CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10100 F
Pourvoi n° R 17-14.158
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Eric X..., domicilié [...] ,
2°/ la société EBS, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , exerçant sous le nom commercial RS automobiles 77,
contre l'arrêt rendu le 9 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Robert Y..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme Sylvie Y..., épouse Z..., domiciliée [...] ,
3°/ à M. Eric Y..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. X..., de la société EBS, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat des consorts Y... ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la société EBS aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société EBS ; les condamne à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société EBS.
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société EBS RS Automobiles 77 et M. X... de l'intégralité de leurs prétentions ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les lieux ont été loués à la société EBS exerçant sous l'enseigne RS Automobile 77, pour un usage de revente de véhicules neufs et d'occasion, entretien et petites réparations automobiles, location d'automobiles, vente de pièces détachées, importation et exportation de véhicules automobiles ; qu'ils étaient précédemment loués à une société Paris Est Motors depuis le 1er septembre 2001 pour la même activité commerciale ; qu'avant cette date, les lieux ont été exploités pendant cinquante ans par une station service, qui utilisait une cuve d'huile et des cuves d'hydrocarbure, dont la présence dans le sol aurait été volontairement dissimulée par les bailleurs selon les affirmations du preneur ; qu'il est stipulé dans la clause 1.1 du bail intitulée SITUATION ET DESIGNATION DES BIENS LOUÉS, après la description des biens loués, que "lesdits biens existent (...) sans qu'il soit nécessaire d'en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et les trouver dans les conditions nécessaires à l'usage auquel ils sont destinés » ; que les termes de cette clause, confortés par les devis établis par des entreprises avant la signature du bail, démontrent que les locataires ont visité les lieux accompagnés de professionnels du bâtiment antérieurement au 5 mai 2010 ; qu'il est constant cependant que ni le bail ni un état des lieux concomitant ne mentionne l'existence des cuves en sous-sol, autrefois utilisées pour le stockage d'huile et d'hydrocarbure, et que le bailleur n'a délivré aucune information à cet égard ; qu'il affirme sans parfaitement le démontrer que les bouches de remplissage de trois cuves, dont une utilisée par la société EBS pour le stockage du fuel de chauffage, sont situées au même endroit sous une plaque de tôle parfaitement visible, et qu'en sa qualité de professionnel de l'automobile, la société EBS n'a pas pu ignorer l'existence des autres cuves localisées par les deux autres bouches de remplissage ; que par ailleurs, une convention tripartite a été signée entre M. X... et M. B..., la société Paris Est Motors, locataire sortant ayant donné congé pour le 30 juin 2010, et M. Y..., qui prévoit que « pour permettre à Messieurs B... et X... d'entrer dans les lieux le 6 mai 2010, la société Paris Est Motors libère les locaux à compter du 5 mai 2010 et ne sera redevable du loyer et des charges que jusqu'à cette date et que Messieurs B... et X... prennent les locaux en l'état et ne pourront, non plus que les consorts Y..., exercer aucun recours contre la société Paris Est Motors pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, situation des locaux au regard de la réglementation environnementale, y compris celle relative aux installations classées » ; que les appelants soutiennent là encore que cette convention aurait été conclue dans le seul but poursuivi par le bailleur de ne pouvoir être contraint de supprimer l'irrégularité du sous-sol au regard de la réglementation relative aux installations classées ; qu'ils soutiennent également que l'objet du dol était de leur faire souscrire une clause nulle qui avait pour but de supprimer pour le bailleur toute obligation de délivrer des lieux normalement exploitables, et ainsi de faire supporter par le locataire les travaux relatifs aux vices affectant le sol dans la mesure ou l'article 10.1 du bail stipule que " le preneur prendra à sa charge toutes les réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception(...) il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d'un vice caché, y compris ceux visés à l'article 606 du code civil. Ce dernier sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment à celles visées par l'article 1719 du code civil " ; qu'or, d'une part, l'examen des termes de la convention, signée entre M. X... et M. B..., la société Paris Est Motors ne profite essentiellement qu'à la société Paris Est Motors, et a permis à M. B... et M. X... de prendre possession des lieux avant la date du congé notifié pour le 30 juin 2010 ; qu'elle engage autant le bailleur que les nouveaux locataires dans la prise en charge du mauvais état du sol, et n'interdit pas aux nouveaux locataires d'agir à l'encontre des consorts Y... ; qu'elle ne démontre pas la réalité d'une manoeuvre destinée à emporter le consentement des preneurs ; qu'au surplus, comme l'ont justement relevé les premiers juges, sa rédaction ne pouvait manquer d'attirer l'attention de preneurs normalement diligents sur le fait que les lieux pris à bail pouvaient être affectés d'un mauvais état du sol et du sous-sol, des vices même cachés ou encore une non-conformité, rappelant ici que les preneurs sont des professionnels de l'automobile comme le locataire sortant ; que la locataire, qui connaissait le nom et l'activité commerciale du précédent occupant des lieux depuis 2001, ne saurait reprocher aujourd'hui au bailleur de ne pas l'avoir informée de toutes les précédentes exploitations, aucune obligation légale d'une telle nature n'étant faite au bailleur ; que d'autre, si les extraits Kbis versés aux débats justifient que les lieux ont été exploités par la société Paris Est Motors jusqu'au 1er août 2004, puis par la société Villers Services Center à laquelle le fonds de commerce a été vendu, et qui a cessé son activité le 30 juin 2006, le bail en cours n'a pas été résilié et les loyers étaient toujours réglés par la société Paris Est Motors jusqu'au 5 mai 2010 ; que la non-occupation des lieux, si elle était démontrée, peut avoir diverses causes autres qu'un caractère inexploitable, d'autant qu'il est avéré que la société EBS, dont le bail a été résilié et à laquelle un commandement de payer de quitter les lieux a été délivré le 30 avril 2014, se maintient dans les lieux depuis cette date et continue d'y exploiter son activité professionnelle ; qu'il apparaît donc que le fait que les lieux aient été occupés ou non est inopérant en l'espèce ; que par ailleurs, les preneurs critiquent les deux baux successifs signés par la société Paris Est Motors et le congé délivré le 28/02/2009 pour des locaux sis [...] en suspectant une collusion entre le bailleur et l'ancien locataire pour frauder les droits du nouveau locataire ; que l'examen des baux mis en cause confirme les explications données par le bailleur, selon lesquelles un premier bail signé en 2001 pour une durée de neuf années, mentionne une activité « d'achat, vente, distribution, location, réparation de tous véhicules à moteur, achat/vente de tous accessoires pièces détachées, carburants, lubrifiant, électricité automobile, carrosserie, tôlerie et tous objets se rattachant à ces activités directement ou indirectement », alors que le second bail signé en 2004 pour une durée de neuf années, mentionne « toute activité commerciale, industrielle ou artisanale sous réserve, le cas échéant, de l'obtention des autorisations administratives nécessaires » et que cette extension d'activité a été accordée aux bailleurs avec une autorisation de sous-location ; que le congé délivré par la société Paris Est Motors le 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 se rapportant aux locaux loués situés 31/33/35, [...] a bien été versé aux débats ; que de troisième part, si l'article 10.1 du bail en ce qu'il prévoit que le bailleur sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment à celles visées par l'article 1719 du code civil peut être considérée comme de nul effet en ce qu'elle décharge totalement le bailleur de son obligation essentielle de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil, l'existence de cette clause ne caractérise pas une manoeuvre dolosive ; qu'enfin, pour établir en fin l'affaissement du terrain, il est versé aux débats :
- un procès-verbal dressé par huissier de justice le 10 février 2016, qui a constaté la présence d'une flaque d'eau sur le sol suite aux nombreuses pluies survenues, ainsi que la présence, au droit de cette flaque d'eau, d'une fissuration du mur au-dessus de la fenêtre du bureau de M. X..., et de nombreuses fissurations sur les murs extérieurs, attestant d'un affaissement du bâtiment ;
- un rapport du cabinet Duotec mandaté par Axa France, assureur du locataire, suite à une déclaration de dégât des eaux, daté du 17 mars 2016, qui considère qu'il existe des fissures sur le bâtiment à usage de bureaux, correspondant à un tassement différentiel de fondations dans un angle (mouvement de terrain, fuites sur réseaux enterrés ... ) ; que si les désordres affectant le terrain sont effectivement établis, aucun élément ne permet d'affirmer à ce stade , alors qu'ils sont décrits pour la première fois en 2016, près de six années après la signature du bail, qu'ils sont en lien avec l'existence des cuves en sous-sol et la pollution du sol ; que s'agissant de la pollution, le rapport technique Terbis réalisé le 13 mars 2016 émet l'avis suivant : « Les pollutions mises en évidence montrent des pollutions principalement par des huiles (...) L'extension de cette pollution est à rechercher. La zone des cuves de distribution de carburants n'a pas été investiguée. Compte tenu de la présence de la station-service depuis des années sur ce site il est plus que probable qu'une pollution soit présente sur cette partie du terrain. La présence et l'extension de cette pollution est à rechercher » et conclut : « Pour avancer sur une phase de réhabilitation de ce terrain, il est absolument nécessaire de quantifier les pollutions et leurs extensions. Une étude systématique du terrain avec un maillage assez serré est donc préconisé » ; que la pollution du terrain par les huiles mise en évidence par les études techniques réalisées dans le cadre d'un plan de réhabilitation de la zone pour le projet du GRAND PARIS, et la pollution par hydrocarbures, dont la probabilité n'a pas été confirmée par des études complémentaires, n'ont pas empêché les locataires d'exploiter les lieux et au surplus il ne leur a pas été demandé de payer le coût d'une dépollution du terrain, laquelle sera prise en charge par les pouvoirs publics lors de la poursuite du projet de réhabilitation ; qu'il s'ensuit qu'il n'est pas démontré que la société bailleresse a celé l'existence des cuves dans le but de déterminer le preneur à conclure le bail, d'échapper à son obligation de délivrance et de faire supporter au preneur par l'établissement d'une convention tripartite la charge des travaux de remise en état du site, la société EBS et M. X... démontrant pas au surplus que la pollution du terrain aurait constitué un risque de fermeture administrative ou un risque d'incendie, que ni le rapport technique ni aucun autre document n'évoque ; qu'en l'absence de manoeuvre ou d'intention dolosive démontrée et du caractère déterminant du prétendu dol lors de la signature du bail, toutes les demandes de la société EBS et M. X... seront rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il est stipulé au bail, à la suite de la description des biens loués, qu'il n'est pas nécessaire « d'en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et les trouver dans les conditions nécessaires à l'usage auquel ils sont destinés » ; que si une telle clause, qui figure en toutes lettres dans le bail signé par les preneurs, ne suffit pas à écarter l'hypothèse du dol, elle prouve en tout cas que ces derniers ont pris le temps de visiter les lieux loués avant de contracter avec les bailleurs, et peut expliquer, tout aussi bien que la réticence dolosive, que personne n'ait cru devoir mentionner au contrat l'existence des cuves litigieuses et ce, d'autant qu'il ressort du rapport du cabinet Terbis, sur lequel s'appuient les demandeurs, que « le site a été occupé pendant cinquante ans par une station-service », ce qui n'a pu échapper à des professionnels de l'automobile tels que Messieurs B... et X... ; qu'à supposer que soient établies des manoeuvres ou une résistance (lire réticence) dolosives, qu'il faudrait encore, pour que l'action des demandeurs prospère, qu'il soit démontré qu'ils ont été déterminants du consentement des preneurs ; que cela ne ressort pas des pièces qu'ils versent aux débats ; que s'ils produisent un procès-verbal de constat et un rapport d'expertise amiable « dégâts des eaux » dont il ressort que le bâtiment à usage de bureaux est en mauvais état (couverture du show-room fuyarde et déformée, fissures en façade du bâtiment à usage de bureaux.) ces pièces datent cependant de février 2016, soit près de six ans après la conclusion du bail, et ne permettent pas d'imputer avec certitude les désordres à un vice préexistant au bail plutôt qu'à un défaut d'entretien – que l'expert de l'assureur n'exclut pas, cf. page 5 de son rapport ; que l'existence d'une pollution est certes beaucoup moins discutable, au vu du rapport du cabinet Terbis qui estime a minima le coût de la dépollution a 417 000 € ; que pour autant, rien ne permet d'affirmer que M. X... et B... n'auraient pas conclu le bail s'ils en avaient eu connaissance ; qu'il ne pouvait leur échapper que les lieux étaient consacrés depuis longtemps à l'activité automobile, et eux-mêmes ont pris à bail les locaux en vue d'y exercer une telle activité ; qu'en outre, aucune clause du bail ne leur impose de restituer les lieux dépollués ; qu'ils ne justifient d'ailleurs pas de ce qu'une telle dépollution leur aurait été réclamée ou imposée ;
1°) ALORS QUE constitue une réticence dolosive le fait pour le bailleur ayant exploité antérieurement une station-service sur les lieux, de ne pas avoir informé le preneur-locataire desdits lieux d'une telle exploitation et de ce que subsistaient dans les sous-sols des cuves pleines d'huiles non vidangées, un tel élément étant essentiel en ce qu'il induit un risque de pollution et d'incendie ; que la cour d'appel a constaté que les lieux loués avaient été exploités pendant cinquante ans par une station-service qui utilisait en sous-sol une cuve d'huile et des cuves d'hydrocarbure (arrêt, p. 3), que ni le bail ni un état des lieux concomitant n'avait mentionné l'existence des cuves en sous-sol (arrêt, p. 6, § 6 et jugement, p. 7, § 6) ; que les preneurs avaient visité les lieux mais que rien ne permettait de déceler en surface l'existence de cuves en sous-sol , tandis que le bailleur n'avait délivré aucune information sur l'existence d'une station-service dans le passé et sur la présence des cuves (arrêt, p. 6, § 6 et jugement, p. 7, § 6) ni mentionné que les sols étaient pollués par des huiles ; qu'en refusant néanmoins de retenir l'existence d'une réticence dolosive, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
2°) ALORS QUE constitue une réticence dolosive le fait pour le bailleur ayant exploité antérieurement une station-service sur les lieux, de ne pas avoir informé le preneur-locataire desdits lieux d'une telle exploitation et de ce que subsistaient dans les sous-sols des cuves pleines d'huiles non vidangées, un tel élément étant essentiel en ce qu'il induit un risque de pollution et d'incendie ; que pour écarter l'existence d'une réticence dolosive, les juges du fond ont retenu que les lieux étaient consacrés depuis longtemps à l'activité automobile, ce dont était informé M. X... et que, professionnel de l'automobile, il ne pouvait lui avoir échappé que le site avait été occupé pendant cinquante ans par une station-service ; qu'en statuant par des motifs impropres à caractériser la connaissance, par le locataire preneur, de l'existence de cuves d'huile et d'hydrocarbure non nettoyées dissimulées dans le sol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
3)° ALORS QUE pour écarter l'existence d'un dol, la cour d'appel a retenu qu'en signant la convention tripartite avec M. Y... et le précédent locataire (la société Paris Est Motors), M. X... s'était engagé à l'égard de l'ancien locataire à prendre en l'état le sol sans pouvoir exercer de recours à l'encontre de ce dernier (arrêt, p. 7, § 2) et avait eu ainsi son attention attirée sur le possible mauvais état du sol et du sous-sol, des vices cachés ou d'une non-conformité ; qu'il était constant que l'ancien locataire était un simple garagiste, de sorte que M. X... n'avait pas à craindre un vice des sols et sous-sols occasionné par l'activité de ce dernier ; qu'en se fondant sur cette convention et sa clause sur l'état des sols et sous-sols, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à établir que le locataire preneur avait eu connaissance de l'existence de cuves d'hydrocarbures et d'huile non nettoyées dans les sous-sols et d'une pollution des sols, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
4°) ALORS QUE pour écarter l'existence d'un dol, la cour d'appel a retenu qu'en signant la convention tripartite avec M. Y... et le précédent locataire (la société Paris Est Motors), M. X... s'était engagé à l'égard de l'ancien locataire à prendre en l'état le sol sans pouvoir exercer de recours à l'encontre de ce dernier (arrêt, p. 7, § 2) et avait eu ainsi son attention attirée sur le possible mauvais état du sol et du sous-sol, des vices cachés ou d'une non-conformité ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette convention, qui n'avait pas été signée par le précédent locataire mais seulement par le bailleur, M. Y..., et qui ne pouvait donc engager le précédent locataire, n'avait pas en réalité été conçue par le bailleur dans l'unique but de se protéger contre l'état du sous-sol et des sols dont il s'était bien gardé de donner la moindre information au candidat preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
5°) ALORS QU'il est inopérant qu'un vice affectant un bien n'ait pas entrainé un préjudice pour la victime de la réticence dolosive à la date à laquelle elle agit en nullité du contrat, une partie au contrat étant tenue d'être informée par son cocontractant de tout défaut afin de pouvoir décider, de manière libre et éclairée, de contracter ou non en fonction des qualités de la chose, objet du contrat ; que pour écarter l'existence d'une réticence dolosive, les juges du fond ont retenu que l'existence de cuves d'huile et d'hydrocarbures non vidangées dissimulées en sous-sol ne pouvait être un élément déterminant du consentement du preneur à bail, ce dernier n'ayant pas établi que la pollution du terrain aurait constitué un risque de fermeture administrative ou un risque d'incendie ; qu'en statuant par un tel motif, inopérant, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil).
