CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10125 F
Pourvoi n° N 17-16.409
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Bertrand X..., domicilié chez M. Marc X...[...] et acutellement [...] ,
2°/ la société Orlimmo, société civile immobilière,
3°/ la société Eleis, société à responsabilité limitée,
4°/ la société Ohm, société à responsabilité limitée,
ayant toutes trois leur siège chez M. Marc X..., [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d'appel d'Orléans (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :
1°/ à la Société d'économie mixte pour le développement Orléanais (SEMDO), société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
2°/ à la Direction régionale des finances publiques du Centre et du département du Loiret, dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme Martine Y..., inspecteur du Trésor public affecté au service France Domaine, commissaire du gouvernement,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. A..., avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. X... et des sociétés Orlimmo, Eleis et Ohm, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la Société d'économie mixte pour le développement Orléanais ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et les sociétés Orlimmo, Eleis et Ohm aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et des sociétés Orlimmo, Eleis et Ohm ; les condamne, in solidum, à payer à la Société d'économie mixte pour le développement Orléanais, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X... et les sociétés Orlimmo, Eleis et Ohm
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à 130 000 euros l'indemnité principale de la SCI Orlimmo et à 14 000 euros sont indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'existe aucune contestation au titre de la date de référence ainsi que des caractéristiques matérielles et juridiques du bien exproprié telles que retenues dans le jugement déféré ; que s'agissant de la date de référence, elle a été fixée à bon droit -et de façon non contestée- par le premier juge au 15 novembre 2010, soit une années avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L 11-1, devenue L 1 et suivants, du code de l'expropriation ; que s'agissant des données d'urbanisme, le bien était classé en zone UA-cm à la date de référence ; que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il n'existe pas non plus de contestation sur les éléments retenus dans le jugement déféré, de même qu'au titre de la description qui y en est faite ; qu'ainsi, il s'agit d'un appartement dans un immeuble ancien du centre-ville d'Orléans, constituant les lots n° 4 et 5 de la copropriété du [...] rue des Charretiers, acquis par la SCI le 5 février 1994, de 59 m2 habitable, pour partie en duplex, composé au 2ème étage d'une cuisine, d'un séjour-bureau, d'une chambre et d'une salle de bains avec wc, et au 3ème étage sous combles d'une chambre ; que ce bien était occupé par M. Bertrand X..., à titre gratuit ainsi que l'indiquent la SCI Orlimmo et l'intéressé qui, de fait, n'ont pas justifié d'un bail ni d'un titre quelconque d'habitation ; que s'agissant de la date à laquelle les biens expropriés doivent être estimés c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6- leur usage effectif à la date définie par ce texte ; que s'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriante et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ; qu'à cet égard, il ressort des productions (cf. sa pièce n° 7), et des explications non contredites de la SEMDO, qui les récapitule sous forme de tableau, que 55 immeubles ou groupes de lots de copropriété sur 73 concernés ont fait l'objet d'une vente ou d'une promesse de vente notariée au profit de la SEMDO soit près de 75 % du nombre total des immeubles concernés, pour une surface de 4.250 m2 sur 5.380 que compte le périmètre opérationnel soit plus de 78 % ; que les parties s'accordent à voir fixer l'indemnité principale en recourant à la méthode d'évaluation par comparaison qui est la plus adaptée, et d'ailleurs la plus usuelle ; que la SEMDO a acquis plusieurs autres appartements dans le même ensemble immobilier du [...] , et notamment le 2 avril 2010 un F2 de 55 m2 habitables pour 105.000 euros soit 1.909euros du m2, le 28 septembre 2012 un F2 de 55 m2 habitables à 115.000 euros soit 2.076 euros du m2 ; que les accords amiables se sont conclus sur une base moyenne de 1.900/2.000 euros/m2 ; qu'il est justifié de nombreuses ventes d'appartements T2 ou T3 situés dans des immeubles anciens dans des secteurs comparables du centre-ville d'Orléans dans une fourchette de prix située entre 1 900 et 2 150 euros du m2 ; que l'appelante cite un T3 en duplex d'une surface habitable de 74,19 m² situé à quelques pas, au 42 de la même rue, vendu 159.000 euros le 31 janvier 2013, soit 2.143 euros du m2 ; que la valeur retenue par le premier juge, et proposée par l'expropriante, sur la base de 2 200 euros du m² est donc en cohérence avec les prix du marché, et légèrement supérieure aux prix dégagés par accords amiables, ce qui est justifié par la petite plusvalue liée à la disposition intérieure du bien, les duplex étant un peu plus prisés, à surfaces égales ; que la SCI Orlimmo demande à être indemnisée sur la base de 2.400 euros du m2 en citant la mutation intervenue le 3 mai 2013 au prix de 180.000 euros pour un appartement de 77,35 m2 en duplex, mais son bien n'est pas strictement comparable car il s'agissait d'un T4, sensiblement plus grand ; qu'elle invoque la rénovation récente de son bien, mais la description qui en est faite, et les clichés photographiques produits, persuadent qu'il était dans un état standard n'appelant pas de plus-value à ce titre ; qu'elle n'est pas davantage fondée à arguer d'une possibilité de surélever le bien, alors d'une part que l'immeuble est en copropriété ce qui n'est pas sans incidence sur une telle faculté, et alors que, d'autre part, les articles L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation exigent de s'attacher à la consistance du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et à l'usage effectif des droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique, ce qui exclut de prendre en compte un potentiel de reconstructibilité après destruction du bâti existant ; qu'il y a, donc, lieu de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnité principale à 130.000 euros sur la base de 2.200 euros du m2 ; sur ces bases, l'indemnité de remploi (calculée, selon l'usage par tranches, soit 20 % sur la tranche de 0 à 5.000 euros, 15 % sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10 % au-delà) s'établit à la somme chiffrée par le premier juge et offerte par la SEMDO de (1.000 + 1.500 + 11.500) = 14.000 euros (arrêt attaqué, pp. 9-10) ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE l'autorité expropriante ainsi que le commissaire du gouvernement proposent de fixer l'indemnité principale à 130.000 euros et l'indemnité de remploi à 13.000 euros ; que le commissaire du gouvernement produit des éléments de comparaison, dont il résulte que des mutations portant sur des biens comparables situés dans des quartiers comparables et à des dates proches de celles du jugement d'expropriation font ressortir une valeur moyenne applicable de 2.030 euros du m² ; que le transport sur les lieux a permis de constater les caractéristiques des locaux ; que la proposition du commissaire du gouvernement de fixer une valeur moyenne de 2.200 euros par mètre carré pour l'appartement en duplex situé au [...] , apparait tout à fait justifiée ; qu'il convient dès lors de fixer à la somme de 130.000 euros l'indemnité principale revenant à la SCI Orlimmo pour l'expropriation de son appartement situé [...] et à la somme de 14.000 euros l'indemnité de remploi (jugement du 6 novembre 2014, pp. 4-5) ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en affirmant, s'agissant de la fixation de l'indemnité principale, que l'expropriée « invoque la rénovation récente de son bien, mais la description qui en est faite, et les clichés photographiques produits, persuadent qu'il était dans un état standard n'appelant pas de plus-value à ce titre » (arrêt attaqué, p. 10, §. 10), sans examiner le rapport d'expertise du cabinet Elex, produit par les exposants, démontrant que l'ampleur des travaux réalisés dans le logement de 2008 à 2010, ce dont il résultait que la valeur de l'appartement était manifestement supérieure à celle d'un bien dans un état standard, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes formulées pour lui-même par M. X... ;
AUX MOTIFS QU'il n'existe aucune contestation au titre de la date de référence ainsi que des caractéristiques matérielles et juridiques du bien exproprié telles que retenues dans le jugement déféré ; que s'agissant de la date de référence, elle a été fixée à bon droit -et de façon non contestée- par le premier juge au 15 novembre 2010, soit une années avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L 11-1, devenue L 1 et suivants, du code de l'expropriation ; que s'agissant des données d'urbanisme, le bien était classé en zone UA-cm à la date de référence ; que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il n'existe pas non plus de contestation sur les éléments retenus dans le jugement déféré, de même qu'au titre de la description qui y en est faite ; qu'ainsi, il s'agit d'un appartement dans un immeuble ancien du centre-ville d'Orléans, constituant les lots n° 4 et 5 de la copropriété du [...] rue des Charretiers, acquis par la SCI le 5 février 1994, de 59 m2 habitable, pour partie en duplex, composé au 2ème étage d'une cuisine, d'un séjourbureau, d'une chambre et d'une salle de bains avec wc, et au 3ème étage sous combles d'une chambre ; que ce bien était occupé par M. Bertrand X..., à titre gratuit ainsi que l'indiquent la SCI Orlimmo et l'intéressé qui, de fait, n'ont pas justifié d'un bail ni d'un titre quelconque d'habitation (arrêt attaqué, p. 9) ;
ET AUX MOTIFS QU'il n'est ni démontré, ni prétendu, que la SCI Orlimmo aurait dénoncé M. X... et les sociétés Eleis et Ohm à la SEMDO comme titulaires de droit selon la procédure et dans le délai prévus aux articles L.13-2 et suivants et R.13-15 et suivants, devenus L.311-1 et R.311-1, du code de l'expropriation ; que les sociétés Eleis et Ohm soutiennent que l'expropriante aurait eu connaissance de leur hébergement dans les lieux, mais elles ne rapportent ni preuve, ni indice, de cette affirmation, contestée par l'intimée ; que s'agissant de M. X..., la SEMDO a pu se convaincre que l'appartement était occupé, et vraisemblablement que c'était par M. Bertrand X..., mais celui-ci étant représentant légal de la société expropriée, cette présence était éminemment équivoque elle n'était pas, à soi seule, de nature à conférer à l'expropriante la connaissance d'éventuels droits propres dont il aurait été titulaire à titre personnel ; et il n'est justifié, ni fait état, d'aucun élément ayant corroboré ce qui était, tout au plus, un simple indice (arrêt attaqué, p. 12) ;
ALORS QUE 1°), le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'ainsi, en matière d'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement ; qu'en déclarant irrecevables les demandes de M. X... aux motifs qu'« il n'est ni démontré, ni prétendu, que la SCI Orlimmo aurait dénoncé M. X... (
) comme titulaires de droit selon la procédure et dans le délai prévu aux articles L 13-2 et suivants et R 13-15 et suivants, devenus L 311-1 et R 311-1, du code de l'expropriation » (arrêt attaqué, p. 12, §. 3), cependant que ni la SEMDO (cf. mémoire de la SEMDO du 6 novembre 2015, pp. 5-7 et p. 10), ni le commissaire du gouvernement n'a soutenu devant la cour d'appel que les demandes de M. X... seraient irrecevables en application des dispositions des articles L. 311-1 et R. 311-1 du code de l'expropriation, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile, ensemble l'article R. 311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS QUE 2°), le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes de M. X... en application des articles L 311-1 et R 311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE 3°), les juges doivent respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, le commissaire du gouvernement ayant eu la parole en dernier lors de l'audience et ayant développé de nouveaux moyens, les appelants n'ont pu y répondre utilement ; que M. X... a répondu aux nouveaux moyens développés à l'audience par le commissaire du gouvernement en adressant à la cour d'appel une note en délibéré en date du 9 décembre 2016 ; qu'en ne faisant aucune mention de cette note en délibéré, la cour d'appel qui n'en a pas tenu compte, a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'hommes et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE 4°), la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes de M. X..., que « s'agissant de M. X..., la SEMDO a pu se convaincre que l'appartement était occupé, et vraisemblablement que c'était par M. Bertrand X..., mais celui-ci étant représentant légal de la société expropriée, cette présence était éminemment équivoque elle n'était pas, à soi seule, de nature à conférer à l'expropriante la connaissance d'éventuels droits propres dont il aurait été titulaire à titre personnel ; et il n'est justifié, ni fait état, d'aucun élément ayant corroboré ce qui était, tout au plus, un simple indice » (arrêt attaqué, p. 12, §. 5), après avoir pourtant relevé que « pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il n'existe pas non plus de contestation sur les éléments retenus dans le jugement déféré, de même qu'au titre de la description qui y en est faite », et « que ce bien est occupé par M. Bertrand X... » (arrêt attaqué, p. 9, §§. 10 et 11), ce dont il résulte que l'expropriante avait parfaitement connaissance de l'occupation par M. X... de l'appartement exproprié, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 5°), les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en affirmant, pour déclarer les demandes de M. X... irrecevables, que « s'agissant de M. X..., la SEMDO a pu se convaincre que l'appartement était occupé, et vraisemblablement que c'était par M. Bertrand X..., mais celui-ci étant représentant légal de la société expropriée, cette présence était éminemment équivoque elle n'était pas, à soi seule, de nature à conférer à l'expropriante la connaissance d'éventuels droits propres dont il aurait été titulaire à titre personnel ; et il n'est justifié, ni fait état, d'aucun élément ayant corroboré ce qui était, tout au plus, un simple indice » (arrêt attaqué, p. 12, §. 5), sans examiner le passeport de M. X..., délivré en 2009, soit antérieurement à la procédure d'expropriation, mentionnant que le domicile de celui-ci se situait précisément à l'adresse du logement exproprié, ce dont il résultait que la SEMDO avait parfaitement connaissance de l'occupation de ce logement par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile .
