CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 mai 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10238 F
Pourvoi n° C 16-15.913
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Julien X..., domicilié [...] ,
2°/ Mme Marie-Françoise Y..., domiciliée [...] ,
3°/ la société Aux Deux Helios, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
4°/ Mme Marie-Claire Z..., divorcée X..., domiciliée chez M. Jean-Paul A...[...] ,
contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant à M. Benjamin B..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
M. B... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. X..., de Mmes Y... et Z... et de la société Aux Deux Helios, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. B... ;
Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mmes Y... et Z... et la société Aux Deux Helios.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé de prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente, d'avoir déclaré la vente de l'immeuble en cause parfaite et condamné la SCI AUX DEUX HELIOS à régulariser cette vente, d'avoir condamné Monsieur B... à payer à la société AUX DEUX HÉLIOS le solde du prix de la vente, soit 300.000 €, d'avoir condamné la société AUX DEUX HELIOS à lui payer le montant de la clause pénale, soit 55.000 €, d'avoir ordonné la compensation entre ces deux sommes, d'avoir condamné la société AUX DEUX HÉLIOS et Madame Z... à payer à Monsieur B... la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'avoir ordonné la compensation entre cette somme et le solde du montant du prix de vente ;
Aux motifs propres que :
« Attendu, sur le fond, que les appelants exposent que la société civile immobilière au Deux Hélios est propriétaire d'un bien immobilier sis à [...], loué à la société L'Aura qui y exploite un commerce de bar restaurant ; que Mme Z... est la gérante de la société propriétaire et de la société exploitante ; que différents pourparlers ont eu lieu avec M B... au début de l'année 2011 devant permettre l'établissement d'un acte de prêt par le notaire , Me D... E..., et que le 14 mars 2011, Mme Z... recevait de celui-ci "la promesse telle que nous devrions pouvoir la signer dès demain" ; que l'acte présentement contesté a été signé le 15 mars 2011; qu'il consiste en une promesse synallagmatique de vente, consentie pour un délai expirant le 30 septembre 2011, au prix de 550 000 €, contenant l'inscription d'une hypothèque conventionnelle de 250 000 € au profit de l'acquéreur et emportant versement, dès le 15 mars, entre les mains du notaire de la somme de 220 800 €, dont la société aux deux Hélios a été créditée le 17 mars 2011.
Attendu que les appelants affirment qu'ils ont été trompés lors de la signature de cet acte et qu'il résulte d'une évaluation faite par expert que la valeur des murs était de 850 000 €.
Attendu que les appelants demandent que la Cour prononce, en conséquence, la nullité de la promesse de vente pour absence de consentement et pour vice de consentement.
Attendu qu'il est, en premier lieu, fait état de ce que les associés n'ont pas donné leur consentement à la vente, que le procès-verbal de l'assemblée de la SCI en date du 14 mars 2011 est sans valeur, n'étant signé par aucun des associés, à l'exception de la gérante, et ce contrairement aux statuts, alors qu'ils ne lui avaient pas donné pouvoir.
Mais attendu d'une part, qu'en application de l'article 1844-16 du Code Civil ni la société, ni les associés ne peuvent se prévaloir d'une nullité à l'égard des tiers de bonne foi, sauf celle résultant de l'incapacité et celle résultant d'un vice du consentement et d'autre part, que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social, les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant leur étant inopposables.
Attendu qu'en l'espèce, l'objet social est ainsi défini : " l'acquisition de biens et droits immobiliers sis [...] et plus généralement la propriété, l'administration et la gestion de tous immeubles et droits immobiliers, et exceptionnellement l'aliénation de ceux des immeubles devenus utiles à la société au moyen de vente échange ou apport en société ".
Attendu qu'à cet égard, il est exposé par les appelants, eux-mêmes, ainsi que par les intervenants volontaires,
- que d'importants travaux devaient être réalisés dans les lieux pour permettre une exploitation conforme au commerce de bar restaurant qui y était installé,
- que la SCI n'avait pas la trésorerie suffisante pour cela et qu'il lui était difficile de trouver un financement dans la mesure où le bien était déjà grevé de deux inscriptions d'hypothèque et où l'état de santé de sa gérante ne le permettait pas,
- ou encore, que la SCI étant "en réelle difficulté financière ", "c'est dans l'empressement que la gérante a tenté de trouver une source de financement", (voir page 7 paragraphe 1 des conclusions des intervenants volontaires) ;
Attendu que ces éléments permettent donc de retenir que l'opération de vente entrait bien dans l'objet social tel que ci-dessus rappelé.
Attendu qu'il doit être, par ailleurs, relevé que le procès-verbal de l'assemblée de la SCI, en date du 14 mars 2011 qui a bien été joint à l'acte du 15 mars, au moyen d'une copie certifiée conforme par la gérante, relate que tous les associés convoqués verbalement par la gérante y étaient présents et qu'ils ont voté à l'unanimité la vente des biens en litige à M. B... au prix précisément spécifié de 550 000€ avec pouvoir à cet effet donné au gérant ;
Attendu que la promesse de vente en litige vise ce procès-verbal en énonçant que tout pouvoir à l'effet des présentes a bien été donné à Mme Z....
Attendu que malgré leurs contestations, ni les appelants, ni les intervenants volontaires ne combattent utilement la réalité des mentions ainsi portées à ce procès-verbal et que M. B... n'avait aucune raison de les mettre en doute au moment de l'acte auquel ledit procès-verbal a été annexé.
Attendu, encore que les appelants, qui se prévalent des statuts, ne les produisent cependant pas, ce qui rend vain tout moyen tiré de leur non-respect, et que l'article 44 du décret du 30 juillet 1978 n'exige pas la signature du procès-verbal par les associés, mais uniquement par le gérant (et s'il y a lieu par le président de l'assemblée), ce qui anéantit également le moyen tiré de ce que « les procès-verbaux des décisions collectives sont établis et signés par tous les associés conformément aux dispositions de l'article 44 du décret numéro 78 - 704 du 30 juillet 1978 » (page 9 des conclusions des appelants).
Attendu qu'il sera, de surcroît, observé que les intervenants volontaires comme les appelants reconnaissent à ce propos que "le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire n'est signé par aucun des associés à l'exception de la gérante "(page 9 des conclusions des appelants et page 6 in fine des conclusions des intervenants).
Attendu que les appelants tout comme les intervenants volontaires ne sauraient, non plus, se prévaloir du non établissement d'une feuille de présence (dont ils conviennent, en outre , qu'elle n'est pas obligatoire, voir conclusions des intervenants volontaires- page 6 ), et que les griefs tirés d'un défaut de convocation régulière à l'assemblée, de l'absence de consentement des associés, ou de l'existence pour les associés d'un grief lié à l'absence d'informations sont, dans ces conditions, inopérants.
Attendu que la demande de nullité fondée de ces chefs sera donc rejetée, les développements faits (complétés par ceux à venir ci-dessous) confortant la présomption de bonne foi dont bénéficie M. B..., les appelants et intervenants volontaires ne parvenant dans ces conditions pas à la combattre utilement.
Attendu que les appelants invoquent, en second lieu, l'erreur obstacle qui aurait pour conséquence de s'opposer à l'existence même du consentement: qu'ils exposent ainsi que pour M. B..., il s'agissait d'acquérir les murs et que pour la société civile immobilière et Mme X..., il s'agissait d'obtenir un prêt.
Mais attendu que les échanges qui ont précédé la signature de l'acte au 15 mars et qui révèlent effectivement que jusqu'au 9 mars 2011, les parties négociaient sur les conditions d'un prêt, (avec toutefois la stipulation de garanties réservant au créancier prêteur un droit de préférence en cas de vente), ne sont que des pourparlers précontractuels et des actes préparatoires, lesquels ne sauraient anéantir l'accord de volonté tel qu'il résulte de l'acte finalement signé le 15 mars 2011.
Attendu d'ailleurs, que cet acte produit par M B..., signé des parties et portant la mention "copie exécutoire" dont l'authenticité n'est pas contestée, est sans équivoque quant à la portée des obligations qu'il contient, étant souligné la parfaite clarté de ses mentions :
- quant à la dénomination relative à la qualité des parties : "promettant et bénéficiaire" à la place de préteur et emprunteur,
- quant à la qualification de Pacte, intitulé "promesse synallagmatique de vente", et la stipulation sans ambiguïté que "le vendeur promettant s'engage irrévocablement à vendre à l'acquéreur bénéficiaire qui s'engage irrévocablement à acquérir sous les conditions ci-après relatées les biens ci-dessous identifiés",
- enfin, quant à la clause relative au prix de vente, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse avec un paiement partiel anticipé pour 250 000 €, ce paiement étant prévu comme devant s'imputer sur le solde du prix payé comptant et étant qualifié "exclusivement d'une avance sur le prix de vente", alors que les appelants ne font, par ailleurs, état, ni ne démontrent, l'existence d'une quelconque altération des facultés mentales de la signataire susceptible d'amoindrir ses capacités intellectuelles ou de porter atteinte à sa compréhension de Pacte.
Attendu que les appelants ne peuvent, derechef, prétendre que le consentement aurait été donné dans la croyance de contracter un prêt au regard de la teneur du procès-verbal de l'assemblée générale de la société civile immobilière, dont il convient de souligner qu'elle a été convoquée par la gérante, elle-même, et que le procès-verbal en a été aussi rédigé par elle.
Attendu, en troisième lieu, que les appelants fondent leur demande de nullité sur les vices du consentement, à savoir, le dol, et l'exercice de violences morales.
Mais attendu que la circonstance que M. B... ait, dans un premier temps, accepté, avec le concours de son notaire, de participer, dans les conditions relatées, à des négociations portant sur un prêt n'est pas, en soi, de nature à constituer des manoeuvres dolosives, ni une tromperie et qu'il ne peut, non plus, être prétendu que « Mme X... n'a jamais voulu vendre son bien immobilier » (page 16 de ses conclusions) compte tenu encore de la réunion des associés qu'elle a initiée à cet effet et de la décision d'assemblée générale dont elle a justifié auprès du notaire et également du mail de celui-ci lui envoyant le projet d'acte dont les termes sont sans ambiguïté quant à l'objet de l'acte ainsi communiqué.
Attendu qu'il en est de même de l'urgence et de la nécessité dans laquelle elle se trouvait d'obtenir des liquidités, situation qui n'est, en l'état imputable, qu'à la SCI et à son projet d'investissement au regard notamment de ses moyens financiers (voir à ce sujet le montant de son capital social - 1000€ - et l'importance des prêts restant à sa charge), alors :
- qu'aucune pression, ni aucun abus de faiblesse de la part de M B... ne sont démontrés, l'état de santé de Mme Z... qui ne prouve au demeurant pas qu'il ait eu des conséquences sur ses facultés intellectuelles et la situation financière obérée de la SCI ne pouvant suffire à caractériser ces griefs
- que la preuve de la stipulation d'un prix inférieur à la valeur alléguée par les appelants ne saurait être considérée comme suffisamment faite par la seule évaluation produite établie à la demande de M. X....
Attendu qu'il s'évince des observations ci-dessus relatives au caractère clair et sans équivoque de l'objet du contrat, que les demandes assises sur l'existence d'un prêt sont également mal fondées;
Attendu qu'elles ne peuvent donc qu'être rejetées.
Attendu, enfin, qu'en l'état du consentement des deux parties à l'acte du 15 mars 2011, il ne peut être reproché à M B... une rupture brutale des pourparlers sur le prêt.
Attendu que les appelants ainsi que les intervenants volontaires seront donc déboutés de toutes leurs demandes, tant principales que subsidiaires, ainsi que de leurs demandes annexes, au titre des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens.
Attendu sur l'appel incident de M. B... tendant à son indemnisation au titre de la perte de loyer pour 56 700 €, que la clause pénale insérée à l'acte, à laquelle il a été fait droit par le jugement attaqué constitue une évaluation forfaitaire, faite d'avance au cas d'inexécution de l'obligation contractée ; que par ailleurs, et quand bien même la clause pénale ainsi conventionnellement prévue est stipulée comme étant indépendante de tous dommages et intérêts M. B... ne démontre pas subir un préjudice plus ample que celui qui lui a été accordé par le jugement, compte tenu du fait qu'il n'a, en toute hypothèse, versé qu'une partie du prix et qu'il n'a pas versé de dépôt de garantie .
Attendu que sa demande sera donc rejetée.
Attendu que M. B... réclame, enfin, que la compensation de la condamnation à dommages et intérêts, prononcée in solidum pour 25 000 € contre la société aux Deux Hélios et Mme Z..., soit ordonnée avec la condamnation à verser le solde du prix de vente ;
Attendu qu'il sera fait droit à cette demande.
Attendu qu'aucune autre critique n'étant développée, le jugement sera confirmé, sauf donc à y ajouter la compensation ci-dessus » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que :
« Sur la nullité de la vente
Un projet d'acte notarié a été adressé par courriel le 8 mars 2011, par l'étude de Maître D... à Madame X... née Z...
Il concernait l'ensemble des conditions du prêt négocié au nom de la SCI AUX DEUX HELIOS avec Monsieur Benjamin B..., portant sur une somme de 250 000 €, garantie par :
- l'inscription d'une hypothèque conventionnelle,
- un cautionnement solidaire indivisible et indéfini de l'ensemble des associés,
- un pacte commissoire permettant, en cas de défaillance de l'emprunteur attribution au prêteur du bien immobilier selon valeur à dire d'expert,
- et un pacte de préférence au profit du prêteur en cas de cession du bien immobilier.
Madame Marie-Claire Z... a demandé au notaire, toujours par courriel, des informations sur la durée du prêt, le montant exact du taux et des intérêts mensuels, ainsi que le coût total de l'opération envisagée.
Le notaire lui a répondu que le prêt était consenti sur douze mois, avec un taux d'intérêt stipulé variable : EURIBOR 3 mois + 1,804 % soit 2,9760 % l'an révisable tous les trois mois, les intérêts sont payables par mois (11 mensualités de 620 6 + 1, dernière mensualité de 250 000 € + 620 € = 250 620 €).
Le pacte de préférence est par contre conclu pour trois années.
Il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 2011 que les quatre associés de la SCI AUX DEUX HELIOS ont décidé, à l'unanimité, de vendre à Monsieur Benjamin B... un ensemble immobilier [...] , [...] et [...] , composé de quatre lots n°15,90,96 et 97.
Une promesse synallagmatique notariée de vente a été conclue le 15 mars 2011 par la SCI AUX DEUX HELIOS au profit de Monsieur Benjamin B... portant sur les lots 15, 90,96 et 97, moyennant la somme de 550 000 €.
Comme condition préalable à la régularisation de la promesse de vente, il a été convenu d'un versement immédiat d'une fraction du prix de la vente, soit la somme de 250 000 € et corrélativement d'une absence de dépôt de garantie.
A titre de sûreté et de garantie de l'avance consentie une inscription hypothécaire a été prise à hauteur de 250 000 €.
La promesse a été consentie pour un délai expirant le 30 septembre 2011 à seize heures. (Page 5) Il résulte d'un échange de courriels de Madame Z... adressés au notaire les 22, 27, 29 juillet 2011, 1er et 2 août 2011, que cette dernière a souhaité renoncer à la vente pour conserver son bien et a demandé à Monsieur Benjamin B... de se désister et de renoncer à acquérir les biens, objet de la promesse de vente synallagmatique du 15 mars 2011.
Dans un courrier non daté, Monsieur Benjamin B... a indiqué à la SCI AUX DEUX HELIOS "pouvoir éventuellement reconsidérer son intention d'acquérir les locaux et à mettre un terme à l'accord de vente. Il précisait qu'il accepterait de renoncer à son acquisition et conséquemment à ses droits issus de la promesse contre :
- remboursement de la partie du prix payée par anticipation, soit la somme de 250 000 €,
- le paiement d'une somme de 15 000 €au titre du dédommagement, le tout impérativement avant le 29 septembre 2011, date d'exécution de la promesse.
Il ajoute qu'à défaut de règlement, par chèque certifié à son ordre, à la date convenue, la promesse conservera tous ses effets, la présente lettre de simple intention sera alors considérée comme n 'ayant jamais existé, et la SCI sera tenue de lui vendre les biens"
Dans un courriel du 9 août 2011 Monsieur Pierre-Jean F... écrit à Madame X..., qu'il a l'accord de mainlevée de la promesse, sous réserve d'un paiement avant le 30 septembre. Il précise que l'original de l'accord est soumis pour la bonne règle à l'avocat du mandant, de Monsieur B..., en Norvège d'où un délai d'une dizaine de jours.
Le 19 septembre 2011, la SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z... ont fait signifier à Monsieur Benjamin B... et à Maître G... une notification par voie d'huissier pour savoir si l'offre de remboursement avec un taux d'intérêts au taux légal fin février 2012, recueille leur agrément, sauf à rembourser à Madame X... tous les frais exposés pour la réalisation de cette opération.
Madame X... fait valoir qu'elle n'a pas voulu vendre, qu'elle souhaitait uniquement emprunter de l'argent à Monsieur Benjamin B..., qu'elle n'a pas compris toutes les subtilités de l'acte et qu'elle a tout mis en oeuvre pour essayer de rembourser les 250 00 € car elle pensait toujours être en l'état d'un prêt, qu'elle a fait estimer les biens vendus qui ont été évalués à 850 000 €, qu'elle n'a pas pris conscience des engagements qu'elle prenait et que son consentement a été vicié.
Le 29 septembre 2011, Monsieur Benjamin B... a répondu en contestant la présentation des faits ainsi que les imputations inexactes et déplacées de la notification reçue et a fait sommation à la SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z... d'avoir à comparaître chez le notaire le 6 octobre 2011 à 14 h 30 pour régulariser l'acte authentique de vente dans les termes et conditions de la promesse du 15 mars 2011.
Le 6 octobre 2011, la SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z... ont fait signifier par huissier à Monsieur Benjamin B... et au notaire leur refus de régulariser la promesse synallagmatique, leur indiquant qu'elles allaient les assigner pour obtenir l'annulation de cet acte pour dol et violence.
Aux termes des dispositions de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité d'une convention, lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Il incombe donc à Madame X... de rapporter la preuve de manoeuvres ou d'une réticence dolosive l'ayant amené à contracter dans l'intention de la tromper.
Outre que cette dernière ne démontre aucune manoeuvre, ni réticence dolosive, les pièces produites au débat démontrent que c'est Madame X... qui ayant besoin d'argent a sollicité Monsieur Benjamin B..., puis que les associés refusant un cautionnement solidaire indivisible et indéfini, il a été convenu de finaliser une vente.
La promesse de vente n'a pas eu lieu sous seing privé, mais avec le concours d'un notaire et il y est clairement mentionné (page 6) que "le bénéficiaire sera propriétaire des biens objet de la promesse, le jour de la constatation de la vente en la forme authentique. Il aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, lesdits biens étant vendus loués aux termes du contrat de bail ci-après annexé. (...) Le preneur étant la SARL L‘AURA "
Madame Marie-Claire Z... indique qu'elle aurait été abusée puisque Monsieur Benjamin B... a des intérêts dans une SCI bailleresse des locaux donnés à bail à la SARL L'AURA et qu'elle n'aurait jamais contracté avec lui, si elle avait connu ce fait.
Cet argument est toutefois assez surprenant, puisqu'il résulte de l'extrait KBis communiqué que Madame X... est la gérante de la SARL L'AURA, et à ce titre il est stupéfiant qu'elle puisse alléguer ignorer que Monsieur Benjamin B... était son bailleur et l'avoir découvert postérieurement à la signature de la promesse de vente.
Il est également permis de s'interroger sur l'existence du dol, quand il a été nécessaire, préalablement à la signature de la promesse de vente, de réunir une assemblée générale, pour obtenir le consentement à la vente de tous les associés de la SCI AUX DEUX HELIOS.
La SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z... seront déboutées de leur demande de nullité de la vente pour dol.
L'article 1112 du code civil, dispose qu'il y a violence lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.
Le cas de violence morale implique que le cocontractant a eu une parfaite connaissance de la nature de son engagement qui n'a été obtenu qu'à la suite de violences.
La SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z... ne démontrent nullement que Madame X... était atteinte d'une altération de ses facultés mentales, ou a été victime d'abus de faiblesse, alors qu'elle est gérante de trois sociétés et n'a pas jugé nécessaire d'être remplacée dans ces fonctions.
En conséquence la SCI AUX DEUX HELLIOS et Madame Marie-Claire Z... seront déboutées de leur demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente pour violence.
Sur l'exécution forcée de la vente
Monsieur Benjamin B... sollicite la réalisation forcée de la vente.
Dans la promesse synallagmatique de vente, les parties ayant donné leur consentement sur la chose et sur le prix. La vente est donc parfaite et il convient de condamner la SCI AUX DEUX IIELIOS et Madame Marie-Claire Z... à la réitérer.
Il est prévu à la promesse de vente (page 7) que si l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisfait pas aux obligations éligibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 55 000 € à titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de condamner la SCI AUX DEUX IIELIOS au paiement de cette somme, cette dernière ayant refusé la réitération de la vente le 6 octobre 2011.
Monsieur Benjamin B... sollicite également une somme de 25 200 € au titre de la perte des loyers.
Toutefois la clause pénale stipulée à l'acte notariée constitue une indemnisation forfaitaire évaluée d'avance en cas d'inexécution de l'obligation contractée.
En conséquence Monsieur Benjamin B... sera déboutée de cette demande.
Sur les autres demandes
Il s'évince de cette procédure, que l'assignation délivrée par la SCI AUX DEUX HELIOS et Madame Marie-Claire Z..., procède d'une démarche abusive tendant à paralyser l'exécution des engagements contractuels librement consentis et ayant permis à ces dernières de percevoir depuis le 15 mars 2011, une somme de 250 000 € sans intérêts à verser.
En conséquence, il convient de les condamner à payer à Monsieur Benjamin B... une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts.
Il apparaît équitable d'allouer à Monsieur Benjamin B... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire sera ordonnée » ;
Alors, d'une part, que dans les rapports avec les tiers, le dirigeant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; qu'en l'espèce, l'objet de la société civile immobilière était « l'acquisition de biens et droits immobiliers sis [...] et plus généralement la propriété, l'administration et la gestion de tous immeubles et droits immobiliers, et exceptionnellement l'aliénation de ceux des immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente échange ou apport en société » ; qu'en se bornant à relever la nécessité de travaux à réaliser dans l'immeuble et les difficultés financières de la société pour en déduire que l'aliénation de cet actif immobilier entrait dans l'objet social de ladite société, sans caractériser l'existence de circonstances exceptionnelles justifiant l'aliénation du bien, ni expliquer en quoi l'immeuble était devenu inutile à la société conformément aux prescriptions de l'objet social, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1849 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que l'erreur portant sur la nature du contrat, fût-elle inexcusable, entraîne la nullité du contrat ; qu'en estimant que la société civile immobilière, ne pouvait, par l'intermédiaire de sa gérante, prétendre avoir cru à l'existence d'un prêt, dans la mesure où l'acte faisait clairement apparaître qu'il s'agissait d'une promesse synallagmatique de vente qui s'était substituée aux pourparlers tendant à la conclusion d'un prêt et que la preuve d'une altération des facultés mentales de la gérante n'était pas démontrée, la Cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de sa demande tendant à voir condamner la société Aux Deux Hélios à lui payer la somme de 56 700 euros au titre de la perte de loyers ;
Aux motifs que sur l'appel incident de M. B... tendant à son indemnisation au titre de la perte de loyer pour 56 700 euros, la clause pénale insérée à l'acte, à laquelle il a été fait droit par le jugement attaqué, constitue une évaluation forfaitaire, faite d'avance au cas d'inexécution de l'obligation contractée ; que par ailleurs, et quand bien même la clause pénale ainsi conventionnellement prévue est stipulée comme étant indépendante de tous dommages et intérêts, M. B... ne démontre pas subir un préjudice plus ample que celui qui lui a été accordé par le jugement, compte tenu du fait qu'il n'a, en toute hypothèse, versé qu'une partie du prix et qu'il n'a pas versé de dépôt de garantie ;
Alors que l'acheteur d'un bien immobilier peut prétendre à une réparation complémentaire des pénalités contractuelles, prévues dans la promesse synallagmatique, sanctionnant le retard dans la signature de l'acte authentique, lorsqu'il subit un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, notamment la perte des loyers ; qu'en l'espèce, M. B... soutenait avoir subi un préjudice distinct relatif à la perte des loyers ; qu'en se bornant à affirmer, pour rejeter la demande formée par M. B... au titre de la perte des loyers, qu'il n'avait pas subi du préjudice aux motifs inopérants qu'il n'avait versé qu'une partie du prix et qu'il n'avait pas versé de dépôt de garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1126 à 1129 du code civil.
