CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10097 F
Pourvoi n° Y 17-13.751
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Les Ecureuils, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile,1re section), dans le litige l'opposant à la société Indoor Karting, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Les Ecureuils, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Indoor Karting ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Ecureuils aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Ecureuils ; la condamne à payer à la société Indoor Karting la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Ecureuils
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société les Ecureuils de ses demandes, et d'avoir dit que la majoration de loyer consécutive à la révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice de référence ;
AUX MOTIFS QUE selon l'expert, la clientèle se situerait principalement dans une tranche d'âge de plus ou moins 30 ans à dominante masculine, il s'agit d'un loisir qui se pratique en groupes, familles, amis ou collègues, avec un esprit de relative compétition, les plannings versés au dossier montrent que les réservations concernent au minimum 5 à 6 personnes et qu'une part non négligeable de chiffre d'affaires est produite par l'accueil de groupes importants pouvant compter jusqu'à plus de 50 personnes dans le cadre de séminaires ou autres sorties organisées par des comités d'entreprises ou des collectivités ; que par ailleurs, l'établissement organise des goûters d'anniversaire pour enfants avec sessions de kart dont la pratique est autorisée à partir de 6 ans et sous condition d'avoir une taille minimum de 1,25 m ; que la SAS Indoor Karting exploite également une activité de bar-restauration à l'enseigne « Le Daytona » en annexe à l'offre karting, dans le cadre d'un « club-house », des formules repas et session de karting sont proposées, que cependant, l'établissement est accessible à la clientèle extérieure, il est ouvert midi et soir, du lundi soir au samedi soir, mais la fréquentation du midi reste accessoire, qu'en tout état de cause, la clientèle du midi est obligatoirement extérieure dans la mesure où l'activité karting ouvre plus tard, et enfin, que l'activité bar restaurant représente environ 25 % du chiffre d'affaires ; que l'expert a relevé la création de nouveaux commerces à proximité et notamment d'un « retail park » dénommé « X... Bernard » avec une première tranche comportant apparemment huit commerces de grandes enseignes d'équipement de la personne ou de la maison, et deux restaurants ; que l'expert s'interroge cependant sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptible de résulter de ces changements; qu'en effet, sur le plan pratique, les commerces de détail environnant sont fréquentés dans des créneaux horaires en journée du lundi au samedi alors que la piste de karting est ouverte en fin d'après-midi et en soirée y compris les dimanches et jours fériés, que par ailleurs la pratique du parking ne participe pas d'une démarche spontanée, souvent familiale comme le sont les achats dans les surfaces de vente du secteur, mais d'une démarche concertée de loisirs entre amis, collègues etc _ alors en outre qu'il est recommandé d'appeler préalablement pour connaître les disponibilités de la piste ; qu'en conséquence un apport direct de clientèle semble très marginal, que les créations de nouvelles activités pourraient tout au plus bénéficier à l'activité restauration du midi, que toutefois, la zone voit s'implanter des franchises de restauration tendance ou de restauration rapide qui ont vocation à capter la nouvelle clientèle par une situation stratégique au plus près des grandes enseignes commerciales et avec un aspect extérieur plus attrayant, de sorte qu'une incidence directe positive de la création de nouveaux commerces dans la zone ne paraît pas avérée pour l'activité restauration ; que par contre, l'expert note que la situation du karting dans la zone d'activité en bordure de la route de Thonon lui apporte une visibilité qui participe très certainement à la promotion publicitaire du parking, que l'ouverture de plusieurs grandes enseignes à forte attractivité groupée sous forme de centres commerciaux ne peut que générer des flux de circulations plus importants tant sur la route départementale que sur les voies internes à la zone d'activités de sorte que la société lndoor Karting pourrait avoir bénéficié indirectement de l'augmentation du flux de véhicules généré par la densification du tissu commercial dans le secteur ; que l'expert note encore qu'il n'existe aucun établissement directement concurrent dans les environs immédiats, situation qui est inchangée depuis la dernière révision ; qu'enfin compte tenu de la spécificité de l'activité de l'éloignement des activités similaires, la zone de chalandise du karting s'étend bien au-delà du cadre local de la commune de l'agglomération d'Annemasse ; que l'activité bénéficie sans doute de la proximité de la Suisse et de l'agglomération genevoise ; que l'expert s'est attachée en conséquence à rechercher l'augmentation de la population dans le territoire franco-valdo-genevois, qu'elle a noté une augmentation de 1,3 % par an et 1,6 % par an pour l'espace transfrontalier ; qu'il résulte de ces explications que le caractère très particulier de l'activité commerciale exercée par la société lndoor Karting ne lui a pas permis de bénéficier d'une amélioration matérielle des facteurs locaux de commercialité, dès lors que cette activité s'adresse à une clientèle d'habitués ou de personnes qui lui sont adressées par des collectivités comme des comités d'entreprise, dont le nombre n'est pas modifié de façon sensible par les modifications observées par l'expert, qu'il en va de même de l'activité de restauration qui est essentiellement captive de celle du karting ; que l'augmentation de la population de 1,3 ou 1,6 % par an, soit 4 à 5 % sur la période triennale, ne peut suffire à elle seule à entraîner une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que pour décider le contraire, le premier juge a essentiellement retenu que la valeur locative sectorielle en surface pondérée a augmenté de 20 % sur la période triennale alors que l'indice du coût de la construction a augmenté de 9,48 % sur la même période; que cependant cette opinion s'écarte des règles posées par l'article R 145-6 du code de commerce qui imposent de considérer l'intérêt des modifications invoquées pour le seul commerce considéré ; qu'il convient dès lors de réformer le jugement déféré pour débouter la société les Ecureuils de sa demande ;
ALORS QUE l'incidence de la modification des facteurs locaux de commercialité s'apprécie en fonction du bénéfice qu'est susceptible d'en tirer le commerce considéré, indépendamment des choix de gestion du preneur ; que la cour d'appel, pour dire n'y avoir lieu à déplafonnement, a relevé que la piste de karting n'était ouverte qu'en soirée et en week-end, tandis que l'activité de restauration en était dépendante, qu'en outre il était recommandé d'appeler préalablement pour connaître les disponibilités de la piste, et que l'activité s'adressait à une clientèle d'habitués ou de personnes adressées par des collectivités ; qu'en énonçant de tels motifs, pour en déduire que le preneur n'avait pas bénéficié de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité, sans rechercher si la société Indoor Karting, par des horaires d'ouverture au public plus larges, et une politique commerciale plus offensive aux fins de diversifier sa clientèle, n'aurait pas pu bénéficier de cette amélioration dont la réalité n'était pas contestée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-38 du code de commerce.
