CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10070 F
Pourvoi n° F 17-13.574
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Les Trappeurs, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile,1re section), dans le litige l'opposant à la société Le Rocher du clocher, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Bénabent, avocat de la société Les Trappeurs, de la SCP Capron, avocat de la société Le Rocher du clocher ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Trappeurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Trappeurs ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Le Rocher du clocher ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Les Trappeurs
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré parfaite et exécutoire la vente conclue entre les parties sauf à dire que la vente est parfaite par l'effet du présent arrêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la détermination de l'objet de la vente :
Que selon la société les trappeurs, l'objet de la vente était indéterminé et même indéterminable puisqu'en effet, le local doit être vendu comme partie d'un immeuble en copropriété ;
Que cependant, la promesse de vente contient une description détaillée des locaux, des plans y sont même annexés mentionnant les locaux vendus, que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclare que la superficie totale du bien vendu est de 248 m2, de sorte que la chose vendue est parfaitement déterminée ;
Qu'il est cependant exact que les parties ont entendu soumettre l'immeuble au statut de la copropriété des immeubles bâtis avant la réitération par acte authentique ;
Qu'il apparaît que la réalisation de cette opération constitue une condition suspensive supplémentaire, qui est réputée accomplie ainsi qu'il résulte des explications qui vont suivre
Que le moyen doit être écarté ;
Sur l'impossibilité prétendue d'établir un état descriptif de division et règlement de copropriété :
Que la société les trappeurs prétend qu'il était impossible de satisfaire à cette obligation dans la mesure où l'organisation de l'immeuble en copropriété impliquerait la réalisation de travaux portant notamment sur l'aménagement de nouvelles issues de secours, d'un sas donnant sur l'extérieur ainsi que sur une modification des réseaux d'eaux usées ;
Que la société les trappeurs produit un courrier d'un architecte qu'elle a consulté selon lequel une modification importante (par rapport à l'état existant) concerne en priorité le niveau inférieur du local commercial ; qu'afin de respecter les normes de sécurité propres à ce type de locaux recevant du public, la création d'une sortie de secours est obligatoire ; que la sortie de secours initiale aboutissant dorénavant au niveau du local électrique tarif jaune ne pourra plus être utilisée, celui-ci aboutissant dans le sas d'entrée de la résidence ;
Qu'il appartiendra, le cas échéant, à la SCI le rocher du clocher ou à la société exploitante, de se mettre en règle avec la législation sur les établissements recevant du public, en sollicitant, au besoin, les autorisations nécessaires pour intervenir sur les parties communes, de sorte que ces travaux ne constituent manifestement pas un préalable à l'établissement d'un état descriptif de division et règlement de copropriété, alors au surplus, que ce travail est habituellement confié à un géomètre et non à un architecte ;
Que la SCI le rocher du clocher apporte la preuve de la possibilité de mettre l'immeuble en copropriété en produisant elle-même le projet d'état descriptif et règlement de copropriété qu'elle a fait établir ;
Qu'il convient en conséquence de faire application de l'article 1178 ancien du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Que le moyen doit donc également être écarté » ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « qu'il résulte de la simple lecture de ces clauses claires et insusceptibles de toute interprétation que le consentement à la vente a été donné sans aucunement le faire dépendre de sa réitération sous forme authentique, en faisant seulement de cette formalité le terme et non la condition du transfert de propriété prévu, sans prévoir aucune caducité en cas d'inexécution mais au contraire en en faisant le point de départ de l'exigibilité des obligations réciproques, notamment de délivrance et de paiement du prix de la chose vendue, à partir duquel chaque partie pourra, conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, soit poursuivre l'exécution forcée des obligations nées à son profit, soit réclamer les dommages et intérêts compensatoires stipulés forfaitairement au terme d'une clause pénale sanctionnant cette inexécution, dont les conditions, les termes expresses et les références légales excluent évidemment toute assimilation dénaturée à une faculté de dédit discrétionnairement instituée au profit de l'une ou l'autre des parties moyennant indemnité ;
Que de plus fort, par un acte sous seing privé signé les 24/9/2010 et 7/10/2010 et un suivant signé les 10 et 21/12/2010, les parties, reconnaissant la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt et l'exercice régulier de la faculté de substitution au profit de la SCI Le rocher du clocher, ont prorogé le délai de réalisation par acte authentique à la demande de la SARL Les trappeurs dans le seul but de régulariser son retard dans l'établissement de l'état descriptif de division censé permettre la levée du droit de préemption urbain et du règlement de copropriété, c d'abord jusqu'au 31/12/2011 moyennant renonciation à toute indexation du prix, définitivement limité à 900 000 euros, et ce, dans les deux cas, sous la réserve expresse du droit pour l'acquéreur de poursuivre la réalisation forcée de la vente à défaut de respect par le vendeur de son engagement, confirmant si besoin était que la régularisation par acte authentique n'était nullement une condition du consentement réciproque et qu'aucun dédit n'était prévu ;
Que ce consentement porte en outre sur un prix clairement fixé et un objet parfaitement déterminé selon les mentions des surfaces, les plans annexés et la référence à la location en cours ayant le même objet ;
Que le fait éventuel qu'une ouverture dans le local vendu doive être aménagée pour sa mise en conformité à l'activité commerciale du locataire est sans effet sur le caractère parfait de la vente et n'intéressera au mieux que les rapports entre le nouveau bailleur et son locataire avec la copropriété le cas échéant ;
Qu'il y a donc lieu de déclarer la vente parfaite et exécutoire entre les parties et de prendre les mesures nécessaires pour assurer l'exécution par le vendeur de son engagement accessoire d'établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété et permettre en tant que de besoin l'opposabilité de la vente aux tiers, selon les modalités indiquées au dispositif ».
1°/ ALORS QUE pour être valable, un contrat doit avoir un objet au moins déterminé quant à son espèce ; que la promesse de vente portant sur une partie d'un immeuble sans description précise de la mise en copropriété à intervenir doit être déclarée nulle pour indétermination de la chose promise ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que la chose vendue était « parfaitement déterminée » (arrêt p. 4 § 7), sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence d'état descriptif de division et de règlement de copropriété, en ce qu'ils empêchaient d'identifier les lots privatifs et les quotes-parts de parties communes, ne rendait pas impossible l'identification de l'objet de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;
2°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en décidant « de faire application de l'article 1178 ancien du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement », cependant qu'aucune des parties n'invoquait le jeu de cette disposition qui n'était pas dans le débat, la Cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de l'exposante tendant à faire constater l'impossibilité d'établir un état descriptif de division et règlement de copropriété, la Cour d'appel a décidé « de faire application de l'article 1178 ancien du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties, qui n'avaient engagé aucune discussion ce point, à s'expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, pour juger accomplie la condition relative à la mise en copropriété de l'immeuble au prétexte que l'exposante en aurait empêché la réalisation, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que « la SCI le rocher du clocher apporte la preuve de la possibilité de mettre l'immeuble en copropriété en produisant elle-même le projet d'état descriptif et règlement de copropriété qu'elle a fait établir » (v. arrêt p. 5 § 4) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si la mise en copropriété pouvait être effectuée « dans les délais convenus » (v. production n° 2, p. 14, § 3), la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
