CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 avril 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10197 F
Pourvoi n° G 15-28.035
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. René X...,
2°/ Mme Marie-Jeanne Y..., épouse X...,
tous domiciliés [...]                                ,
contre l'arrêt rendu le 16 juin 2015 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Wanders, société anonyme, dont le siège est [...]                   ,
2°/ à M. Philippe Z..., domicilié [...]                            , en qualité de liquidateur judiciaire de la société Wanders,
3°/ à la société Philimmo, société civile immobilière, dont le siège est [...]                   ,
défendeurs à la cassation ;
M. Z... ès qualités a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. Z..., ès qualités ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Philimmo ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de M. et Mme X... visant à voir prononcer la résiliation des baux à construction des 4 janvier 1973 et 11 août 1980 du jour de leur cession par la société CVP à la société Wanders le 19 mai 2009, et à obtenir l'expulsion de cette dernière ainsi que sa condamnation au versement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort du préambule du premier bail à construction du 4 janvier 1973, d'une part la volonté des époux X... de mettre en valeur leur terrain par la construction de « bâtiments industriels », d'autre part la proposition de la société Sacdoc, dont René X... était le directeur général, d'édifier « un bâtiment à usage de bureau et de conditionnement ». Il est également précisé que les parties du sol non affectées à l'implantation des bâtiments seront utilisées pour « aménager un parc automobile et de nouveaux bâtiments, s'il y a lieu » ; que par ailleurs, au titre des charges et conditions de ce bail, le preneur s'oblige à « faire édifier des constructions conformes aux plans et devis descriptif établis par la SICA Habitat Rural [...], architecte », et à n'apporter aucune modification qui n'ait obtenu l'accord écrit du bailleur ; qu'il s'oblige également à « poursuivre l'édification desdites constructions jusqu'à leur complet achèvement ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte des ateliers de conditionnement projetés » ; que ces clauses sont reprises, dans des termes identiques, dans les deux baux du 11 août 1980 qui portent respectivement sur la construction d'un entrepôt composé d'un abri de stockage et de conditionnement d'une surface hors d'oeuvre de 1.631,80 m² et d'un entrepôt de 768 m² ; qu'enfin l'avenant de prorogation de 30 années, conclu par acte authentique du 15 septembre 1986, vise un permis de construire des bureaux, en date du 23 janvier 1986, justifié par le développement de l'activité du preneur et son besoin de nouveaux locaux ; que s'il n'est pas contesté que le bâtiment, construit selon le « projet de conditionnement d'oeufs » visé par les services de l'équipement de la Drôme le 25 octobre 1971, a fait l'objet d'un certificat de conformité de ce service le 18 mai 1979, il ne peut se déduire ni des circonstances de la signature des baux ni du descriptif des bâtiments que la volonté des bailleurs était, comme il le soutient, d'imposer au preneur ou à ses ayants-droit l'exercice d'une activité spécifique de conditionnement d'oeufs ; qu'en effet, si tel avait été le cas, il n'aurait pas manqué de le stipuler, sinon dans les baux initiaux d'une durée de 20 ans, du moins dans l'avenant de prorogation de 1986, dès lors que le risque, encouru sur les 54 années à venir, d'évolution de l'activité ne pouvait être raisonnablement exclu par le bailleur, professionnel avisé pour avoir, comme il l'indique, fondé et dirigé le groupe Mas d'Auge ; que c'est donc par une exacte analyse des contrats conclus et des circonstances de la cause que le tribunal a exclu l'existence d'une restriction d'activité et dit que la société Wanders, cessionnaire des baux, avait fait un usage conforme à leur destination de locaux de conditionnement, de stockage et de bureaux, et n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles » (arrêt, p. 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « selon l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions suries terrains du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'il est de principe, en application de l'article L. 251-8 de ce même code, que seules sont d'ordre public les dispositions des articles L. 251-3, alinéas 2 et 3, aux termes desquelles le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société, et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail, et celles de l'article L. 251-5, alinéa 4, fixant la compétence du Président du Tribunal de Grande Instance en ce qui concerne les contestations portant sur le loyer ; qu'aussi, le bail à construction, qui a pour effet de conférer au preneur un droit réel immobilier sur le terrain loué et un droit de propriété sur les constructions édifiées pendant la durée du bail, reste soumis, à l'exception des dispositions d'ordre public susvisées, à la libre détermination des parties ; que celles-ci sont donc parfaitement en droit de convenir, sans pour autant qu'il y ait atteinte au droit de cession ou d'apport du preneur, de la destination des constructions devant être réalisées, et le bailleur a la faculté d'imposer, par le contrat, des restrictions précises à l'activité du preneur ; qu'en l'espèce, il convient de relever que les baux à construction du 4 janvier 1973 et du 11 août 1980 ne contiennent aucune clause limitant l'activité du preneur ; que par ailleurs, s'il est constant que ces baux sont intervenus en vue de permettre à la société Sacdoc, par la suite dénommée BEI, de développer, dans le cadre du groupe Mas d'Auge dont il n'est pas contesté que M. X... était le dirigeant, une activité de conditionnement d'oeufs, il importe toutefois de noter que les termes des baux à construction ne limitent pas expressément l'utilisation des constructions à cette activité précise ; qu'en effet, le bail à construction du 4 janvier 1971 afférent à la parcelle [...] stipule simplement que le preneur se propose d'édifier sur le terrain dont s'agit un bâtiment à usage de bureau et de conditionnement d'un seul niveau d'une superficie de 3.000 m², selon des plans et devis annexés à l'acte, et précise uniquement, dans sa partie intitulée "Bail à Construction" : "le preneur s'oblige à faire édifier sur le terrain présentement loué des constructions conformément aux plans et devis descriptif (
). Le preneur s'oblige à poursuivre l'édification desdites constructions jusqu'à leur complet achèvement ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte des ateliers de conditionnement projetés" ; que de la même façon, les baux à construction du 11 août 1980 8 stipulent pour l'essentiel que le preneur se propose d'édifier un ensemble immobilier comprenant un entrepôt composé d'un abri de stockage et de conditionnement d'une surface hors d'oeuvre de 1.631,80 m² (1er acte concernant la parcelle [...] ) ainsi qu'un ensemble immobilier comprenant un entrepôt d'une surface hors d'oeuvre de bâtiment de 768 m² (second acte concernant la parcelle [...] ), et mentionnent uniquement, au titre des charges et conditions incombant aux parties, que le preneur s'oblige a édifier ou faire édifier à ses frais sur les terrains concernés des constructions conformes aux plans et devis visés dans leurs exposés respectifs ; qu'aussi, si d'évidence, l'utilisation première envisagée par les parties résidait bien dans le conditionnement d'oeufs, la société Sacdoc exerçant son activité dans le domaine avicole, on ne saurait pour autant en conclure, s'agissant plus particulièrement de cette dernière qui demeurait en droit de céder les baux à construction, que selon la volonté commune des parties, un accord existait en vue d'exclure définitivement tout conditionnement ou stockage d'autres produits ; qu'à cet égard, il sera d'ailleurs observé qu'en l'état, il n'est nullement démontré, à défaut de production de tous plans ou devis, que les locaux construits présentaient une spécificité telle qu'ils ne pouvaient donner lieu à aucune autre utilisation ; qu'en outre et de surcroît, il n'est pas sans intérêt de relever qu'il n'est pas allégué par les époux X... de modifications des constructions édifiées, ce qui tend à démontrer que la SARL Wanders en fait un usage conforme à leur destination de locaux de conditionnement et de stockage ; que dans ces conditions, il convient de considérer, l'allongement de la durée des baux à construction suivant avenant du 15 septembre 1986 ne traduisant pas davantage l'existence d'un accord commun des parties sur l'affectation exclusive des locaux, outre à un usage de bureau, au conditionnement d'oeufs et à leur stockage, que la SARL Wanders, cessionnaire des baux à construction litigieux aux termes de l'acte du 19 mai 2009, ne manquent pas ses obligations contractuelles, et de débouter, par voie de conséquence, les époux X... de leur demande en résolution desdits baux, et de leurs demandes subséquentes tendant à l'expulsion de cette dernière sous astreinte, à la fixation d'une indemnité d'occupation et à la purge des droits réels, hypothèques, antichrèses ou autre constitués de son chef »
(jugement, p. 7 et 8) ;
1) ALORS QUE les juges sont tenus de rechercher la commune intention des parties au contrat ; que cette intention doit être recherchée, non seulement dans les stipulations de l'acte produit par les parties, mais également, s'ils en sont requis par ces dernières, au regard des circonstances de fait ayant entouré la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient notamment que, en dépit du silence des baux à construction des 4 janvier 1973 et 11 août 1980 sur la destination des lieux, il s'inférait de l'ensemble des circonstances, et notamment de l'intérêt poursuivi par M. X... dans la mise à disposition de ses parcelles pour l'exploitation de son entreprise avicole, ainsi que de la teneur des documents techniques annexés aux actes notariés, que ces baux avaient été consentis à seule fin d'y développer une activité de conditionnement d'oeufs de poules ; qu'en se bornant à opposer que, si tel avait été le cas, les propriétaires n'auraient pas manqué de stipuler une clause en ce sens, et en s'abstenant ainsi de rechercher si cette intention des parties ne pouvaient pas résulter des éléments invoqués par M. et Mme X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
2) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir en particulier que les baux à construction obligeaient le preneur à respecter la destination des bâtiments résultant des plans et descriptifs d'architecte annexés aux actes notariés, que ces documents précisaient que les constructions devraient contenir une chambre froide, un laboratoire, une climatisation avec chauffage au sol, un emplacement pour des calibreuses et un entrepôt d'emballage pour les oeufs, et qu'il en résultait que l'activité de production de poêles de chauffage par la société Wanders méconnaissait la destination des lieux ; que saisis de ce moyen, les juges du fond ont eux-mêmes constaté qu'il était convenu au titre des charges et conditions des baux à construction que le preneur s'obligeait à faire édifier des constructions conformes aux plans et devis descriptif établis par l'architecte et à n'y apporter aucune modification qui n'ait recueilli l'accord écrit du bailleur ; qu'en s'abstenant néanmoins de s'expliquer sur la raison pour laquelle, au vu de la teneur des documents techniques annexés aux actes notariés, la nouvelle activité du cessionnaire ne méconnaissait pas la destination initiale des lieux, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
3) ALORS QUE les exposants se prévalaient également de ce que M. X... avait consenti les baux à construction à la société-mère de son groupe, dont il était fondateur et dirigeant, dans le seul but de lui permettre de développer son activité avicole ; qu'en s'abstenant encore de toute recherche en ce sens, pour s'en tenir à l'absence de clause expresse de destination dans les actes notariés, les juges du fond ont une nouvelle fois privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
4) ALORS QUE l'absence de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... fondaient leur demande de résolution des baux à construction, non seulement sur le non-respect de la destination de ces baux, mais également, à titre subsidiaire, sur l'existence d'un bail verbal à usage commercial dont la spécialisation aurait été méconnue et dont la résolution devait emporter celle des baux à construction par voie de conséquence ; qu'en rejetant la demande de résolution des baux à construction sans répondre à ce moyen subsidiaire, les juges du fond ont en outre entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocats aux Conseils, pour M. Z..., ès qualités.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation des conventions verbales de mise à disposition des parcelles sises à Condorcet, cadastrées section [...] , [...], [...], [...], d'avoir ordonné en conséquence à la société Wanders de libérer les lieux, d'avoir jugé qu'à défaut il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, d'avoir fixé l'indemnité d'occupation à 200 euros par mois à compter du 21 avril 2008 et jusqu'à la libération effective des lieux, d'avoir dit que la société Wanders était occupante sans droit ni titre de la parcelle sise à Condorcet cadastrée [...], d'avoir ordonné au besoin son expulsion et d'avoir fixé l'indemnité d'occupation de cette parcelle à la somme de 50 euros par mois à compter du 23 janvier 2009 jusqu'à sa libération effective ;
AUX MOTIFS QUE comme cela a été définitivement jugé par la cour d'appel de Lyon, statuant le 7 novembre 2005 après renvoi en cassation, les parcelles dont l'occupation gratuite a été accordée verbalement et à une date non déterminée, par les époux X... à la société BEI, ont été transmises à la société CVP dans le cadre du plan de cession des actifs de la société BEI ; qu'il s'agit des parcelles situées à Condorcet cadastrées [...] , [...], [...] et [...] ; que la société CVP a donné ces parcelles à bail à la société Wanders par acte sous seing privé du 21 avril 2008, suivi d'un acte notarié du 19 mai 2009 de cession des baux à construction, dans lequel il est indiqué que la cession comprend la cession de la mise à disposition gratuite des parcelles [...], [...], [...] et [...] ; que ces parcelles non bâties, contiguës aux bâtiments objets des baux à construction, sont la propriété des époux X... depuis le 18 janvier 1974 (parcelles [...] et [...] anciennement [...]), le 18 avril 1979 (parcelle [...]) et le 1er juin 1983 (parcelle [...]) ; que par conséquent, elles n'ont pu être mises à la disposition du preneur des baux à construction que postérieurement à la conclusion de ces baux, ce dont il résulte que l'exploitation des constructions édifiées a pu se réaliser indépendamment de cette mise à disposition et qu'il ne s'agissait pas d'un accessoire indispensable au bail à construction, mais d'un avantage octroyé gratuitement par les époux X... à la société SACDOC devenue BEI ; que cette mise à disposition s'analyse donc comme un contrat de bienfaisance accordé à raison de la personne du preneur, qui n'a pu être valablement transmis à la société Wanders ; que le jugement doit par conséquent être confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a prononcé la résiliation des conventions verbales de mise à disposition des parcelles [...], [...], [...] et [...], ordonné l'expulsion de la société Wanders et fixé une indemnité d'occupation dont le montant sera toutefois ramené, eu égard à la superficie des parcelles, à la somme de 200 euros par mois à compter du 21 avril 2008 et jusqu'à la libération effective ;
1°) ALORS QUE le liquidateur judiciaire de la société Wanders faisait valoir que les parcelles [...] et [...] étaient utilisées comme places de parking du bâtiment, que la parcelle [...] servait de stationnement et également de zone de retournement pour les camions semi-remorques qui prenaient livraison, et que la parcelle [...] comportait une partie du bâtiment de stockage situé sur la parcelle [...] du bail à construction (conclusions, p. 19 et 20), et produisait un constat d'huissier de justice du 10 avril 2012 pour en justifier (pièce n° 9) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions qui faisaient valoir que toutes les parcelles litigieuses, cadastrées [...], [...], [...], [...] et [...], étaient indispensables à son activité, ce qui résultait du plan de cession homologué par le tribunal de commerce de Valence du 5 avril, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU' un contrat intuitu personae est conclu en considération de la personne du cocontractant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a affirmé que les parcelles litigieuses n'étaient pas un accessoire indispensable au bail à construction pour en déduire l'existence d'un contrat de bienfaisance et, par suite, le caractère intuitu personae de leur mise à disposition par les époux X... à la société Sacdoc devenue BEI ; que la cour d'appel n'a cependant relevé aucune qualité, aucune aptitude particulière en considération desquelles les époux X... auraient mis à disposition les parcelles au profit de la société Sacdoc, devenue BEI ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le caractère intuitu personae de la mise à disposition des parcelles, et donc l'incessibilité de ces parcelles à la société Wanders, la cour d'appel a violé l'article 1105 du code civil.
