CIV. 1
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 février 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10130 F
Pourvoi n° W 17-15.221
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société BZ immobilier, société civile immobilière, dont le siège est [...]                             ,
contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2017 par la cour d'appel de Metz (chambre civile - Droit local), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Banque populaire Lorraine-Champagne, société anonyme, dont le siège est [...]                                       ,
2°/ à M. Julien X..., domicilié [...]                         ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Y..., conseiller rapporteur, M. Hascher, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de la société BZ immobilier, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Banque populaire Lorraine-Champagne ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société BZ immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société BZ immobilier
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les objections et observations et la demande de sursis à exécution de la SCI BZ Immobilier, en particulier en ce qu'elle avait sollicité la nullité du procès-verbal du 13 juin 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI BZ Immobilier fait valoir que les opérations de Maître X..., notaire, et son procès-verbal d'adjudication dressé le 13 juin 2014 sont nuls ou, à défaut, irrégulières; qu'elle soutient que la société comprend deux associés, Monsieur Z... qui détient 80 % des parts sociales et Madame Zouina A... qui en détient 20 %, que cette dernière était absente à la signature du procès-verbal d'adjudication et qu'elle n'a pas pu donner son accord à la vente afin d'éviter que le bien soit bradé; que l'importance des dettes de la société exigeait la présence de Madame A..., en sa qualité d'associée, en plus de celle de Monsieur Z..., gérant et associé, puisqu'elle est tenue aux dettes au même titre que lui, outre le fait que la mise à prix retenue a une incidence sur l'apurement des dettes et qu'elle nécessitait une décision commune de deux associés, tous bénéficiaires économiques de la société ; que les deux associés étant mari et femme, un seul des deux ne pouvait pas décider de la mise à prix et aliéner le bien constituant le seul patrimoine de la société; que l'accord de l'épouse intéressée aux bénéfices et aux dettes était impératif ; que Madame A... n'a pas été convoquée à la cession forcée du bien familial et a été absente des débats le 13 juin 2014; qu'elle n'a pas signé le procès-verbal d'adjudication qui est irrégulier et donc nul ; Qu'elle conteste la mise à prix retenue dans le procès-verbal d'adjudication dressé le 13 juin 2014 laquelle a été fixé en l'absence de Madame A..., co-associée, alors que Monsieur Z... ne pouvait pas représenter son épouse et consentir seul à la mise à prix et à la vente pour les raisons précédemment exposées ; qu'elle prétend que les importants travaux et embellissements réalisés sur le bien en ont augmenté la valeur sans qu'il en soit tenu compte dans la mise à prix retenue et qu'il vaut environ 80.000 euros de sorte que la mise à prix retenue par la notaire de 40.000 euros est très inférieure à sa valeur réelle; que cette mise à prix n'est pas un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créancier poursuivant dès lors qu'elle ne permettra pas d'apurer la dette et ne peut contenter ni le débiteur, ni les autres créanciers ; qu'une expertise prenant en compte les travaux et embellissements réalisés, le fait que le local commercial est loué permettra de connaître la juste valeur du bien en l'absence d'éléments objectifs et d'avis comparatifs sur la valeur du bien, objet de l'adjudication ; que les opérations et le procès-verbal sont irréguliers et nuls ; Qu'enfin, elle excipe d'un bail commercial conclu avec la SARL Boulangerie de la Marne du 22 mai 2014, avec effet au 1er juin 2014, sur le bien objet de l'adjudication moyennant un loyer de 900,00 euros TTC par mois dont l'existence a été portée à la connaissance de Maître X..., notaire, le 13 juin 2014 ; qu'elle justifie de ce bail et des loyers payés par le locataire lesquels permettent de désintéresser le créancier poursuivant au fur et à mesure de leur encaissement et augmente la valeur du bien ; que le notaire a opté pour la vente forcée sans proposer d'affecter les loyers au paiement de la dette de la banque, ni tenir compte du bail commercial ; que les opérations et le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 sont irréguliers et nuls ; Qu'elle se prévaut de l'article 10 du contrat de bail lequel prévoit un droit de priorité conventionnel sur tout tiers acquéreur au profit du preneur sur les murs commerciaux, objet du bail , que la société Boulangerie de la Marne aurait dû être informée du projet de cession afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption et que la convention prévoit qu'à défaut, la cession est nulle ; que le notaire n'a jamais informé le preneur de la cession, ne l'a pas convoqué à la réunion d'adjudication du 13 juin 2014 de sorte que le droit de préemption du preneur n'a pas été purgé et que les opérations réalisées par le notaire en contravention avec les dispositions de l'article 10 du contrat de bail commercial sont irrégulières et nulles; que le notaire n'a pas notifié le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication au preneur, ce qui rend les opérations et le procès-verbal d'adjudication irréguliers et nuls ; Qu'elle sollicite, en tout état de cause, qu'il soit sursis à la procédure d'adjudication compte tenu des irrégularités précédemment relevées et de l'existence d'un loyer commercial permettant de désintéresser la banque au fur et à mesure au regard des échéances mensuelles à régler au titre du prêt, de l'absence de purge du droit de préemption conventionne! accordé au preneur par le contrat de bail et de la valeur du bien qui doit être déterminée par expertise pour tenir compte des travaux et embellissements réalisés et de la location en cours ; que la Banque Populaire Lorraine Champagne réplique que la société BZ Immobilier a été représentée lors du procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 par Monsieur Z... qui est son gérant ; qu'il avait tout pouvoir pour la représenter et l'engager ; qu'il n'y avait pas lieu de convoquer les associés de la société civile immobilière; que Monsieur Z... es qualité a consenti à la mise à prix retenue ; qu'il n'y a pas d'irrégularité ; que le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 mentionne que Monsieur Z..., es qualité, a indiqué qu'il venait de conclure un bail commercial en Juin sans pouvoir justifier du bail et s'est engagé à le faire par la suite, ce qu'il n'a jamais fait; que le fait que le loyer soit de nature à rembourser la dette est sans incidence sur la présente procédure; que la clause du bail prévoyant un droit de préférence au profit du preneur n'a pas été portée à la connaissance du notaire qui n'a jamais été mis en possession du contrat; qu'il n'appartient pas au notaire de notifier le cahier des charges au locataire qui n'est pas partie à la procédure d'exécution immobilière, ni de lui notifier le procès-verbal d'adjudication, qu'elle ajoute que la vente forcée de l'immeuble où le locataire exerce son activité ne remet pas en cause la validité du bail régulièrement conclu et que les publicités préalables à la vente constituent une information accessible au locataire ; que Maître Julien X..., notaire, fait observer que la SCI BZ Immobilier était valablement représentée par Monsieur Z... en sa qualité de gérant qui avait le pouvoir d'engager la société et qu'il a consenti à la mise à prix retenue de 40 000 euros ; qu'il n'avait pas à convoquer les associés de la société débitrice; que le contrat de bail ne lui a pas été remis de sorte qu'il n'avait pas connaissance du droit de préférence accordé par le bailleur au preneur et de son identité , qu'il n'avait pas à notifier le cahier des charges au locataire qui n'est pas partie à la procédure d'exécution forcée immobilière; qu'il ressort du procès-verbal de débats en date du 13 Juin 2014 dressé par Maître X..., notaire, que Monsieur Belkacem Z..., gérant de la SCI BZ Immobilier, était présent et qu'il a participé, es qualité, à la discussion sur la mise à prix du bien; qu'il a déclaré, à cette occasion, que le local commercial a été loué à la SARL Boulangerie de la Marne moyennant un loyer de 1.200 euros depuis le mois de juin et s'est engagé à justifier du bail commercial ainsi qu'à permettre l'accès à l'immeuble pour les visites et l'établissement des diagnostics immobiliers ; qu'il n'a formulé aucune observation sur la mise à prix et a consenti expressément à ce qu'elle soit fixée à 40. 000 euros ; que la SCI BZ Immobilier est une personne morale distincte des deux associés, personnes physiques, qui détiennent son capital social, qu'elle a un représentant légal en la personne de son gérant qui a reçu tous pouvoirs pour acheter, vendre ou échanger les immeubles et fonds de commerce et engager la société vis à vis des tiers selon l'article 12 de ses statuts ; que le notaire n'avait pas à convoquer les associés de la SCI BZ Immobilier dans le cadre de la procédure d'exécution forcée ordonnée par le tribunal d'instance de Thionville le 3 septembre 2013 ; que l'absence de convocation au procès-verbal d'adjudication de Mme A..., en sa qualité d'associé, n'affecte pas la validité des opérations réalisées par Maitre X... ; qu'elle n'avait pas à signer le procès-verbal d'adjudication ; que la procédure est régulière ; que la mise à prix a été fixée à 40 000 € par le notaire après un débat entre les parties, dont la SCI BZ Immobilier, représentée par son gérant qui avait le pouvoir de le faire sans l'accord de l'autre associé et de son épouse ; qu'il n'est pas démontré que cette mise à prix est sous-évaluée ; qu'il n'est rapporté aucune preuve des travaux et des embellissements allégués qui auraient valorisés le bien ; qu'il est établi par les pièces produites que M. Z... n'a pas remis au notaire chargé des opérations de vente le contrat de bail qu'il a signé en sa qualité de gérant de la SCI BZ Immobilier avec la SARL Boulangerie de la Marne, représentée par son gérant, M. Malik Z..., le 22 mai 2014 moyennant un loyer annuel de 9 030,10 € et que c'est devant la cour que ce bail, non enregistré, est produit pour la première fois ; que les relevés du compte courant de la société Boulangerie de la Marne d'octobre, novembre et décembre 2014 mentionnant un virement de 900 euros ne prouvent rien et notamment pas que le loyer commercial est versé depuis le 1er juin 2014 jusqu'à ce jour par la société Boulangerie de la Marne ; qu'il ne peut pas être reproché au notaire de ne pas avoir tenu compte d'un contrat de bail qui ne lui a pas été communiqué et d'un droit de préférence conventionnel qui n'a pas été porté à sa connaissance et n'a fait l'objet d'aucune revendication de la part du preneur ; que le locataire n'est pas partie à la procédure d'exécution forcée immobilière opposant le débiteur à son créancier et n'avait pas à être convoqué ; que le notaire n'avait pas à lui notifier le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication qui a, par ailleurs, fait l'objet d'une publicité.
ET AUX MOTIFS ADOPTES qu'il résulte du décompte de créance ayant été produit par la SA Coopérative banque populaire lorraine champagne que la SCI BZ Immobilier est redevable d'une somme de 98980,37 euros, outre les frais ayant pu s'adjoindre ; qu'aucune cause de nullité ou irrégularité n'entache les opérations diligentées par Maître Julien X... dans le cadre de la procédure d'exécution forcée immobilière litigieuse ni le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014, dès lors que M. Belkacem Z... en sa qualité de gérant de la SCI BZ Immobilier était présent lors des opérations et avait tout pouvoir pour représenter la société , que M. Belkacem Z... a consenti expressément à ce que la mise à prix de l'immeuble soit fixée à 40.000 euros, étant rappelé que la mise à prix est fixée par le notaire, après débats devant lui, qu'elle doit tenir compte d'éléments objectifs tels que la nature de l'immeuble, la situation et l'état du marché immobilier, qu'en considération de ce dernier facteur, elle ne doit pas atteindre un niveau dissuasif mais au contraire rester attractive pour les acheteurs virtuels afin de les inciter à participer aux enchères et qu'elle doit présenter un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créancier poursuivant qui, en vertu de l'article 153 de la loi précitée, sera déclaré adjudicataire si elle n'est pas couverte. Ce qui est le cas en l'espèce, qu'aucun bail concernant l'immeuble concerné n'est produit et qu'il n'appartient pas au notaire de notifier le cahier des charges aux locataires qui ne sont pas partie à la procédure et dont l'existence, en l'espèce, n'est au surplus pas démontrée.
ALORS QUE Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité [
] ; qu'en considérant que l'absence de convocation au procès-verbal d'adjudication de Mme A..., en sa qualité d'associé, au demeurant non partie à la procédure, n'affecte pas la validité des opérations réalisées par Maître X... et en se bornant à énoncer que le gérant avait le pouvoir de le faire sans l'accord de l'autre associé et de son épouse, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1424 du code civil.
