CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10051 F
Pourvoi n° T 17-13.861
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société X... associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 2 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société GTP, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société X... associés, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société GTP ;
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société X... associés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société X... associés ; la condamne à payer à la société GTP la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société X... associés
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, condamné la société X... à payer à la société GTP la somme de 190.310,21€ avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012 ;
Aux motifs propres que « sur le moyen tiré du non respect des dispositions du bail concernant l'état des lieux : le preneur fait valoir que le bailleur n'a pas respecté son engagement prévu tant dans le bail signé initialement en 1998 que dans celui signé en 2005 de faire dresser un état des lieux d'entrée lors de la prise de possession, qu'elle n'a pas davantage fait dresser un état contradictoire des lieux à la sortie "indiquant les réparations locatives qui peuvent être dues par le preneur qui devra en régler le montant" conformément à la clause 6) relative à l'entretien des locaux ; que ce manquement n'est cependant pas sanctionné par la privation pour le bailleur des réparations qui peuvent être dues, le premier juge ayant justement rappelé en l'état de la législation alors applicable, que le défaut d'état des lieux d'entrée laisse présumer que le preneur les a reçus en bon état ; qu'il sera fait observer que vu l'ampleur des travaux réalisés par le preneur dans les lieux lors de la prise de possession et au visa du procès verbal de réception des travaux, la présomption de bon état des locaux correspond à la réalité ; que l'absence de tout constat contradictoire de sortie a été suppléée, en présence d'un état dressé par chaque partie, par l'expertise judiciaire à laquelle il a été recouru ; qu'il n'y a pas lieu de se référer à l'évaluation des réparations suivant devis sollicités par l'architecte du bailleur qui n'était pas mandaté par les deux parties, étant observé que sa note n'a pas été remise à la locataire pour lui indiquer les réparations à faire mais dressée bien avant la sortie des lieux sans aucun caractère contradictoire ; que l'indication par l'expert que les locaux ont été laissés à l'état d'usage ne dispense cependant pas la locataire d'avoir à supporter lors de son départ des lieux les réparations locatives ; que l'expert s'est attaché à cet égard à détailler ce qui relève de l'obligation d'entretien du locataire, l'obligation du preneur, telle que prévue au bail, de rendre les locaux dans le même état quant à la disposition des locaux, la propreté et la fraîcheur des peintures ne pouvant cependant permettre au bailleur de prétendre à une remise à neuf de l'ensemble des locaux et de leur équipement ; que, sur le montant des réparations locatives et la durée d'immobilisation des locaux : c'est par une juste appréciation des données de la cause à laquelle la cour se réfère et par approbation en grande part des appréciations précises et motivées de l'expert, à l'exclusion de celle relative à la réfection des sols, que le tribunal a fixé les réparations locatives dues par la société X... associés à la somme totale de 75 988, 05€ TTC ; que le tribunal a, à bon droit, écarté les demandes de remise en état d'origine, soit la suppression de l'escalier intérieur et la création de branchements indépendants par étage dès lors qu'aucune demande de réalisation de tels travaux conformément aux dispositions du bail n'a été présentée à la société X... lors de son départ des lieux de telle sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir réalisés ; qu'il a également justement écarté les demandes concernant les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur, l'ampleur des travaux ne le justifiant pas dès lors qu'il s'agit de simples réparations locatives portant essentiellement sur des travaux de menuiserie (réfection de la verrière) et de peintures ; qu'il n'y a pas lieu davantage à l'actualisation de la somme due au titre des réparations de la verrière non justifiées ; que le bail prévoit que le locataire est tenu du paiement du loyer pendant "la durée normale de remise en état des locaux" si elle excède la fin du bail ou la date de départ du preneur ; que l'expert a estimé que la société X... associés aurait dû procéder aux réparations avant son départ des lieux loués; il a imparti à la société X... un délai au 8 août 2008 pour lui permettre de produire des devis, délai qu'elle n'a pas mis à profit ; qu'il estime que les travaux auraient pu se faire ensuite dans le délai d'un mois, soit pour la fin septembre 2008, et que le préjudice réparant l'immobilisation pour la période allant du 1er avril 2008 à fin septembre 2008 devait être partagé, proposition non suivie par le tribunal ; que la société GTP fait valoir qu'elle a fait établir des devis de remise en état adressés à la société X... associés en décembre 2007 et qu'il appartenait à cette dernière d'en faire établir d'autres, ce qu'elle n'a pas fait, ne répondant pas à l'invitation de l'expert d'avoir à lui en fournir pour le 8 août 2008 ; qu'elle sollicite que l'indemnité d'immobilisation court jusqu'au 31 décembre 2008 représentant une somme globale de 363 096,63€ ; que de son coté, la société X... associés estime à titre très subsidiaire qu'elle est redevable au plus d'un mois de loyer ; que la société GTP indique elle-même qu'il était nécessaire de prévoir un délai d'exécution des travaux de quatre mois, le mois d'août étant neutralisé, ce qui parait effectivement un délai raisonnable ou "normal" suivant les termes du bail, d'exécution des travaux ; que si la procédure prévue au contrat de bail avait été mise en oeuvre par le bailleur qui y était tenu et y avait intérêt, à savoir la réalisation d'un constat des lieux de sortie contradictoire listant les réparations à effectuer, le temps nécessaire pour l'exécution des travaux devait conduire à une immobilisation des locaux du 1er avril 2008 jusqu'au moins la fin du mois d'août 2008, ce qui représente l'indemnité due par le preneur pour un montant de : -période d'immobilisation du 1er avril au 30 juin 2008 : 108.020, 78 € TTC, -charges correspondantes: 13.011, 43 €, -période d'immobilisation du 1er juillet au 31 août 2008 : 72.013, 85 €, -charges correspondantes: 8674, 28 €, Total 201.720, 34 € ; que la société X... associés est redevable de la somme totale de : 201.720, 34€ + 75988,05€ = 277 708, 39 € TTC dont à déduire le montant du dépôt de garantie soit 87.398, 18 € = 190.310, 21 € TTC qui portera intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012, date des demandes de la société GTP en justice ;
que le jugement sera réformé sur ces points » (arrêt attaqué, p. 46 et 7) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « la société X... Associés a été fondée en 1986 sous forme de S.A.R.L. par M. Jean-Michel X... et a pour activité l'analyse financière ; qu'à la suite du décès de son fondateur, la société X... Associés a été transformée en société anonyme, et en juillet 1996, M. Charles E... a acquis directement et via la société holding ATP dont il est l'actionnaire majoritaire, la quasi-totalité du capital social de la société X... Associés dont il a pris la direction ; que M. Charles E... est également gérant de la société civile GTP qui est une S.C.I. immatriculée le 2 juillet 1991, ses trois enfants étant ses associés ; que la société civile GTP était titulaire depuis le 16 septembre 1998, d'un contrat de crédit-bail avec faculté de sous-location, conclu avec la société Sophia Bail, concernant un immeuble situé [...] ; qu'en juillet 1996, la société X... Associés occupait des locaux situés [...] pour un loyer annuel de 177.450 euros par an ; que M. Charles E... a dénoncé ce bail et un bail de sous-location a été conclu le 1er novembre 1998, entre la société X... Associés et la société civile GTP relatif aux locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée, premier et deuxième étages de l'immeuble, [...] , pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel est de 251.693 euros hors taxes pour une surface de 869 m2 pondérés ; que, à compter du 1er juin 2004, une partie du rez-de-chaussée occupée par la société X... Associés a été sous-louée à la société Addax, selon un bail précaire de deux ans, ce bail s'est ensuite renouvelé le 1er juin 2006 pour une durée de deux ans ; que suivant avenant en date du 8 juin 2004, la société civile GTP a accepté à la demande de la société X... Associés de retirer le deuxième étage de la location, soit 193 m2 en raison d'une réduction de ses effectifs et le loyer a été réduit de 55.592 euros ; que, dans le cadre de la reprise de la société X... Associés par de nouveaux dirigeants, un premier protocole a été signé le 24 février 2005 tendant à la cession par étapes par M. E... , agissant en son nom propre et en celui de la société ATP à M. Philippe Y..., de la totalité du capital de la société X... Associés ; que dans ce protocole du 24 février 2005, un nouveau bail commercial a été conclu le 9 mars 2005 entre la société X... Associés et la société GTP, relatif aux locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage du [...] ; que le loyer a été porté à 322.000 euros hors taxes par an, avec faculté de résiliation triennale, pour une durée de 9 ans et 15 jours à compter du 14 mars 2005 ; que la société X... Associés fait valoir que les conditions économiques de ce nouveau bail étaient particulièrement défavorables pour elle en raison de l'augmentation du loyer sans surface supplémentaire, en raison de l'impossibilité pour elle de bénéficier des aménagements effectués en 1998 dans la fixation du montant du nouveau loyer et comprend en réalité des clauses dérogatoires du droit commun concernant la prise en charge par la société locataire de l'article 606 du code civil qui ont été prises de manière unilatérale par M. E... qui a dirigé cette société dans son intérêt personnel et dans celui de la société ATP qu'il possède et de la société GTP qu'il dirige ; que cependant, le contrat de bail a été conclu dans le cadre du protocole au terme duquel M. E... cédait ses parts à de nouveaux associés et notamment à M. Y... qui ne rapporte pas la preuve que son consentement a été vicié ; qu'en conséquence la société X... Associés sera déboutée de sa demande de nullité de ces clauses ; qu'un nouveau protocole a été signé le 28 février 2006, entre M. E... , agissant en son nom propre et en celui de la société ATP et MM. Philippe Y... et Emmanuel Z..., à la suite de l'intervention de M. Z... qui souhaitait reprendre la totalité du capital de la société X... Associés aux cotés de M. Y... ; que M. Charles E... , qui était encore président directeur général de la société X... Associés, à la demande de MM. Y... et Z... a fait connaître par courrier en date du 4 septembre 2007 à la société Dauchez, mandataire de la société civile GTP, son intention de résilier le bail pour le 30 mars 2008, au nom de la société X... Associés ; que le 21 septembre 2007, la société Dauchez a informé la société X... Associés qu'un "pré-état" des lieux serait effectué le 25 septembre 2007, en présence d'un architecte et cette visite a été effectuée le 25 septembre 2007 sous la responsabilité de l'architecte M. A... ; que cette visite n'a pas fait l'objet d'un compte-rendu mais l'architecte a fait établir des devis de remise en état par des entreprises, par comparaison, entre l'état des locaux après rénovation complète en septembre 1999 et l'état des travaux au 25 septembre 2007, et le total des devis s'élève à la somme de 182.001,99 euros hors taxes ; que la société X... Associés quitté les lieux et le 28 mars 2008, la société civile GTP ainsi que la société X... Associés ont fait établir, chacune, un procès-verbal d'huissier à cette date ; que la société civile GTP a par ailleurs saisi le juge des référé pour voir désigner un expert dont la mission est de constater l'état des locaux après la libération de ceux-ci par la société X... Associés et de donner son avis sur la remise en état des lieux; que par décision en date du 15 mai 2008, M. Paul B... a été désigné et il a rendu son rapport le 17 février 2011 ; que la demande principale de la société X... Associés porte sur la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 87.398,18 euros par la société civile GTP ; que cette créance n'est pas contestée par cette dernière qui fait cependant valoir que sa propre créance d'un montant de 653.518,82 euros est très supérieure et est née du manquement par la société X... Associés à ses obligations contractuelles et correspond d'une part au coût des travaux de remise en état des lieux à la suite du départ des lieux par la société locataire soit 200.414,19 euros et d'autre part au montant de l'indemnité d'occupation due par la société locataire pendant la période d'indisponibilité des locaux durant les travaux de réfection soit 363.096,63 euros ; qu'il convient donc d'analyser si les sommes réclamées par la société civile GTP dans le cadre de sa demande reconventionnelle sont dues ; que le bail en date du 9 mars 2005 prévoit que le preneur devra "rendre à la fin de la location, les lieux dans le même état (disposition des locaux, fraîcheur des peintures, propreté) que celui dans lequel ils étaient lors de la prise de possession au début du précédent bail en date du 1er novembre 1998 ; qu'à l'expiration de la location, il sera dressé un état des lieux indiquant les réparations locatives dues par le preneur, ledit preneur devra en régler le montant" ; qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi par les parties, ni lors du bail du 1er novembre 1998, ni lors du bail du 9 mars 2005, et dans ce cas l'article 1731 du code civil prévoit que "le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire" ; que, à la sortie des lieux, le 28 mars 2008, les parties n'ont pas dressé d'état des lieux indiquant les réparations locatives dues par le preneur, mais chacune des parties a fait établir un constat d'huissier ; qu'il s'agit donc de deux états des lieux de sortie mais aucun ne décrit ainsi que le prévoit le bail du 9 mars les réparations locatives dues par le preneur ; qu'aucune des deux sociétés n'a établi de listes de réparations locatives à la suite de ces constats ; qu'ainsi que le constate l'expert, il ressort des deux états des lieux dressés par les deux huissiers et de ses propres constatations le 3 juillet 2008 ainsi que des photos prises par lui que les locaux occupés par la société X... Associés étaient à l'état d'usage à la fin du bail ; qu'il convient donc d'analyser si les devis de remise en état proposés par la société bailleresse peuvent correspondre aux exigences du bail et aux réparations locatives ;
que la confrontation entre les deux constats d'huissier et le compte-rendu de la visite de l'expert ne montre pas ainsi que le prétend la société locataire, que les locaux auraient subi des dégradations après le départ de la société locataire et le premier rendez-vous d'expertise en date du 3 juillet 2008 et qu'en conséquence le rapport d'expertise doit être écarté ; qu'il ressort des deux constats d'huissier que dans "l'Open Space", la verrière est en bon état sauf quatre carreaux cassés et l'expert retient, à juste titre, le devis proposé par la société bailleresse pour un montant de 24.393 euros et qui consiste à nettoyer la verrière et à remplacer les quatre carreaux cassés dont le prix est élevé car il s'agit de vitraux spéciaux ; que, selon les deux constats d'huissier et la visite de l'expert, des révisions des menuiseries sont nécessaires et selon l'expert, ces menus travaux ne peuvent dépasser la somme de 1.000 euros hors taxes. ; que concernant la plomberie, le devis proposé par la société bailleresse qui porte sur le contrôle des joints et la révision des robinets et s'élève à 435 euros peut être retenu ainsi que le propose l'expert ; que, selon le procès-verbal d'huissier établi à la demande de la société locataire, les appareils de climatisation fonctionnent sauf celui qui est situé dans le local technique au premier sous-sol et l'expert évalue à la somme forfaitaire de 1.200 euros, la remise en état de ce climatisateur ;
que l'expert retient également la somme de 836,18 euros concernant le remplacement des lampes et la réfection des plinthes cassées constatées par les constats d'huissier et sa propre visite ; que d'après les états des lieux de sortie, les moquettes ont été shampouinées, cependant la moquette de l'Open Space doit être remplacé car elle est tachée et le devis de remplacement proposé d'un montant de 4.400 euros hors taxes sera retenu ;
que, s'agissant des faux plafonds, le devis indique un prix global correspondant au remplacement des dalles abîmées et le montant proposé de 347,98 euros sera retenu ; que, après examen des deux constats d'huissier, l'expert conclu qu'il n'est pas "fait état d'un mauvais état général des peintures" et qu'un rafraîchissment soit un nettoyage et une couche de propreté suffit, que l'expert évalue à la somme de 29.520 euros plus la peinture des sols en béton peint du sous-sol qui doit être refaite pour un montant de 1.403 euros hors taxes (23 euros le m2 pour 61 m2) ; qu'ainsi il y a lieu d'évaluer à la somme de 63.535,16 euros hors taxes et 75.988,05 euros toutes taxes comprises la remise en état des lieux ; que la société civile GTP demande également le remboursement par la société X... Associés de la somme de 45.424,81 euros hors taxes correspondant au devis relatif à la suppression de l'escalier intérieur entre le rez-de-chaussée et le premier étage ainsi que la réalisation de branchement indépendant pour les étages ; que cependant, ainsi que le propose l'expert, cette demande sera rejetée car elle a été faite en juillet 2008 soit trois mois après le départ des lieux de la société locataire alors qu'elle aurait dû être faite avant, afin de permettre à cette dernière de faire les travaux correspondants, le bail prévoyant en effet "à la fin du bail ou lors du départ du preneur, le bailleur pourra si bon lui semble, demander la séparation par étage des câblages électriques, informatiques et téléphoniques ainsi que la suppression totale de l'escalier reliant le rez-de-chaussée et le premier étage" ; que s'agissant de la perte de loyer l'indemnité d'éviction à l'immobilisation des locaux, l'expert constate que si aucune des parties n'a fait établir, à la suite des états de sortie des lieux le 28 mars 2008, de liste de réparations locatives, la société X... Associés aurait cependant du remettre les locaux loués en état de réparations locatives ; que l'expert a imparti à la société X... Associés un délai au 8 août 2008 afin de faire établir des devis, délai que la société locataire n'a pas mis à profit ; que selon l'expert les travaux de réparations locatives auraient pu se faire dans le délai d'un mois soit pour la fin du mois de septembre 2008 et en conséquence l'expert retient l'indemnité d'immobilisation de la façon suivante : -indemnité d'immobilisation du 1er avril 2008 au 30 juin 2008 : 90.318,38 euros hors taxes soit 108.020,78 euros toutes taxes comprises, -charges du 1er avril au 30 juin 2008 : 10.879,12 euros hors taxes soit 13.011,43 euros toutes taxes comprises, -indemnité d'immobilisation du 1er juillet 2008 au 30 septembre 2008: 90.318,38 euros hors taxes soit 108.020,78 euros toutes taxes comprises, -charges du 1er juillet 2008 au 30 septembre 2008 : 10.879,12 euros hors taxes soit 13.011,43 euros toutes taxes comprises, soit au total 242.064,42 euros hors taxes ; que l'expert propose que cette indemnité d'immobilisation soit partagée entre les deux parties car aucune liste de réparations locatives n'a été établie par les parties mais cette proposition ne sera pas retenue dans la mesure où le bail prévoit que la société locataire est tenue au paiement intégral de cette indemnité ; que la société X... Associés est condamnée à payer à la société civile GTP la somme suivante: 75.988,05 euros + 242.064,42 - 87.398,18 euros = 230,654,29 euros » (jugement entrepris, p. 3 à 6) ;
1) Alors que le juge est tenu de répondre à tous les moyens qui lui sont soumis ; qu'au cas présent, la société X... faisait valoir dans ses conclusions (p. 8, 31 et 32), que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'elle précisait que la société GTP n'avait effectué aucuns travaux avant de relouer les locaux, et qu'il résultait au contraire des pièces dans la cause que la totalité de l'immeuble, et non pas seulement la partie qui avait été occupée par X..., avait été relouée à l'une des plus prestigieuses galerie d'art de New York, la Galerie Gagosian, laquelle avait transformé en profondeur les locaux, de sorte que l'éventuel manquement du preneur à son obligation de faire procéder aux réparations locatives à son départ des lieux n'avait causé aucun préjudice au bailleur ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors par ailleurs que le bailleur qui a commis une faute contractuelle en ne faisant pas procéder, comme il était prévu au bail, à des états des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, est sanctionné par la perte du droit de demander une remise en état des lieux au preneur ; qu'au cas présent, il n'était pas contesté que le bailleur n'avait pas fait réaliser d'état des lieux d'entrée, ni d'état des lieux contradictoire de sortie quand le contrat de bail lui en faisait pourtant obligation, de sorte que le bailleur était privé du droit au paiement des réparations locatives et d'une indemnité d'immobilisation ; qu'en énonçant néanmoins que « ce manquement n'est cependant pas sanctionné par la privation pour le bailleur des réparations qui peuvent être dues » la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable à l'époque des faits ;
3) Alors que si le défaut d'état des lieux laisse en principe présumer, au bénéfice du bailleur, que le preneur a reçu les lieux en bon état, en revanche, si le bailleur s'était contractuellement engagé à faire établir un état des lieux contradictoire et qu'il ne l'a pas fait, il perd le bénéfice de la présomption, qui ne joue que si les parties n'ont rien prévu au contrat de bail ; qu'en retenant au cas présent, pour faire droit aux demandes du bailleur, que le défaut d'état des lieux d'entrée laisse présumer que le preneur a reçu ces derniers en bon état quand le bailleur s'était contractuellement engagé envers le preneur a faire établir un état des lieux contradictoire et qu'il avait failli à cette obligation, de sorte que la présomption précitée ne jouait pas, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'époque des faits, ensemble l'article 1731 du code civil ;
4) Alors qu'en retenant que le preneur avait réalisé des travaux de grande ampleur lors de la prise de possession des lieux, pour en déduire que la présomption de bon état des locaux correspondait à la réalité, quand il en résultait au contraire nécessairement que les locaux donnés à bail n'étaient pas en bon état lors de la prise d'effet du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1731 du code civil ;
5) Alors à tout le moins que si le preneur réalise d'importants travaux lors de la prise de possession des lieux, c'est l'état antérieur à ces travaux qu'il faut prendre en compte pour déterminer, à la sortie, les dégradations ou pertes qui incombent au preneur ; qu'en retenant, pour dire que les locaux étaient en bon état lors de la prise d'effet du bail, que le preneur y avait réalisé des travaux d'ampleur lors de la prise de possession, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, et privé ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ;
6) Alors que le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'au cas présent, l'expert judiciaire estimait que les travaux auraient pu se faire dans le délai d'un mois et qu'il s'agissait là de la durée « normale » de remise en état des locaux prévue au bail ; que, pour retenir un délai d'exécution des travaux de quatre mois, la cour d'appel, après avoir rappelé l'estimation de l'expert (un mois), s'est contentée de relever que « la société GTP indique elle-même qu'il était nécessaire de prévoir un délai d'exécution des travaux de quatre mois », et d'affirmer que ce délai « paraît effectivement raisonnable », sans expliquer, ne serait-ce que brièvement, pourquoi le délai préconisé par l'expert judiciaire ne devait pas être retenu, ni en quoi le délai préconisé par le bailleur paraissait raisonnable ; qu'en s'abstenant de motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
