CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10028 F
Pourvoi n° W 16-26.372
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme Paule X..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 4 avril 2016 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à M. Eric Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme X..., de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. Y... était propriétaire des parcelles cadastrées Section [...] et [...] , situées au lieudit [...] en la Commune de [...] moyennant le prix principal de 135.000 francs, soit 20.580,62 euros, et d'avoir condamné solidairement M. Z... et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu'à lui verser un montant de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Le document signé le 3 septembre 1998 par les époux Z... et leur fille Mme Paule X..., bailleurs d'une part, et les époux Antony et Denise Y..., preneurs d'autre part, précise d'emblée qu'entre toutes ces parties « il a été arrêté et convenu ce qui suit » ; que la lecture de ce document montre en effet qu'il a servi à régler un certain nombre de difficultés qui subsistaient entre les bailleurs et les preneurs relativement au bail à ferme conclu le 21 décembre 1982 et au sinistre survenu au mois de novembre 1995 : renonciation irrévocable des époux Y... à demander la reconstruction du bâtiment sinistré, apurement des comptes concernant les fermages échus au 25 mars 1998 et prévision d'un nouveau bail avec prise d'effet à la même date ; que d'évidence sur tous ces points le document se présente comme un accord contractuel valablement conclu entre les preneurs et les bailleurs ; qu'en outre les parties ont apposé leurs paraphes et signatures sous le paragraphe suivant : « Monsieur et Madame Louis Z..., Madame Paule X..., s' engagent à céder à titre onéreux aux preneurs en place ou à leurs descendants les immeubles bâtis et non bâtis cadastrés [...] pour une surface de 1ha51a45 ca en nature de sol et pré, [...] pour une surface de 7 ha 93 a 95 ca en nature de pré et pâture, l'ensemble pour un montant total de cent trente cinq mille francs 135.000 Francs. Deux compromis de vente des immeubles ci-dessus désignés seront établis entre les parties en l'étude de Maître F... D... notaire à [...] , aux conditions ci-dessus définies » ; que les consentements réciproques sur la chose et sur le prix étant ainsi exprimés sans ambiguïté sous la signature de toutes les parties, il apparaît que ces quelques lignes traduisent la promesse d'une vente au sens de l'article 1589 du code civil, et que l'on ne saurait, sans trahir la volonté des parties, ne voir dans cet acte que l'expression de l'engagement unilatéral des consorts Z... et X... ; que la clause d'établissement de « deux compromis de vente » ultérieurement devant un notaire ne constitue pas une condition de validité de l'engagement des uns et des autres, mais une simple modalité de mise en oeuvre de leurs volontés respectives, sans conséquence d'aucune sorte sur la nature et le contenu de l'accord déjà définitivement exprimé ; que nonobstant les péripéties qui ont pu intervenir ultérieurement, mais alors qu'aucune convention contraire n'est venue expressément défaire ce qui avait été conclu le 3 septembre 1998, il apparaît que dès cette date la convention était parfaitement scellée ; que la précision « ou à leurs descendants » signifie que raccord des volontés n'est pas limité dans le temps, de telle sorte que l'action de M. Eric Y..., fils d'Antony et Denise Y..., est sans conteste recevable ; que s'agissant d'une promesse synallagmatique et non unilatérale de vente, le texte du code général des impôts allégué par Mme X... au soutien de sa demande subsidiaire de nullité de la convention» ne s'applique pas en l'espèce ; que par de justes motifs qu'en tant que de besoin la cour approuve, le premier juge a donc donné au litige la solution qui s'imposait ; qu'il y a lieu de préciser, pour les besoins de la publicité immobilière, que les parcelles cadastrées en cause sont la propriété de Monsieur Louis Z... et de Madame Paule X..., sa fille, pour avoir été acquis par Monsieur et Madame Z..., de Monsieur Jean A... en vertu d'un acte reçu par Me B...; notaire à [...] et Maître C... Antoinette notaire à [...] , en date des 22 août et 28 décembre 1964, acte publié à la conservation des hypothèques d'[...] ' le 4 janvier 1965 volume 1975 numéro 21, et d ' un acte de donation reçu par Me F... D... entre Monsieur et Madame Louis Z... à leur fille, Paule X... le 29.03.1997, acte publié le 25.04.1997, volume 97 p. 2629 ; qu'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts, aucune faute de l'appelante ne justifiant l'octroi de sommes à ce titre ; que 1.500 euros sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'
« En vertu de la lecture combinée des articles 724 et 1122 du Code civil, Monsieur Eric Y..., juridiquement tenu par les conventions passées par son père, Monsieur Anthony Y..., est légitimement en droit de se prévaloir de l'acte sous seing privé intervenu le 3 septembre 1998 ; que ce d'autant que cet acte stipule explicitement que la vente, alors envisagée, peut profiter aux descendants des époux Y... ; que le demandeur, en sa qualité de descendant de son père, M. Anthony Y..., dispose à la fois d'une qualité pour agir et d'un intérêt à agir ; que le présent litige pose le problème relatif à la nature juridique de l'acte querellé en date du 3 septembre 1998 ; que le demandeur conclut à l'existence d'une promesse synallagmatique de vente valant vente ; que pour leur part, les défendeurs évoquent l'hypothèse d'une promesse unilatérale de vente soumise notamment à l'obligation de publicité de l'article 1840 du Code général des impôts ; qu'il résulte des termes de l'acte lui-même que l'exécution de l'engagement formulé par les bailleurs génère de la part des parties des obligations réciproques : celle de vendre d'un côté et celle de s'acquitter du prix de l'autre ; qu'en tous les cas, dès lors que les bénéficiaires de la promesse ont accepté l'offre le jour même de l'émission de celle-ci et qu'il y a eu accord sur la chose et le prix, nul doute que ladite promesse a un caractère synallagmatique ; que ce d'autant que les parties s'accordent en plus sur les conditions de la vente ; qu'à cet égard, l'établissement des deux compromis de vente évoqués dans l'acte s'analyse non pas comme un élément essentiel de la vente mais comme une simple formalité de forme qui ne saurait juridiquement faire échec à la validité de l'accord ; qu'ainsi, cette promesse synallagmatique de vente, au demeurant transmissible à cause de mort, a produit immédiatement ses effets en transférant la propriété et les risques ; que dans la mesure où les héritiers des consorts Y... étaient prévus dans l'acte comme pouvant être bénéficiaires de la vente, c'est à bon droit que Monsieur Eric Y... revendique la propriété des parcelles en cause ; qu'il ressort clairement du courrier en date du 9 septembre 2004 établi par Maître F... D..., Notaire, que Monsieur Z... , alors propriétaire, s'est rétracté en indiquant au notaire qu'il ne voulait plus vendre que la parcelle n° [...] moyennant le prix de 19.060 euros ; que toutefois, l'auteur d'une promesse de vente dont la durée est indéterminée ne peut juridiquement en être dégagé qu'après avoir mis celui à qui elle a été faite en demeure de l'accepter dans un certain délai, à moins qu'il ne soit établi que le bénéficiaire a renoncé à s'en prévaloir ; que ces deux éléments font défaut de sorte que la simple reconduction du bail à ferme ne constitue pas un obstacle à la réalisation de la vente, étant observé que l'acte querellé du 3 septembre 1998 a envisagé l'association au bail à intervenir, en qualité de co-preneur, d'Eric Y... dont il était manifestement prévu , déjà à cette époque, qu'il devait prendre la succession de ses parents ; qu'il n'est pas inutile d'observer que le courrier adressé par les bailleurs au Notaire en date du 12 décembre 1999, aux termes duquel ils souhaiteraient que le compromis de vente soit établi début 2000, après régularisation des fermages dus par M. et Mme Y... » (sic), ne constitue pas la mise en demeure susmentionnée ; que les défendeurs qui ont renoncé de manière unilatérale à leur engagement contractuel ne sauraient valablement invoquer l'absence de publicité de la vente, laquelle est d'ailleurs sans incidence sur la validité inter partes de la promesse synallagmatique sous seing privé en date du 3 septembre 1998 ; qu'en conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande tendant à annuler ladite promesse ; que s'il est vrai que les droits d'enregistrement afférents au transfert des droits réels sont dus dès la date de la promesse de vente, il n'en demeure pas moins que la validité de la mise en recouvrement des droits de mutation suppose l'existence d'un titre qui constate la validité de la vente ; que le présent jugement sera donc l'instrumentum permettant aux parties de régulariser les conséquences fiscales de cette vente ; que, pour tout ce qui précède, qu'il sera fait droit aux demandes principales formulées par Monsieur Eric Y... telles qu'elles seront précisées aux termes du dispositif du présent jugement ; que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par Monsieur Eric Y... du fait de l'inexécution de leur engagement contractuel par les défendeurs se fonde nécessairement sur les dispositions de l'article 1147 du code civil ; qu'outre les arguments ci-dessus développés, le simple rappel chronologique des faits et de la procédure renseigne sur la mauvaise foi caractérisée des bailleurs qui cherchent par tous les moyens à évincer Monsieur Eric Y... des parcelles litigieuses ; que le préjudice subi par ce dernier sera justement réparé en lui allouant la somme de 1.500 euro ; que, sur le surplus, les défendeurs, ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de !'Avocat aux offres de droit ; qu'enfin, l'équité commande d'allouer au demandeur la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE
La promesse de vente doit contenir, en contrepartie de l'engagement de vendre, un engagement corrélatif d'acheter à la charge du bénéficiaire, nécessaire pour constituer une promesse synallagmatique ; qu'en relevant que les exposants s'étaient engagés à vendre leurs parcelles [...] et [...] , sans constater un engagement corrélatif des époux Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE
Les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis d'un acte sous seing privé, déterminant pour la solution du litige ; que l'acte sous seing privé du 3 septembre 1998 soumettait la validité de la vente des parcelles [...] et [...] , appartenant aux époux Z..., à la réalisation de deux compromis de vente en l'étude de Me F... D... ; que cette formalité n'ayant jamais été accomplie, la vente ne s'est pas réalisée ; qu'en se prononçant autrement, la cour d'appel a dénaturé l'acte sous seing privé du 3 septembre 1998, violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige.
