CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10082 F
Pourvoi n° Q 17-16.135
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Patrice X...,
2°/ Mme Jacqueline Y... épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2017 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la commune de Sainte-Marie-de-Cuines prise en la personne de son maire en exercice, domicilié [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la commune de Sainte-Marie-de-Cuines prise en la personne de son maire en exercice ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de [...] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M.et Mme X...
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente consentie par la commune de [...] par acte notarié du 9 octobre 2006 au profit de M. Patrice X... et de Mme Jacqueline Y..., épouse X... et portant sur le lot n° 9 du lotissement « ... » cadastré commune de [...] section [...] lieudit « », d'une contenance de 5a 77 ca, dit que la commune devra rembourser à M. et Mme X... la somme de 25 965 euros, déduction faite des 10 % prévus par l'acte à titre de dommages et intérêts forfaitaires en cas de résolution avant le début des travaux, soit une somme de 23 368,50 euros, dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme X... et dit que le présent jugement tiendra lieu de titre de propriété à la commune de [...] et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,
Aux motifs propres qu'« en application de l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que l'article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'enfin, aux termes de l'article 1584, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une conditions soit suspensive, soit résolutoire. Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ; qu'en l'espèce, le contrat de vente du 9 octobre 2006, qui fait la loi des parties, reproduit dans l'acte les dispositions du cahier des charges du lotissement Le Marsillet II (pièce n° 1 de la commune, pages 10 et suivantes), et particulièrement les annexes relatives aux délais d'exécution et à la résolution en cas d'inobservation des délais (pages 16 et 17) ; que ces dispositions du cahier des charges, intégrées dans le corps de l'acte de vente et dûment paraphées par les acquéreurs, font partie du contrat lui-même et n'en constituent donc pas une annexe comme soutenu par les époux X... ; qu'elles lient les parties au même titre que toutes les autres clauses du contrat de vente ; que, parmi ces dispositions figurent les clauses suivantes : « Art. B - Délais d'exécution: L'acquéreur doit : - déposer, dans un délai de trois (3) mois, à dater de la signature de l'acte de cession, la demande de permis de construire, - avoir réalisé le gros oeuvre du bâtiment dans les deux (2) ans, à dater de la délivrance du permis de construire, - avoir terminé les travaux et présenter le certificat de conformité dans un délai de quatre (4) ans à dater de la délivrance du permis de construire. » ; « Art. C - Prolongation éventuelle des délais : Les délais d'exécution prévus au présent document, seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d'une durée égale à celle durant laquelle l'acquéreur a été dans l'impossibilité de réaliser ses obligations. La preuve de la force majeure et la durée d'empêchement sont à la charge de l'acquéreur. Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant des cas de force majeure (...). » ; « Art. D - Résolution en cas d'inobservation des délais : La cession pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d'huissier en cas d'inobservation d'un des délais fixés. L'acquéreur aux présentes aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu'il suit : 1° - si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux l'indemnité sera égale au prix de cession déduction faite de 10 % à titre de dommages et intérêts forfaitaires. 2° - si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité ci-dessus est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée aux terrains par les travaux régulièrement réalisés sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d'oeuvre utilisée. (...) Tous les frais seront à la charge de l'acquéreur aux présentes, défaillant (
) » ; qu'en l'espèce, le permis de construire demandé par M. et Mme X... leur a été délivré par arrêté du 9 août 2007 ; qu'en application de la clause précitée relative aux délais d'exécution, le gros oeuvre du bâtiment devait donc être réalisé avant le 9 août 2009 ; qu'à cet égard, le jeu de la clause résolutoire se distingue de la caducité du permis de construire qui répond à des règles différentes issues des dispositions du code de l'urbanisme ; qu'en effet, la durée de validité du permis de construire est fixée à deux ans par l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme (dans sa version applicable au présent litige), mais, par un décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, le permis de construire délivré le 9 août 2007 a pu bénéficier de la prorogation d'une année accordée aux permis de construire délivrés avant le 31 décembre 2010 ; qu'ainsi, le permis de construire litigieux encourait la caducité à compter du 9 août 2010, sur le plan de la réglementation de l'urbanisme, ce qui ne faisait toutefois pas disparaître l'obligation contractuelle des acquéreurs d'avoir réalisé le gros oeuvre dans le délai de deux ans à compter de la délivrance du permis de construire ; qu'or, il résulte des pièces produites aux débats, notamment du procès-verbal de constat établi par Me A..., huissier de justice, les 21 juillet et 2 août 2011, qu'à la première de ces deux dates, aucun travaux n'était commencé, tandis qu'à la seconde, des terrassements ont été entrepris ; que ce constat, dressé près de deux ans après l'expiration du délai contractuel, établit très clairement que les époux X... n'ont pas fait édifier le gros oeuvre dans le délai qui leur était imparti, sans qu'il soit nécessaire de vérifier si le permis de construire était ou non caduc ; que les époux X... invoquent le fait qu'ils ont déposé une déclaration d'ouverture de chantier le 26 juillet 2010 et commencé les travaux, qu'ils ont interrompu en raison d'un courrier de la mairie les invitant à suspendre le chantier ; que, toutefois, à cette date, le délai contractuel d'exécution du gros oeuvre était déjà expiré et, quand bien même ils pourraient se prévaloir d'une prorogation de validité de leur permis de construire, le seul commencement des travaux de terrassement n'est pas de nature à faire échec au jeu de la clause résolutoire qui prévoit, non pas le commencement des travaux, mais bien la réalisation du gros oeuvre (édification de la structure du bâtiment) dans le délai contractuel, ce qui est très différent ; que, par ailleurs, M. et Mme X... ne justifient d'aucune des causes de prorogation du délai contractuel rappelées ci-dessus, et notamment ils n'invoquent aucun cas de force majeure qui les aurait empêchés de réaliser les travaux prévus ; que M. et Mme X... invoquent encore les dispositions de l'article L. 315-1.3 du code de l'urbanisme ; que ce texte, abrogé par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 à effet du 1er octobre 2007, disposait que, « en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires ou du maire ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur et ce sans préjudice des réparations civiles, s'il y a lieu. Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées. » ; que ces dispositions ne sont manifestement pas applicables en l'espèce, puisqu'elles ne visent que les actions en nullité fondées sur l'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, distincte de l'action en résolution de la vente pour inexécution par une partie de ses obligations ; que, même si les effets de ces deux actions sont similaires en ce qu'elles tendent à l'anéantissement du contrat, le fondement et l'objet en sont totalement différents : la nullité vicie la formation même du contrat qui est réputé n'avoir jamais existé, la résolution vise à sanctionner l'inexécution par une partie de ses obligations, sans effet sur la validité initiale du contrat qui a bien existé, mais est anéanti rétroactivement par l'effet de la résolution ; que c'est donc en vain que les époux X... invoquent ce texte ; qu'en dernier lieu, M. et Mme X... soutiennent que la commune se prévaut du jeu de la clause résolutoire de mauvaise foi et que les manquements qui leur sont reprochés ne seraient pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de vente ; que, toutefois, la clause résolutoire est claire et précise, elle a été paraphée par les acquéreurs qui en avaient une parfaite connaissance ; que le fait que d'autres acquéreurs du même lotissement n'aient pas respecté les délais du cahier des charges sans que la commune ne se prévale à leur égard de la résolution du contrat de vente est sans effet sur le présent litige en ce que la cour ne peut évidemment apprécier ces situations dont elle ignore l'essentiel, étant souligné de surcroît que les délais non respectés par ces tiers seraient, d'après les appelants, ceux du dépôt de la demande de permis de construire et non celui d'exécution des travaux ; qu'or il résulte des documents qu'ils produisent aux débats que M. et Mme X... ont bénéficié de la même tolérance puisqu'ils n'ont déposé leur demande de permis de construire que le 18 juin 2007, soit plus de trois mois après la signature de l'acte de vente du 9 octobre 2006 ; qu'en tout état de cause, l'examen des pièces produites établit que les acquéreurs des deux lots incriminés (lots n° 1 et 7, pièces n° 18 à 21 des appelants) ont en réalité déposé leurs demandes de permis de construire avant même l'acte de vente (lot n° 7: acquisition du 26 juillet 2006, demande de permis de construire du 8 mars 2006, lot n° 1 : acquisition du 31 août 2006, demande de permis de construire du 19 avril 2006) ; que les époux X... font une lecture toute particulière des pièces qu'ils produisent, et la mauvaise foi semble devoir leur être opposée à eux plutôt qu'à la commune ; que le contentieux opposant les parties devant les juridictions administratives, relatif notamment à la suspension des travaux et au refus de délivrance d'un nouveau permis de construire sollicité en 2011 par M. et Mme X..., est également sans effet sur le présent litige dès lors que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'absence éventuelle de caducité du permis de construire n'a pas pour effet de faire obstacle à la clause résolutoire ; qu'un autre contentieux oppose les parties quant aux suites de l'expropriation opérée initialement par la commune (pièces n° 24 et 25 des appelants) ; que ces contentieux ne sont pas de nature à établir la mauvaise foi dont se prévalent les époux X..., alors que la commune leur a fait connaître, dès le mois de mai 2010, qu'elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire faute pour eux d'avoir ne seraitce que commencé les travaux, sans réaction de leur part ; qu'enfin, concernant la gravité des manquements reprochés aux acquéreurs, force est de constater que M. et Mme X... n'établissent pas en quoi ils auraient mis tout en oeuvre pour exécuter leurs obligations, et n'expliquent d'ailleurs pas les raisons de leur défaillance, laissant ainsi supposer qu'ils se sont en réalité désintéressés de leur projet de construction tant que la mairie ne leur a pas signifié son intention de faire respecter le cahier des charges du lotissement ; que l'absence de tout commencement d'exécution des travaux pendant au moins trois ans à compter de l'acte de vente, alors que tous les autres lots ont été construits, laissant le lot n° 9 en friche, constitue un manquement grave aux obligations des acquéreurs justifiant la résolution de la vente réclamée par la commune, en exécution d'une clause contractuelle parfaitement claire et précise ; que c'est donc à bon droit et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a prononcé la résolution de la vente du 9 octobre 2006 ; qu'en application de la clause précitée, la commune devra restituer à M. et Mme X... le prix de vente (25 965 euros) sous déduction de 10 % prévus à titre de dommages et intérêts forfaitaires, soit une somme à restituer de 23 368,50 euros ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
Et aux motifs adoptés qu'« en application de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que, dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ; que si l'article 1583 du même code prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, l'article 1584 précise que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire et que dans ce cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 9 octobre 2006 prévoit expressément, dans sa seconde partie qui reprend certaines stipulations du cahier des charges du lotissement, que le gros oeuvre du bâtiment doit être réalisé dans les deux ans de la délivrance du permis de construire et qu'à défaut, la cession pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d'huissier ; qu'il s'agit donc d'une vente assortie d'une condition résolutoire dont l'effet est soumis aux principes généraux des conventions, et donc à l'article 1184 du code civil ; que le fait que l'acte prévoit une possibilité de résolution par simple décision du lotisseur notifiée par acte d'huissier ne saurait faire obstacle à l'exercice de l'action en justice aux fins de résolution prévue par l'article 1184 du code civil ; que, de même, le fait que l'article L 315-1.3 du code de l'urbanisme en vigueur lors de la conclusion de la vente n'aurait pas permis au lotisseur l'exercice de l'action en nullité de la vente des terrains compris dans un lotissement pour non-respect de la réglementation applicable aux lotissements, ne saurait faire obstacle à l'action en résolution de la vente de la part du vendeur sur la base des textes relatifs à la vente, quand bien même ce vendeur serait aussi le lotisseur ; qu'en conséquence, la mairie de Sainte Marie de Cuines peut valablement se prévaloir des dispositions du code civil relatives à la vente pour demander la résolution judiciaire de la vente consentie aux époux X... par acte du 9 octobre 2006 ; que le permis de construire ayant été accordé le 9 août 2007, les acheteurs avaient en vertu des stipulations de l'acte de vente, et indépendamment de la question de la durée de validité du permis de construire, deux ans pour réaliser le gros oeuvre du bâtiment ; qu'or, il résulte du constat d'huissier du 21 juillet 2011, soit presque quatre ans après la délivrance du permis de construire, que le terrain concerné est en friches, qu'il n'y a ni fondation, ni tranchée, ni piquetage ; qu'il s'agit donc bien d'une inexécution presque deux ans après le délai fixé pour la réalisation du gros oeuvre et donc d'un manquement grave justifiant la résolution de la vente ; que le commencement des travaux par les défendeurs postérieurement à ce constat et alors que la commune leur avait fait connaître qu'elle entendait se prévaloir de la résolution de la vente, ne saurait faire obstacle à la constatation de la réalisation de la condition résolutoire ; que la résolution de la vente du lot n° 9 du lotissement "Le Marsillet II", cadastré section [...] lieudit "Vers le Moulin" d'une contenance de 5a77ca sera donc prononcée, la commune devant restituer aux acheteurs le prix de vente après déduction des 10 % prévus dans l'acte en cas de résolution avant le commencement des travaux » ;
Alors 1°) que, dans leurs écritures d'appel, les époux X... ont invoqué (concl., p. 5) les stipulations issues de l'article 2 lit. b du cahier des charges, suivant lesquelles « le respect du présent cahier des charges est assuré par tout propriétaire du lotissement », pour soutenir que la commune n'avait pas qualité à agir ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur cette fin de non-recevoir, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) et en toute hypothèse que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'article D du cahier des charges énonce que « la cession pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d'huissier en cas d'inobservation d'un des délais fixés » ; qu'en prononçant cependant la résolution de la vente de la parcelle litigieuse, sans relever que les époux X... auraient été mis en demeure de réaliser les travaux de gros oeuvre dans le délai fixé, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 3°) et en toute hypothèse que seuls les manquements d'une partie contractante d'une gravité suffisante peuvent justifier la résolution du contrat ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les époux X... étaient titulaires d'un permis de construire qui n'encourait la caducité qu'à compter du 9 août 2010 et avaient commencé à faire réaliser les travaux de terrassement de la parcelle qu'ils avaient acquise ; qu'en se fondant sur la seule circonstance du défaut de réalisation du gros oeuvre dans le délai de deux ans prévu au cahier des charges du lotissement, pour prononcer la résolution du contrat de vente de la parcelle litigieuse, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à caractériser que le manquement commis était d'une gravité telle qu'il justifiât la résolution du contrat de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 4°) et en toute hypothèse que seuls les manquements d'une partie contractante d'une gravité suffisante peuvent justifier la résolution du contrat ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 7), les époux X... ont soutenu qu'ils avaient commencé à entreprendre les travaux de construction avant l'expiration du permis de construire, dans le délai de trois ans, suivant le décret du 19 décembre 2008, étant précisé que leur permis de construire a été obtenu le 9 août 2007 et notifié le 22 août 2007, de sorte qu'il était valable jusqu'au 22 août 2010 et que les travaux avaient débuté le 27 juillet 2010, ce qu'avait reconnu la commune dans son courrier du 30 juillet 2010, dans les termes suivants : « nous vous informons que vous prenez des risques en poursuivant vos travaux de constructions » ; qu'ils ajoutaient que c'étaient les agissements de la commune, qui avait édicté des arrêtés entachés d'illégalité, comme en avait jugé le juge administratif, qui étaient à l'origine de l'interruption des travaux ; qu'ils en concluaient que leur manquement n'était pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 5°) et en toute hypothèse que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 10), les époux X... ont fait valoir que l'article D du cahier des charges précise que la cession pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d'huissier en cas d'inobservation d'un des délais fixés, mais que la commune s'est contentée de leur faire savoir qu'elle résolvait la vente par courrier du 7 juin 2010, de sorte que la procédure prévue par ledit article n'avait pas été respectée et que la demande de la commune ne pouvait prospérer ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 6°) et en toute hypothèse que, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 7), les époux X... ont invoqué la mauvaise foi de la commune dans l'invocation de la clause résolutoire, en ce qu'elle ne s'était à aucun moment manifesté sous une quelconque forme, avant son courrier du juin 2010 leur annonçant la décision du conseil municipal de solliciter la nullité de la vente du lot 9 ; qu'en se bornant à retenir, par voie d'affirmation, que la mauvaise foi ne pouvait être opposée à la commune, sans se prononcer sur ces circonstances précises de nature à établir que la commune avait invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à celles issues de l'ordonnance du 10 février 2016.
