CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10134 F
Pourvoi n° F 13-23.770
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Unix Immobilier, société civile immobilière,
2°/ la société CCB, société civile immobilière,
ayant toutes deux leur siège [...]                                  ,
3°/ M. Philippe X..., agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Unix Immobilier et de la société CCB, domicilié [...]                         ,
contre l'arrêt rendu le 11 mars 2013 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré [...]                                     , dont le siège est [...]                                     , représenté par son syndic, la société Segine, dont le siège est [...]                     ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Unix Immobilier, de la société CCB et de M. X..., ès qualités, de Me Z..., avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré [...]                                     ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Unix Immobilier, la société CCB et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Unix Immobilier, de la société CCB et de M. X..., ès qualités ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Poincaré [...]                                     la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Unix Immobilier, la société CCB et M. X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...]                           à rembourser à la SCI Unix Immobilier et à la SCI CCB, chacune, la somme de 35 000 Euros au titre des charges de chauffage ;
Aux motifs que le constat d'huissier de justice de M. A... ne confirmait pas que les locaux commerciaux litigieux n'étaient toujours pas reliés au chauffage collectif ; qu'au contraire, ce constat démontrait la présence de radiateurs reliés au chauffage collectif dans la coursive et dans les bureaux desservis par cette coursive ; que l'huissier de justice avait seulement mentionné que les radiateurs étaient froids même lorsque les robinets thermostatiques étaient en position « marche », ce qui ne signifiait pas que les lots n'étaient pas raccordés au chauffage central, mais que le jour du constat, le 8 février 2012, le chauffage ne fonctionnait pas ; que la SCI CCB ayant été condamnée de manière irrévocable à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22 676,78 Euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au premier trimestre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2007, date de la mise en demeure et ne justifiant pas que les locaux commerciaux litigieux n'étaient pas, postérieurement à cette date, raccordés au chauffage collectif, sa demande ne pouvait être accueillie ; que s'agissant de la SCI Unix, elle s'était entièrement acquittée des charges de copropriété réclamées au titre de celles arrêtées au deuxième trimestre 2006 inclus par l'envoi de deux chèques de 5992,22 Euros et de 2991,91 Euros et que s'agissant des charges de copropriété y compris les charges de chauffage pour la période du troisième trimestre 2006 au premier trimestre 2007, le syndicat des copropriétaires avait régulièrement déclaré sa créance le 7 mai 2009 à l'occasion du redressement judiciaire de la SCI Unix prononcé par jugement du 17 mars 2009 ; que cette déclaration de créance n'a pas fait l'objet de contestation ; qu'en outre, la SCI Unix n'avait fourni aucune pièce qui justifierait du paiement de charges de chauffage à hauteur des sommes réclamées ; que le syndicat des copropriétaires précisait que la SCI Unix ne lui avait jamais communiqué la pièce n° 4 figurant sur le bordereau des pièces communiquées « justificatifs charges de chauffage » ; que le syndicat des copropriétaires avait requis la communication des pièces 1 à 4 le 29 mars 2012 ; que ces pièces et notamment la pièce n° 4 avaient été produites le 11 février 2013 au cours du délibéré ; que la pièce 4 concernait uniquement le relevé de charges de 2008 ; que la société Unix ne justifiait pas des sommes dont elle demandait le remboursement puisqu'elle ne produisait aucune pièce attestant qu'elle s'en était acquittée ; que le paiement de ces sommes était contestée par le syndicat des copropriétaires lequel démontrait avoir déclaré, le 7 mai 2009, sa créance à hauteur de 52 816,79 Euros au titre des charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 2009 garanties par le privilège immobilier de l'article 2374 du code civil ; que la SCI Unix se bornait à alléguer que le montant des charges de chauffage s'élevait à 35 000 Euros au 1er janvier 2007 et que les locaux n'étaient toujours pas raccordés à l'installation de chauffage sans le démontrer ;
Alors 1°) que la cour d'appel, qui a constaté que le procès-verbal d'huissier de justice de M. A... démontrait que les radiateurs étaient froids même lorsque les robinets thermostatiques étaient en position « marche » et ceci en plein hiver (le 8 février 2012), ce qui établissait suffisamment que les copropriétaires n'avaient pas encore été raccordés au chauffage collectif, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) que l'article XII du règlement de copropriété stipulait que dans le cas de locaux à usage commercial raccordés à l'installation de chauffage, la quote-part de la participation des copropriétaires aux frais de cette nature serait déterminée en fonction de la déperdition calorifique retenue pour chaque local ; qu'à défaut d'avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndicat des copropriétaires n'avait pas omis de tenir compte de cette déperdition calorifique des locaux appartenant aux SCI CCB et Unix, lesquelles avaient procédé à d'importants travaux d'isolation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors 3°) que l'autorité de chose jugée n'a lieu que si la chose demandée est la même ; qu'en considérant qu'un jugement ayant statué sur le montant de charges de copropriété sans distinction dues au premier trimestre 2007 s'opposait à une demande de remboursement des seules charges de chauffage dues entre 2003 et le 1er janvier 2007, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
Alors 4°) que la cour d'appel, qui a considéré que la société Unix ne justifiait pas des sommes dont elle réclamait le remboursement dont le paiement était contesté par le syndicat des copropriétaires, après avoir constaté (p. 6 § 2) que le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la SCI Unix s'était entièrement acquittée des charges de copropriété arrêtées au deuxième trimestre 2006 inclus par l'envoi de deux chèques de 5992,22 Euros et de 2991,91 Euros, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1235 du code civil ;
Alors 5°) que la déclaration de créances ne constitue qu'une simple demande en justice et ne fait pas preuve du bien-fondé des sommes réclamées jusqu'à leur admission définitive ; qu'en s'étant fondée sur la déclaration de créances du syndicat des copropriétaires du 7 mai 2009 pour en déduire que le montant déclaré était dû par la SCI Unix, la cour d'appel a violé l'article L. 622-24 du code de commerce ;
Alors 6°) que la renonciation à un droit ne se présume pas et suppose la volonté non équivoque de renoncer ; qu'en ayant déduit de l'absence de contestation par la SCI Unix de la déclaration de créances du syndicat des copropriétaires et éventuellement de son paiement des charges de copropriété arrêtées au deuxième trimestre 2006 sa renonciation au droit de contester les sommes que lui réclamait le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les SCI CCB et Unix de leurs demandes de remboursement des frais engagés pour le remplacement des fontes ;
Aux motifs adoptés du tribunal que le président du conseil syndical avait bien donné son accord, en présence du syndic, pour la mise en oeuvre de travaux de réfection des descentes d'eaux traversant les locaux des SCI Unix Immobilier et CCB ; que cependant, l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé de prendre en charge le coût des travaux, cette résolution n'ayant pas été contestée par les sociétés concernées dans le délai de deux mois ; qu'il convenait donc de débouter les sociétés demanderesses de leurs demandes en remboursement des frais qu'elles avaient engagés pour la réfection des canalisations d'eaux usées ;
Alors que les canalisations d'eaux usées constituent des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, de sorte que les charges correspondantes doivent être réparties en proportion des tantièmes de copropriété ; qu'en ayant débouté les SCI CCB et Unix Immobilier en raison de l'absence de contestation de l'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de prendre en charge le coût des travaux, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
