CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10050 F
Pourvoi n° H 17-10.539
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société 3 E , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                          ,
contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2016 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Godier, société en nom collectif, dont le siège est [...]                                                               ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me X..., avocat de la société 3 E, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Godier ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 3 E aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 3 E ; la condamne à payer à la société Godier la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils, pour la société 3 E.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR imputé à la société 3 E la charge des travaux nécessaires à remédier aux désordres liés à la vétusté des lieux loués et D'AVOIR condamné la société 3 E à verser à la société Godier la somme de 18 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Le bail liant les parties, dont les termes sont repris à l'acte de cession de 2009, stipule que «le preneur entretiendra les immeubles compris dans le bail en bon état et aura la charge entière de tous les travaux de réparations locatives et grosses réparations sans jamais pouvoir exiger du bailleur une part contributive quelconque ». En cela, les parties n'ont pas dérogé aux dispositions de l'article 1755 du code civil [« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure »], de sorte que le preneur n'est pas en l'espèce tenu aux réparations des éléments atteints par la vétusté. L'huissier (procès-verbaux de constat des 14 décembre et 30 décembre 2009) et M. Y... (expert judiciaire en génie frigorifique et génie climatique) qui a pris pour base de travail les constats d'huissier en accord avec les parties, ont tous deux constaté les désordres affectant d'une part, la baie vitrée ouest constituée de huit panneaux vitrés ouvrant en accordéon à savoir le manque évident d'étanchéité à l'air et à l'eau avec des jours importants et une fixation déficiente entraînant un déplacement visible des panneaux de façade lors de l'ouverture de la porte de la brasserie, et d'autre part les désordres de la porte d'entrée nord qualifiée de très usagée avec des pommelles bricolées malgré l'importante usure et une feuillure interne de châssis fixe coté serrure grossièrement limée. Ont aussi été constatées des infiltrations à l'intérieur des locaux en provenance du plafond entraînant des décollements de peintures ainsi que la détérioration du faux-plafond récemment refait, ainsi que des désordres électriques au sujet desquels l'électricien intervenu en mars 2010 a constaté que des fils couraient dénudés dans le faux-plafond et que d'autres étaient fondus ainsi que leurs connectiques. 3E est néanmoins fondée à contester la qualification de vétusté sur la foi des seuls constats d'huissier et de l'expertise judiciaire, qui ne reprennent pas cette qualification. Comme l'a dit à juste titre le premier juge, c'est l'expertise amiable opérée par M. Z... sur l'initiative de Godier, dont le rapport du 21 octobre 2011 a été soumis à la contradiction des parties, sur lequel 3E reste taisant, qui permet, confrontée aux autres constats, d'affiner la démonstration et de caractériser la vétusté des éléments affectés. En effet, M. Z... expert en construction et architecte, également inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour, a suite à sa visite des lieux du 8 octobre 2011 énoncé que la toiture-terrasse existante à pente nulle est interdite en climat de montagne et que l'étanchéité exige une protection lourde en multi-couches ; que la bande d'étanchéité effectivement appliquée sur le débord de la dalle n'est pas autorisée. Il a conclu, rejoignant ainsi la conclusion de M. Y..., que la dalle est imprégnée d'eau et qu'elle doit être réaménagée en sa totalité pour lui rendre stabilité et étanchéité, eu égard à sa qualification « d'ouvrage vétuste arrivé à son terme faisant partie de la structure du bâtiment et n'assurant plus le couvert du local commercial qu'il est censé abriter ». Encore, le constat d'huissier du 25 juillet 2014 confirme la vétusté de la baie vitrée. Il résulte de ces éléments conjugués que, à défaut de mise à charge du preneur des effets de la vétusté, le bailleur reste tenu d'assurer le clos et le couvert lorsque, comme en l'espèce, ses éléments sont affectés par la vétusté. En confirmation du jugement déféré, l'imputabilité à 3E des travaux résultant de cette vétusté étant démontrée, celle-ci est tenue de réparer le préjudice subi par Godier en lien avec les désordres. ».
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « Attendu qu'aux termes de l'article 1755 du code civil aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; Que néanmoins en l'espèce le bail prévoit que sont à la charge du preneur les réparations locatives mais également les grosses réparations ; Attendu cependant qu'il est de jurisprudence bien établie que la vétusté est constitutive d'un cas de force majeure lorsqu'elle ne résulte pas d'un défaut d'entretien ou d'une négligence ; qu'en l'espèce aucun des deux rapports ne met en évidence de défaut d'entretien ou de négligence de la part du preneur ; Qu'il ne résulte pas du bail qu'une clause particulière ait prévu l'hypothèse de la vétusté en entendant mettre à la charge du preneur les réparations nécessitées par cette cause ; Que les termes généraux de la clause figurant au bail ne sauraient avoir pour conséquence que les parties ont entendu faire dérogation aux dispositions de l'article 1755 du code civil sauf à instaurer un déséquilibre patent dans la convention liant les parties nonobstant les clauses régissant les rapports contractuels entre la société Prunier Delapierre et la SNC Godier dans l'acte de cession notarié en date du 16.12.2009 ; Attendu donc que société 3E manque à son devoir de délivrance de la chose objet du contrat et d'en assurer une jouissance paisible à la Snc Godier en n'effectuant pas les réparations des désordres résultant de la vétusté ; Que sont rendues nécessaires par la vétusté les travaux de reprise du toit terrasse qui ont eux-mêmes entraîné la nécessité des reprises évoquées par l'expert judiciaire dans son chiffrage tel que l'a parfaitement explicité M. Z... ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus » ;
ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 99), la société 3 E faisait valoir que les cessionnaires successifs du bail répondent des agissements et des carences de leurs prédécesseurs dans l'exécution du bail cédé, qu'à supposer que les réparations nécessaires aient pour origines la vétusté du local loué, il incombait au précédent locataire, aux droits duquel vient la société Godier, d'informer le bailleur des travaux à effectuer et que, ne l'ayant pas fait durant la durée du bail conclu initialement en 1975, le preneur ne pouvait pas faire peser la charge de ces travaux sur le bailleur ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, qui n'était pas inopérant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
