CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10159 F
Pourvoi n° V 17-16.048
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Georges X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 4 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société cabinet Jean Charpentier-Sopagi, domicilié [...] ,
2°/ à Mme Y... Z...,
3°/ à M. Philip A...,
4°/ à M. Michaël B...,
tous trois domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Ricard, avocat de M. X..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de Mme Z..., de M. A... de M. B... ;
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à Mme Z..., M. A... et M. B... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. X... à remettre en état les caves et parties communes annexées dans la même configuration qu'en 1948, sur la base des plans fournis par M. E..., notaire, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et, dans le même délai, à démolir les porte et cloison qu'il avait installées dans les lieux et à recloisonner les lieux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et à ses frais exclusifs, et d'AVOIR condamné M. X... à restituer au syndicat des copropriétaires, à Mme Y... Z... , M. Philip A... et M. Michael B..., le couloir de distribution et les caves qui leur appartiennent dans le délai susmentionné, sous astreinte provisoire de 250€ par jour de retard et par infraction constatée, chaque partie commune et/ou privative constituant une infraction, jusqu'à l'exécution complète de cette obligation, cette astreinte, prononcée pour une durée maximale d'un an, recommençant à courir passé trois mois de la signification de l'arrêt à début de restitution complète des parties communes et privatives
AUX MOTIFS QUE
Au soutien de son appel, M. Georges X... fait essentiellement valoir que les plans produits par les intimés sont dépourvus de force probante et que l'étude notariale E... qui les a adressés au syndicat n'a pas précisé qu'ils auraient été annexés au règlement de copropriété, que ces plans ne sont ni signés ni cotés, qu'ils sont en contradiction avec le règlement de copropriété qui indique que son lot est comporte trois caves et non deux, étant ainsi libellé: « lot n° 1, au rez-de-chaussée entrée [...] , une boutique à usage de blanchisserie avec arrière-boutique, cuisine et cave communiquant par une trappe, caves portant les numéros 7 et 17», et avec les rapports du cabinet N... et de M. F... qui relèvent tous deux l'existence de trois caves attachées à son lot, que l'expert G... désigné pour déterminer l'origine des infiltrations dans les caves a dressé un plan totalement différent de celui présenté par le syndicat; il ajoute que sa cave est séparée des zones sinistrées par un mur porteur de 40cm de largeur qui n'a pas bougé, que d'autres éléments tels que la présence d'un conduit de fumée de l'ancienne cuisine en sous-sol, une ancienne canalisation en fonte provenant de la boutique et les vestiges d'un ancien escalier en pierre reliant la boutique et la cave témoignent du fait que cette cave dépend bien de la boutique du rez-de-chaussée, qu'il n'est pas possible de diviser la largeur de sa cave, qui est de 3,52 m en quatre caves et un couloir;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation;
En effet, la comparaison des plans d'origine remis par le notaire au syndicat avec ceux dressés en 2012 par l'architecte de l'immeuble, M. J... , montrent que l'ancienne cave n° 17 de M. Georges X... englobe à présent les caves n°14, 15 et 16 appartenant à Mme Y... Z..., M. Philip A... et M. Michaël B..., ainsi qu'un couloir de circulation commun ; les plans établis par le cabinet N... ne sont pas, quant à eux opérants, puisqu'ils ont été dessinés sans tenir compte des restructurations opérées dans les caves après l'effondrement de la voûte au-dessus des caves 14, 15 et 16 dont il ne situe pas même l'emplacement ; la prétention de M. Georges X... de posséder trois caves est contredite par le règlement de copropriété qui mentionne l'existence de 17 caves (et non de 18) attachées distinctement à des lots de copropriété, soit:
cave n°1, lot n°7,
cave n°2, lot n° 4,
cave n°3, lot n°13,
cave n°4, lot n°19,
cave n°5, partie commune,
cave n°6, lot n°8,
cave n°7, lot n°1,
cave n°8, lot n°5,
cave n°9, lot n°3,
cave n°10, lot n°2,
cave n°11, lot n°17,
cave n°12, lot n°9,
cave n°13, lot n°10,
cave n°14, lot n°12,
cave n°15, lot n°15,
cave n°16, lot n°16,
cave n°17, lot n°1,
alors qu'actuellement, il ne subsiste plus que 12 caves en sous-sol incluant celles de M. Georges X..., selon les plans de 2012, les caves n° 14, 15, 16 matérialisées sur les plans d'origine étant englobées à présent dans un vaste espace situé sous la blanchisserie devenue restaurant;
Les plans remis par l'étude E..., s'il n'est pas justifié qu'ils auraient été annexés au règlement de copropriété de 1948 (antérieur au décret de janvier 1955 sur la publicité foncière) ni publiés à la Conservation des Hypothèques, sont néanmoins probants quant à l'état initial des sous-sols, étant identiques à ceux établis par M. H... en 1998 à la demande de M. Georges X... et avant l'effondrement de la voûte des caves, lesquels font apparaître que le mur porteur évoqué par M. Georges X... séparait justement sa cave n° 17 de celles de Mme Y... Z..., M. Philip A... et M. Michaël B...; indépendamment d'une erreur sur l'emplacement de la cave n°17, ce plan H... montre que la cave située sous le local commercial est très étroite et séparée des caves adjacentes par un mur porteur qui se retrouve sur le plan des lieux actuel ;
II est à noter que M. Georges X... se garde de produire aux débats son titre de propriété et ne présente aucune explication plausible relative à la disparition des caves n° 14, 15, 16, ou à la réduction du nombre de portes de caves à 13 et non 17, comme constaté par l'huissier I... ni quant au soudain agrandissement de la cave n° 7 qui se trouve aujourd'hui de la même superficie que la boutique du rez-de-chaussée alors qu'il reconnaissait lui-même, dans ses écritures du 29 mars 2013, que la superficie de la cave située sous le local commercial était très inférieure à celle de la boutique; M. Georges X... ne peut davantage se réclamer du rapport d'expertise de M. François G... qui n'avait pas mission d'identifier les caves mais seulement l'emplacement de la voûte effondrée;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la remise en état et la restitution des caves privatives n° 14, 15 et 16 ainsi que celle du couloir commun;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE Il résulte du règlement de copropriété établi en 1948, que le lot n°1 comprend, au rez-de-chaussée une boutique à usage de blanchisserie avec arrière-boutique, cuisine et cave communiquant par une trémie, au 1er étage, un appartement de trois pièces et au sous-sol, deux caves portant les numéros 7 et 17.
Il est constant que l'étude notariale ayant établi le règlement de copropriété, en 1948, a communiqué les plans d'origine des différents niveaux de l'immeuble et, notamment ceux du sous-sol, à M. X....
Les plans annexés à l'état descriptif de division, qui est un document purement administratif régi par les dispositions des décrets n°55-22 du 4 janvier et n°55-1350 du 14 octobre 1955 relatifs à la publicité foncière, constituent des documents distincts du règlement de copropriété et les informations qu'ils contiennent ne lui sont pas opposables.
Dès lors, et dans la mesure où la demande de M. X... ne tend pas à invoquer une inscription de faux en écriture publique, il est indifférent à la solution du litige qu'aient été respectées ou non les règles de forme prévues par l'article 21 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 dans ses dispositions issues du décret n°2005-973 du 10 août 2005, « l'acte notarié porte mention des documents qui lui ont annexés. Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes » et par l'article 22 alinéa 1 du même décret énonçant que « lorsque l'acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l'acte sont revêtues d'une mention constatant cette annexe et signée du notaire », ces règles n'étant, en toute hypothèse, pas applicables à un règlement de copropriété établi en 1948.
Est également indifférent le fait que les plans litigieux n'aient fait l'objet d'aucune publication à la conservation des hypothèques, étant précisé que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret du 17 mars 1967 n'imposent pas la publication des annexes du règlement de copropriété.
Les plans communiqués par l'étude notariale ayant élaboré le règlement de copropriété doivent être pris en considération, non pour leur valeur juridique mais à titre d'éléments de preuve – ou de présomptions – de la délimitation des parties privatives et commune du sous-sol de l'immeuble.
Il y a lieu de considérer que les plans d'origine du sous-sol ne comportent, contrairement à ce que soutient M. X..., aucune contradiction avec le règlement de copropriété, qui stipule que sont rattachées au lot n°1 les caves n°7 et 17, la légende du plan mentionnant que la cave n°17 est celle de la blanchisserie et la cave n°7 correspond à l'appartement du 1er étage face.
La comparaison entre les plans d'origine de l'immeuble fournis par l'étude notariale ayant élaboré le règlement de copropriété et le plan de l'état actuel des caves établi en 2012, par l'architecte de la copropriété, M. J..., fait apparaître que M. X... s'est approprié un couloir de distribution, partie commune, et trois caves, appartenant à Mme Z..., M. A... et M. B....
En conséquence, M. X... sera condamné à restituer les parties communes et privatives qu'il s'est appropriées et à supprimer la cloison légère en Siporex et la porte en aluminium installées en 2009.
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en réponse aux conclusions de M. X... signifiées le 30 décembre 2015, les défendeurs ont signifié leurs conclusions en défense le 26 janvier 2016 un jour avant l'ordonnance de clôture rendue le 27 janvier 2016 à 14h ; qu'en rejetant des débats les conclusions récapitulatives et en réponse n° 4 de M. X... signifiées le même jour à 22h35 comme tardives, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE nul ne peut être contraint de céder sa propriété ; que le règlement de copropriété énonce que le lot n° 1 se compose « Au rez-de-chaussée entrée [...] , une boutique à usage de blanchisserie avec une arrière-boutique, cuisine et cave communiquant par une trappe, Au premier étage face, un appartement de trois pièces dont deux sur rue et une cuisine, Caves portant les numéros 7 et 17 », ce qui fait trois caves et non deux ; qu'en retenant en fait que M. Georges X... est propriétaire dans l'immeuble sis [...] du lot n° 1, constitué par une boutique en rez-de-chaussée, deux caves n°7 et 17, et un appartement au 1er étage (arrêt, page 2), la cour d'appel a d'emblée privé M. X... d'une cave, en violation de l'article 545 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'arrêt énonce que la prétention de M. Georges X... de posséder trois caves est contredite par le règlement de copropriété qui mentionne l'existence de 17 caves (et non de 18) attachées distinctement à des lots de copropriété (arrêt, page 5) ; que cependant le règlement de copropriété versé aux débats et visé par la cour d'appel, indique précisément que le lot n° 1, propriété de M. X..., est ainsi défini :
« Le premier lot comprenant :
Au rez-de-chaussée entrée [...] , une boutique à usage de blanchisserie avec une arrière-boutique, cuisine et cave communiquant par une trappe,
Au premier étage face, un appartement de trois pièces dont deux sur rue et une cuisine,
Caves portant les numéros 7 et 17» ;
qu'il résulte ainsi clairement du règlement de copropriété que le lot n° 1 comporte sous la boutique du rez-de-chaussée, une cave (qui n'est pas numérotée) communiquant par une trappe et également deux autres caves (numérotées 7 et 17) dont la localisation n'est pas précisée ; qu'en retenant que la prétention de M. X... de posséder trois caves est contredite par le règlement de copropriété, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété définissant la consistance du lot n° 1, et a violé l'article 1134 du code civil (articles 1188 à 1192 nouveaux) ;
4°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ;
que la cour d'appel a également visé le rapport H... d'avril 1998, ainsi que le projet de modificatif de l'état descriptif de division établi par la société de géomètres experts Techniques F... (Plan F...) en novembre 2008 et l'attestation du 26 juin 2015 du Cabinet N... O... , géomètres experts près la cour d'appel, trois documents qui mentionnent tous que le lot n° 1 de M X... comporte un cave non numérotée et deux autres caves, soit trois caves ; qu'en retenant que M. X... ne possède que deux caves, la cour d'appel a dénaturé le rapport H..., le plan F... et l'attestation N... O... , laquelle se réfère au règlement de copropriété et à l'acte de vente du 30 décembre 1997, et a violé l'article 1134 du code civil (articles 1188 à 1192 nouveaux) ;
5°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ;
que la cour d'appel ne pouvait successivement retenir « la comparaison des plans d'origine remis par le notaire au syndicat avec ceux dressés en 2012 par l'architecte de l'immeuble, M. J...
» (arrêt page 4), puis qu'il n'était pas justifié que les plans remis par l'étude E... « auraient été annexés au règlement de copropriété de 1948 (antérieur au décret de janvier 1955 sur la publicité foncière) ni publiés à la Conservation des Hypothèques » (arrêt page 5), faisant ainsi clairement apparaître que les plans remis par le notaire au syndicat ne pouvaient être qualifiés de « plans d'origine » ; que la Cour d'appel prétendant se référer à des « plans d'origine», n'a pas légalement justifié sa décision qu'elle a ainsi privée de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en retenant que les plans remis par l'étude E... sont identiques à ceux établis par M H... en 1998, la cour d'appel a dénaturé ces plans ; qu'il n'y a en effet aucune identité entre ces plans ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1134 du code civil (articles 1188 à 1192 nouveaux) ;
7°) ALORS QU'en énonçant que M. Georges X...
ne présente aucune explication plausible relative à la disparition des caves n° 14, 15, 16
la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de M X... ; qu'en effet l'appelant a fait valoir que « Le plan des intérieurs et le reportage photographique établis par le Cabinet N... O... font apparaître que les anciennes caves privatives et communes disparues dans le sinistre du dégât des eaux sont devenues un espace vide situé en face de la cave de Mr X... (photo n°6 de l'attestation du géomètre expert) , tel que cela avait déjà été constaté dans les constats de Maître I..., huissier (photos n°21,22,23 constat du 14/11/2014) et indiqué dans la lettre adressée le 15/1/2008 (page 3 ,pièce n°8) par Maître K..., avocat de la copropriété, à l'expert G... désigné après le dégât des eaux », (conclusions page 6), et que « 2° L'emplacement correspondant aux caves privatives disparues lors du dégât des eaux se situe en dehors de la cave de Mr X... et jouxte l'emplacement correspondant à la cave commune et au couloir commun. (photo n°16 constat I... 14/11/2014) (photo n°6 rapport N... O... ) Une porte et son encadrement sur le mur porteur séparatif ont été posées en 2009 par Mr X... pour remplacer la porte en bois qui tombait en ruine : elle se trouve posée dans le mur porteur ancien en pierre de 40cm d'épaisseur qui sépare le lot de Mr X... du couloir commun et des autres caves. (photos n° 15,16 constat I... (photos 4,5 Rapport O... ) Le mur porteur séparatif ancien existe toujours et le plafond voûté ancien constaté dans les caves de Mr X... est très différent du plafond plat qui a été refait à l'emplacement des zones sinistrées (caves privatives, cave commune et couloir commun), ce qui prouve bien que Mr X... n'a pas empiété, ni annexé de zones sinistées. L'emplacement des caves privatives, de la cave commune et du couloir commun, situés dans la zone sinistrée, se trouve actuellement dans un espace sans cloison à plafond plat et lisse (refait à la suite du sinistre) qui se trouve en dehors du lot de Mr X..., dont il reste séparé par le mur porteur ancien de 40cm d'épaisseur qui n'a pas bougé. (constat I... 14/11/2014 photo n°16 ( rapport N... O... photos n°4,5 ,6) Il convient de rappeler que le sinistre ne s'est pas produit sous la boutique de Mr X... mais sous le restaurant St Joseph » (conclusions p. 9) ; qu'ainsi M. Georges X... avait présenté une explication plausible relative à la disparition des caves n° 14, 15, 16, d'autant plus plausible qu'elle était conforme au dire du propre avocat de la copropriété ; que la cour d'appel a donc dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QUE toute décision doit être motivée, que M. X... a fait valoir que l'emplacement des caves privatives, de la cave commune et du couloir commun, disparus se trouve actuellement dans un espace sans cloison à plafond plat et lisse (refait à la suite du sinistre) qui se trouve en dehors de la cave située sous sa boutique, dont il reste séparé par le mur porteur ancien de 40cm d'épaisseur qui n'a pas bougé (conclusions p. 9, dernier alinéa) ; que la cour d'appel n'a pas répondu à ces conclusions, qui n'étaient pas inopérantes puisqu'elles situaient, conformément au dire de l'avocat de la copropriété, Me K..., l'emplacement des caves et de la partie de couloir commun disparues et revendiquées par les demandeurs, dans l'espace sinistré en 1998 et en dehors du lot de M. X... ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
9°) ALORS QUE M. X... avait fait valoir que la cave lui appartenant sous sa boutique ne pouvait provenir de l'annexion de plusieurs caves privatives ou parties communes qui se trouvaient dans la zone sinistrée, puisque que l'emplacement de la voûte effondrée n'est pas situé sous sa boutique ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire la cour d'appel a privé de motifs sa décision en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué confirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à supprimer les travaux effectués dans les parties communes sans autorisation préalable et consistant en la pose d'un adoucisseur, de vidanges privatives en PVC et d'une alimentation électrique dans un délai de six mois à compter du jugement, sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais exclusif de M. X..., sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard passé ce délai, au profit du seul syndicat des copropriétaires du [...] jusqu'à l'exécution complète de cette obligation, cette astreinte, prononcée pour une durée maximale d'un an, commençant à courir passé six mois de la signification du jugement à défaut de complète suppression des travaux non autorisés
AUX MOTIFS PROPRES QUE
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné la suppression des travaux illicites pratiqués par M. Georges X... dans les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, peut important qu'il s'agisse de travaux « de second oeuvre » alors qu'il n'est pas justifié qu'ils auraient recueilli l'accord de la copropriété, laquelle n'avait autorisé que le remplacement d'une fonte endommagée en plomb passant dans les WC communs jusqu'au 6ème étage et non l'installation de canalisations de vidange en PVC desservant le restaurant de M. Georges X... ; il est, de même, sans emport que les travaux d'électricité aient été validés par l'architecte de l'appelant ou par ERDF, dès lors que cette alimentation passe dans les parties communes et que l'assemblée générale ne les a pas autorisés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
Il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux réalisés par un copropriétaire et touchant aux parties communes de l'immeuble doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires : si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat peut obtenir la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte ; en l'espèce, l'architecte de l'immeuble, M L..., a constaté que M. X... a fait installer sur l'un des murs des caves, parties communes, un adoucisseur pour les besoins du restaurant qu'il a ouvert, que des vidanges privatives en PVC et une alimentation électrique ont été passées sans autorisation préalable dans les parties communes. En conséquence, M. X... sera condamné à supprimer ces travaux réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires
ALORS QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que dans ses conclusions, M. X... a fait valoir que l'architecte M... a précisé qu'il s'est agi de travaux de second oeuvre alors que seuls les travaux de gros oeuvre doivent être autorisés par Assemblée générale (rôle n°6 règlement de copropriété) et qu'en toute hypothèse les travaux de plomberie (canalisation) ont été autorisés par l'Assemblée générale de 2009, (pièce n°11), le devis BATWAY de 2008 (vidange, électricité) (pièce n°30) a été validé par l' AG 2009, (rapport et certificat de conformité dans le constat de Me I... du 14/2/2014) ; qu'en retenant que ces travaux étaient « illicites », la cour d'appel a consacré une discrimination en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4 de la même loi
