CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 mai 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10233 F
Pourvoi n° N 17-18.778
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Didier X...,
2°/ Mme Claudine Y..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 28 février 2017 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige les opposant à la commune de Loudun représentée par son maire en exercice, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, Mme Maunad, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la commune de Loudun ;
Sur le rapport de Mme Greffe-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouté les époux X... de la totalité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue ; que, dans le cadre de son obligation de délivrance prévue à l'article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur la chose qui a été définie au contrat avec les spécifications convenues ; qu'en revanche, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de vente signé entre les parties le 17 mars 2010 stipule en page 3 qu'il porte sur « une parcelle de terrain à construire et viabilisée formant le lot numéro... » ; que le permis de construire délivré le 23 février 2010 a été annexé à cet acte ; qu'il ressort toutefois du rapport d'expertise judiciaire (pages 8 et 12), que lors du creusement des fondations, des puits et galeries (creusés par l'homme) ont été découvertes, qui « rendent l'ouvrage impropre à sa destination » ; que « dans l'état actuel du terrain, la construction d'un immeuble d'habitation n 'est pas envisageable » et qu'il est nécessaire d'ancrer les fondations sur la partie stable du sous-sol par des micropieux et de combler les cavités découvertes puis de stabiliser ce remblai une fois la maison construite par un système d'injection à base de résine ; que le surcoût est évalué à au moins 119.600€ ttc ; qu'il est précisé en page 13 du rapport que l'emplacement des fondations de l'immeuble et sa superficie sont conformes au permis de construire ; qu'il ressort de ces éléments que la chose convenue, c'est à dire un « terrain à construire viabilisé » a bien été livrée, avec délivrance d'un permis de construire qui n'a pas été remis en cause depuis, mais qu'en raison d'une caractéristique physique du sous-sol, à savoir la présence de cavités, ce terrain ne répond pas à sa destination normale de constructibilité, la construction étant techniquement possible mais au prix d'un surcoût important ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que l'inconstructibilité de la parcelle vendue, en l'espèce, n'était pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais constituait, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol du terrain du fait de l'existence de cavités ; que les demandes de M. et Mme X... sur le fondement des articles 1603 et 1604 ne peuvent donc aboutir ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, les cavités découvertes dans le sous-sol du terrain sont antérieures à la vente et constituent bien un vice ; que l'acte de vente du 17 mars 2016 stipule expressément en pages 13 et 14 que l'acquéreur prend l'immeuble dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance « sans recours contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations (...) » et que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol » ; que l'application de cette clause ne peut être exclue que si les acquéreurs démontrent que le vendeur avait connaissance du vice ; que l'expert judiciaire indique en page 8 de son rapport que ni la commune, ni les époux X... n'étaient en mesure de prévoir que le terrain présentait des excavations ; qu'il ajoute toutefois que la commune ne pouvait ignorer la présence de nombreuses galeries sur tout le territoire ; qu'effectivement, l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, annexé à l'acte de vente, mentionnait dans la catégorie « autres risques naturels » : « cavités » ; que ce document précise que l'immeuble concerné se situe dans le périmètre d'un Pprn (plan de prévention contre les risques naturels) « prescrit », mais ne se situe pas dans le périmètre d'un Pprn approuvé ou appliqué par anticipation ; qu'il ne peut toutefois être déduit de cette connaissance, par la commune de Loudun, d'un risque existant dans le périmètre du Pprn prescrit, qu'elle savait que le terrain vendu aux époux X... comportait des cavités en sous-sol ; qu'au demeurant, ce document était aussi porté à la connaissance des acquéreurs en étant signé par M. X... et joint à l'acte, même si le notaire indiquait en page 15 que l'immeuble vendu était hors zone des cavités ; que le risque tel que précisé dans ce document était donc connu des acquéreurs ;: que dès lors qu'il n'est pas démontré que la commune de Loudun ait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, la clause susvisée de non garantie des vices cachés doit s'appliquer et les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes formées contre elle et fondée sur la garantie des vices cachés, par ces motifs substitués à ceux retenus par les premiers juges ; que, par ailleurs, s'il est exact que dans un courrier du 1er juillet 2010 annexé au rapport d'expertise, le conseil de la commune de Loudun a rappelé que cette dernière avait « rapidement pris position sur ce point en indiquant qu'elle assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M et Mate X... en conformité avec le permis de construire déposé », cette circonstance ne peut valoir reconnaissance par l'intimée du bien-fondé des prétentions de ses adversaires et emporter l'obligation de la commune à rayer le coût des travaux, puisque cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties, notamment sur le coût des travaux et que c'est justement le refus de la commune, formalisé par courrier du 7 décembre 2010 après analyse des documents transmis par les époux X..., de prendre en charge les devis, qui a conduit ces derniers à engager une procédure de référé-expertise puis à l'assigner au fond ; que M. et Mme X... sollicitent devant la cour d'appel, à titre subsidiaire, la réparation du préjudice causé par l'erreur sur une qualité substantielle du bien vendu ; qu'en application de l'article 1110 du code civil, l'erreur sur la substance est celle qui porte sur la chose elle-même mais aussi sur ses qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté, ce qui peut être le cas de la constructibilité d'un terrain. ; qu'en l'espèce toutefois, les époux X... ne sollicitent pas l'annulation de la vente mais uniquement des dommages-et-intérêts en se prévalant d'un manquement de la commune de Loudun à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information, celle-ci ne les ayant pas alertés sur les risques de présence de cavités sur la commune de Loudun et ayant selon eux, cherché à minimiser le risque lié à la présence d'anciennes galeries d'exploitation ou de puits ; que, néanmoins, si l'expert indique en page 9 de son rapport que le compromis de vente signé entre les parties le 27 janvier 2010, qui n'est pas produit devant la cour d'appel, indiquait, concernant le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels, il ressort de l'acte authentique de vente que l'état des risques naturels et technologiques établi le 1er mars 2010, soit avant la réitération de la vente, et signé par M. X..., mentionnait l'existence du risque lié à la présence de cavités sur le territoire de la commune ; que M. et Mme X... ne démontrent donc pas que leur consentement a été vicié et ne font pas la preuve d'un manquement de la commune à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information justifiant l'octroi de dommages et intérêts ; que leur demande sur ce fondement doit donc aussi être rejetée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes principales, aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; que l'article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il en résulte que le défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune de Loudun invoqué par les époux Y... X... ne saurait constituer un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance mais, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations ; que, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le terrain acquis par les époux Y... X... auprès de la commune de Loudun en vue d'y faire construire leur maison d'habitation est, dans la situation actuelle, impropre à sa destination ; que l'expert indique que les puits et galeries découverts lors du creusement des fondations menacent, à moyen terme, la solidité de l'ouvrage ; qu'il ajoute qu'il convient de prendre des mesures nécessaires pour stabiliser le sol ou pour s'implanter par pieux sur la zone rocheuse du sous-sol ; qu'il apparaît ainis que le terrain litigieux est atteint d'un vice caché, préexistant à la vente et qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par les experts ; que, de plus, l'article 1648 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il en résulte que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix des deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et peut, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé ; que s'il ressort du rapport d'expertise que le terrain est bien atteint d'un vice caché, force est de constater que les époux Y... X... ne demandent ni la résolution de la vente, ni le remboursement d'une partie du prix, mais uniquement la réparation des dommages subis, à savoir le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre nécessaires pour la construction de leur maison d'habitation, ainsi que la réparation du trouble de jouissance lié à l'impossibilité d'habiter la maison d'habitation, les contraignant à continuer à résider dans le logement qu'ils occupent actuellement et à régler un loyer mensuel de 720 €, alors qu'ils ont souscrit un emprunt immobilier destiné au financement des travaux de construction ; qu'or, la reprise des travaux n'est pas la sanction prévue en réparation d'un vice caché, laquelle consiste simplement en la résolution de la vente avec restitution du prix ou en la diminution du prix ; que les époux Y... X... ne forment aucune demande en ce sens ; que, dans ces conditions, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
ALORS QUE le vendeur a l'obligation de délivrer la chose qu'il vend ; qu'en jugeant que la commune de Loudun avait bien livré la « chose convenue », à savoir « un terrain construit et viabilisé » (arrêt attaqué, p. 5, antépénultième §), après avoir pourtant constaté qu' « en raison d'une caractéristique physique du sous-sol, à savoir la présence de cavités, ce terrain ne répond[ait] pas à sa destination normale de constructibilité , la construction étant techniquement possible mais au prix d'un surcoût important » (arrêt attaqué, p. 5, antépénultième §), ce qui excluait précisément que le terrain cédé fût « à construire et viabilisé », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1603 et 1604 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouté les époux X... de la totalité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue ; que, dans le cadre de son obligation de délivrance prévue à l'article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur la chose qui a été définie au contrat avec les spécifications convenues ; qu'en revanche, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de vente signé entre les parties le 17 mars 2010 stipule en page 3 qu'il porte sur « une parcelle de terrain à construire et viabilisée formant le lot numéro... » ; que le permis de construire délivré le 23 février 2010 a été annexé à cet acte ; qu'il ressort toutefois du rapport d'expertise judiciaire (pages 8 et 12), que lors du creusement des fondations, des puits et galeries (creusés par l'homme) ont été découvertes, qui « rendent l'ouvrage impropre à sa destination » ; que « dans l'état actuel du terrain, la construction d'un immeuble d'habitation n 'est pas envisageable » et qu'il est nécessaire d'ancrer les fondations sur la partie stable du sous-sol par des micropieux et de combler les cavités découvertes puis de stabiliser ce remblai une fois la maison construite par un système d'injection à base de résine ; que le surcoût est évalué à au moins 119.600€ ttc ; qu'il est précisé en page 13 du rapport que l'emplacement des fondations de l'immeuble et sa superficie sont conformes au permis de construire ; qu'il ressort de ces éléments que la chose convenue, c'est à dire un « terrain à construire viabilisé » a bien été livrée, avec délivrance d'un permis de construire qui n'a pas été remis en cause depuis, mais qu'en raison d'une caractéristique physique du sous-sol, à savoir la présence de cavités, ce terrain ne répond pas à sa destination normale de constructibilité, la construction étant techniquement possible mais au prix d'un surcoût important ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que l'inconstructibilité de la parcelle vendue, en l'espèce, n'était pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais constituait, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol du terrain du fait de l'existence de cavités ; que les demandes de M. et Mme X... sur le fondement des articles 1603 et 1604 ne peuvent donc aboutir ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, les cavités découvertes dans le sous-sol du terrain sont antérieures à la vente et constituent bien un vice ; que l'acte de vente du 17 mars 2016 stipule expressément en pages 13 et 14 que l'acquéreur prend l'immeuble dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance « sans recours contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations (...) » et que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol » ; que l'application de cette clause ne peut être exclue que si les acquéreurs démontrent que le vendeur avait connaissance du vice ; que l'expert judiciaire indique en page 8 de son rapport que ni la commune, ni les époux X... n'étaient en mesure de prévoir que le terrain présentait des excavations ; qu'il ajoute toutefois que la commune ne pouvait ignorer la présence de nombreuses galeries sur tout le territoire ; qu'effectivement, l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, annexé à l'acte de vente, mentionnait dans la catégorie « autres risques naturels » : « cavités » ; que ce document précise que l'immeuble concerné se situe dans le périmètre d'un Pprn (plan de prévention contre les risques naturels) « prescrit », mais ne se situe pas dans le périmètre d'un Pprn approuvé ou appliqué par anticipation ; qu'il ne peut toutefois être déduit de cette connaissance, par la commune de Loudun, d'un risque existant dans le périmètre du Pprn prescrit, qu'elle savait que le terrain vendu aux époux X... comportait des cavités en sous-sol ; qu'au demeurant, ce document était aussi porté à la connaissance des acquéreurs en étant signé par M. X... et joint à l'acte, même si le notaire indiquait en page 15 que l'immeuble vendu était hors zone des cavités ; que le risque tel que précisé dans ce document était donc connu des acquéreurs ;: que dès lors qu'il n'est pas démontré que la commune de Loudun ait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, la clause susvisée de non garantie des vices cachés doit s'appliquer et les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes formées contre elle et fondée sur la garantie des vices cachés, par ces motifs substitués à ceux retenus par les premiers juges ; que, par ailleurs, s'il est exact que dans un courrier du 1er juillet 2010 annexé au rapport d'expertise, le conseil de la commune de Loudun a rappelé que cette dernière avait « rapidement pris position sur ce point en indiquant qu'elle assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé », cette circonstance ne peut valoir reconnaissance par l'intimée du bien-fondé des prétentions de ses adversaires et emporter l'obligation de la commune à rayer le coût des travaux, puisque cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties, notamment sur le coût des travaux et que c'est justement le refus de la commune, formalisé par courrier du 7 décembre 2010 après analyse des documents transmis par les époux X..., de prendre en charge les devis, qui a conduit ces derniers à engager une procédure de référé-expertise puis à l'assigner au fond ; que M. et Mme X... sollicitent devant la cour d'appel, à titre subsidiaire, la réparation du préjudice causé par l'erreur sur une qualité substantielle du bien vendu ; qu'en application de l'article 1110 du code civil, l'erreur sur la substance est celle qui porte sur la chose elle-même mais aussi sur ses qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté, ce qui peut être le cas de la constructibilité d'un terrain. ; qu'en l'espèce toutefois, les époux X... ne sollicitent pas l'annulation de la vente mais uniquement des dommages-et-intérêts en se prévalant d'un manquement de la commune de Loudun à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information, celle-ci ne les ayant pas alertés sur les risques de présence de cavités sur la commune de Loudun et ayant selon eux, cherché à minimiser le risque lié à la présence d'anciennes galeries d'exploitation ou de puits ; que, néanmoins, si l'expert indique en page 9 de son rapport que le compromis de vente signé entre les parties le 27 janvier 2010, qui n'est pas produit devant la cour d'appel, indiquait, concernant le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels, il ressort de l'acte authentique de vente que l'état des risques naturels et technologiques établi le 1er mars 2010, soit avant la réitération de la vente, et signé par M. X..., mentionnait l'existence du risque lié à la présence de cavités sur le territoire de la commune ; que M. et Mme X... ne démontrent donc pas que leur consentement a été vicié et ne font pas la preuve d'un manquement de la commune à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information justifiant l'octroi de dommages et intérêts ; que leur demande sur ce fondement doit donc aussi être rejetée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes principales, aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; que l'article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il en résulte que le défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune de Loudun invoqué par les époux Y... X... ne saurait constituer un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance mais, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations ; que, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le terrain acquis par les époux Y... X... auprès de la commune de Loudun en vue d'y faire construire leur maison d'habitation est, dans la situation actuelle, impropre à sa destination ; que l'expert indique que les puits et galeries découverts lors du creusement des fondations menacent, à moyen terme, la solidité de l'ouvrage ; qu'il ajoute qu'il convient de prendre des mesures nécessaires pour stabiliser le sol ou pour s'implanter par pieux sur la zone rocheuse du sous-sol ; qu'il apparaît ainsi que le terrain litigieux est atteint d'un vice caché, préexistant à la vente et qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par les experts ; que, de plus, l'article 1648 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il en résulte que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix des deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et peut, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé ; que s'il ressort du rapport d'expertise que le terrain est bien atteint d'un vice caché, force est de constater que les époux Y... X... ne demandent ni la résolution de la vente, ni le remboursement d'une partie du prix, mais uniquement la réparation des dommages subis, à savoir le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre nécessaires pour la construction de leur maison d'habitation, ainsi que la réparation du trouble de jouissance lié à l'impossibilité d'habiter la maison d'habitation, les contraignant à continuer à résider dans le logement qu'ils occupent actuellement et à régler un loyer mensuel de 720 €, alors qu'ils ont souscrit un emprunt immobilier destiné au financement des travaux de construction ; qu'or, la reprise des travaux n'est pas la sanction prévue en réparation d'un vice caché, laquelle consiste simplement en la résolution de la vente avec restitution du prix ou en la diminution du prix ; que les époux Y... X... ne forment aucune demande en ce sens ; que, dans ces conditions, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes principales, aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; que l'article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il en résulte que le défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune de Loudun invoqué par les époux Y... X... ne saurait constituer un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance mais, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations ; que, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le terrain acquis par les époux Y... X... auprès de la commune de Loudun en vue d'y faire construire leur maison d'habitation est, dans la situation actuelle, impropre à sa destination ; que l'expert indique que les puits et galeries découverts lors du creusement des fondations menacent, à moyen terme, la solidité de l'ouvrage ; qu'il ajoute qu'il convient de prendre des mesures nécessaires pour stabiliser le sol ou pour s'implanter par pieux sur la zone rocheuse du sous-sol ; qu'il apparaît ainsi que le terrain litigieux est atteint d'un vice caché, préexistant à la vente et qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par les experts ; que, de plus, l'article 1648 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il en résulte que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix des deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et peut, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé ; que s'il ressort du rapport d'expertise que le terrain est bien atteint d'un vice caché, force est de constater que les époux Y... X... ne demandent ni la résolution de la vente, ni le remboursement d'une partie du prix, mais uniquement la réparation des dommages subis, à savoir le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre nécessaires pour la construction de leur maison d'habitation, ainsi que la réparation du trouble de jouissance lié à l'impossibilité d'habiter la maison d'habitation, les contraignant à continuer à résider dans le logement qu'ils occupent actuellement et à régler un loyer mensuel de 720 €, alors qu'ils ont souscrit un emprunt immobilier destiné au financement des travaux de construction ; qu'or, la reprise des travaux n'est pas la sanction prévue en réparation d'un vice caché, laquelle consiste simplement en la résolution de la vente avec restitution du prix ou en la diminution du prix ; que les époux Y... X... ne forment aucune demande en ce sens ; que, dans ces conditions, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait pas être déduit de la connaissance par la commune de Loudun d'un risque existant de cavités sous le terrain le terrain cédé, que la commune savait que ce terrain comportait effectivement des cavités en sous-sol (arrêt attaqué, p. 6, § 7), pour en déduire que la commune n'avait pas, lors de la conclusion de la vente, connaissance d'un vice affectant la chose cédée, cependant que l'existence d'un risque de cavités sous une parcelle de terre vendue comme « à construire et viabilisée » constitue un tel vice, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait pas être déduit de la connaissance par la commune de Loudun d'un risque existant de cavités sous le terrain le terrain cédé, que la commune savait que ce terrain comportait effectivement des cavités en sous-sol (arrêt attaqué, p. 6, § 7), pour en déduire que la commune n'avait pas, lors de la conclusion de la vente, connaissance d'un vice affectant la chose cédée, sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant M. et Mme X... (conclusions, p. 18, § 2 s.), si l'existence d'un risque de cavités sous une parcelle de terre vendue comme « à construire et viabilisée » ne constituait pas un tel vice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en énonçant que le risque de présence de cavités sous le terrain vendu était aussi connu des acquéreurs puisque l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010 était annexé à l'acte de vente du 17 mars 2010 (arrêt attaqué, p. 6, § 8), cependant que les époux X... étant engagés par le compromis du 27 janvier 2010, lequel, d'ailleurs, selon les constatations de l'expert judiciaire, indiquait, sur le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels (arrêt attaqué, p. 7, § 3), l'information dont les époux X... auraient bénéficié après la conclusion du compromis était nécessairement tardive, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1641 du code civil, ensemble l'article 1589 du même code ;
4°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en énonçant que le risque de présence de cavités sous le terrain vendu était aussi connu des acquéreurs puisque l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010 était annexé à l'acte de vente du 17 mars 2010 (arrêt attaqué, p. 6, § 8), sans rechercher si les époux X... n'étaient pas engagés par le compromis du 27 janvier 2010, de sorte que l'information dont ils auraient bénéficié après la conclusion du compromis aurait été nécessairement tardive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouté les époux X... de la totalité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue ; que, dans le cadre de son obligation de délivrance prévue à l'article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur la chose qui a été définie au contrat avec les spécifications convenues ; qu'en revanche, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de vente signé entre les parties le 17 mars 2010 stipule en page 3 qu'il porte sur « une parcelle de terrain à construire et viabilisée formant le lot numéro... » ; que le permis de construire délivré le 23 février 2010 a été annexé à cet acte ; qu'il ressort toutefois du rapport d'expertise judiciaire (pages 8 et 12), que lors du creusement des fondations, des puits et galeries (creusés par l'homme) ont été découvertes, qui « rendent l'ouvrage impropre à sa destination » ; que « dans l'état actuel du terrain, la construction d'un immeuble d'habitation n'est pas envisageable » et qu'il est nécessaire d'ancrer les fondations sur la partie stable du sous-sol par des micropieux et de combler les cavités découvertes puis de stabiliser ce remblai une fois la maison construite par un système d'injection à base de résine ; que le surcoût est évalué à au moins 119.600€ ttc ; qu'il est précisé en page 13 du rapport que l'emplacement des fondations de l'immeuble et sa superficie sont conformes au permis de construire ; qu'il ressort de ces éléments que la chose convenue, c'est à dire un « terrain à construire viabilisé » a bien été livrée, avec délivrance d'un permis de construire qui n'a pas été remis en cause depuis, mais qu'en raison d'une caractéristique physique du sous-sol, à savoir la présence de cavités, ce terrain ne répond pas à sa destination normale de constructibilité, la construction étant techniquement possible mais au prix d'un surcoût important ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que l'inconstructibilité de la parcelle vendue, en l'espèce, n'était pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais constituait, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol du terrain du fait de l'existence de cavités ; que les demandes de M. et Mme X... sur le fondement des articles 1603 et 1604 ne peuvent donc aboutir ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, les cavités découvertes dans le sous-sol du terrain sont antérieures à la vente et constituent bien un vice ; que l'acte de vente du 17 mars 2016 stipule expressément en pages 13 et 14 que l'acquéreur prend l'immeuble dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance « sans recours contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations (...) » et que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol » ; que l'application de cette clause ne peut être exclue que si les acquéreurs démontrent que le vendeur avait connaissance du vice ; que l'expert judiciaire indique en page 8 de son rapport que ni la commune, ni les époux X... n'étaient en mesure de prévoir que le terrain présentait des excavations ; qu'il ajoute toutefois que la commune ne pouvait ignorer la présence de nombreuses galeries sur tout le territoire ; qu'effectivement, l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, annexé à l'acte de vente, mentionnait dans la catégorie « autres risques naturels » : « cavités » ; que ce document précise que l'immeuble concerné se situe dans le périmètre d'un Pprn (plan de prévention contre les risques naturels) « prescrit », mais ne se situe pas dans le périmètre d'un Pprn approuvé ou appliqué par anticipation ; qu'il ne peut toutefois être déduit de cette connaissance, par la commune de Loudun, d'un risque existant dans le périmètre du Pprn prescrit, qu'elle savait que le terrain vendu aux époux X... comportait des cavités en sous-sol ; qu'au demeurant, ce document était aussi porté à la connaissance des acquéreurs en étant signé par M. X... et joint à l'acte, même si le notaire indiquait en page 15 que l'immeuble vendu était hors zone des cavités ; que le risque tel que précisé dans ce document était donc connu des acquéreurs ;: que dès lors qu'il n'est pas démontré que la commune de Loudun ait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, la clause susvisée de non garantie des vices cachés doit s'appliquer et les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes formées contre elle et fondée sur la garantie des vices cachés, par ces motifs substitués à ceux retenus par les premiers juges ; que, par ailleurs, s'il est exact que dans un courrier du 1er juillet 2010 annexé au rapport d'expertise, le conseil de la commune de Loudun a rappelé que cette dernière avait « rapidement pris position sur ce point en indiquant qu'elle assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé », cette circonstance ne peut valoir reconnaissance par l'intimée du bien-fondé des prétentions de ses adversaires et emporter l'obligation de la commune à rayer le coût des travaux, puisque cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties, notamment sur le coût des travaux et que c'est justement le refus de la commune, formalisé par courrier du 7 décembre 2010 après analyse des documents transmis par les époux X..., de prendre en charge les devis, qui a conduit ces derniers à engager une procédure de référé-expertise puis à l'assigner au fond ; que M. et Mme X... sollicitent devant la cour d'appel, à titre subsidiaire, la réparation du préjudice causé par l'erreur sur une qualité substantielle du bien vendu ; qu'en application de l'article 1110 du code civil, l'erreur sur la substance est celle qui porte sur la chose elle-même mais aussi sur ses qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté, ce qui peut être le cas de la constructibilité d'un terrain. ; qu'en l'espèce toutefois, les époux X... ne sollicitent pas l'annulation de la vente mais uniquement des dommages-et-intérêts en se prévalant d'un manquement de la commune de Loudun à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information, celle-ci ne les ayant pas alertés sur les risques de présence de cavités sur la commune de Loudun et ayant selon eux, cherché à minimiser le risque lié à la présence d'anciennes galeries d'exploitation ou de puits ; que, néanmoins, si l'expert indique en page 9 de son rapport que le compromis de vente signé entre les parties le 27 janvier 2010, qui n'est pas produit devant la cour d'appel, indiquait, concernant le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels, il ressort de l'acte authentique de vente que l'état des risques naturels et technologiques établi le 1er mars 2010, soit avant la réitération de la vente, et signé par M. X..., mentionnait l'existence du risque lié à la présence de cavités sur le territoire de la commune ; que M. et Mme X... ne démontrent donc pas que leur consentement a été vicié et ne font pas la preuve d'un manquement de la commune à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information justifiant l'octroi de dommages et intérêts ; que leur demande sur ce fondement doit donc aussi être rejetée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes principales, aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; que l'article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il en résulte que le défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune de Loudun invoqué par les époux Y... X... ne saurait constituer un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance mais, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations ; que, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le terrain acquis par les époux Y... X... auprès de la commune de Loudun en vue d'y faire construire leur maison d'habitation est, dans la situation actuelle, impropre à sa destination ; que l'expert indique que les puits et galeries découverts lors du creusement des fondations menacent, à moyen terme, la solidité de l'ouvrage ; qu'il ajoute qu'il convient de prendre des mesures nécessaires pour stabiliser le sol ou pour s'implanter par pieux sur la zone rocheuse du sous-sol ; qu'il apparaît ainsi que le terrain litigieux est atteint d'un vice caché, préexistant à la vente et qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par les experts ; que, de plus, l'article 1648 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il en résulte que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix des deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et peut, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé ; que s'il ressort du rapport d'expertise que le terrain est bien atteint d'un vice caché, force est de constater que les époux Y... X... ne demandent ni la résolution de la vente, ni le remboursement d'une partie du prix, mais uniquement la réparation des dommages subis, à savoir le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre nécessaires pour la construction de leur maison d'habitation, ainsi que la réparation du trouble de jouissance lié à l'impossibilité d'habiter la maison d'habitation, les contraignant à continuer à résider dans le logement qu'ils occupent actuellement et à régler un loyer mensuel de 720 €, alors qu'ils ont souscrit un emprunt immobilier destiné au financement des travaux de construction ; qu'or, la reprise des travaux n'est pas la sanction prévue en réparation d'un vice caché, laquelle consiste simplement en la résolution de la vente avec restitution du prix ou en la diminution du prix ; que les époux Y... X... ne forment aucune demande en ce sens ; que, dans ces conditions, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
1°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en énonçant que le risque de présence de cavités sous le terrain vendu était aussi connu des acquéreurs, puisqu'il était visé dans l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, « soit avant la réitération de la vente » par acte authentique (arrêt attaqué, p. 6, § 8), cependant que les époux X... étant engagés par le compromis du 27 janvier 2010, lequel, d'ailleurs, selon les constatations de l'expert judiciaire, indiquait, sur le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels (arrêt attaqué, p. 7, § 3), l'information dont les époux X... auraient bénéficié après la conclusion du compromis était nécessairement tardive, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1589 du code civil ;
2°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en énonçant que le risque de présence de cavités sous le terrain vendu était aussi connu des acquéreurs, puisqu'il était visé dans l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, « soit avant la réitération de la vente » par acte authentique (arrêt attaqué, p. 6, § 8), sans rechercher si les époux X... n'étaient pas définitivement engagés par le compromis du 27 janvier 2010, de sorte que l'information à laquelle ils auraient eu accès après la conclusion du compromis aurait été nécessairement tardive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et débouté les époux X... de la totalité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue ; que, dans le cadre de son obligation de délivrance prévue à l'article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur la chose qui a été définie au contrat avec les spécifications convenues ; qu'en revanche, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de vente signé entre les parties le 17 mars 2010 stipule en page 3 qu'il porte sur « une parcelle de terrain à construire et viabilisée formant le lot numéro... » ; que le permis de construire délivré le 23 février 2010 a été annexé à cet acte ; qu'il ressort toutefois du rapport d'expertise judiciaire (pages 8 et 12), que lors du creusement des fondations, des puits et galeries (creusés par l'homme) ont été découvertes, qui « rendent l'ouvrage impropre à sa destination » ; que « dans l'état actuel du terrain, la construction d'un immeuble d'habitation n 'est pas envisageable » et qu'il est nécessaire d'ancrer les fondations sur la partie stable du sous-sol par des micropieux et de combler les cavités découvertes puis de stabiliser ce remblai une fois la maison construite par un système d'injection à base de résine ; que le surcoût est évalué à au moins 119.600€ ttc ; qu'il est précisé en page 13 du rapport que l'emplacement des fondations de l'immeuble et sa superficie sont conformes au permis de construire ; qu'il ressort de ces éléments que la chose convenue, c'est à dire un « terrain à construire viabilisé » a bien été livrée, avec délivrance d'un permis de construire qui n'a pas été remis en cause depuis, mais qu'en raison d'une caractéristique physique du sous-sol, à savoir la présence de cavités, ce terrain ne répond pas à sa destination normale de constructibilité, la construction étant techniquement possible mais au prix d'un surcoût important ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que l'inconstructibilité de la parcelle vendue, en l'espèce, n'était pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais constituait, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol du terrain du fait de l'existence de cavités ; que les demandes de M. et Mme X... sur le fondement des articles 1603 et 1604 ne peuvent donc aboutir ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, les cavités découvertes dans le sous-sol du terrain sont antérieures à la vente et constituent bien un vice ; que l'acte de vente du 17 mars 2016 stipule expressément en pages 13 et 14 que l'acquéreur prend l'immeuble dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance « sans recours contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations (...) » et que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol » ; que l'application de cette clause ne peut être exclue que si les acquéreurs démontrent que le vendeur avait connaissance du vice ; que l'expert judiciaire indique en page 8 de son rapport que ni la commune, ni les époux X... n'étaient en mesure de prévoir que le terrain présentait des excavations ; qu'il ajoute toutefois que la commune ne pouvait ignorer la présence de nombreuses galeries sur tout le territoire ; qu'effectivement, l'état des risques naturels et technologiques du 1er mars 2010, annexé à l'acte de vente, mentionnait dans la catégorie « autres risques naturels » : « cavités » ; que ce document précise que l'immeuble concerné se situe dans le périmètre d'un Pprn (plan de prévention contre les risques naturels) « prescrit », mais ne se situe pas dans le périmètre d'un Pprn approuvé ou appliqué par anticipation ; qu'il ne peut toutefois être déduit de cette connaissance, par la commune de Loudun, d'un risque existant dans le périmètre du Pprn prescrit, qu'elle savait que le terrain vendu aux époux X... comportait des cavités en sous-sol ; qu'au demeurant, ce document était aussi porté à la connaissance des acquéreurs en étant signé par M. X... et joint à l'acte, même si le notaire indiquait en page 15 que l'immeuble vendu était hors zone des cavités ; que le risque tel que précisé dans ce document était donc connu des acquéreurs ;: que dès lors qu'il n'est pas démontré que la commune de Loudun ait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, la clause susvisée de non garantie des vices cachés doit s'appliquer et les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes formées contre elle et fondée sur la garantie des vices cachés, par ces motifs substitués à ceux retenus par les premiers juges ; que, par ailleurs, s'il est exact que dans un courrier du 1er juillet 2010 annexé au rapport d'expertise, le conseil de la commune de Loudun a rappelé que cette dernière avait « rapidement pris position sur ce point en indiquant qu'elle assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M et Mate X... en conformité avec le permis de construire déposé », cette circonstance ne peut valoir reconnaissance par l'intimée du bien-fondé des prétentions de ses adversaires et emporter l'obligation de la commune à rayer le coût des travaux, puisque cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties, notamment sur le coût des travaux et que c'est justement le refus de la commune, formalisé par courrier du 7 décembre 2010 après analyse des documents transmis par les époux X..., de prendre en charge les devis, qui a conduit ces derniers à engager une procédure de référé-expertise puis à l'assigner au fond ; que M. et Mme X... sollicitent devant la cour d'appel, à titre subsidiaire, la réparation du préjudice causé par l'erreur sur une qualité substantielle du bien vendu ; qu'en application de l'article 1110 du code civil, l'erreur sur la substance est celle qui porte sur la chose elle-même mais aussi sur ses qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté, ce qui peut être le cas de la constructibilité d'un terrain. ; qu'en l'espèce toutefois, les époux X... ne sollicitent pas l'annulation de la vente mais uniquement des dommages-et-intérêts en se prévalant d'un manquement de la commune de Loudun à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information, celle-ci ne les ayant pas alertés sur les risques de présence de cavités sur la commune de Loudun et ayant selon eux, cherché à minimiser le risque lié à la présence d'anciennes galeries d'exploitation ou de puits ; que, néanmoins, si l'expert indique en page 9 de son rapport que le compromis de vente signé entre les parties le 27 janvier 2010, qui n'est pas produit devant la cour d'appel, indiquait, concernant le risque de cavités, que le terrain n'était pas compris dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels, il ressort de l'acte authentique de vente que l'état des risques naturels et technologiques établi le 1er mars 2010, soit avant la réitération de la vente, et signé par M. X..., mentionnait l'existence du risque lié à la présence de cavités sur le territoire de la commune ; que M. et Mme X... ne démontrent donc pas que leur consentement a été vicié et ne font pas la preuve d'un manquement de la commune à son obligation précontractuelle de renseignement et d'information justifiant l'octroi de dommages et intérêts ; que leur demande sur ce fondement doit donc aussi être rejetée ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les demandes principales, aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; que l'article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'il en résulte que le défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune de Loudun invoqué par les époux Y... X... ne saurait constituer un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance mais, à le supposer avéré, un vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations ; que, selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le terrain acquis par les époux Y... X... auprès de la commune de Loudun en vue d'y faire construire leur maison d'habitation est, dans la situation actuelle, impropre à sa destination ; que l'expert indique que les puits et galeries découverts lors du creusement des fondations menacent, à moyen terme, la solidité de l'ouvrage ; qu'il ajoute qu'il convient de prendre des mesures nécessaires pour stabiliser le sol ou pour s'implanter par pieux sur la zone rocheuse du sous-sol ; qu'il apparaît ainsi que le terrain litigieux est atteint d'un vice caché, préexistant à la vente et qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par les experts ; que, de plus, l'article 1648 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il en résulte que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix des deux actions, rédhibitoire et estimatoire, et peut, après avoir intenté l'une d'elles, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé ; que s'il ressort du rapport d'expertise que le terrain est bien atteint d'un vice caché, force est de constater que les époux Y... X... ne demandent ni la résolution de la vente, ni le remboursement d'une partie du prix, mais uniquement la réparation des dommages subis, à savoir le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre nécessaires pour la construction de leur maison d'habitation, ainsi que la réparation du trouble de jouissance lié à l'impossibilité d'habiter la maison d'habitation, les contraignant à continuer à résider dans le logement qu'ils occupent actuellement et à régler un loyer mensuel de 720 €, alors qu'ils ont souscrit un emprunt immobilier destiné au financement des travaux de construction ; qu'or, la reprise des travaux n'est pas la sanction prévue en réparation d'un vice caché, laquelle consiste simplement en la résolution de la vente avec restitution du prix ou en la diminution du prix ; que les époux Y... X... ne forment aucune demande en ce sens ; que, dans ces conditions, ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
1°) ALORS QU'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun, que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 1er juillet 2010, partant, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE l'engagement unilatéral a force obligatoire pour les obligations claires et précises souscrites par son auteur au profit d'une ou plusieurs personnes déterminées que le débiteur a informées de cet engagement ; qu'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun, que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux car « cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties » (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier §), la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS, plus subsidiairement, QUE il faut que la chose ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; que la quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée ; qu'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux car « cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties [
] sur le coût des travaux » (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier §), cependant que l'objet de l'obligation de la commune, prendre en charge le surcoût des travaux résultant de, l'existence d'une cavité, était suffisamment déterminé, à tout le moins déterminable, dans le courrier du 1er juillet 2010, sans que le montant de ce surcoût ait à être fixé dans sa quotité monétaire, la cour d'appel a violé l'article 1129 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4°) ALORS, tout aussi subsidiairement, QUE lorsque l'offre est formulée dans l'intérêt exclusif de son destinataire, celui-ci est présumé l'avoir acceptée ; qu'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun, que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux car « cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties » (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier §), cependant que l'offre de la commune de prendre en charge le coût supplémentaire des travaux était faite dans l'intérêt exclusif des époux X..., de sorte que ceux-ci était présumée l'avoir acceptée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
5°) ALORS, plus subsidiairement, QUE il faut que la chose ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; que la quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée ; qu'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux car « cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties [
] sur le coût des travaux » (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier §), sans rechercher si l'objet de l'obligation de la commune, assumer le surcoût des travaux, n'était pas suffisamment déterminé, à tout le moins déterminable, dans le courrier du 1er juillet 2010, sans que le montant de ce surcoût ait à être fixé dans sa quotité monétaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
6°) ALORS, tout aussi subsidiairement, QUE lorsque l'offre est formulée dans l'intérêt exclusif de son destinataire, celui-ci est présumé l'avoir acceptée ; qu'en énonçant que la reconnaissance, dans un courrier du 1er juillet 2010 adressé au conseil des époux X..., par le conseil de la commune de Loudun que celle-ci « assumerait le coût supplémentaire des travaux engendrés par la découverte de la cavité et nécessaires à la construction de la maison d'habitation de M. et Mme X... en conformité avec le permis de construire déposé » n'emportait pas pour la commune l'obligation de payer le coût des travaux car « cet engagement unilatéral n'avait pas donné lieu à un accord des parties » (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier §), sans rechercher si l'engagement de la commune de prendre en charge le coût supplémentaire des travaux ne constituait pas une offre faite dans l'intérêt exclusif des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
