CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10094 F
Pourvoi n° X 17-13.267
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Hinda X..., veuve Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de son époux Léon Y...,
2°/ M. Gérard Z...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 18 mai 2016 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige les opposant à la société Le Tigre, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme X..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et de M. Z..., de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Le Tigre ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et de M. Z... , les condamne à payer à la société Le Tigre la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et M. Z...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que M. Léon Y..., Mme Hinda X... épouse Y... et M. Gérard Z... avaient commis des manquements à leurs obligations contractuelles et qu'ils étaient responsables des conséquences des désordres subis par la Sarl le Tigre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties au litige s'opposent essentiellement à hauteur d'appel, sur la consistance des locaux donnés à bail et partant, sur l'étendue de l'indemnisation due par le bailleur de locaux commerciaux au preneur compte tenu d'une prétendue occupation sans droit ni titre, d'une partie des locaux exploités en fonds de restauration ; sur l'assiette des locaux donnés à bail ; que les consorts Y... et Z... expliquent que, compte tenu des énonciations du bail signé le 8 octobre 1985, reprises dans l'acte notarié de cession du fonds de restauration établi le 8 février 2005, la société locataire a sans leur autorisation, nécessairement procédé à des travaux de transformation des lieux litigieux, ces modifications concernant d'une part, la transformation de la cave louée en une salle de restaurant et d'autre part, l'annexion dans l'assiette du bail, de la courette ainsi que du local compris dans le second corps de bâtiment ; que la société le Tigre prend acte que le bailleur ne conteste plus l'origine des différents désordres relevés par les experts judiciaires, ni le fait que cette origine lui soit imputable et conteste la position soutenue en appel par son adversaire, sur la consistance des locaux qui lui ont été donnés à bail ; qu'elle dément avoir ainsi procédé à quelque modification que ce soit des lieux loués et souligne que si le bail initial décrit « un magasin », les locaux sont p.2 du même acte, présentés en toute incohérence comme étant loués pour « l'exploitation d'un commerce de restaurant » ; qu'elle soutient que selon l'acte de cession du 8 février 2005 auquel le bailleur est intervenu, le fonds cédé est déjà exploité en restaurant et ajoute que les travaux se rapportant à l'ensemble des locaux loués en ce compris le caveau, ont été autorisés par le bailleur en 1987 en contrepartie d'une augmentation de loyer de 25%, que la sous-commission technique de la Préfecture de Meurthe-et-Moselle a par ailleurs autorisé le 24 août 1995 la transformation du caveau en salle de restaurant ainsi qu'en témoigne le document transmis le 5 septembre 1995 de sorte qu'elle a bien acquis en 2005, avec au demeurant l'accord du bailleur intervenu à l'acte, le fonds de commerce en l'état où il se trouve aujourd'hui c'est-à-dire sous forme d'un fonds de restaurant avec réception du public au rez-de-chaussée et un caveau dont le sol est intégralement carrelé et disposant d'une issue de secours différente de l'accès principal outre un système de chauffage ; qu'elle observe que le bailleur connaît nécessairement la destination du sous-sol pour avoir visité celui-ci à de très nombreuses reprises, soit directement, soit par l'entremise de la société Homnis, son mandataire, à telle enseigne qu'il a fait réparer une pompe située dans le caveau alors utilisé en salle de restaurant et qu'il n'a fait valoir aucun élément sur ce point au cours des opérations d'expertise ; qu'elle affirme encore que le bailleur ne saurait lui faire reproche d'une occupation sans droit ni titre d'une partie des locaux qu'elle utilise puisqu'il l'a lui-même accepté comme cessionnaire d'une fonds de restauration alors même que le bail ne mentionne ni cuisine, ni bar, ni salle de restauration ; qu'elle souligne que quoi qu'il en soit, le bailleur a arbitré, lui-même ou par le biais de son mandataire, une surface des locaux loués de 220 m2 alors même que l'expert a retenu une surface de l'ensemble des locaux en ce compris la cuisine, la salle de plonge et de stockage ainsi que le caveau à la seule surface de 158,59 m2 ; que le bail commercial n'est pas soumis à une forme particulière ; que le contrat initial, signé par acte sous seing privé du 8 octobre 1985 entre M. Léon Y..., d'une part, et MM. Alain B... et Charles C..., d'autre part, se rapporte de manière précise à des locaux situés « au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] : magasin, deux pièces sur cour-courette arrière avec WC – deux caves » pour l'exploitation « d'un commerce de restaurant » ; que l'acte de cession du fonds exploité par M. G... E... , venant aux droits de M. Alain B..., signé sous forme notariée avec intervention du bailleur représenté par clerc de notaire le 8 février 2005 par la SCP Pierre Bruart ès qualités de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire du susnommé et la société le Tigre, fait mention d'un « fonds de commerce de restaurant » et de biens loués « consistant en : dans un immeuble sis [...] , magasin, deux pièces avec cour-courette arrière avec WC et deux caves » ; qu'aucun de ces actes ne fait mention de quelque superficie que ce soit ; que le procès-verbal de la sous-commission technique de la Préfecture de Meurthe-et-Moselle du 24 août 1995 fait état d'un avis favorable concernant le projet « d'extension d'une salle de restaurant dans une cave » ; que le rapport d'expertise de M. Marie-Ange D... fait état d'une convention du 14 avril 1987 selon laquelle M. Y... a autorisé M. B... & C... à effectuer des travaux qui « affectaient en partie le gros oeuvre de l'immeuble » et ne mentionne aucune contestation du bailleur ou de son représentant quant à l'exploitation des locaux à l'usage de restauration notamment dans le caveau ; que ce technicien conclut même en page 26 de son rapport que « il est apparu des explications données que l'aménagement du sous-sol en salle à manger est antérieur à la prise de bail par M. E... du 2 mai 1996 (transféré à la Tigre le 8 février 2005) » ; que le rapport de M. F... mentionne simplement l'imprécision du descriptif du local dans les actes notariés notamment sur les parties couvertes, placées à l'arrière, entre les deux immeubles ainsi que la partie imbriquée dans le second immeuble ; que les consorts Y... Z... ne démentent pas avoir pris en charge la réparation de la pompe située dans le caveau utilisé en salle de restaurant ni avoir procédé à une augmentation de loyer de 25 % en cours de bail ni avoir opéré une répartition de charges sur la base d'une surface occupée de 220 m2 alors que le second expert a évalué la surface des locaux exploitée à 158,89 m2 dont 150,04 m2 habitable – voir p.26 du rapport d'expertise de M. Marie-Ange D... ; qu'au regard de l'ensemble des pièces produites des énonciations du bail et de l'acte de cession du fonds de commerce dont s'agit, le bailleur, qui ne justifie pas avoir, antérieurement au présent litige, opposé au preneur la moindre critique sur sa jouissance des lieux loués, ni jamais demandé une remise en état des lieux, échoue à établir que la partie des locaux correspondant à la cave agencée et aux parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble auraient été aménagées et occupées lors des sinistres litigieux par la société le Tigre sans droit ni titre » (arrêt pages 7 et 8) ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « M. Léon Y..., Mme Hina X... épouse Y... et M. Gérard Z... estiment qu'au vu du bail, aucune faute ni responsabilité contractuelle ne peut être imputée aux bailleurs ; qu'ils indiquent en substance un changement de destination des lieux à la charge du preneur de l'époque lequel n'aurait pas eu recours à un architecte, que ces aménagements font partie des parties privatives et que le bail contient une clause élusive de responsabilité ; qu'il ressort des pièces de la défenderesse que la convention du 14 avril 1987 signée par M. Léon Y... et MM B... et C... indique que « M. Y... donne l'autorisation d'effectuer lesdits travaux. Ces derniers affectant en partie le gros oeuvre de l'immeuble, ces travaux devront être effectués sous la surveillance d'un architecte. Lesdits travaux seront effectués entièrement aux frais de MM B... & C... et sous leur entière responsabilité » ; que ce moyen sera écarté en ce qu'une part, il n'est pas question de la conformité et des malfaçons des travaux entrepris en leur temps, alors même que la teneur des travaux n'est pas connue, si ce n'est la surélévation de la fenêtre dans le couloir, que le changement de destination des lieux n'est pas contesté alors même qu'il est allégué et justifié (pièce n°15/2) l'autorisation préfectorale de transformation du caveau en salle de restaurant et que le bail initial lui-même indique que les locaux sont loués pour l'exploitation d'un commerce restaurant (pièce n°1) ; selon eux, c'est le preneur qui a l'obligation d'entretien des canalisations communes sans recours possible contre le bailleur, les travaux dont s'agit n'étant pas des travaux au sens de l'article 606 du code civil ; que la Sarl le Tigre soutient de se son côté que les bailleurs sont restés totalement inertes alors qu'ils avaient de longue date parfaitement connaissance de l'état de vétusté et non-conformité affectant les eaux usées de leur immeuble à usage locatif ; qu'ils ont ainsi violé leurs obligations de délivrance et d'entretien ; qu'en l'espèce, au vu des désordres tels qu'ils ont été décrits et expliqués par l'expert et au vu du bail liant les parties, il apparaît : - que d'une part, les réseaux toiture sont parties communes à l'immeuble, et d'autre part, la terrasse et toiture de coursive ne sont accessibles que par un appartement privatif du 1er étage dont seul le propriétaire a l'usage et que la Sarl le Tigre, en tant que locataire du rez-de-chaussée de l'immeuble, n'a pas accès aux endroits des causes des désordres, de sorte que ces canalisations sont hors bail ; - que l'entretien contractuellement à la charge du preneur porte bien sur « les lieux loués ; - que l'expertise judiciaire a mis en évidence le fait que les désordres résultant d'éléments de l'immeuble qui étaient vétustes et non conformes ; - que le bail dispose d'une clause élusive de responsabilité que le bailleur n'est tenu que des grosses réparations au titre de l'article 606 du code de procédure civile ; qu'il est de principe que les travaux de l'article 606 du code civil sont ceux qui concernent la structure et la préservation de l'immeuble et notamment ceux qui sont de nature à empêcher des inondations des locaux commerciaux loués ; qu'en conséquence, les désordres constatés ne relèvent pas de l'entretien tel que prévu au bail ; qu'il s'agit en fait de désordres résultant de la vétusté et non-conformité affectant les canalisations communes et/ou en parties privatives qui ne peuvent être mis à la charge du locataire d'une simple partie des locaux mais doivent rester à la charge du propriétaire bailleur ; qu'en outre, il ne s'agit pas de désordres consécutifs à des détériorations ou obstructions des canalisations qui auraient été imputables aux locataires, en ce qu'il est justifié (pièces n°3 et 4) des lingettes, graisses alimentaires, ainsi que des cuillères et fourchettes constatés lors du débouchage des canalisations, le compte-rendu Malezieux du 17 septembre 2012, antérieur aux opérations d'expertise est mis en brèche par les mêmes constatations par caméra de Malezieux dans le cadre de l'expertise D..., qui constate que le passage caméra indique que le carneau sur la quasi longueur du couloir est en mauvais état, et notamment les joints linéaires horizontaux partiellement dégarnis, alors même que l'expert dans sa note n°3 explique qu'il n'est plus obligatoire d'imposer un séparateur à graisse ; que reste la présence d'éléments de cuisine constatés par l'entreprise Sarl Rajzwing du 2 avril 2014, pour lesquels leur découverte récente après de multiples sinistres contrevient à l'existence de deux expertises judiciaires confirmant toutes deux le respect par le locataire de son obligation d'entretien des locaux ; qu'aussi, cette découverte ponctuelle et circonstanciée, si n'est la localisation dans le siphon (et non les canalisations) ne saurait permettre de déduire un défaut d'entretien continuellement écarté ; qu'aussi, les mentions de la clause « entretien des lieux » mise en avant par les bailleurs n'est pas applicable en l'espèce compte tenu de la nature des désordres en cause qui relèvent de l'article 606 du code civil ; qu'en outre, il convient de relever que l'expert n'a jamais mis en cause les travaux réalisés par les précédents locataires dans le local commercial comme pouvant être de près ou de loin à l'origine des désordres constatés mais uniquement aux travaux exécutés au premier étage ou à la vétusté du carneau ; qu'en conséquence, le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, d'entretien la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée, par application de l'article 1719-2° du code civil, il convient, au vu de ce qui précède de dire que les bailleurs ont commis des manquements à leurs obligations contractuelles et qu'ils sont responsables des conséquences de désordres constatés par l'expert ; qu'enfin, pour être complet, s'il est exact que le bailleur peut être dispensé par le contrat de l'obligation de délivrer une chose en bon état de réparations, et que tel est le sens de la clause prévoyant que le preneur prendrait les lieux dans l'état où ils se trouvent sans exiger aucune réclamation au bailleur, néanmoins, et, y compris en matière de bail commercial, le bailleur ne peut par avance s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par un vice affectant gravement l'immeuble, sauf à méconnaître son obligation de délivrance, ce qui est le cas en l'espèce au regard de l'importance des sinistres constatés ; qu'il demeure que pour contrer la demande de réparation sous astreinte, les défendeurs produisent un devis et une facture de travaux faits en janvier 2015 (pièces n°11 et 13) consistant à : - l'ouverture dans le couloir à 4 endroits, pour accès fond de regards et tubage, - reprise des regards existants, avec un agrandissement et une nouvelle plaque de regard, - fourniture de 4 plaques de regards 300, - le nettoyage, l'évacuation de gravats et frais de décharge ; que la Sarl le Tigre tente de démontrer l'insuffisance de ces travaux en disant que dans la note n°3, évoque une dégradation de l'ensemble de la conduite d'évacuation, y compris en amont » ; que pour autant, l'expert explique expressément dans sa note que la réfection « à neuf » de ce réseau est nécessaire ; que l'expert conclut dans son rapport que la réparation principale consiste à reconstituer le carneau ou le remplacer par une conduite adaptée et que ces travaux seront sans incidence pour l'exploitation des locaux le Tigre ; qu'il évalue ces travaux à 2 751 € TTC ; qu'aussi, il n'apparaît pas nécessaire, au vu du devis lequel prévoit « la réfection des regards dans le couloir et tubage sur la longueur » de voir réordonner ces travaux relatifs au carneau, lesquels seront appréciés dans le cadre du contrôle de bonne fin ; qu'en revanche, il convient au regard des constatations faites plus avant dans le cadre des deux expertises judiciaires d'ordonner la remise en état et aux normes de l'ensemble des descentes d'eaux pluviales et leur raccordement aux gouttières, ainsi que du système d'évacuation des eaux de ruissellement de la terrasse du premier étage et de son raccordement (voir en ce sens le rapport F...) ; qu'afin d'assurer la garantie de réalisation de ces travaux, il y a lieu de prévoir une astreinte dont les modalités seront détaillées dans le prescrit du dispositif du jugement » (jugement pages 14 à 16) ;
1°) ALORS QUE lorsque le preneur occupe les locaux non visés par le bail ou transformés par lui, il lui appartient de prouver que la modification de l'objet du bail et la transformation des locaux ont été autorisées par le bailleur ; qu'en jugeant que le bailleur échouait à établir que la partie des locaux correspondant à la cave transformée par le preneur en salle de restaurant et aux parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble, non visées par le bail, mais aménagées et incluses dans le bail par le preneur, auraient été aménagées et occupées lors des sinistres litigieux par la société le Tigre sans droit ni titre, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les consorts Y... indiquaient dans leurs écritures que l'article 5 du contrat de bail prévoyait que le preneur ne pouvait, sans le consentement exprès du bailleur, changer la destination et la distribution des lieux loués ou y apporter des modifications ; qu'en jugeant que le bailleur échouait à établir que la partie des locaux correspondant à la cave agencée et aux parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble avaient été aménagées et occupées lors de sinistres litigieux par la société le Tigre sans droit et ni titre, sans constater que le bailleur avait expressément autorisé les modifications et aménagements effectués par le preneur, ainsi que requis par le contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la renonciation tacite à l'application d'une clause du bail imposant au preneur de recueillir l'accord exprès du bailleur pour tout changement de destination, de distribution ou de modification des lieux loués ne peut résulter que d'actes positifs et non équivoques impliquant non seulement la connaissance de l'infraction mais également la volonté de ne pas s'en prévaloir ; qu'en jugeant que la société le Tigre occupait à bon droit la partie des locaux correspondant contractuellement à une cave qu'elle avait aménagée en salle de restaurant, ainsi que les parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble non visées par le contrat de bail, pour cela que les consorts Y... ne démentaient pas avoir pris en charge la réparation de la pompe située dans le caveau ni avoir procédé à une augmentation de loyer de 25% en cours de bail ni avoir opéré une répartition de charges sur la base d'une surface occupée de 220 m2, sans caractériser des actes positifs et non équivoques des consorts Y... démontrant leur connaissance de la modification et de la transformation des locaux loués et leur volonté de ne pas s'en prévaloir, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1728 du code civil.
