CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10037 F
Pourvoi n° X 17-13.428
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Stéphane X...,
2°/ Mme Cécile Y..., épouse X...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme Christine C... D..., domiciliée [...] ,
2°/ à la commune de La Pacaudière, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,
3°/ à Mme Christelle Z..., domiciliée [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme F..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mmes C... D... et Z..., de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la commune de La Pacaudière ;
Sur le rapport de Mme F..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à Mmes Z... et C... D... la somme globale de 3 000 euros et à la commune de La Pacaudière la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR débouté les exposants de l'ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur l'action en responsabilité à l'égard de la Commune de la [...] ; qu'aux termes de l'article 1638 du code civil « si l'héritage vendu se trouve grevé sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité » ; que le vendeur peut se dégager de la présomption de responsabilité ainsi établie en rapportant la preuve que l'acquéreur avait connaissance de l'existence de la servitude ; qu'en l'espèce, le plan de bornage au 1/250 ème établi par M. A... géomètre chargé de la délimitation des lots, joint à la promesse de vente signée le 30 juin 2010, mentionne le tracé de la canalisation de long des limites Ouest et Sud de la parcelle ; qu'il résulte du relevé chronologique des interventions du services technique du SIET et de l'attestation de M. B... technicien du SIET en date du 2 mai 2013, que ce dernier est intervenu sur la parcelle X... le 15 juillet 2010 pour procéder au remplacement d'un tampon ventouse de la canalisation le matin et qu'il a procédé en présence de M. X... au traçage de la canalisation sur le terrain l'après midi ; qu'il est ainsi établi que l'acquéreur avait connaissance avant la vente de la présence de la canalisation lui permettant d'en déduire l'existence d'une charge grevant le fonds ; que la lecture de la convention de servitude régularisée le 5 décembre 1984 ne révèle aucune contrainte tenant à la présence de la canalisation autre que celles de ne pas nuire à son bon fonctionnement et à sa conservation et de n'entreprendre aucune opération de construction ou d'exploitation qui soit susceptible de l'endommager ; que ces contraintes ne sont, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, que les charges inhérentes à la présence d'un tel ouvrage sur un terrain constructible ; que la mention à l'acte de la servitude n'aurait donc pas permis aux époux X... d'être plus amplement informé sur les contraintes liées à la présence de la canalisation et c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il ne pouvait être retenu contre le vendeur un manquement à son obligation d'information ; Sur l'action en responsabilité à l'encontre de Me C... D... ; qu'il incombe au notaire instrumentaire qui doit assurer la sécurité l'efficacité et l'authenticité des actes de rechercher dans les actes antérieurs et les états hypothécaires du chef des précédents propriétaires, l'existence des éventuelles charges grevant le fonds vendu ; qu'il ne peut donc se contenter des informations fournies par le vendeur qui peuvent être incomplètes ou erronées ; qu'ainsi le fait que la commune n'ait pas produit la convention de décembre 1984 créant la servitude et qu'il n'en soit pas fait mention dans les pièces créant le lotissement ne dispensait pas le notaire de procéder à d'autres recherches sur la situation du terrain objet de la vente ; qu'il est acquis que le notaire avait reçu l'acte du 15 mai 2008 portant acquisition par la Commune des terrains sur lequel avait été établi le lotissement et que cet acte mentionnait l'existence de la servitude établie par l'acte du 5 décembre 1984 pour le passage de la canalisation d'eau potable su Syndicat intercommunal des Eaux de la TEYSSONNE dont une copie était en outre annexée ; que ses recherches auraient donc dû, nonobstant l'absence de publication de l'acte du 5 décembre 1984, l'amener à constater l'existence de cette servitude et à vérifier, avant l'établissement de l'acte qu'elle n'était pas localisée sur la parcelle vendue ; que toutefois, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, le seul préjudice résultant de cette faute s'analyse en une perte de chance pour l'acquéreur d'avoir pu se déterminer par rapport à l'achat en ayant connaissance de la servitude grevant le fond ; que dès lors que les acquéreurs ont pu décider d'acquérir au prix convenu en toute connaissance de l'existence de la servitude la faute du notaire ne leur a causé aucun préjudice ;
1°) ALORS D'UNE PART QUE le vendeur d'un immeuble a l'obligation de faire connaître à l'acquéreur la convention par laquelle il a antérieurement consenti une servitude liée à une canalisation, ainsi que les autres engagements qui en résultent et entraînent notamment une diminution de la jouissance ; Qu'en retenant en l'espèce, pour écarter tout manquement du vendeur à son obligation d'information, que les exposants, acquéreurs auraient eu connaissance avant la vente de la présence de la canalisation et que la mention à l'acte de la servitude n'aurait pas permis aux époux X... d'être plus amplement informés sur les contraintes liées à la présence de la canalisation, sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que les exposants auraient eu connaissance de l'existence de la servitude et de ses modalités, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1638 du Code civil, ensemble l'article 1147 dudit Code ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QU'en l'état des termes clairs et précis de la convention de servitude du 5 décembre 1984 selon lesquels le propriétaire reconnait au Syndicat notamment les droits suivants « a) Etablir à demeure lesdites canalisations sur la longueur spécifiée ci-dessus dans une bande de terrain de 6 mètres, une hauteur de 1,00 étant respectée entre la génératrice supérieure de la canalisation et le niveau du sol après les travaux. b) établir dans la même bande les ouvrages accessoires qui pourraient être nécessaires tels que vidanges, ventouses etc.. c) procéder sur la même largeur à tous travaux de débroussaillement abattage d'arbres et dessouchage, reconnus indispensables pour permettre la pose des canalisations », la Cour d'appel qui retient que « la lecture de la convention de servitude régularisée le 5 décembre 1984 ne révèle aucune contrainte tenant à la présence de la canalisation autre que celles de ne pas nuire à son bon fonctionnement et à sa conservation et de n'entreprendre aucune opération de construction ou d'exploitation qui soit susceptible de l'endommager » , pour en déduire que « ces contraintes ne sont
que les charges inhérentes à la présence d'un tel ouvrage sur un terrain constructible » de sorte que « la mention à l'acte de la servitude n'aurait donc pas permis aux époux X... d'être plus amplement informé sur les contraintes liées à la présence de la canalisation », a dénaturé ladite convention en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS DE TROISIEME PART QU'en retenant que « l'acquéreur avait connaissance avant la vente de la présence de la canalisation lui permettant d'en déduire l'existence d'une charge grevant le fonds », sans nullement justifier une telle affirmation péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS DE QUATRIEME PART QUE le vendeur d'un immeuble a l'obligation de faire connaître à l'acquéreur la convention par laquelle il a antérieurement consenti une servitude liée à une canalisation ; Qu'en retenant que « l'acquéreur avait connaissance avant la vente de la présence de la canalisation lui permettant d'en déduire l'existence d'une charge grevant le fonds », la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1638 du Code civil, ensemble l'article 1147 dudit Code ;
5°) ALORS DE CINQUIEME PART QU'après avoir retenu la faute du notaire, la Cour d'appel qui, pour conclure que celle-ci n'avait causé aucun préjudice aux exposants énonce que « les acquéreurs ont pu décider d'acquérir au prix convenu en toute connaissance de l'existence de la servitude » et que « le seul préjudice résultant de cette faute s'analyse en une perte de chance pour l'acquéreur d'avoir pu se déterminer par rapport à l'achat en ayant connaissance de la servitude grevant le fond » ce dont il ressortait que les exposants n'avaient pas, au moment de l'acquisition connaissance de la servitude litigieuse, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS DE SIXIEME PART et en tout état de cause QU'après avoir retenu la faute du notaire, la Cour d'appel qui pour conclure que celle-ci n'avait causé aucun préjudice aux exposants énonce que « les acquéreurs ont pu décider d'acquérir au prix convenu en toute connaissance de l'existence de la servitude », sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que les exposants auraient eu connaissance de la servitude litigieuse, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ;
7°) ALORS ENFIN QUE les exposants avaient fait valoir qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire de M. E... que leur préjudice « peut se définir comme étant « la perte marginale d'une bande de terrain de 103 m2 se traduisant par une utilité nulle de cette partie de terrain voire à une gêne permanente » » et qu'il pouvait être évalué à la somme de 7.105 euros, les exposants ajoutant que « une vraie moins-value existe puisqu'ils ne peuvent pas agir pleinement en propriétaire sur leur terrain en ne pouvant pas installer de piscine ou aplanir leur jardin » (conclusions d'appel p 11 à 13) ; qu'en affirmant que le seul préjudice résultant de la faute du notaire s'analyse en une perte de chance pour l'acquéreur d'avoir pu se déterminer par rapport à l'achat en ayant connaissance de la servitude grevant le fond, la Cour d'appel a délaissé le moyen des conclusions d'appel dont elle était saisie en violation de l'article 455 du Code civil ;
