CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 avril 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10215 F
Pourvoi n° Q 17-16.526
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Gérard X..., domicilié [...]                             ,
contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2017 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à M. Marcel Y..., domicilié [...]                                   ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin et Doumic-Seiller, avocat de M. X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité du contrat de bail du 1er mars 2009 liant les parties faute d'objet, débouté M. Gérard X... de l'ensemble de ses demandes et condamné M. Gérard X... à payer à M. Marcel Y... la somme de 385 euros au titre des loyers indûment perçus ;
AUX MOTIFS QUE, sur la validité du bail conclu le 1er mars 2009, en application de l'article 1108 du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement, une cause licite dans l'obligation. L'article 1126 du même code dispose que tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner ou qu'une partie s'oblige à faire ou ne pas faire. En l'espèce, par convention en date du 1er mars 2009, M. X... a donné à bail à M. Y... deux caves n° 13 et 14 situés [...]                                       moyennant un loyer initial mensuel de 35 euros. A titre liminaire, il convient de préciser qu'un jugement n'a d'autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties audit jugement. Ainsi, les jugements dont fait état M. X... ne peuvent constituer la preuve de sa propriété des lots de cave litigieux dans la mesure où M. Y... n'était pas partie aux instances. M. X... produit un acte authentique établi le 16 mai 1983 duquel il ressort qu'il a acquis les lots n° 1, 2, 3, 4, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 27 et 28 dans l'immeuble situé [...]                                     . Le certificat de la conservation des hypothèques établi suite à la demande de renseignement déposée par M. X... le 8 juin 2012 est incomplet (seules sont produites les pages 1, 5 et 6). En tout état de cause, cet élément ne permet pas de rapporter la preuve du titre de propriété de M. X... à cette époque. Par acte authentique en date du 19 mars 1999, M. X... et la SCI Résidence Stéphanie ont vendu à M. A... et Melle B... les lots n° 1, 2, 3, 21 et 22. Il y est précisé que s'agissant des lots n° 1, lot n° 2 et lot n° 3 : les « trois lots ont été réunis pour former un logement à usage d'habitation désigné de la façon suivante : un appartement de type F3, comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains, water-closet, lave-mains, cave, terrasse ». Il résulte de cet acte que les lots ainsi vendus comprenaient bien une cave comme l'a mentionné le notaire, ce qui ne peut être raisonnablement contesté. Si le numéro du lot de la cave n'est pas précisé c'est en raison du fait que M. X... a réuni deux lots de cave sans obtenir d'autorisation préalable. En effet, il résulte de l'acte authentique du 31 août 2014 que les consorts A...  /B...    ont vendu aux consorts C... /D... les mêmes lots que ceux acquis le 19 mars 1999. Or, il ressort de l'acte notarié que : « le vendeur déclare qu'il bénéficie du droit d'utilisation des caves correspondants aux lots 13 et 14 du règlement de copropriété, dans lesquelles sont installés la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots 1, 2 et 3 objet des présentes. Lesdites caves formant les lots 13 et 14, bien que parties privatives, sont utilisées par l'ensemble des copropriétaires. Le vendeur déclare que cette situation existe depuis son acquisition, soit le 19 mars 1999. Une photocopie du plan du sous-sol sur lequel figurent lesdites caves lots 13 et 14 va demeurer jointe et annexée aux présentes après mention. » Par ailleurs, ces mêmes éléments ont été repris dans l'acte authentique du 27 février 2009 aux termes duquel les consorts Y...   /E... ont acquis le bien. Il convient en outre de relever, qu'à la demande de M. X..., une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 8 novembre 2004, l'ordre du jour étant relatif à des travaux : « 1) remise en état initial des caves 13 et 14 conformément au règlement de copropriété, 2) Modification de l'emprise dans ces caves des installations des compteurs à gaz et électriques, afin qu'elles correspondent au plan de copropriété, 3) Questions diverses. » Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale extraordinaire que M. X... a effectivement transformé les caves portant les lots n° 13 et 14, en les réunissant. Il y est précisé que la secrétaire du bureau considère que les caves 13 et 14 faisant partie intégrante des appartements, elles auraient dû être vendues par M. X... à chaque copropriétaire concerné. En outre, les lots vendus étant destinés à une habitation individuelle, l'obligation de délivrance du vendeur incluait, outre le principal, les accessoires, à savoir tout ce qui était destiné à l'usage de la chose. Or, il ressort des actes authentiques de vente produits que la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots vendus sont situés dans les caves n° 13 et 14 qui ont été réunies. Ces éléments, indispensables à l'habitation effective d'un appartement, en constituent des accessoires à sa vente. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les deux lots de cave n° 13 et 14, réunis sans autorisation de la copropriété par M. X..., ont été vendus par ce dernier aux termes des actes authentiques tels que rappelés précédemment. Ainsi, M X... n'avait pas la qualité de propriétaire des caves portant les lots n° 13 et 14 lors de la conclusion du contrat de bail avec M. Y... le 1er mars 2009, relatif aux caves n° 13 et 14. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le bail conclu le 1er mars 2009 par M. X... et M. Y... est dépourvu d'objet et qu'il y a lieu d'en prononcer la nullité. Sur la demande de restitution des loyers : compte tenu de la nullité du contrat de bail, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 350 euros représentant le montant de loyers indûment perçus ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE la preuve de la propriété immobilière est libre ; que pour établir sa propriété sur les caves formant les lots n° 13 et 14 de l'immeuble situé [...]                                   objets du bail, M. X... invoquait dans ses conclusions d'appel un jugement du tribunal d'instance de Montmorency du 19 septembre 2008, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 20 octobre 2009, ayant condamné des occupants sans droit ni titre des caves n° 13 et 14 à lui verser, en sa qualité de propriétaire desdits caves, des indemnités d'occupation, ainsi qu'un jugement de la juridiction de proximité de Montmorency du 1er décembre 2006 condamnant M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les charges afférentes aux caves n° 13 et 14, tous éléments de preuve qu'il produisait aux débats ; qu'en refusant d'examiner ces décisions de justice, au motif inopérant « qu'un jugement n'a autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties audit jugement » et au motif erroné que « les jugements dont fait état M. X... ne peuvent constituer la preuve de la propriété des lots de cave litigieux dans la mesure où M. Y... n'était pas partie aux instances », la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, l'exposant invoquait en outre et produisait aux débats (cf. pièce n° 21) le dernier bordereau d'appel de fonds émis le 3 octobre 2016 par le syndic de l'immeuble situé [...]                                       , appelant les charges pour les caves n° 13 et 14 ; que dès lors, en omettant d'examiner ce document, pourtant propre à établir que M. X... était toujours propriétaires des caves n° 13 et 14 données à bail à M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, en déclarant que les deux lots de cave n° 13 et 14, réunis sans autorisation de la copropriété par M. X..., ont été vendus aux termes des actes authentiques du 19 mars 1999, du 31 août 2004 et du 27 février 2009, bien qu'aucun desdits actes notariés ne mentionnât la vente des lots de cave n° 13 et 14, l'acte notarié du 3 août 2004 se bornant à relater les déclarations des consorts A... – B... sur l'existence d'un simple droit d'utilisation des caves correspondant à ces lots, la cour d'appel a dénaturé ces conventions, en violation du principe susvisé ;
4) ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... soutenait que « le notaire s'est contenté de reprendre sans les vérifier dans son acte les déclarations du précédent vendeur, évoquant simplement un droit d'utilisation et reprenant par erreur que dans les caves n° 13 et 14 seraient installés la chaufferie et les compteurs EDF et GDF et qu'elles seraient utilisés par l'ensemble des copropriétaires alors que cela est démenti par le constat d'huissier par M. Gérard X... le 11 février 2015 constatant que les compteurs EDF GDF ne sont pas installés dans les caves, ni les compteurs de gaz, ni le compteur d'eau général de copropriété (
), que l'utilisation ne concerne que trois personnes et non l'ensemble des copropriétaires, utilisation avec une contrepartie financière » ; qu'il produisait aux débats le procès-verbal de constat dressé par la SCP Clément – Ferron, huissiers de justice associés le 11 février 2015 (cf. pièce n° 12) ; que dès lors, en se bornant à affirmer qu'il ressortait des actes authentiques de vente produits que la chaufferie, la machine à laver et le compteurs EDF et GDF sont situés dans les caves n° 13 et 14, ces éléments indispensables à l'habitation effective d'un appartement constituant des accessoires à sa vente, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ses dispositions condamnant M. Gérard X... à verser à M. Marcel Y... la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et, y ajoutant, d'avoir condamné M. Gérard X... à payer à M. Marcel Y... la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude procédurale fautive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de dommages et intérêts : * Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisée l'intention de nuire ou la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif. Il résulte de l'ensemble des développements précédents que c'est à juste titre que le tribunal d'instance a jugé que M. X... ne pouvait ignorer que le contrat de bail conclu était sans objet et qu'en conséquence il adopté un comportement fautif en donnant à bail à M. Y... les lots de cave n° 13 et 14 dont il savait nécessairement ne pas avoir la propriété. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. * En application de l'article 559 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient accordés. M. Y... demande, aux termes de ses dernières conclusions, la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire. Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisé l'intention de nuire, la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif. En l'espèce, M. X... a relevé appel du jugement rendu le 14 novembre 2014 par le tribunal d'instance de Montmorency. Or, il apparaît qu'au vu des développements précédents, de la genèse des ventes des appartements et de la réunion des caves n° 13 et 14 par M. X..., ce dernier ne pouvait raisonnablement soutenir, de nouveau en appel, être le propriétaire des caves portant les lots n° 13 et 14. Cette attitude procédurale fautive constitue un abus qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 1.000 €. M. X... sera condamné à payer à M. Y... la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier de même que des développements précédents que M. Gérard X... ne pouvait ignorer que le bail litigieux était dépourvu d'objet. Il convient donc de retenir sa mauvaise foi et de le condamner à verser à M. Marcel Y... la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
1) ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du dispositif prononçant la nullité du contrat de bail du 1er mars 2009 liant les parties faute d'objet, entraînera, par voie de conséquence, la cassation des dispositions condamnant M. X... à payer à M. Y... les sommes de 800 euros et 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, qui se trouvent dans leur dépendance nécessaire ;
2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE pour condamner X... à payer à M. Y... la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile, la cour d'appel a retenu qu'il apparaît qu'au vu des développements précédents, de la genèse des ventes des appartements et de la réunion des caves n° 13 et 14 par M. X..., ce dernier ne pouvait raisonnablement soutenir, de nouveau en appel, être le propriétaire des caves portant les lots n° 13 et 14 ; qu'en statuant ainsi, alors qu'à l'appui de son appel M. X... produisait de nouvelles pièces et invoquait de nouveaux moyens de fait propres à établir son droit de propriété sur les caves n° 13 et 14 litigieuses, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'abus commis dans l'exercice du droit d'appel, en violation de l'article 559 du code de procédure civile.
