CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10153 F
Pourvoi n° V 17-16.761
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Z... Y... , domicilié [...]                                      ,
contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Patrimoine foncier, société civile immobilière, dont le siège est [...]                         ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me X..., avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils, pour M. Y...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir refusé de prononcer la résolution du bail du 1er août 2008 aux torts de la SCI Patrimoine Foncier et rejeté la condamnation de cette dernière à payer à M. Y... la somme de 12.659,43 € en remboursement des sommes réglées par lui au titre du bail et d'avoir en revanche condamné M. Y... à payer à la SCI Patrimoine Foncier des sommes au titres de loyers, charges et indemnités, arrêtées à la date de restitution des locaux loués le 14 mai 2009 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à la date du jugement et dit que le dépôt de garantie était acquis au bailleur ;
aux motifs que ceci étant exposé, il est constant que dans le bail commercial du 9 juillet 2008 figure un chapitre VI intitulé "Conditions particulières", qui prévoit que "Le Bailleur s'engage à installer à ses frais un lavabo dans le bureau au plus tard le 30 septembre 2008 ;
II n'est pas contesté que le 5 septembre 2008, la SCI Patrimoine Foncier est venue aux droits de la bailleresse d'origine JV Immobilier et que le 30 septembre 2008, le lavabo n'avait pas été installé ;
S'il est établi par le locataire qu'il a bien réglé les loyers et charges d'août à octobre 2008, il a ensuite cessé de les régler régulièrement, sans en avertir la SCI Patrimoine Foncier et sans réclamer l'installation du lavabo, ce qui a conduit la bailleresse à lui délivrer le 31 décembre 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extra judiciaire d'avoir à régler la somme de 2 833,67 euros au titre de loyers et charges impayés exigibles au 10 décembre 2008 ;
II doit être relevé à ce stade que le commandement a été délivré à l'adresse des locaux sous bail, et non pas à l'adresse personnelle de M. Y... à Neuilly sur Marne, et que M. Y... l'a bien reçu puisqu'il y a répondu par courrier du 6 janvier 2009 adressé à Sofigest, l'administrateur de la bailleresse, invoquant alors pour la première fois la difficulté liée au non achèvement des travaux, sans faire référence d'ailleurs au lavabo, difficulté qui l'autorise, annonce-t-il, à suspendre le paiement des loyers pour cause de non respect des engagements pris par son bailleur, et même à exiger le remboursement des prélèvements reçus ;
II résulte d'un courrier daté du 9 janvier 2009 adressé par Sofigest à M. Y... que l'entreprise chargée d'installer le lavabo a tenté de le joindre vainement à plusieurs reprises pour procéder aux travaux ;
Le gérant de cette entreprise MC Renov atteste le 2 mars 2009 selon pièce versée aux débats qu'il s'est déplacé à trois reprises dans les locaux loués à la demande de M. Y..., qu'à chaque fois celui-ci était absent et qu'il n'a pu finalement installer le lavabo qu'à la mi-janvier 2009 ;
L'argument de M. Y... selon lequel sa bailleresse aurait délibérément agi en fraude de ses droits en le contactant à un endroit où il ne se trouvait plus, le lieu du bail, notamment parce que la serrure aurait été changée par voie de fait par la bailleresse depuis novembre 2008 est inopérant puisque M. Y... a bien reçu le commandement à cette adresse fin 2008 comme le prouve sa réponse du 6 janvier 2009 et qu'il n'établit par aucune pièce telle qu'un constat que le changement de serrure serait intervenu comme il le prétend au mois de novembre 2008, le constat auquel il fait référence datant du 14 mai 2009 et étant celui de reprise des lieux par la SCI Patrimoine Foncier ;
M. Y... fait valoir, en demandant la confirmation du jugement qui a prononcé la résolution du contrat pour exception d'inexécution, que l'installation du lavabo était un élément substantiel du bail dans la mesure où il n'a pas pu ouvrir et faire fonctionner un cabinet médical sans lavabo et sans point d'eau, en vertu des normes en vigueur et que le cloisonnement du local loué et sa division en espaces distincts (salle d'attente et bureau de consultation) devait impérativement tenir compte de l'emplacement du lavabo qui constituait un préalable et qui devait nécessairement se trouver dans le bureau de consultation ; il considère qu'il était donc en droit de réclamer en justice la résolution du contrat de bail signé le 9 juillet 2008 pour cause d'inexécution par le bailleur, professionnel de l'immobilier, d'une de ses obligations contractuelles essentielles ;
Or, l'exception d'inexécution invoquée à l'appui d'une demande de résolution judiciaire du bail en application de l'article 1184 du code civil nécessite de la part du preneur qui l'invoque qu'il rapporte la preuve d'une inexécution telle de [a part du bailleur qu'elle rend impossible l'utilisation des lieux ;
II est en effet constant que l'inexécution par l'une des parties de certains de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre partie de toutes ses obligations, car il doit être apprécié d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat ;
En d'autres termes, il doit être apprécié si le fait que le lavabo n'ait pas été installé par la bailleresse le 30 septembre 2008 constituait un manquement suffisamment grave pour affranchir M. Y... de son obligation de payer les loyers ;
Les éléments précédemment rappelés démontrent que jusqu'à ce que des loyers et charges impayés lui soient réclamés, M. Y... n'avait jamais fait de l'installation de ce lavabo la condition sine qua non de son installation professionnelle, qu'il ne l'a invoquée qu'ensuite et pour la première fois plus de cinq mois après le début du bail, après le commandement, sans faire d'ailleurs référence précisément à ce lavabo dans son courrier du 6 janvier mais qu'au surplus et pour des raisons qu'il n'appartient pas à la cour de déterminer, il s'est dérobé aux sollicitations de l'artisan qui tentait précisément de l'installer à la demande de la bailleresse ;
M Y... n'explique nullement pourquoi, alors qu'il soutient qu'en octobre, en novembre et en décembre 2008, il n'a pas pu emménager dans les locaux faute de lavabo installé, il n'a effectué aucune démarche en ce sens auprès de la bailleresse alors que celle-ci prouve à l'inverse que c'est lui qui s'est dérobé à ladite installation et que si elle n'avait pas installé le lavabo le 30 septembre, elle a fait toute diligence ensuite qu'il le soit en proposant à plusieurs reprises des rendez-vous à son locataire ;
Il s'infère de ces observations que même si le lavabo n'était pas installé le 30 septembre 2008, M. Y... a manqué les différents rendez-vous d'installation dudit lavabo, occasionnant ainsi lui-même le retard dans son installation et qu'il ne peut dès lors invoquer une mauvaise foi de la bailleresse, ni même que celle-ci n'aurait pas respecté ses obligations contractuelles pour justifier d'une prétendue exception d'inexécution et solliciter la résolution du contrat ;
Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter M. Y... de l'ensemble de ses demandes ;
Le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer délivré le 31 décembre 2008 et resté infructueux ; les locaux ayant été restitués le 14 mai 2009, le preneur se trouve redevable de la somme en principal de 7.821,75 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date selon le décompte produit par la SCI Patrimoine Foncier, somme à majorer des intérêts légaux ;
Il y a lieu de réduire la clause pénale de 10 % telle que figurant en page 7 du bail à un euro, celle-ci étant manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse suffisamment indemnisée par l'octroi du dépôt de garantie qui lui reste acquis en exécution des chapitres du bail intitulés dépôt de garantie et clause résolutoire ;
1°) alors, d'une part, qu'il résulte de l'article 1184 du code civil que pour que la résolution d'un contrat soit prononcée, il faut et il suffit que la violation de l'obligation née du contrat, qu'elle soit essentielle ou accessoire, compromette l'économie du contrat ; qu'au cas présent, il résulte des constatations de la cour d'appel qu'aux termes du bail du 9 juillet 2008 au chapitre VI « conditions particulières », le bailleur s'engageait expressément à installer à ses frais un lavabo dans le bureau du médecin au plus tard le 30 septembre 2008 et que le 30 septembre 2008, le lavabo n'était pas installé (arrêt p. 5 § 4 et 5) ; qu'ainsi, le bailleur a manqué à son obligation de mise en conformité des lieux pour que le médecin puisse y exercer son activité et que cette obligation essentielle compromettait nécessairement l'économie du contrat ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors, contrairement aux premiers juges, refuser de résilier le contrat au motif inopérant que M Y... n'aurait effectué aucune démarche pour l'installation du lavabo auprès de la bailleresse qui aurait fait toute diligence après le 30 septembre 2008 sans violer l'article susvisé ;
2°) alors, d'autre part, qu'il résulte de l'article 1184 que pour que la résiliation d'un contrat soit prononcée, il faut et il suffit que la violation de l'obligation née du contrat compromette l'économie du contrat ; qu'il résultait des motifs des premiers juges et des éléments produits au débat par l'exposant (conclusions produites) que l'aménagement d'un lavabo était une condition substantielle de validité du bail et qu'en son absence, il n'avait pu occuper les locaux litigieux en Seine et Marne et exercer son activité de médecin à la date prévue de l'installation du lavabo cependant qu'à cette date il avait cessé son activité de médecin en Seine Saint Denis et s'était inscrit à l'ordre des médecins de Seine et Marne pour exercer dans les locaux litigieux, ce qui était illustré par des courriers des Conseils départementaux de l'ordre des médecins de Seine et Marne et de Seine Saint Denis, de la Caisse d'assurance maladie, de son avocat et d'un constat des lieux d'un huissier du 14 mai 2009 trouvant des locaux qui n'avaient jamais été occupés lors de la reprise des lieux; que les premiers juges ayant expressément retenu ces éléments pour écarter les arguments de la SCI Patrimoine Foncier et prononcer la résolution du bail, la cour d'appel ne pouvait décider le contraire sans s'expliquer, comme elle y était invité, sur ces éléments qui démontraient la violation par le bailleur d'une obligation essentielle du contrat ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3°) alors qu'enfin, il résulte encore de l'article 1184 que le seul manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi peut justifier la résolution du contrat ; qu'au cas présent, il est acquis au débat et non contesté que le bailleur, lors de la décision du médecin d'interrompre le paiement des loyers et charges faute d'installation du lavabo lui permettant d'exercer son activité dans les lieux loués, a décidé unilatéralement de changer la serrure de sorte que M. Y... n'a même plus eu accès au local loué , ce que les premiers juges avaient précisément relevé (jugement p. 7 § 8), et que, peu en important la date de ce changement de serrure, il n'est pas contesté que le bailleur a délivré non seulement le commandement de payer, mais aussi l'assignation en référé ainsi que toutes les notifications à cette adresse des lieux loués qui n'était pas l'adresse mentionné au bail, M. Y... se trouvant ainsi ignorant des procédures intentées contre lui et n'ayant pu comparaitre à l'audience de référé; que la mauvaise foi du bailleur résultant de ces éléments, la cour d'appel ne pouvait comme elle l'a fait retenir sans s'en expliquer que la mauvaise foi du bailleur n'était pas établie, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
Le greffier de chambre
