CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10145 F
Pourvoi n° R 17-10.179
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Ilia F... A... , domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile tribunal de grande instance), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Jaillant, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. Dominique X..., domicilié [...] ,
3°/ à la société Financière pour le développement de la Réunion, société anonyme, dont le siège est [...] ,
4°/ à M. Yves Y..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. A..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Jaillant ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. A... du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. X... et Y... ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... ; le condamne à payer à la société Jaillant la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. A...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que M. A... empiétait sur le bien de la SCI Jaillant, de lui avoir ordonné de détruire la cloison actuelle et de reconstruire à ses frais une nouvelle cloison en limite séparative des lots 5/7 et 8/9/10, conformément à l'état descriptif de division du 19 avril 1985, permettant à la SCI Jaillant de jouir d'une contenance de 79,23 m2, dans un délai de six mois, sous astreinte, passé ce délai, de 800 € par mois de retard, de l'avoir condamné au paiement de la somme de 24 400 € en réparation du préjudice subi, d'avoir dit que la somme de 200 € sera due à compter du 1er octobre 2014 jusqu'à la construction de la cloison, et de l'avoir débouté de ses demandes et appels en garantie contre la Sofider ;
AUX MOTIFS QUE sur l'action en revendication, l'article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements » ; que l'article 2227 prévoit que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » ; qu'en l'espèce, la Sci Jaillant tient ses droits d'un jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Saint Denis en date du 24 juin 2004, ayant attribué à la Sci Jaillant la propriété du lot n° II (composé des lots 8,9 et 10 de l'état descriptif de division du bâtiment Mozart visé au jugement qui fait notamment état d'un local commercial sis au rez-de-chaussée d'une superficie de 79,23 m2) ; que ces caractéristiques sont rappelées dans le cahier des charges ; que de son coté, M. Ilia A... n'a pas estimé utile de produire son titre, mais il est constant qu'il tient également ses droits d'un jugement d'adjudication du 24 juin 2004, (lot n° I composé des lots 6 et 7) ; que le cahier des charges fait notamment état d'un local commercial sis au rez-de-chaussée d'une superficie de 57,52 m2 ; que c'est vainement qu'il produit le bail commercial passé le 22 février 2002 devant Me Y..., entre l'ancien propriétaire M. B... G... et M. C... mentionnant dans un plan annexé une superficie louée de 72,21 m2 dès lors que ce bail ne vaut pas titre et ne fait foi de la contenance du bien qu'entre les parties qui l'ont signé ; qu'or, il ressort d'un rapport de Mme D... géomètre expert en date du 26 janvier 2009, que le calcul de la superficie des lots attribués à la Sci Jaillant est en réalité de 60,81 m2, soit une différence de 18,42 m2 ; que l'expert a constaté l'existence d'une cloison séparant le salon de coiffure exploité dans le local appartenant à la Sci Jaillant du local voisin occupé par une auto école qui ne tient pas compte des lots de copropriété ; que l'expertise de M. E... en date du 5 février 2004 faite à la demande de la société Sofider dans le cadre de la procédure de saisie immobilière reprend la surface indiquée dans l'état descriptif pour les lots concernés ; qu'il importe peu que la Sci Jaillant ait introduit son action près de sept ans après la vente, étant ici observé que dans un courrier adressé le 1er mai 2005 à son conseil, elle indique avoir vainement tenté de dialoguer avec son voisin, M. A..., pour trouver une solution à ce qu'elle considère comme un empiétement de sa part sur le lot n° 9 ; qu'il ne s'agit pas d'une erreur sur la substance de la chose ainsi que le plaide M. A... qui se contente à tort de considérer que l'action de la Sci Jaillant aurait dû être portée contre la Sofider ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à l'action en revendication de la Sci Jaillant ; que sur le préjudice, l'article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité » ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont soulevé d'office la prescription quinquennale de l'action en dommages intérêts ; que ce point n'avait jamais été dans les débats ; que surtout ils ne disent pas sur quel fondement ils font application de cette prescription ; que de son côté, la Sci Jaillant considère que l'action en revendication n'est enfermée dans aucune prescription de sorte que sa demande de dommages intérêts accessoire de l'action principale serait elle-même imprescriptible ; que ce raisonnement ne peut être approuvé dès lors que si l'indemnisation est la conséquence de l'empiétement, elle repose dans une action personnelle autonome dirigée contre l'auteur de la dépossession laquelle se prescrivait par dix ans à compter de la manifestation du dommage, avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2008 561 du 17 juin 2008 qui a instauré un régime de prescription quinquennale ; qu'en vertu des dispositions transitoires de cette loi, la demande d'indemnisation de la Sci Jaillant depuis son acquisition du bien en 2004 ne peut être affectée d'aucune forme de prescription, peu important qu'elle se soit accommodée de la situation pendant les sept années qui ont suivi la vente ; que la Sci Jaillant estime avoir subi un préjudice qu'elle situe dans le loyer indûment perçu par M. A..., perte liquidée à septembre 2014 inclus, aux termes de ses dernières conclusions ; qu'en réalité, son préjudice provient de la perte de jouissance de son bien depuis juillet 2004 ; que cette perte représente environ un quart du loyer perçu soit en vertu des éléments portés à la connaissance de la cour, 200 € par mois ; que le manque à gagner de la Sci Jaillant est de 200 € x 122 mois = 24400 € ; qu'il sera donc alloué cette somme à la Sci Jaillant et M. A... sera également condamné à verser 200 € à compter d'octobre 2014, jusqu'à la cessation de l'empiétement ;
1) ALORS QUE l'interdiction, pour un propriétaire, de dépasser les limites de son fonds n'emporte pas l'obligation, de démolir un ouvrage édifié par son auteur à une date à laquelle celui-ci en était propriétaire et qui avait divisé ce fonds et le fonds aujourd'hui contigu ; qu'en l'espèce, M. A... et la Sci Jaillant avaient été déclarés adjudicataires des lots 1 et 2, correspondant chacun à un local et comprenant chacun plusieurs lots de copropriété, ayant tous appartenu au débiteur saisi, qui les avaient réunis puis séparés en faisant édifier une cloison, sans respecter les superficies de chaque lot ; qu'en retenant, pour condamner M. A..., à supprimer cette cloison et à restituer à la SCI Jaillant de la superficie initiale du lot de copropriété compris dans le lot acquis par adjudication, que celui-ci empiétait sur le fonds d'autrui, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 545 du code civil ;
2) ALORS QUE le vendeur transmet à l'acquéreur tous ses droits sur le chose vendue, et le second acquiert la chose, dans l'état physique et juridique qu'elle revêt à la date de la vente, sauf, en cas de non conformité de la chose vendue aux spécifications prévues, l'exercice de l'action en délivrance exercée par l'acquéreur contre le vendeur ; qu'en l'espèce, M. A... et la Sci Jaillant avaient, chacun, acquis par adjudication, les lots 1 et 2, correspondant à deux locaux, constitués par des lots de copropriété ayant appartenu à un propriétaire unique les ayant aménagés et séparés par une cloison installée par ce même propriétaire ; qu'en retenant, pour condamner M. A... à supprimer la cloison élevée par son auteur et à « restituer » à la Sci Jaillant partie du local acquis par lui, qu'il avait dépassé les limites de son fonds et empiété sur le fonds d'autrui, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1583 du code civil ensemble l'article 1604 du même code.
