CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 avril 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10254 F
Pourvoi n° J 17-18.269
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme Jeannine X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 23 mars 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Gérard X..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme Marie X..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
3°/ à Mme Martine A..., épouse Jouet-Pastre, domiciliée [...] ,
4°/ à M. Jacques A..., domicilié [...] ,
5°/ à Mme Laurence A..., épouse B..., domiciliée [...] ,
6°/ à Mme Fabienne A..., épouse C..., domiciliée [...] ,
7°/ à M. Jean-Marie A..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme D..., conseiller rapporteur, Mme Wallon, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de Mme Jeannine X..., de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. X..., de Mme Marie X..., de Mmes Martine, Laurence et Fabienne A... et de MM. Jacques et Jean-Marie A... ;
Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Jeannine X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X..., Mme Marie X..., Mmes Martine, Laurence et Fabienne A... et à MM. Jacques et Jean-Marie A... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour Mme Jeannine X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 413.000 € la valeur de l'ensemble immobilier, considéré comme un tout, situé [...] , et composé d'une maison d'habitation avec écurie attenante, ensemble d'avoir ordonné la vente aux enchères publiques, en un lot unique, de ce même ensemble, sur la mise à prix de 200.000 €;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (arrêt p.9) Jeannine Y... conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de scinder la maison et le garage attenant en deux lots distincts cependant que cette division augmenterait sensiblement l'actif successoral par rapport à une vente en bloc ; qu'elle demande d'évaluer ces deux bâtiments séparément ; que la maison et le garage attenant ont été estimés par le premier juge à la somme de 413.000 € sur la base de la moyenne arithmétique des avis de valeurs produits par Jeannine Y... ; que cette valeur n'est pas critiquée par les parties ; qu'à partir des avis de valeur produits en cause d'appel par Jeannine Y... pour chacun des bâtiments pris séparément, il est dégagé une valeur moyenne de 332.500 € pour la maison seule (
) et 78.300 € pour le garage seul (
) ; que la valeur totale de ces deux biens vendus séparément s'élève par conséquent à 410.800 € (332.500 + 78.3000) ; que cette valeur est similaire à celle du bien vendu en un seul lot (413.000 €) ; que Jeannine Y... ne démontre nullement l'intérêt financier que représenterait pour l'indivision successorale une vente en deux lots, ce d'autant que l'expert a relevé que la vente de la maison sans le garage attenant pourrait s'évérer difficile en raison des difficultés de stationnement générées par le marché bi-hebdomadaire et que le secteur est inondable ce qui rend hypothétique, en l'absence de preuves contraires, la transformation du garage, dont l'entrée est au niveau de la rue, en maison d'habitation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement p.6 § 4 et s.) l'immobilier bâti est constitué d'une part de l'ensemble immobilier situé [...] , composé d'une maison d'habitation avec écurie attenante ; que compte tenu des desiderata exprimés par Mme Jeannine Y... qui souhaitait l'attribution de l'écurie, l'expert a évalué cet ensemble, d'une pat en tenant compte de sa division, d'autre part dans son ensemble ; que dès lors que les parties demeurent en désaccord, non seulement sur sa valeur, sur son attribution mais encore sur le principe de sa division, que ce bien n'est pas partageable en nature entre les parties, il convient d'en ordonner la licitation en l'état et pour ce faire de trancher la question relative à sa valeur globale ; (
) que la valeur de l'immeuble doit être établie en tenant compte de la moyenne des estimations fournies ; que celle-ci ressort à 413.000 € ;
1°/ ALORS QU' il ne résulte nullement de son rapport que l'expert judiciaire aurait relevé « que le secteur est inondable », ni a fortiori qu'il aurait estimé que cette donnée rendait problématique la transformation du garage en maison d'habitation ; qu'en retenant néanmoins « que l'expert a relevé (
) que le secteur est inondable ce qui rend hypothétique, en l'absence de preuves contraires, la transformation du garage, dont l'entrée est au niveau de la rue, en maison d'habitation », la cour d'appel a dénaturé par adjonction le rapport d'expertise sur lequel elle s'est fondée pour juger inopportune la scission du bien immobilier litigieux en deux lots et, ce faisant, violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en fondant sa décision sur le moyen, relevé d'office, pris de ce que la situation du bien immobilier litigieux, dans un secteur inondable, rendrait hypothétique les possibilités de transformation du garage en maison d'habitation, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par Mme Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (arrêt p.11 dernier § et s. p.12) le fait pour un coindivisaire de jouir privativement du bien indivis n'ouvre droit à la perception d'une indemnité d'occupation au profit des autres coindivisaires que si ces derniers ont été privés de leurs droits de jouissance sur le bien ; que Jeannine Y... a informé sa fratrie par un courrier du 25 janvier 2014 de son intention d'occuper privativement les deux maisons indivises pour l'intégralité de la période estivale de l'année 2014 (1er juillet au 31 août 2014) en compensation de l'occupation estivale des biens par les coindivisaires depuis 2011 ; qu'à aucun moment dans ce courrier, Jeannine Y... ne réclame les clés des maisons ou ne fait état du refus opposé par ses frère et soeur de lui autoriser l'accès à ces biens ; qu'en réalité, et ainsi que Jeannine Y... l'explique très bien dans ce courrier, c'est elle qui s'est toujours opposée à une occupation privative des maisons par les coindivisaires depuis le décès de sa mère ; qu'or, un tel refus est d'autant plus injustifié que c'est par cette occupation ponctuelle des maisons que les coindivisaires ont pu contribuer à les maintenir dans un état de propreté et d'entretien correct dans l'attente de leur mise en vente ; que les intimés ont répondu à leur soeur par l'intermédiaire de leur conseil qu'ils n'étaient pas opposés à son occupation privative des maisons sur un quart de la période estivale 2014 à déterminer amiablement ; que Jeannine Y... a finalement renoncé à ce projet en raison de graves problèmes de santé ; qu'il ne résulte donc d'aucune des pièces produites aux débats que Jeannine Y... ait jamais été empêchée d'occuper privativement les maisons de [...] et de [...], la seule condition posée légitimement par ses copartageants étant celle d'une répartition équitable des périodes d'occupation ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande d'indemnité d'occupation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement p.8, dernier § et suite p.9) l'indemnité d'occupation est due en vertu de l'article 815-2 (en réalité 815-9) du code civil par l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise ; qu'elle est fixée en fonction de sa valeur locative et a pour objet de compenser la privation de jouissance des indivisaires du fait de l'occupation privative de l'un d'eux ; que Mme Y... affirme que les consorts X... A... occupent privativement les immeubles bâtis depuis le décès de Mme E... et sont en conséquence tenus au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision ; qu'il est acquis qu'aucun des indivisaires n'est domicilié [...] ou au [...] (
) ; que s'ils ne contestent pas avoir occupé les lieux épisodiquement et par intermittence durant la période estivale, et si une occupation épisodique ou par intermittence n'exclut pas le principe d'une occupation exclusive ouvrant droit à indemnité, encore faut-il établir que les autres indivisaires ont été exclus de la jouissance du bien ; qu'au cas particulier, (Mme Y...) affirme, mais ne produit aucun élément permettant de retenir qu'elle aurait été d'une quelconque façon empêchée de jouir également des immeubles indivis ; que l'occupation non exclusive de l'indivisaire qui procède de sa seule qualité n'étant pas génératrice d'indemnité, les demandes formées à ce titre sont rejetées ;
ALORS QU' est redevable d'une indemnité de jouissance celui qui, par son comportement, s'est accaparé un bien indivis et a privé concrètement ses coindivisaires du droit d'en user et d'en jouir concurremment ; qu'en estimant que Mme Y... ne justifiait pas avoir été empêchée d'occuper les résidence d'été de [...]et de
[...], sans avoir préalablement recherché,
comme elle y était invitée (cf. les dernières écritures de Mme Y..., pp.28-29) si l'occupation systématique par son frère et sa soeur, sans concertation préalable, de la totalité des biens indivis litigieux, ce pendant toute la période estivale, avec leurs familles entières et leurs amis, n'avait pas concrètement privé Mme Y... de la possibilité d'en jouir de la même façon, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 815-9 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que, sur justification de leur règlement, le coût de la taxe d'habitation devra, prorata temporis depuis le 29 juillet 2010, être porté au crédit du compte de l'indivisaire qui en a assuré le paiement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (arrêt p.13 § 2 et s.) les maisons de [...]et de [...] n'ont pas été données à bail et n'ont fait l'objet d'aucune occupation exclusive par l'un des coindivisaires, ainsi que cela ressort des motifs qui précèdent ; qu'en l'absence d'occupant habituel à titre exclusif et dès lors que les meubles meublants des défunts ont été laissés dans les maisons postérieurement à leur décès, les taxes d'habitation sont dues par tous les propriétaires indivis ; que c'est donc à tort que Jeannine Y... prétend que ces impôts doivent être mis à la charge des seuls intimés cependant qu'ils doivent être inscrits au passif de l'indivision successorale et au crédit de l'indivisaire qui en a avancé le règlement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement p.9, dernier §) les taxes d'habitation sont à la charge de l'occupant habituel exclusif, à défaut d'occupant habituel et si l'immeuble et pourvu de mobilier, elles sont à la charge du propriétaire des lieux ; qu'il est établi que l'immeuble n'a pas été occupé privativement et exclusivement par l'un ou l'autre des coindivisaires ; qu'en conséquence, les taxes réglées à ce titre au prorata temporis depuis le 29 juillet 2010 seront, sur justification du paiement effectif, portées au crédit du compte de l'indivisaire qui en a assuré le règlement ;
ALORS QUE, dès lors que l'imputation à l'indivision toute entière de la taxe d'habitation procède de l'appréciation selon laquelle les biens indivis n'auraient pas été occupés de façon exclusive par l'un ou l'autre des coindivisaires, la cassation à intervenir sur le deuxième moyen de cassation, qui remet en cause cette appréciation, entraînera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, du chef de l'arrêt relatif à la taxe d'habitation, ce en application de l'article 624 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que, sur justification de leur règlement, les coûts des assurances d'habitation des immeubles bâtis devront, prorata temporis depuis le 29 juillet 2010, être portés au crédit du compte de l'indivisaire qui en a assuré le paiement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE (arrêt p.13 § 4 et s.) au même titre que les taxes d'habitation, les assurances habitation incombent à l'indivision successorale s'agissant d'une dépense de conservation de l'immeuble ; que les deux contrats en cours (multi option chef de famille et optimat) ont été souscrits par Cyrus X... auprès de la société Groupama en 1998 ; que c'est sans offre de preuve que Jeannine Y... affirme que les avenants reçus par l'indivision en septembre 2011 ont été sollicités par les intimés afin d'augmenter les garanties souscrites dans leur seul intérêt ; qu'en effet, l'examen attentif de ces avenants révèle qu'il s'agit d'envois automatiques opérés par la société Groupama afin d'ajuster le contenu de ses contrats avec les directives internes ou de les rendre conformes à certaines dispositions législatives ou réglementaires ; que les moyens opposés par Jeannine Y... pour tenter d'échapper au règlement de ces primes seront écartés et le jugement sera confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement p.10, 1er §) le paiement d'assurances d'habitation qui tend à la conservation de l'immeuble incombe à l'indivision ; qu'en conséquence, les sommes payées à ce titre prorata temporis depuis le 29 juillet 2010 seront, sur justification du paiement effectif, portées au crédit du compte de l'indivisaire qui en a assuré le règlement ;
ALORS QUE, si en règle générale les primes d'assurances habitation, dès lors qu'elles tendent à la conservation de l'immeuble, incombent à l'indivision et ce dans le cas même où l'immeuble aurait été occupé de façon privative, il en va autrement de la fraction de ces primes qui correspond aux options dont peut être assorti un contrat d'assurance multirisques habitation, en ce qu'elles tendent à assurer la protection individuelle ou la responsabilité civile des occupants de l'immeuble, le surcoût induit par ces options devant alors être supporté par ceux des coindivisaires qui ont occupé le bien de façon privative ; que dès lors, en refusant de faire le départ, s'agissant des polices multirisques qui avaient été souscrites, entre la fraction des primes représentant une dépense utile à la conservation de l'immeuble et le surcoût représenté par les options qui n'avaient d'intérêt que pour les occupants de ces immeubles (cf. les dernières écritures de Mme Y..., p.24), la cour d'appel a violé l'article 815-13 du code civil.
