CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10030 F
Pourvoi n° V 17-11.218
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société La Perronette, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 janvier 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme Josiane Z..., épouse X..., domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société La Perronette, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme X... ;
Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Perronette aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Perronette ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société La Perronette
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16 septembre 1971 et conclu pour une durée de 60 ans à compter du 1er juillet 1971, a ordonné en conséquence l'expulsion de la SCI LA PERRONETTE, outre le paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier moyen de l'appelante tiré de la prescription ne résiste pas à l'analyse dès lors que ça n'est que par une correspondance de la mairie de [...] en date du 24 octobre 2007 que Mme X... a été alertée sur l'existence des bâtiments édifiés sans autorisation ; que la circonstance de fait selon laquelle Mme X... passerait quotidiennement en voiture aux abords de ces bâtiments n'est pas établie ; qu'il sera seulement ajouté que l'action en résolution du bail engagé le 25 février 2011 après délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire le 26 novembre 2010 n'est pas prescrite ; qu'il n'est pas question dans la présente affaire d'une prescription pénale pour une construction sans permis ; que le second moyen tiré de la mauvaise foi qui infecterait le commandement délivré par la bailleresse n'est pas davantage étayé sinon par affirmation ; que là encore la circonstance que Mme X... passant régulièrement à proximité des lieux et connaissant par suite l'état des bâtiments et aurait ainsi agi dans une volonté de nuire à sa preneuse en organisant, sous couvert de la délivrance d'un commandement de payer, un chantage à l'augmentation du loyer, n'est pas établie ; qu'aucune condition vexatoire de délivrance n'est avérée de même aucune déloyauté ne saurait être reprochée à la bailleresse qui a, dans son commandement, pris soin d'impartir à sa preneuse un délai pour régulariser la situation ; que quant au fond de l'affaire, il ressort de la combinaison du bail et du commandement :
1 - dans la clause « charges et conditions du bail » il est expressément indiqué que : « le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptifs analysaient en l'exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi définie aucune modification d'exécution ou de délais sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur à leur sujet. » ; qu'il s'en déduit que des constructions édifiées sans accord du bailleur sont un manquement avéré au contrat ;
2 - au paragraphe IV du bail intitulé détermination de la conformité, le preneur s'oblige à obtenir le certificat de conformité prévue par la réglementation en vigueur de le notifier aux bailleurs de le faire déposer au rang des minutes du notaire ;
3 - le paragraphe VI prévoit au chapitre intitulé entretien des constructions que le preneur a la charge d'effectuer, à ses frais, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code civil et par l'usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ;
4 - le même paragraphe VI stipule que le preneur devra notamment effectuer à ses frais sous sa responsabilité tous travaux prescrits par l'autorité publique ;
5 - le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer une mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux. Une telle clause n'est pas illicite dans un bail à construction ;
6 - l'expert judiciaire a pu déterminer sans être sérieusement contesté que la seule construction qui avait fait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait bénéficié d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971 alors que d'autres constructions ont été édifiées ensuite sans autorisation pour une surface totale d'un peu plus de 533 m2 ; que de même, toujours au vu du rapport d'expertise, il est constant qu'il y a de l'amiante dans la couverture du bâtiment et que les plaques constituant cette couverture sont dégradées comme le confirme l'importante fissure décrite et photographiée ; que l'article VI du contrat déjà cité ci-dessus énonce clairement que le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d'entretien, les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il n'y a aucun exclusion pour les travaux de désamiantage qui par application du bail sont à la charge du preneur ;
7 - LA PERONETTE qui a acquis le droit au bail le 15 janvier 1999 a déclaré expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour 2 bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971 ; qu'elle doit donc répondre à l'égard du bailleur du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur en ce compris le fait des constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971 ;
8 - c'est donc à bon droit que Madame X... a signifié le 26 novembre 2010 un commandement qui est exempt d'ambiguïté et qui porte sur la limitation de la surface construite à celle autorisée, la nécessité de faire et effectuer les travaux de désamiantage, l'obligation d'entretenir les constructions, tous points qui sont effectivement au rang des obligations qui pèsent sur le preneur par stricte application du bail ;
9 - il est constant qu'à l'échéance fixée par le commandement la preneuse n'a pas déféré ;
10 - au jour où la cour statue il n'a pas davantage établi que la preneuse a mis en un terme à ces manquements dès lors que l'appelante, dans ses dernières écritures devant la cour, réclame un délai pour diligenter les travaux et démarches utiles ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause de résiliation mentionnée au contrat de bail à la date du 27 décembre 2010 et le jugement est confirmé sur ce point ;
que de même, c'est à bon droit que le tribunal a ordonné l'expulsion ; qu'à cet égard, en considération du délai très raisonnable dont a disposé LA PERONETTE pour régulariser la situation c'est-à-dire plus de 6 années, il n'y a pas prise à octroyer un délai supplémentaire ;
qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail ; que c'est à bon droit que le tribunal en a fixé le montant à celui du loyer actualisé avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et dit que cette indemnité serait due et jusqu'à la libération effective des lieux ; que la cour constate que cette somme qui s'élevait au jour du jugement à 567,46 euros est aujourd'hui de 597,81 euros ; qu'il n'y a pas prise à réformer le jugement sur ce point dès lors que l'indemnité d'occupation fixée évolue nécessairement en fonction de l'indexation »
(arrêt, p. 5-7) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Madame X... ne se plaint plus du défaut de payement du loyer invoqué dans le commandement du 26 novembre 2010 ; que ce problème sera donc considéré comme résolu ; que l'intéressée ne peut pas se prévaloir d'un changement de destination sans son autorisation de certains bâtiments pour un usage d'habitation ; qu'en effet, il n'a jamais été délivré de commandement à la SCI LA PERONETTE lui demandant expressément de cesser un tel usage ; que ce grief ne peut dès lors être retenu ; qu'indépendamment de la question de l'amiante, l'expert Y... n'a pas identifié de problème d'entretien ; qu'il précise que s'agissant de constructions légères revêtues extérieurement d'un bardage métallique, leur état correspond à celui de bâtiments similaires régulièrement entretenus ; que cet autre grief ne saurait donc justifier une quelconque résolution de bail ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire mais aussi de deux rapports d'expertise privée que de l'amiante a été repérée sur la couverture d'un bâtiment ; que dans le cadre de son obligation générale d'entretien résultant du bail à construction originel (p. 9), le preneur et ses ayant-droits sont censés effectuer à leurs frais et sous leur responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 666 du code civil et par l'usage, ainsi que le replacement de tous éléments de la construction et son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LA PERONNETTE d'entreprendre les travaux de désamiantage qui s'imposaient compte-tenu de la nocivité avérée du matériau en cause ; que faute de l'avoir fait, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles sur ce point ; que force est de constater également qu'une partie des bâtiments a été édifiée sans permis de construire ; que la SCI LA PERONNETTE n'a rien fait pour régulariser leur situation administrative ; que le bail à construction originel lui imposait pourtant (page 7) de faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur ; que la négligence du preneur est d'autant plus grande qu'il connaissait cette difficulté dès son entrée dans les lieux, l'acte de cession du droit au bail du 15 janvier 1999 indiquant que la SCI LA PERONNETE était parfaitement au courant de ce fait et ferait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour les bâtiments concernés ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire, qui n'est pas équivoque, pour absence de désamiantage et défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative ; que la résiliation du bail est ainsi acquise de plein droit depuis le 27 décembre 2010 compte-tenu du délai d'un mois laissé au preneur pour déférer au commandement » (jugement, p. 3-4) ;
ALORS QUE, premièrement, en application des principes en vigueur jusqu'à l'ordonnance du 10 février 2016, la cession d'un contrat à exécution successive n'opère que pour l'avenir ; qu'à ce titre, le cédant reste seul tenu à l'égard du cocontractant cédé des manquements antérieurs à la date de la cession ; qu'en l'espèce, la SCI LA PERRONETTE soutenait que, si la cession du bail à construction stipulait que le cessionnaire ferait son affaire personnelle des conséquences de l'absence d'obtention d'un permis de construire pour deux des trois bâtiments édifiés, cette clause ne concernait nullement les rapports des parties à la cession avec le bailleur ; qu'en déduisant de la présence de cette clause que la cessionnaire devait répondre de ces constructions à l'égard même du bailleur, sans procéder à la recherche qui leur était demandée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1717 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, si un tiers peut se prévaloir du contrat en tant que situation de fait, c'est à la condition que celle-ci soit de nature à fonder l'application d'une règle juridique lui conférant le droit qu'il invoque ; qu'en l'espèce, la SCI LA PERRONETTE rappelait que la stipulation de la cession de bail selon laquelle le cessionnaire ferait son affaire personnelle des conséquences de l'absence de permis de construire ne concernait que les rapports des parties au contrat, sans faire aucune mention de leurs rapports avec le bailleur ; qu'en se fondant néanmoins sur cette stipulation pour juger que le bailleur pouvait invoquer ces manquements pour obtenir la résiliation du contrat à l'égard du cessionnaire, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard des articles 1165 et 1717 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
