CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10117 F
Pourvoi n° H 17-14.311
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Stéphane X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2016 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Jean-Michel Y..., domicilié [...] ,
2°/ à M. Dominique F..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Haas, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Giraud-Viallet ;
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. X... de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'en vertu des dispositions de l'article 1626 du code civil, le vendeur est tenu de garantir à l'acquéreur son éviction de partie ou totalité de l'objet vendu ; que toutefois, la garantie d'éviction a pour limite l'existence d'un préjudice ; qu'en l'espèce, il est constant la parcelle [...] en totalité et la parcelle indivise 1006 pour partie, acquises par M. X... suivant acte authentique du 21janvier 2008, ont été revendues le 27 novembre 2009 à M. A... et à Mme B... ; que le dit acte de vente ayant été régulièrement publié à la conservation des hypothèques est opposable à M. X... qui peut, dans ces conditions, se prévaloir d'une éviction ;que néanmoins, il ressort de la configuration des lieux que M. X... ne démontre pas l'existence d'un préjudice ;qu'en effet, les parcelles litigieuses composent un lotissement sis sur la commune de [...], lieudit [...] ; que la parcelle [...] indivise dessert, depuis la voie publique et par ordre d'accès, le lot n° 1 X... : parcelles n° [...] et [...] pour partie, le lot n° 2 G... : parcelles n° [...] et [...] pour partie et le lot n° 5 A... / B... : parcelles n° [...] et [...] en pleine propriété ; que M. X..., qui est toujours propriétaire indivis de la parcelle [...] et en a l'usage pour accéder à son lot, ne peut se plaindre d'aucun préjudice ; que la parcelle [...], située au sud de la parcelle [...], constitue avec celle-ci le lot n° 5 sur lequel M. X... n'a jamais pu prétendre à la moindre propriété et qui n'est pas nécessaire pour accéder à son fonds, lequel jouxte les parcelles [...] et [...] ; que M. X... ne pouvait donc pas acquérir la propriété de la parcelle [...] qui est hors de son lot et ne peut, ainsi, justifier d'aucun préjudice d'éviction ; que, s'agissant de la responsabilité du notaire, il appartient à M. X... de démontrer à l'encontre de Me F..., notaire rédacteur de l'acte authentique du 21 janvier 2008, l'existence d'une faute en lien de causalité avec un préjudice ; que sans s'attarder à rechercher l'existence d'une faute de la part de Me F..., c'est, à bon droit, que les premiers juges ont débouté M. X... de son action en responsabilité, faute de rapporter l'existence d'un préjudice, ainsi qu'il résulte des éléments sus exposés ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que M. X... a acquis le 21 janvier 2008 de M. Y... un tènement immobilier cadastré section AY sur la commune de [...] (38200) lieudit "[...] " n° [...] pour 5 a 57 ca, outre la moitié indivise d'une parcelle de terrain à usage de desserte sur laquelle existe un droit de passage, cadastré sur la même commune et même section, lieudit "[...]" n [...] pour 4 a 45 ca ; qu'il est encore constant que la parcelle AY n [...] a fait l'objet d'une division cadastrale pour devenir les parcelles [...] , [...] et [...] ;qu'il est établi que par acte en date du 27 novembre 2009, M. et Mme C... ont vendu à M. A... et Mme B... les parcelles cadastrées sur la commune de [...], section [...], n° [...] et à titre indivis n° [...] ; que c'est ainsi que M. X... a été évincé des parcelles litigieuses [...] en totalité et n [...] pour partie, pour lesquelles il ressort que leur attribution à son profit provient d'une erreur cadastrale, ultérieurement rectifiée ; qu'aux termes de l'article 1626 du code civil, "Quoique tors de ta vente il n'ait été fait aucune stipulation sur ta garantie, te vendeur et obligé de droit à garantir l'acquéreur de L'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. » ; que de jurisprudence constante, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée en l'absence de préjudice subi par l'acquéreur ; qu'en l'espèce, que M. X... ne rapporte pas la preuve de l'existence du préjudice qu'il allègue ; qu'en effet, le titre de propriété dont il est titulaire précise que le tènement immobilier acquis forme partie du lot n° 4 d'un lotissement approuvé par arrêté préfectoral n° [...] L 62 en date du 9 janvier 1963 ; qu'en page 3 de cet acte, il est stipulé au chapitre Accès « Dans l'acte de vente à M. et Mme D..., précédents propriétaires, en date du 9 février 1963, Il est indiqué ce qui suit, dans les pièces préalables à l'arrêté de lotir, littéralement retranscrit : 4 Desserte des parcelles Le passage délimité par les lettres D-D'-K-E qui permet au lot n° 2 du lotissement initial d'accéder au chemin [...] par l'Ouest et qui est la propriété exclusive de ce lot et comprise dans la superficie indiquée ci-dessus serait commun aux nouveaux lots créés n° 4 et 5. Aucun problème de desserte ne se poserait pour le lot n° 4 devant être acquis par M. D... puisque cette desserte se ferait par le chemin d'accès initialement prévu. Quant à ta desserte du lot n° 5 devant être acquis par M. C..., elle se ferait jusqu'à la limite Ouest du lot numéro quatre acquis par M. et Mme D..., par le chemin d'accès initialement prévu, et M. C..., nouveau propriétaire du lot n° 5 aurait un droit de passage sur le lot n° 4. Ce droit de passage irait en ligne droite depuis le chemin d'accès du Iotissement jusqu'à la limite Sud-Ouest du lot n° 5 créé. II aurait une largeur d'environ 6 m et aurait une superficie d'environ 117 m². Ce droit de passage s'exercerait sur la parcelle délimitée par les lettres C-C'-F'-H-K du nouveau plan de division de la parcelle. Cette bande de terrain sur lequel s'exercerait le droit de passage serait entretenu comme le chemin d'accès lui-même délimité par les lettres D-C-K-E à frais communs et répartis par moitié entre les propriétaires des nouveaux lots n° 4 et 5. Aucun autre problème ne se poserait pour la division de cette parcelle de terrain, les acquéreurs faisant leur affaire personnelle des questions d'alimentation en eau, électricité et évacuation des eaux usées lesquelles questions ne posent pas de problème particulier puisque d'une part l'alimentation en eau et électricité est assurée et d'autre part un chemin dessert les deux parcelles nouvellement créées et ces eaux usées peuvent être dirigées sur te ruisseau de [...] contigu ces deux lots nouvellement créés. D'autre part, MM. D... et C... acquéreurs éventuels des lots 4 et 5 respecteraient toutes tes conditions du lotissement approuvé par M. le préfet de l'Isère le six octobre 1958 et qui seraient intégralement littéralement rapportées dans les actes de ventes à consentir par M. E..., à M. D..., et C.... » ; qu'iI résulte de ces éléments que la parcelle devenue n° [...] fait partie intégrante du lot voisin n° 5, ce que M. X... ne pouvait ignorer d'une part, de par les mentions ci-dessus expressément rappelées dans son titre de propriété, et d'autre part, de par la configuration des lieux, tandis que de surcroît, le demandeur ne démontre aucunement qu'il avait l'usage de cette parcelle litigieuse ; qu'il s'agissant de l'éviction pour partie de la parcelle n° [...], M. X... ne peut contester qu'il possédait déjà cette dernière en indivision, de sorte que le trouble résultant de l'éviction partielle qu'il allègue ne caractérise aucun préjudice supplémentaire ; qu'ainsi, au visa des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile combinés, prévoyant qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation, ou à celui qui se prétend libéré d'une obligation, de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il convient de débouter M. X... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. Y..., vendeur seul tenu de la garantie d'éviction à l'égard de l'acquéreur ; que sur la responsabilité professionnelle du notaire l'action intentée par M. X... est fondée sur l'article 1382 du code civil, qui implique la démonstration de trois conditions cumulatives que sont l'existence d'une faute commise, l'existence d'un préjudice pour autrui et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; que les éléments développés supra révèlent que faute pour M. X... de rapporter la preuve d'un préjudice par lui subi, sa demande dirigée à l'encontre de Me F..., notaire rédacteur de l'acte de vente ne peut prospérer ;
ALORS, 1°), QU'en cas d'éviction d'une partie du fonds vendu, le vendeur doit, si la vente n'est pas résiliée, remboursement à l'acquéreur de la partie dont il se trouve évincé ; qu'en érigeant l'existence d'un préjudice en condition d'application de la garantie d'éviction, quand la seule constatation de l'éviction était de nature à justifier le remboursement demandé par l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1637 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE l'acquéreur évincé de la propriété de son fonds a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat ; qu'en considérant, pour rejeter les demandes de M. X... en réparation du préjudice découlant de la perte de jouissance de son fonds et de la perte de valeur de son fonds consécutive à son éviction, que, s'agissant de la parcelle n° [...], M. X... ne justifiait d'aucun préjudice dès lors qu'il ne pouvait acquérir la propriété de cette parcelle située hors de son lot, quand il n'était pas contesté que M. X... avait été évincé de la propriété de cette parcelle, la cour d'appel qui a statué par des motifs inopérants, a violé les articles 1630 et 1639 du code civil, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
ALORS, 3°), QUE l'acquéreur évincé de la propriété de son fonds a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat ; que, dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir qu'il avait subi, du fait de son éviction, d'une part, un préjudice de jouissance constitué par la perte d'une place de parking et la privation de jouissance de la parcelle n° [...] sur laquelle un panier de basket avait été installé, d'autre part, un préjudice dû à la perte de valeur du bien, amputé d'une partie des avantages qu'il offrait ; qu'à défaut d'avoir examiné ces chefs de préjudice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1630 et 1639 du code civil et de l'article 1382, devenu 1240, du même code.
