CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10151 F
Pourvoi n° P 17-15.881
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Hôtel Excelsior, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                      ,
contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la cour d'appel d'[...]              chambre B), dans le litige l'opposant à la société La Majolane, société civile immobilière, dont le siège est [...]                              ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Hôtel Excelsior, de la SCP Boullez, avocat de la société La Majolane ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Hôtel Excelsior aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hôtel Excelsior ; la condamne à payer à la société La Majolane la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel Excelsior.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau, d'avoir déclaré fondée la demande à fin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter 12 juin 2013 ;
Aux motifs que « sur le déplafonnement, il est constant que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 avril 2004 a été déclaré nul ; que dès lors, c'est vainement que le bail aurait ainsi été renouvelé à compter du 1er novembre 2004 à un prix inférieur à celui qui était payé antérieurement pour lequel il a été délivré quittances, puis à un nouveau loyer à compter du mois de novembre 2007, condition insuffisante pour caractériser un renouvellement de bail commercial, d'autant comme le souligne le bailleur que les quittances ont été délivrées avec réserve « dans l'attente du nouveau loyer », au cours d'une procédure ayant précisément pour objet de faire annuler l'offre de renouvellement et suivie d'autres procédures ultérieures notamment à fin de fixation du loyer renouvelé, circonstances desquelles il résulte que le bailleur n'a pas entendu renoncer au loyer demandé ; qu'il suit de ce qui précède que le bailleur est fondé à soutenir que le bail a duré plus de 12 ans ; que dès lors, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 est de droit ; que la particularité résultant de l'indivision d'une partie des locaux loués justifie, au regard des contestations émises par le preneur à l'encontre du rapport de l'expert désigné par le bailleur, le recours à une expertise judiciaire, comme indiqué au dispositif ; que compte tenu des rapports d'expertise produits par les parties, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 80.000 euros par an » ;
Alors que la demande de fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé portant sur un immeuble dont le droit de propriété est démembré, réalisée sans obtenir l'unanimité de tous les indivisaires, est irrégulière ; qu'au cas présent, la société La Majolane, bailleur, a présenté une demande de fixation du loyer pour un ensemble immobilier dont une fraction lui appartient pour 2/3 et une autre appartient pour 1/3 à la société Excelsior, coïndivisaire et preneur, sans solliciter cette dernière ; qu'en refusant de constater l'irrégularité d'une demande qui ne pouvait être formée qu'avec l'unanimité des indivisaires, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau, d'avoir déclaré fondée la demande à fin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter 12 juin 2013 ;
Aux motifs que « sur la nullité du mémoire notifié le 21 juillet 2014, le premier juge a écarté cette demande en constatant que l'irrégularité invoquée, tirée de la dénomination du bailleur mentionné comme étant la SCI LA « MARJOLANE » au lieu de « MAJOLANE » avait été réparée et que le preneur ne justifiait d'aucune atteinte à ses droits ; qu'en cause d'appel, le preneur n'allègue d'aucun grief résultant de cette erreur matérielle ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef » ;
Et aux motifs que « sur le déplafonnement, il est constant que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 avril 2004 a été déclaré nul ; que dès lors, c'est vainement que le bail aurait ainsi été renouvelé à compter du 1er novembre 2004 à un prix inférieur à celui qui était payé antérieurement pour lequel il a été délivré quittances, puis à un nouveau loyer à compter du mois de novembre 2007, condition insuffisante pour caractériser un renouvellement de bail commercial, d'autant comme le souligne le bailleur que les quittances ont été délivrées avec réserve « dans l'attente du nouveau loyer », au cours d'une procédure ayant précisément pour objet de faire annuler l'offre de renouvellement et suivie d'autres procédures ultérieures notamment à fin de fixation du loyer renouvelé, circonstances desquelles il résulte que le bailleur n'a pas entendu renoncer au loyer demandé ; qu'il suit de ce qui précède que le bailleur est fondé à soutenir que le bail a duré plus de 12 ans ; que dès lors, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 est de droit ; que la particularité résultant de l'indivision d'une partie des locaux loués justifie, au regard des contestations émises par le preneur à l'encontre du rapport de l'expert désigné par le bailleur, le recours à une expertise judiciaire, comme indiqué au dispositif ; que compte tenu des rapports d'expertise produits par les parties, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 80.000 euros par an ; que les autres demandes seront réservées » ;
Alors que les contestations relatives à la fixation du prix du loyer du bail commercial révisé ou renouvelé sont portées devant le juge par mémoires comportant, pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal permettant au juge de contrôler le pouvoir de représentation de celles-ci et sans qu'il soit besoin, pour en dénoncer l'absence, de justifier d'un grief, a fortiori lorsqu'elle devait être relevée d'office ; qu'au cas présent, le mémoire introduisant la demande en fixation du prix du loyer du bail ne comporte pas mention des titre, nom et prénoms du représentant légal de la société La Majolane et que l'irrégularité n'a nullement été relevée d'office ; qu'en se bornant à constater que la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 était de droit dès lors que le bailleur était « fondé à soutenir que le bail a duré plus de 12 ans » sans examiner, même sommairement et au besoin d'office, la régularité de la procédure menée devant le juge du loyer, la cour d'appel a violé l'article R. 145-24 du code de commerce ensemble les articles 117 et 120 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau, d'avoir déclaré fondée la demande à fin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter 12 juin 2013 ;
Aux motifs que « sur le déplafonnement, il est constant que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 avril 2004 a été déclaré nul ; que dès lors, c'est vainement que le bail aurait ainsi été renouvelé à compter du 1er novembre 2004 à un prix inférieur à celui qui était payé antérieurement pour lequel il a été délivré quittances, puis à un nouveau loyer à compter du mois de novembre 2007, condition insuffisante pour caractériser un renouvellement de bail commercial, d'autant comme le souligne le bailleur que les quittances ont été délivrées avec réserve « dans l'attente du nouveau loyer », au cours d'une procédure ayant précisément pour objet de faire annuler l'offre de renouvellement et suivie d'autres procédures ultérieures notamment à fin de fixation du loyer renouvelé, circonstances desquelles il résulte que le bailleur n'a pas entendu renoncer au loyer demandé ; qu'il suit de ce qui précède que le bailleur est fondé à soutenir que le bail a duré plus de 12 ans ; que dès lors, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 est de droit ; que la particularité résultant de l'indivision d'une partie des locaux loués justifie, au regard des contestations émises par le preneur à l'encontre du rapport de l'expert désigné par le bailleur, le recours à une expertise judiciaire, comme indiqué au dispositif ; que compte tenu des rapports d'expertise produits par les parties, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 80.000 euros par an » ;
1°/ Alors que le juge ne peut bouleverser le système de défense développé par une partie dans ses conclusions sans encourir le grief de dénaturation ; que l'argument développé par l'intimée dans ses conclusions était celui du double renouvellement du contrat de bail, un nouvel accord ayant été trouvé à deux reprises sur le montant du loyer versé par le preneur ; qu'en considérant que l'intimée avait soutenu dans ses conclusions que l'offre de renouvellement, malgré sa nullité prononcée par l'arrêt du 29 juin 2012, avait été acceptée par elle ce qui permettait d'en faire subsister les effets, ayant ainsi entraîné un renouvellement du contrat à la date de son acceptation cependant que l'argumentaire portait exclusivement sur les accords trouvés postérieurement à cet offre frappée de nullité, la cour d'appel a dénaturé un écrit clair et fragilisé l'entier argumentaire en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ Alors que le juge du fond ne peut se fonder sur des motifs inopérants pour justifier sa décision ; qu'il est fait mention de quittances délivrées « dans l'attente d'un nouveau loyer » au cours d'une procédure visant à faire annuler l'offre de renouvellement pour justifier que le changement du montant du loyer ne pouvait caractériser un renouvellement du bail ; qu'en utilisant un constat tant erroné qu'inopérant pour justifier que l'évolution du loyer ne pouvait caractériser un renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ Alors que le juge ne peut statuer par voir de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que le prix inférieur du loyer à celui qui était payé antérieurement et pour lequel il a été délivré quittances est une « condition insuffisante pour caractériser un renouvellement de bail commercial » sans préciser les raisons pour lesquelles la variation du montant du loyer était insusceptible de renouveler le bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ Alors qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et que la prolongation tacite entraîne une reproduction exacte des conditions du contrat précisément prolongé, et singulièrement du montant du loyer ; qu'au cas présent, malgré la nullité du congé délivré par le bailleur, les loyers perçus à compter du terme du contrat de bail ont été différents du loyer anciennement prévu ; qu'en retenant néanmoins que le bail, reconduit, avait duré plus de douze ans cependant que les conditions de ce contrat de bail n'étaient plus les mêmes, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-34 du code de commerce ;
