CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 avril 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10182 F
Pourvoi n° H 17-18.175
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Bowling du Mâconnais, société anonyme, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 9 avril 2015 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Les Marquises, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Bowling du Mâconnais ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bowling du Mâconnais aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bowling du Mâconnais ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Bowling du Mâconnais
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société BOWLING DU MACONNAIS SA à payer à la SCI LES MARQUISES, au titre de frais de remise en état, la somme de 35 338 euros HT, ainsi que la somme de 1.550,88 euros HT, et décidé de la compensation des sommes ainsi dues avec la somme due par la SCI LES MARQUISES au titre du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon acte sous seing privé du 1" octobre 2001, la SCI Les Marquises a donné à bail commercial à la SA Bowling du Mâconnais l'ensemble immobilier, [...] , les locaux faisant l'objet d'un état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre le bailleur représenté par M. Bernard Y... et la SA Bowling du Mâconnais représentée par M. Dominique Y... ; qu'il ressort de cet état des lieux, de 9 pages, que l'ensemble des locaux et équipements sont mentionnés comme neufs ; que la société appelante, pour contester le jugement entrepris, prétend que cet état des lieux d'entrée est inopposable aux consorts Z... pour être signé du même représentant des deux sociétés et pour avoir pris les lieux, déjà en mauvais état, suite au rachat en 2006 par les consorts Z... de l'intégralité des titres de la SA Bowling du Mâconnais ; que la société appelante prétend à tort que la même personne a représenté bailleur et locataire à l'état des lieux d'entrée, puisqu'il a déjà été relevé que le bailleur, la SCI Les Marquises, était représenté par M. Bernard Y... son gérant, et que le preneur, la SA Bowling du Mâconnais, était représenté par M. Dominique Y... administrateur de la SA et ayant pouvoir de la représenter ; que surtout l'appelante entend procéder par une confusion entre la personne morale de la société et les personnes physiques des associés détenant son capital social ; qu'il importe peu à l'égard du contrat de bail, qu'une cession de parts sociales soit intervenue en interne pour modifier la répartition du capital social entre associés de la SA Bowling du Mâconnais lors de la cession invoquée de l'ensemble de ses parts par M. Bernard Y... le 19 octobre 2006 à M. Christian Z... et Mme Suzanne Z..., dès lors que cette cession n'affecte aucunement la personnalité juridique de la SA Bowling du Mâconnais qui est seule co-contractante de la SCI Les Marquises et reste seule locataire ayant pris possession des lieux, objet du bail, dans l'état décrit au constat d'entrée en 2001 ; que si éventuellement l'état des lieux existant à l'époque de la cession pouvait avoir un intérêt au regard de la garantie de passif et d'actif qu'ont pu prévoir les parties à l'acte de cession de parts sociales, il n'a aucune incidence sur les rapports contractuels bailleur - locataire ; qu'il s'ensuit que l'appelante n'est pas fondée dans sa critique de l'état des lieux à l'entrée, la SA Bowling du Mâconnais ayant pris les locaux en bon état ainsi que l'a retenu le premier juge ; que la société appelante n'est pas davantage pertinente dans sa critique de l'établissement de l'état des lieux de sortie, qu'elle prétend avoir été dressé à la seule initiative du bailleur et dont elle n'aurait pu prendre connaissance qu'à l'occasion de la procédure judiciaire ; qu'en effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2011 par Me A..., huissier de justice à La Clayette, que si celui-ci a certes été requis par la SCI Les Marquises, il a cependant effectué sur place ses opérations et constatations "en présence de M. Y... gérant du requérant et du locataire sortant représenté par M. Z..., Pdg" ; que si la société appelante prétend avoir entretenu les locaux conformément à ses obligations contractuelles, force est cependant à la lecture du procès-verbal de constat de sortie, dressant ainsi que l'a dit avec pertinence le premier juge une liste impressionnante de dégradations diverses, et au vu des nombreuses photographies accompagnant ce constat, de retenir comme l'a fait le tribunal que les dégradations excèdent largement ce qui peut être admis comme une usure normale des lieux et que le locataire sortant doit supporter les frais de remise en état des lieux suite à des dégradations qui lui sont imputables ; qu'en effet, il ressort de ce procès-verbal que dans la pièce où se trouvaient les pistes de bowling l'huissier constate "la présence de très nombreuses traces circulaires qui constellent le revêtement plastique", "l'installation électrique sur le panneau gauche... en partie démontée", "dans le prolongement, un bar dont les décorations en partie haute ont disparu laissant des traces plus claires" ; à l'étage : "sur l'ensemble les moquettes très fortement tachées. Il s'agirait d'urine d'animal. Une plinthe électrique a disparu partiellement laissant une tapisserie sale. Un volet présente un mécanisme cassé. Les murs présentent des traces noirâtres en de nombreux endroits. Un encadrement de porte a été enlevé" ; que l'huissier note encore que "sous cette partie se trouve une cuisine dans laquelle je constate la trace d'enlèvement d'un meuble important que l'on me précise avoir été une chambre froide laissant apparaître des anciennes peintures et un rail de fixation au sol, le carrelage est abîmé autour de ce rail... Dans la partie cuisine, des dalles de plafond sont manquantes. Il s'agirait de l'emplacement de la hotte qui a été enlevée par le locataire" ; que l'huissier relève également que "une porte intérieure n'a plus ni serrure ni poignée", que "la peinture présente de nombreuses écailles et frottements" sur le couloir d'accès du personnel au bar et que "les murs sont fortement tachés, éraflés et les menuiseries écaillées en de nombreux endroits" pour l'escalier intérieur menant à la partie habitation ; que l'huissier observe de nombreuses traces de coups et de frottements sur la porte donnant sur le parking extérieur, des traces de coup qui ont transpercé la matière sur une porte réservée au personnel, de nombreuses traces de coup et de frottements sur deux autres portes intérieures, des traces d'impact dans le carrelage dont une importante et plusieurs perforations avec des restes de tiges filetées ; que l'huissier enfin a constaté dans la partie habitation, "dans le plafond du palier ... la présence d'un skydome dont l'entourage présente de nombreux coups et taches. Une porte présente un enfoncement. Une autre en présente plusieurs partiellement recouverts de scotch.... Deux murs présentent des traces de coup sommairement rebouchés. Deux autres portes présentent des enfoncements. Deux bouches de vmc sont fortement encrassées. Le plafond de la douche présente de nombreuses moisissures. ... Un fond de container en plastique sommairement découpé a été posé sur un orifice qui donne sur la cuisine professionnelle du rez-de-chaussée. Il apparaît de nombreux trous autour de cet orifice. Il m'est indiqué qu'il s'agit là de l'emplacement de la tourelle d'aspiration de hotte de la cuisine qui a été emportée par le locataire sortant" ; que la société appelante conteste les frais de remise en état en faisant valoir qu'elle a repris ses éléments d' actif (bar, chambre froide, hotte de cuisine, tourelle d'aspiration...) et ne peut être tenue pour des traces qui ne constituent en rien des dégradations puisqu'elle n'a fait que démonter ses installations, notamment les pistes de bowling ; que la société appelante oublie cependant qu'aux termes du bail commercial, il était prévu que "tous les aménagements réalisés par le preneur deviendront, lors de son départ, la propriété du bailleur sans indemnités, à moins que le bailleur n'exige la remise des lieux dans l'état primitif' ; que la SA Bowling du Mâconnais ne peut donc s'exonérer de son obligation de remise en l'état primitif, étant rappelé qu'il s'agissait d'un état neuf selon le constat de 2001, en prétendant ne faire que reprendre ses actifs et aménagements, voire à ne procéder comme cela ressort du procès-verbal que par une réparation plus que sommaire par la découpe d'un fond de container plastique pour colmater un orifice donnant sur la cuisine ; que l'importance des taches, éraflures, écailles, moisissures, et autres dégâts constatés, spécialement les traces de coup et d'enfoncement à de nombreuses reprises notées par l'huissier sont incompatibles avec l'usure normale des lieux dont se prévaut l'appelante au bout de 10 ans d'occupation, et traduisent bien de son fait un défaut d'entretien et des dégradations dont elle doit réparation ; que la SA Bowling du Mâconnais est ainsi mal fondée en sa critique du jugement qui, au vu de ce procès-verbal et des différents justificatifs produits par le bailleur pour un total de 35 538 € ht, incluant le coût de réfection des sols pour 12 595 e ht admis à titre subsidiaire par la société appelante, a condamné la société locataire à payer ce total de 35 538 E ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point, ainsi que sur la compensation ordonnée avec la restitution du dépôt de garantie pour 31 099,60 € » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il résulte de l'état des lieux contradictoire établi le 1er octobre 2001 lors de la signature du bail que les lieux étaient à l'état neuf; que monsieur Y... gérant de la SA BOWLING DU MACONNAIS a le 19 octobre 2006 cédé l'intégralité de ses parts sociales à monsieur et madame Z... lesquels ont à compter de cette date pris possession des lieux loués et y ont poursuivi l'exploitation de la même activité commerciale, sans qu'aucune des parties n'ait à ce moment là estimé utile de faire procéder à un constat sur l'état des lieux, qui n'est certes n'est pas nécessaire légalement mais eût été éminemment utile, puisqu'aujourd'hui le preneur conteste avoir reçu des locaux dans un état irréprochable ; qu'en l'absence de constat de l'état des lieux et à moins qu'il n'en rapporte la preuve contraire, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état d'entretien et de réparations locatives, et sera tenu de les restituer comme tels ; qu'en l'espèce, la SA BOWLING DU MACONNAIS ne produit ni attestation, ni constat, ni facture, de nature à établir que des travaux ont été nécessaires lors de sa prise de possession des lieux, et donc ne fournit aucun élément propre à rapporter cette preuve contraire ; que le constat d'huissier de Me A... en date du 22 avril 2011, lui aussi contradictoire, la visite ayant eu lieu en présence de monsieur Z... qui d'ailleurs a alors livré un certain nombre d'informations à l'huissier, fait état d'une liste impressionnante de dégradations diverses, relevant: * soit d'un défaut d'entretien manifeste (ex: bardages extérieurs couverts de moisissures, pas de taille des arbustes, aire d'écoulement des eaux pluviales encombrée de déchets et végétaux, moquettes tachées: tapisseries et peintures sales, tachées ou éraflées, revêtement d'étanchéité du toit abîmé, mécanisme de volet cassé, portail électrique hors service) ; * soit de négligence pour remettre les lieux en leur état antérieur, des équipements ayant été retirés ( bornes en béton-, pistes de bowling, Chambre froide, hotte aspirante, butée électriques de la porte de cuisine) ou au contraire abandonnés sur place (éléments de bar et estrade) ; que ces dégradations même pour celles d'entre elles qui sont les plus légères dépassent largement ce qu'il est permis d'admettre eu égard à l'usure normale des lieux loués ; que la SA BOWLING DU MACONNAIS devra supporter les frais suivants de remise en état, dont la SCI LES MARQUISES justifie par le versement des pièces numérotées de 3 à 17 (les pièces dont il était demandé rejet comme étant communiquées postérieurement à l'ordonnance de clôture n'ayant finalement pas été, remises au tribunal): - nettoyage du bâtiment, selon devis de l'entreprise BIGOT: 7519 euros HT ; - réfection des sols, selon devis de l'entreprise REBEUFF /SAINT MACLOU : 12595 euros HT ; - remise en état de l'alarme, selon devis de l'entreprise : 2025 euros HT ; - remise en état du portail, selon devis de, l'entreprise Idolair; 2314 euros HT ; - entretien annuel des installations de désenfumage, selon devis de l'entreprise PUMENTIC 360,00 euros HT ; - intervention en électricité - boîtier d'arrêt d'urgence cuisine, selon devis de l'entreprise GUYONNET PELLETIER: 97,00 euros HT ; - évacuation du bar et de l'estrade, selon devis de l'entreprise MDC: 4700, 00 euros HT ; - pose d'un extracteur - tourelle d'extraction de sécurité en cuisine et entretien contrôle, selon devis de l'entreprise CELSIUS EQUIPEMENT: 5928,00 euros HT ; soit un total de 35538 euros HT ; qu'en revanche les prétentions de la SCI LES MARQUISES seront, rejetées pour le surplus, s'agissant de travaux qui ne sont pas manifestement en lien avec les constatations de l'huissier, ou qui ne sont justifiés par aucune facture (travaux de peinture), ou encore qui seront effectués pour le confort ou le goût du nouvel occupant, monsieur Y... ; qu'il en est ainsi: - de l'intervention de la société CHUBB sur la centrale incendie (360 euros ) ; - du remplacement du matériel de ventilation défectueux par la société FUMENTIC (1769 HT ; du remplacement des luminaires et ajustements électriques (l'essentiel du devis de l'entreprise PELLETIER) ; - du remplacement du compresseur et équipements de ventilation par la société BADET (9695,10 euros) ; - du traçage du parking (1249,80 euros) ; de l'installation du standard téléphonique (2604,50 euros) ; qu'il convient de déduire de cette somme de 35538 euros le montant du dépôt de garantie équivalent selon les termes du bail à trois mois de loyer HT réajustable à chaque augmentation de loyer, montant non contesté qui est à ce jour de 31099, 60 curas; qu'il reviendra donc à la SCI LES MARQUISES après compensation la somme différentielle de 4438,40 euros HT »;
ALORS QUE, face à l'argumentation de la société BOWLING DU MACONNAIS SA contestant la demande de la SCI LES MARQUISES, s'agissant de la chambre froide, de la hotte de cuisine et de la tourelle d'aspiration, les juges du second degré ont opposé « qu'aux termes du bail commercial, il était prévu que tous les éléments réalisés par le preneur deviendront, lors de son départ, la propriété du bailleur sans indemnités à moins que le bailleur n'exige la remise en état des lieux dans l'état primitif » (p. 6, alinéa 4 et 5) ; qu'en se prévalant d'office, et sans interpeller les parties, de la clause du bail relative à la propriété des aménagements réalisés par le preneur, quand le bailleur se bornait à évoquer le mauvais ou la dégradation, pour soutenir que « les lieux n'ont pas été remis dans l'état dans lesquels ils se trouvaient lors de l'entrée dans les lieux de la société BOWLING DU MACONNAIS » et ce, sans faire état de la clause afférente aux aménagements réalisés par le locataire en fin de bail (conclusions p. 9 à 12), les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société BOWLING DU MACONNAIS SA à payer à la SCI LES MARQUISES, au titre de frais de remise en état, la somme de 35 338 euros HT, ainsi que la somme de 1.550,88 euros HT, et décidé de la compensation des sommes ainsi dues avec la somme due par la SCI LES MARQUISES au titre du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon acte sous seing privé du 1" octobre 2001, la SCI Les Marquises a donné à bail commercial à la SA Bowling du Mâconnais l'ensemble immobilier, [...] , les locaux faisant l'objet d'un état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre le bailleur représenté par M. Bernard Y... et la SA Bowling du Mâconnais représentée par M. Dominique Y... ; qu'il ressort de cet état des lieux, de 9 pages, que l'ensemble des locaux et équipements sont mentionnés comme neufs ; que la société appelante, pour contester le jugement entrepris, prétend que cet état des lieux d'entrée est inopposable aux consorts Z... pour être signé du même représentant des deux sociétés et pour avoir pris les lieux, déjà en mauvais état, suite au rachat en 2006 par les consorts Z... de l'intégralité des titres de la SA Bowling du Mâconnais ; que la société appelante prétend à tort que la même personne a représenté bailleur et locataire à l'état des lieux d'entrée, puisqu'il a déjà été relevé que le bailleur, la SCI Les Marquises, était représenté par M. Bernard Y... son gérant, et que le preneur, la SA Bowling du Mâconnais, était représenté par M. Dominique Y... administrateur de la SA et ayant pouvoir de la représenter ; que surtout l'appelante entend procéder par une confusion entre la personne morale de la société et les personnes physiques des associés détenant son capital social ; qu'il importe peu à l'égard du contrat de bail, qu'une cession de parts sociales soit intervenue en interne pour modifier la répartition du capital social entre associés de la SA Bowling du Mâconnais lors de la cession invoquée de l'ensemble de ses parts par M. Bernard Y... le 19 octobre 2006 à M. Christian Z... et Mme Suzanne Z..., dès lors que cette cession n'affecte aucunement la personnalité juridique de la SA Bowling du Mâconnais qui est seule co-contractante de la SCI Les Marquises et reste seule locataire ayant pris possession des lieux, objet du bail, dans l'état décrit au constat d'entrée en 2001 ; que si éventuellement l'état des lieux existant à l'époque de la cession pouvait avoir un intérêt au regard de la garantie de passif et d'actif qu'ont pu prévoir les parties à l'acte de cession de parts sociales, il n'a aucune incidence sur les rapports contractuels bailleur - locataire ; qu'il s'ensuit que l'appelante n'est pas fondée dans sa critique de l'état des lieux à l'entrée, la SA Bowling du Mâconnais ayant pris les locaux en bon état ainsi que l'a retenu le premier juge ; que la société appelante n'est pas davantage pertinente dans sa critique de l'établissement de l'état des lieux de sortie, qu'elle prétend avoir été dressé à la seule initiative du bailleur et dont elle n'aurait pu prendre connaissance qu'à l'occasion de la procédure judiciaire ; qu'en effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2011 par Me A..., huissier de justice à La Clayette, que si celui-ci a certes été requis par la SCI Les Marquises, il a cependant effectué sur place ses opérations et constatations "en présence de M. Y... gérant du requérant et du locataire sortant représenté par M. Z..., Pdg" ; que si la société appelante prétend avoir entretenu les locaux conformément à ses obligations contractuelles, force est cependant à la lecture du procès-verbal de constat de sortie, dressant ainsi que l'a dit avec pertinence le premier juge une liste impressionnante de dégradations diverses, et au vu des nombreuses photographies accompagnant ce constat, de retenir comme l'a fait le tribunal que les dégradations excèdent largement ce qui peut être admis comme une usure normale des lieux et que le locataire sortant doit supporter les frais de remise en état des lieux suite à des dégradations qui lui sont imputables ; qu'en effet, il ressort de ce procès-verbal que dans la pièce où se trouvaient les pistes de bowling l'huissier constate "la présence de très nombreuses traces circulaires qui constellent le revêtement plastique", "l'installation électrique sur le panneau gauche... en partie démontée", "dans le prolongement, un bar dont les décorations en partie haute ont disparu laissant des traces plus claires" ; à l'étage : "sur l'ensemble les moquettes très fortement tachées. Il s'agirait d'urine d'animal. Une plinthe électrique a disparu partiellement laissant une tapisserie sale. Un volet présente un mécanisme cassé. Les murs présentent des traces noirâtres en de nombreux endroits. Un encadrement de porte a été enlevé" ; que l'huissier note encore que "sous cette partie se trouve une cuisine dans laquelle je constate la trace d'enlèvement d'un meuble important que l'on me précise avoir été une chambre froide laissant apparaître des anciennes peintures et un rail de fixation au sol, le carrelage est abîmé autour de ce rail... Dans la partie cuisine, des dalles de plafond sont manquantes. Il s'agirait de l'emplacement de la hotte qui a été enlevée par le locataire" ; que l'huissier relève également que "une porte intérieure n'a plus ni serrure ni poignée", que "la peinture présente de nombreuses écailles et frottements" sur le couloir d'accès du personnel au bar et que "les murs sont fortement tachés, éraflés et les menuiseries écaillées en de nombreux endroits" pour l'escalier intérieur menant à la partie habitation ; que l'huissier observe de nombreuses traces de coups et de frottements sur la porte donnant sur le parking extérieur, des traces de coup qui ont transpercé la matière sur une porte réservée au personnel, de nombreuses traces de coup et de frottements sur deux autres portes intérieures, des traces d'impact dans le carrelage dont une importante et plusieurs perforations avec des restes de tiges filetées ; que l'huissier enfin a constaté dans la partie habitation, "dans le plafond du palier ... la présence d'un skydome dont l'entourage présente de nombreux coups et taches. Une porte présente un enfoncement. Une autre en présente plusieurs partiellement recouverts de scotch.... Deux murs présentent des traces de coup sommairement rebouchés. Deux autres portes présentent des enfoncements. Deux bouches de vmc sont fortement encrassées. Le plafond de la douche présente de nombreuses moisissures. ... Un fond de container en plastique sommairement découpé a été posé sur un orifice qui donne sur la cuisine professionnelle du rez-de-chaussée. Il apparaît de nombreux trous autour de cet orifice. Il m'est indiqué qu'il s'agit là de l'emplacement de la tourelle d'aspiration de hotte de la cuisine qui a été emportée par le locataire sortant" ; que la société appelante conteste les frais de remise en état en faisant valoir qu'elle a repris ses éléments d' actif (bar, chambre froide, hotte de cuisine, tourelle d'aspiration...) et ne peut être tenue pour des traces qui ne constituent en rien des dégradations puisqu'elle n'a fait que démonter ses installations, notamment les pistes de bowling ; que la société appelante oublie cependant qu'aux termes du bail commercial, il était prévu que "tous les aménagements réalisés par le preneur deviendront, lors de son départ, la propriété du bailleur sans indemnités, à moins que le bailleur n'exige la remise des lieux dans l'état primitif' ; que la SA Bowling du Mâconnais ne peut donc s'exonérer de son obligation de remise en l'état primitif, étant rappelé qu'il s'agissait d'un état neuf selon le constat de 2001, en prétendant ne faire que reprendre ses actifs et aménagements, voire à ne procéder comme cela ressort du procès-verbal que par une réparation plus que sommaire par la découpe d'un fond de container plastique pour colmater un orifice donnant sur la cuisine ; que l'importance des taches, éraflures, écailles, moisissures, et autres dégâts constatés, spécialement les traces de coup et d'enfoncement à de nombreuses reprises notées par l'huissier sont incompatibles avec l'usure normale des lieux dont se prévaut l'appelante au bout de 10 ans d'occupation, et traduisent bien de son fait un défaut d'entretien et des dégradations dont elle doit réparation ; que la SA Bowling du Mâconnais est ainsi mal fondée en sa critique du jugement qui, au vu de ce procès-verbal et des différents justificatifs produits par le bailleur pour un total de 35 538 € ht, incluant le coût de réfection des sols pour 12 595 e ht admis à titre subsidiaire par la société appelante, a condamné la société locataire à payer ce total de 35 538 E ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point, ainsi que sur la compensation ordonnée avec la restitution du dépôt de garantie pour 31 099,60 € » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il résulte de l'état des lieux contradictoire établi le 1er octobre 2001 lors de la signature du bail que les lieux étaient à l'état neuf; que monsieur Y... gérant de la SA BOWLING DU MACONNAIS a le 19 octobre 2006 cédé l'intégralité de ses parts sociales à monsieur et madame Z... lesquels ont à compter de cette date pris possession des lieux loués et y ont poursuivi l'exploitation de la même activité commerciale, sans qu'aucune des parties n'ait à ce moment-là estimé utile de faire procéder à un constat sur l'état des lieux, qui n'est certes n'est pas nécessaire légalement mais eût été éminemment utile, puisqu'aujourd'hui le preneur conteste avoir reçu des locaux dans un état irréprochable ; qu'en l'absence de constat de l'état des lieux et à moins qu'il n'en rapporte la preuve contraire, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état d'entretien et de réparations locatives, et sera tenu de les restituer comme tels ; qu'en l'espèce, la SA BOWLING DU MACONNAIS ne produit ni attestation, ni constat, ni facture, de nature à établir que des travaux ont été nécessaires lors de sa prise de possession des lieux, et donc ne fournit aucun élément propre à rapporter cette preuve contraire ; que le constat d'huissier de Me A... en date du 22 avril 2011, lui aussi contradictoire, la visite ayant eu lieu en présence de monsieur Z... qui d'ailleurs a alors livré un certain nombre d'informations à l'huissier, fait état d'une liste impressionnante de dégradations diverses, relevant: * soit d'un défaut d'entretien manifeste (ex: bardages extérieurs couverts de moisissures, pas de taille des arbustes, aire d'écoulement des eaux pluviales encombrée de déchets et végétaux, moquettes tachées: tapisseries et peintures sales, tachées ou éraflées, revêtement d'étanchéité du toit abîmé, mécanisme de volet cassé, portail électrique hors service) ; * soit de négligence pour remettre les lieux en leur état antérieur, des équipements ayant été retirés ( bornes en béton-, pistes de bowling, Chambre froide, hotte aspirante, butée électriques de la porte de cuisine) ou au contraire abandonnés sur place (éléments de bar et estrade) ; que ces dégradations même pour celles d'entre elles qui sont les plus légères dépassent largement ce qu'il est permis d'admettre eu égard à l'usure normale des lieux loués ; que la SA BOWLING DU MACONNAIS devra supporter les frais suivants de remise en état, dont la SCI LES MARQUISES justifie par le versement des pièces numérotées de 3 à 17 (les pièces dont il était demandé rejet comme étant communiquées postérieurement à l'ordonnance de clôture n'ayant finalement pas été, remises au tribunal): - nettoyage du bâtiment, selon devis de l'entreprise BIGOT: 7519 euros HT ; - réfection des sols, selon devis de l'entreprise REBEUFF /SAINT MACLOU : 12595 euros HT ; - remise en état de l'alarme, selon devis de l'entreprise : 2025 euros HT ; - remise en état du portail, selon devis de, l'entreprise Idolair; 2314 euros HT ; - entretien annuel des installations de désenfumage, selon devis de l'entreprise PUMENTIC 360,00 euros HT ; - intervention en électricité - boîtier d'arrêt d'urgence cuisine, selon devis de l'entreprise GUYONNET PELLETIER: 97,00 euros HT ; - évacuation du bar et de l'estrade, selon devis de l'entreprise MDC: 4700, 00 euros HT ; - pose d'un extracteur - tourelle d'extraction de sécurité en cuisine et entretien contrôle, selon devis de l'entreprise CELSIUS EQUIPEMENT: 5928,00 euros HT ; soit un total de 35538 euros HT ; qu'en revanche les prétentions de la SCI LES MARQUISES seront, rejetées pour le surplus, s'agissant de travaux qui ne sont pas manifestement en lien avec les constatations de l'huissier, ou qui ne sont justifiés par aucune facture (travaux de peinture), ou encore qui seront effectués pour le confort ou le goût du nouvel occupant, monsieur Y... ; qu'il en est ainsi: - de l'intervention de la société CHUBB sur la centrale incendie (360 euros ) ; - du remplacement du matériel de ventilation défectueux par la société FUMENTIC (1769 HT ; du remplacement des luminaires et ajustements électriques (l'essentiel du devis de l'entreprise PELLETIER) ; - du remplacement du compresseur et équipements de ventilation par la société BADET (9695,10 euros) ; - du traçage du parking (1249,80 euros) ; de l'installation du standard téléphonique (2604,50 euros) ; qu'il convient de déduire de cette somme de 35538 euros le montant du dépôt de garantie équivalent selon les termes du bail à trois mois de loyer HT réajustable à chaque augmentation de loyer, montant non contesté qui est à ce jour de 31099, 60 curas; qu'il reviendra donc à la SC1 LES MARQUISES après compensation la somme différentielle de 4438,40 euros HT »;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, s'agissant du bar, les juges du fond ne pouvaient le traiter comme participant à des aménagements réalisés par le preneur dès lors que le bailleur considérait cet élément comme un élément du mobilier (conclusions p. 10, alinéas 10 et 11) et que le preneur soutenait lui-même que le bar constitue un élément de son actif (conclusions p. 12, avant dernier alinéa) ; qu'en traitant, dans ces circonstances, le bar comme un aménagement des locaux et non comme un élément du mobilier du preneur, les juges du fond ont violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en traitant le bar comme un aménagement, sans solliciter les observations des parties, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, faudrait-il faire abstraction des deux griefs précédents, que de toute façon les juges du fond se devaient de rechercher, dès lors que la société BOWLING DU MACONNAIS SA faisait état d'un abandon gracieux, si, conformément à la clause, la SCI LES MARQUISES avait demandé à la société BOWLING DU MACONNAIS SA d'enlever le bar sans que sa demande soit suivie d'effet ; que de ce point de vue, l'arrêt souffre à tout le moins d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil (1103 nouveau du Code de civil).
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société BOWLING DU MACONNAIS SA à payer à la SCI LES MARQUISES, au titre de frais de remise en état, la somme de 35 338 euros HT, ainsi que la somme de 1.550,88 euros HT, et décidé de la compensation des sommes ainsi dues avec la somme due par la SCI LES MARQUISES au titre du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon acte sous seing privé du 1" octobre 2001, la SCI Les Marquises a donné à bail commercial à la SA Bowling du Mâconnais l'ensemble immobilier, [...] , les locaux faisant l'objet d'un état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre le bailleur représenté par M. Bernard Y... et la SA Bowling du Mâconnais représentée par M. Dominique Y... ; qu'il ressort de cet état des lieux, de 9 pages, que l'ensemble des locaux et équipements sont mentionnés comme neufs ; que la société appelante, pour contester le jugement entrepris, prétend que cet état des lieux d'entrée est inopposable aux consorts Z... pour être signé du même représentant des deux sociétés et pour avoir pris les lieux, déjà en mauvais état, suite au rachat en 2006 par les consorts Z... de l'intégralité des titres de la SA Bowling du Mâconnais ; que la société appelante prétend à tort que la même personne a représenté bailleur et locataire à l'état des lieux d'entrée, puisqu'il a déjà été relevé que le bailleur, la SCI Les Marquises, était représenté par M. Bernard Y... son gérant, et que le preneur, la SA Bowling du Mâconnais, était représenté par M. Dominique Y... administrateur de la SA et ayant pouvoir de la représenter ; que surtout l'appelante entend procéder par une confusion entre la personne morale de la société et les personnes physiques des associés détenant son capital social ; qu'il importe peu à l'égard du contrat de bail, qu'une cession de parts sociales soit intervenue en interne pour modifier la répartition du capital social entre associés de la SA Bowling du Mâconnais lors de la cession invoquée de l'ensemble de ses parts par M. Bernard Y... le 19 octobre 2006 à M. Christian Z... et Mme Suzanne Z..., dès lors que cette cession n'affecte aucunement la personnalité juridique de la SA Bowling du Mâconnais qui est seule co-contractante de la SCI Les Marquises et reste seule locataire ayant pris possession des lieux, objet du bail, dans l'état décrit au constat d'entrée en 2001 ; que si éventuellement l'état des lieux existant à l'époque de la cession pouvait avoir un intérêt au regard de la garantie de passif et d'actif qu'ont pu prévoir les parties à l'acte de cession de parts sociales, il n'a aucune incidence sur les rapports contractuels bailleur - locataire ; qu'il s'ensuit que l'appelante n'est pas fondée dans sa critique de l'état des lieux à l'entrée, la SA Bowling du Mâconnais ayant pris les locaux en bon état ainsi que l'a retenu le premier juge ; que la société appelante n'est pas davantage pertinente dans sa critique de l'établissement de l'état des lieux de sortie, qu'elle prétend avoir été dressé à la seule initiative du bailleur et dont elle n'aurait pu prendre connaissance qu'à l'occasion de la procédure judiciaire ; qu'en effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2011 par Me A..., huissier de justice à La Clayette, que si celui-ci a certes été requis par la SCI Les Marquises, il a cependant effectué sur place ses opérations et constatations "en présence de M. Y... gérant du requérant et du locataire sortant représenté par M. Z..., Pdg" ; que si la société appelante prétend avoir entretenu les locaux conformément à ses obligations contractuelles, force est cependant à la lecture du procès-verbal de constat de sortie, dressant ainsi que l'a dit avec pertinence le premier juge une liste impressionnante de dégradations diverses, et au vu des nombreuses photographies accompagnant ce constat, de retenir comme l'a fait le tribunal que les dégradations excèdent largement ce qui peut être admis comme une usure normale des lieux et que le locataire sortant doit supporter les frais de remise en état des lieux suite à des dégradations qui lui sont imputables ; qu'en effet, il ressort de ce procès-verbal que dans la pièce où se trouvaient les pistes de bowling l'huissier constate "la présence de très nombreuses traces circulaires qui constellent le revêtement plastique", "l'installation électrique sur le panneau gauche... en partie démontée", "dans le prolongement, un bar dont les décorations en partie haute ont disparu laissant des traces plus claires" ; à l'étage : "sur l'ensemble les moquettes très fortement tachées. Il s'agirait d'urine d'animal. Une plinthe électrique a disparu partiellement laissant une tapisserie sale. Un volet présente un mécanisme cassé. Les murs présentent des traces noirâtres en de nombreux endroits. Un encadrement de porte a été enlevé" ; que l'huissier note encore que "sous cette partie se trouve une cuisine dans laquelle je constate la trace d'enlèvement d'un meuble important que l'on me précise avoir été une chambre froide laissant apparaître des anciennes peintures et un rail de fixation au sol, le carrelage est abîmé autour de ce rail... Dans la partie cuisine, des dalles de plafond sont manquantes. Il s'agirait de l'emplacement de la hotte qui a été enlevée par le locataire" ; que l'huissier relève également que "une porte intérieure n'a plus ni serrure ni poignée", que "la peinture présente de nombreuses écailles et frottements" sur le couloir d'accès du personnel au bar et que "les murs sont fortement tachés, éraflés et les menuiseries écaillées en de nombreux endroits" pour l'escalier intérieur menant à la partie habitation ; que l'huissier observe de nombreuses traces de coups et de frottements sur la porte donnant sur le parking extérieur, des traces de coup qui ont transpercé la matière sur une porte réservée au personnel, de nombreuses traces de coup et de frottements sur deux autres portes intérieures, des traces d'impact dans le carrelage dont une importante et plusieurs perforations avec des restes de tiges filetées ; que l'huissier enfin a constaté dans la partie habitation, "dans le plafond du palier ... la présence d'un skydome dont l'entourage présente de nombreux coups et taches. Une porte présente un enfoncement. Une autre en présente plusieurs partiellement recouverts de scotch.... Deux murs présentent des traces de coup sommairement rebouchés. Deux autres portes présentent des enfoncements. Deux bouches de vmc sont fortement encrassées. Le plafond de la douche présente de nombreuses moisissures. ... Un fond de container en plastique sommairement découpé a été posé sur un orifice qui donne sur la cuisine professionnelle du rez-de-chaussée. Il apparaît de nombreux trous autour de cet orifice. Il m'est indiqué qu'il s'agit là de l'emplacement de la tourelle d'aspiration de hotte de la cuisine qui a été emportée par le locataire sortant" ; que la société appelante conteste les frais de remise en état en faisant valoir qu'elle a repris ses éléments d' actif (bar, chambre froide, hotte de cuisine, tourelle d'aspiration...) et ne peut être tenue pour des traces qui ne constituent en rien des dégradations puisqu'elle n'a fait que démonter ses installations, notamment les pistes de bowling ; que la société appelante oublie cependant qu'aux termes du bail commercial, il était prévu que "tous les aménagements réalisés par le preneur deviendront, lors de son départ, la propriété du bailleur sans indemnités, à moins que le bailleur n'exige la remise des lieux dans l'état primitif' ; que la SA Bowling du Mâconnais ne peut donc s'exonérer de son obligation de remise en l'état primitif, étant rappelé qu'il s'agissait d'un état neuf selon le constat de 2001, en prétendant ne faire que reprendre ses actifs et aménagements, voire à ne procéder comme cela ressort du procès-verbal que par une réparation plus que sommaire par la découpe d'un fond de container plastique pour colmater un orifice donnant sur la cuisine ; que l'importance des taches, éraflures, écailles, moisissures, et autres dégâts constatés, spécialement les traces de coup et d'enfoncement à de nombreuses reprises notées par l'huissier sont incompatibles avec l'usure normale des lieux dont se prévaut l'appelante au bout de 10 ans d'occupation, et traduisent bien de son fait un défaut d'entretien et des dégradations dont elle doit réparation ; que la SA Bowling du Mâconnais est ainsi mal fondée en sa critique du jugement qui, au vu de ce procès-verbal et des différents justificatifs produits par le bailleur pour un total de 35 538 € ht, incluant le coût de réfection des sols pour 12 595 e ht admis à titre subsidiaire par la société appelante, a condamné la société locataire à payer ce total de 35 538 E ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point, ainsi que sur la compensation ordonnée avec la restitution du dépôt de garantie pour 31 099,60 € » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il résulte de l'état des lieux contradictoire établi le 1er octobre 2001 lors de la signature du bail que les lieux étaient à l'état neuf; que monsieur Y... gérant de la SA BOWLING DU MACONNAIS a le 19 octobre 2006 cédé l'intégralité de ses parts sociales à monsieur et madame Z... lesquels ont à compter de cette date pris possession des lieux loués et y ont poursuivi l'exploitation de la même activité commerciale, sans qu'aucune des parties n'ait à ce moment là estimé utile de faire procéder à un constat sur l'état des lieux, qui n'est certes n'est pas nécessaire légalement mais eût été éminemment utile, puisqu'aujourd'hui le preneur conteste avoir reçu des locaux dans un état irréprochable ; qu'en l'absence de constat de l'état des lieux et à moins qu'il n'en rapporte la preuve contraire, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état d'entretien et de réparations locatives, et sera tenu de les restituer comme tels ; qu'en l'espèce, la SA BOWLING DU MACONNAIS ne produit ni attestation, ni constat, ni facture, de nature à établir que des travaux ont été nécessaires lors de sa prise de possession des lieux, et donc ne fournit aucun élément propre à rapporter cette preuve contraire ; que le constat d'huissier de Me A... en date du 22 avril 2011, lui aussi contradictoire, la visite ayant eu lieu en présence de monsieur Z... qui d'ailleurs a alors livré un certain nombre d'informations à l'huissier, fait état d'une liste impressionnante de dégradations diverses, relevant: * soit d'un défaut d'entretien manifeste (ex: bardages extérieurs couverts de moisissures, pas de taille des arbustes, aire d'écoulement des eaux pluviales encombrée de déchets et végétaux, moquettes tachées: tapisseries et peintures sales, tachées ou éraflées, revêtement d'étanchéité du toit abîmé, mécanisme de volet cassé, portail électrique hors service) ; * soit de négligence pour remettre les lieux en leur état antérieur, des équipements ayant été retirés ( bornes en béton-, pistes de bowling, Chambre froide, hotte aspirante, butée électriques de la porte de cuisine) ou au contraire abandonnés sur place (éléments de bar et estrade) ; que ces dégradations même pour celles d'entre elles qui sont les plus légères dépassent largement ce qu'il est permis d'admettre eu égard à l'usure normale des lieux loués ; que la SA BOWLING DU MACONNAIS devra supporter les frais suivants de remise en état, dont la SCI LES MARQUISES justifie par le versement des pièces numérotées de 3 à 17 (les pièces dont il était demandé rejet comme étant communiquées postérieurement à l'ordonnance de clôture n'ayant finalement pas été, remises au tribunal): - nettoyage du bâtiment, selon devis de l'entreprise BIGOT: 7519 euros HT ; - réfection des sols, selon devis de l'entreprise REBEUFF /SAINT MACLOU : 12595 euros HT ; - remise en état de l'alarme, selon devis de l'entreprise : 2025 euros HT ; - remise en état du portail, selon devis de, l'entreprise Idolair; 2314 euros HT ; - entretien annuel des installations de désenfumage, selon devis de l'entreprise PUMENTIC 360,00 euros HT ; - intervention en électricité - boîtier d'arrêt d'urgence cuisine, selon devis de l'entreprise GUYONNET PELLETIER: 97,00 euros HT ; - évacuation du bar et de l'estrade, selon devis de l'entreprise MDC: 4700, 00 euros HT ; - pose d'un extracteur - tourelle d'extraction de sécurité en cuisine et entretien contrôle, selon devis de l'entreprise CELSIUS EQUIPEMENT: 5928,00 euros HT ; soit un total de 35538 euros HT ; qu'en revanche les prétentions de la SCI LES MARQUISES seront, rejetées pour le surplus, s'agissant de travaux qui ne sont pas manifestement en lien avec les constatations de l'huissier, ou qui ne sont justifiés par aucune facture (travaux de peinture), ou encore qui seront effectués pour le confort ou le goût du nouvel occupant, monsieur Y... ; qu'il en est ainsi: - de l'intervention de la société CHUBB sur la centrale incendie (360 euros ) ; - du remplacement du matériel de ventilation défectueux par la société FUMENTIC (1769 HT ; du remplacement des luminaires et ajustements électriques (l'essentiel du devis de l'entreprise PELLETIER) ; - du remplacement du compresseur et équipements de ventilation par la société BADET (9695,10 euros) ; - du traçage du parking (1249,80 euros) ; de l'installation du standard téléphonique (2604,50 euros) ; qu'il convient de déduire de cette somme de 35538 euros le montant du dépôt de garantie équivalent selon les termes du bail à trois mois de loyer HT réajustable à chaque augmentation de loyer, montant non contesté qui est à ce jour de 31099, 60 curas; qu'il reviendra donc à la SC1 LES MARQUISES après compensation la somme différentielle de 4438,40 euros HT »;
ALORS QUE, qu'en se bornant à énoncer qu'il convenait de retenir une facture pour la réglementation des pistes, sans dire à quel titre et sur le fondement de quelle obligation la société BOWLING DU MACONNAIS SA pouvait être tenue, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil (1103 nouveau du Code civil) ensemble des articles 1714 et 1732 du Code civil.
