sur leur parcelle et la troisième sur la parcelle [...] , après la limite séparative des propriétés ; que l'examen de ce plan permet en outre de constater qu'il n'existe qu'une seule porte pour accéder à cette troisième cave située sur la propriété R..., qu'il n'existe aucune porte d'accès à cette cave depuis la propriété R..., qu'il existe en revanche dans cette cave deux petites ouvertures, l'une sur la gauche de 35/35cm, bouchée par un carton placé à l'extérieur et l'autre sur la droite de 50/60 cm, également bouchée, qui ne permettent pas un accès par l'extérieur, que par ailleurs l'alimentation électrique de cette cave part de la première cave (propriété Y...) et que l'ancien système électrique, qui était en place avant que les époux Y... ne remettent aux normes l' installation, partait pour la cave située sous la propriété R..., depuis la première cave des époux Y... ; que cette occupation paisible et en qualité de propriétaire de la cave litigieuse par les époux Y... et avant eux par leurs auteurs est corroborée par les attestations de leur auteur Madame B..., qui a attesté avoir été propriétaire de cette cave, qui se prolongeait sous la propriété R... et en avoir eu seule l'usage pendant la période où elle était propriétaire du bien, soit depuis 1999, de Madame Corine F... et de M. Stéphane G... qui ont aidé en 2011 les époux Y... à remettre à niveau le sol de leur troisième cave ;que cette occupation paisible, publique, continue et à titre de propriétaire de la cave par les auteurs des époux Y... résulte également des attestations de M. Daniel H..., viticulteur à [...] selon laquelle il a toujours vu M. P... occuper cette cave dans les années 1970 -1980 qu'il louait au propriétaire M. YY... D... (auteur des époux Y... jusqu'en 1998) pour y entreposer ses légumes et son vin et par celle de Mme V..., domiciliée [...] depuis 1978, selon laquelle elle a toujours vu cette cave occupée par M. P..., propriétaire voisin et non par les auteurs des époux R..., qui ne disposaient d'aucune entrée pour y pénétrer, la seule entrée à cette cave se situant sous le porche dans la partie occupée actuellement par la famille Y..., les soeurs W... qui occupaient la partie R... n'ayant jamais eu accès à cette cave ; que les époux Y... justifient dès lors de leur occupation paisible, publique, continue, non équivoque et à titre de propriétaire de la cave litigieuse eux- mêmes directement ou par leurs auteurs depuis les années 1970, soit depuis plus de trente ans ; qu'il convient en conséquence de dire et juger que les époux Y... ont acquis la propriété de la cave située à [...] sous la maison des époux R..., cadastrée section [...] et que cette cave est comprise dans le lot 2 de leur maison mitoyenne cadastrée section [...] ;
1°) ALORS QUE, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son auteur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en constatant que seuls les époux R... justifiaient d'un titre sur la cave situé au rez-de-chaussée de leur parcelle et que cette cave était en revanche restée en dehors de la vente des époux Y... intervenue en 2006, tout en affirmant que ces derniers avaient acquis ladite cave par prescription de leurs auteurs depuis plus de trente ans, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constations et a violé l'article 2265 du code civil , ensemble l'article 1359 du même code, dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en constatant que « le seul accès à la cave se fait par l'intérieur des époux Y..., aucun accès n'existant à partir de la parcelle n° [...] des époux R... » et en retenant néanmoins que l'occupation de la cave avait été publique, sans constater que cette occupation n'avait pas été clandestine pour les propriétaires de la cave située sous leur maison et à laquelle ils n'avaient pas accès, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
3°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen tiré de l'interruption de la prescription acquisitive, fondé sur les mentions de l'acte de vente du 6 juin 1998 dont il résultait que Mmes D..., auteurs des époux Y..., n'habitaient pas la propriété vendue à M. M... (cf. conclusions p. 9 § 3 et 4) la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents versés aux débats ; qu'en affirmant que « M. H... a constaté, dans les années 1970 à 1990, l'usage de la cave par un auteur des époux Y..., afin d'y entreposer ses légumes et son vin », quand M. H... énonçait « dans les années 1970 à 1980, j'ai toujours vu M. P... Louis occuper cette cave qu'il louait à M. YY... D... propriétaire des lieux », la cour a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les pièces versées aux débats.
