CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10111 F
Pourvoi n° K 16-22.636
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Phoenix, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 21 juin 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, section 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Gérard X...,
2°/ à Mme Huguette Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Phoenix, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme X... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Phoenix aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Phoenix ; la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Phoenix
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail du 30 juin 1997 entre les époux X... et la Société PHOENIX, concernant un local commercial situé dans un ensemble immobilier situé [...] aux torts de cette dernière, ordonné l'expulsion de la Société PHOENIX et celle de tous occupants de son chef, condamné la Société PHOENIX à payer aux époux X... une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 € à compter du présent jugement et la somme de 514,31 € au titre des loyers et charges impayés et débouté la Société PHOENIX de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'obligation de délivrance du bailleur, il est constant qu'en suite de l'accord amiable du 25 janvier 2008, la société PHOENIX a définitivement renoncé au bénéfice de la cave visée au bail commercial initial, moyennant indemnité ; qu'il s'en déduit que la société PHOENIX est sans droit sur la cave dépendant des parties communes de la copropriété, et ne peut en conséquence, reprocher aux bailleurs d'avoir enlevé un espace d'entreposage de ses matériels utiles à l'exploitation de son activité ; que la constatation qu'un véhicule était stationné le 17 avril 2012 sur l'emplacement réservé à la clientèle de la société PHOENIX n'est pas de nature à caractériser le manquement des bailleurs à l'obligation de préserver la jouissance de cet emplacement au preneur, en sorte qu'il convient là encore d'écarter le moyen ; que s'agissant de la résiliation du bail commercial aux torts du locataire, pour contester la résiliation du bail à ses torts, la société PHOENIX justifie, d'une première part, avoir régulièrement souscrit son assurance multirisques professionnelle depuis octobre 2008, de sorte que ce motif retenu par les premiers juges doit être écarté ; qu'en revanche et de deuxième part, la société PHOENIX ne contredit pas la fréquence avec laquelle au cours des années 2008 et 2011 et 2012, les bailleurs ont reçu du syndic de copropriété des courriers relayant les plaintes des copropriétaires concernant l'entreposage par la société PHOENIX de matériels et déchets dans la cave des parties commune, entraînant la présence de rats, les nuisances occasionnées par son activité, nuisances sonores ou pollutions de graisses, ou encore dues au stationnement pendant plusieurs mois d'un véhicule appartenant au gérant de la société PHOENIX ou enfin stationnement de véhicules de la société ou de ses clients sur la voie d'accès de l'immeuble réservée aux pompiers ; que les bailleurs ont dénoncé ces troubles à la société PHOENIX par courriers des 31 octobre 2008, 4 janvier 2009 et 15 juillet 2011 puis par mises en demeure des 26 mai et 21 décembre 2011 ; que selon un procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2011, les copropriétaires ont suspendu leur décision d'autorisation du syndic d'assigner les époux X... à leur engagement de mettre en oeuvre une procédure judiciaire en vue de faire cesser l'occupation de la cave commune par la société PHOENIX, occupation au demeurant constatée encore en février 2012 ; que de troisième part, sans justification économique, la société PHOENIX a répété les retards dans le versement des loyers, obligeant les bailleurs à renouveler des actes de mise en demeure pour leur recouvrement, en sorte que par ces motifs, il se déduit la preuve des manquements au respect de la destination du local du preneur d'une gravité telle, que les premiers juges ont prononcé à bon droit la résiliation du bail ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la Société PHOENIX a commis plusieurs manquements au contrat de bail en acquittant à diverses reprises les loyers avec retard
et en ne respectant pas le règlement de copropriété en occupant des parties communes sans autorisation ; qu'à cet égard, le bail conclu en 1997 portait bien sur un local commercial n° 1 et une cave n° 1 située à l'entrée du parking ; qu'il apparaît toutefois de l'acte du 25 janvier 2008 intitulé « résiliation de bail commercial » qui vise le bail du 30 juin 1997 et le règlement de copropriété, que les biens loués à la SARL PHOENIX sont devenus les biens et droits immobiliers suivants, le lot numéro un soit le local commercial et le lot numéro 29 soit une cave n° 11, cave qui est l'objet de la résiliation partielle du bail moyennant le versement d'une indemnité par le bailleur ; qu'aussi, le bail commercial liant les époux X... et la SARL PHOENIX ne comprend plus de cave et l'occupation constante par la SARL PHOENIX de la cave n° 1, devenue partie commune, pour y entreposer divers objets dont des denrées alimentaires emportant la présence de rats dont se sont plaints à plusieurs reprises les copropriétaires, constitue un manquement grave et répété de cette dernière tant aux obligations du contrat qui prévoient que le preneur a l'obligation de veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit troublé en aucune manière du fait de son commerce, de son personnel, des fournisseurs ou des gens de son service qu'au règlement de copropriété, la cave n° 1 étant une partie commune ; que le constat d'huissier de justice dressé le 17 avril 2012 à la demande de la société preneuse démontre certes que celle-ci n'a plus accès à cette date à la cave n° 1 en raison de modifications du système d'accès au parking mais établit également que cette cave est encore encombrée d'objets et de matériels appartenant à la preneuse alors que les locaux donné à bail ne comprennent plus de cave depuis le mois de janvier 2008 ; que la société preneuse argue également du non respect de ses obligations contractuelles par les bailleurs au motif que ceux-ci ne respectent pas l'article 8 point 9 du contrat de bail prévoyant que la piste goudronnée située devant l'immeuble est réservée pour le stationnement des commerçants et de leur clientèle dans la partie attenante au trottoir public, pour le passage et le service de ces locaux dans la partie attenante à l'immeuble, chaque local disposant d'une seule place de stationnement en face de sa devanture entre 8h00 et 20h30 ; que selon le contrat de bail, le local est destiné à la distribution en gros et en détail de restauration rapide, plats à emporter et activité connexes ; qu'il apparaît des pièces versées aux débats que le 25 septembre 2011, la société preneuse s'est plainte auprès de son bailleur de ne pouvoir jouir exclusivement de l'emplacement de parking ainsi qu'il est prévu au bail entraînant pour elle une perte d'activité et des poursuites en raison du stationnement des scooters sur la voie publique ; que le procès-verbal du 17 avril 2012 cité ci-dessus constate la présence d'un véhicule utilitaire sur l'emplacement réservé à la société preneuse ; que la mise à disposition d'un bien conforme à la destination contractuelle suppose que le bailleur s'assure que son locataire puisse exercer son activité qui, en l'espèce, nécessite la possibilité pour le preneur de pouvoir stationner des véhicules de livraison tels des scooters devant son local ainsi que le prévoit le bail ; que les éléments dont dispose le tribunal démontre qu'il existe un conflit entre la société preneuse et la copropriété sur l'usage qui est fait de l'emplacement de parking en cause, la SARL PHOENIX se plaignant de ne pouvoir user de cet emplacement comme elle l'entend, le syndic de copropriété arguant notamment dans un courrier du 14 octobre 2011, du statut de partie commune de cet emplacement, des dégradations occasionnées par le stationnement des scooters de la preneuse et de l'impossibilité pour les copropriétaires de se garer devant le local ; qu'il apparaît de ce qui précède que la place de parking qui n'est pas un élément du local commercial, est à la disposition de la SARL PHOENIX sur une plage horaire déterminée, et qu'il n'est pas établi par la société preneuse, autrement que par ses propres affirmations, qu'elle ne peut de manière répétée disposer de la place en cause aux horaires prévus au bail (8h00-20h30) et qu'ainsi le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ; que la Société PHOENIX sera donc déboutée de ses demandes à ce titre notamment de dommages-intérêts ; qu'il convient en conséquence d'accueillir la demande de résiliation du bail commercial du 30 juin 1997 aux torts de la société preneuse en raison des manquements graves et répétés de cette dernière à ses obligations contractuelles ;
1/ ALORS QUE l'accord amiable du 25 janvier 2008 stipule expressément, d'une part, que le bail initial portait sur le local commercial n° 1 et la cave n° 1, et d'autre part, qu'un état descriptif de division ayant été établi et aux termes duquel les biens loués à la Société PHOENIX seraient devenus le lot numéro 1 (local commercial) et le lot n° 29 (cave n°11) et les époux X... ayant fait l'acquisition de ces derniers lots, la Société PHOENIX a accepté de résilier le bail « uniquement en ce qu'il porte sur le lot numéro 29 », c'est-à-dire à la cave n° 11 ; qu'il en résulte en termes clairs et précis que la Société PHOENIX n'a jamais renoncé au bénéfice de la cave n° 1 visée dans le bail du 30 juin 1997 ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé l'accord amiable susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Société PHOENIX faisait valoir que les premiers juges avaient à tort considéré que la Société PHOENIX n'établissait pas qu'elle ne pouvait de manière répétée disposer de la place de parking litigieuse aux horaires prévus par le bail dès lors qu'il résultait d'une lettre que lui avait adressée le syndic de copropriété le 4 mars 2008 que la copropriété lui avait intimé de ne plus occuper cette place, au motif que celle-ci était devenue partie commune de l'immeuble, sous peine d'enlèvement des véhicules, comme cela avait déjà été le cas (p. 12) ; qu'en se bornant à adopter les motifs du jugement à cet égard et à ajouter que la constatation qu'un véhicule était stationné le 17 avril 2012 sur l'emplacement réservé à la clientèle de la Société PHOENIX n'était pas de nature à caractériser le manquement des bailleurs à l'obligation de préserver la jouissance de cet emplacement au preneur, sans répondre aux conclusions susvisées fondées sur la lettre non examinée du syndic en date du 4 mars 2008, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3/ ALORS QU'en se bornant à affirmer par motifs propres que la Société PHOENIX a répété les retards dans le versement des loyers, obligeant les bailleurs à renouveler des actes de mise en demeure pour leur recouvrement et par motifs adoptés des premiers juges que les époux X... avaient fait délivrer les 16 juin et 11 octobre 2011, 27 août 2012 et 29 avril 2013, des commandements de payer visant la clause résolutoire au motif que la Société PHOENIX ne respectait pas les échéances des loyers, sans s'assurer de la réalité de ces retards qui étaient contestés par la Société PHOENIX (conclusions, p. 13 et 14), la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4/ ALORS QUE la Société PHOENIX faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 14) qu'il existait un accord depuis 2003 visant à permettre de payer les loyers le 10 de chaque mois, accord que les époux X... avaient tenté de remettre en question à compter de 2011 en demandant à la Société PHOENIX de procéder au paiement du loyer le 1er de chaque mois par virement, mais dont elle justifiait par la production d'une pièce n° 17 bis, une attestation en date du 19 avril 2012 de la directrice de l'agence bancaire de la Société PHOENIX, selon laquelle cette dernière effectuait depuis août 2009, soit bien antérieurement aux commandements susvisés « un virement permanent tous les 10 du mois en faveur de Mr Gérard X... d'un montant de 998,08 € » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile.
