CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10044 F
Pourvoi n° K 16-25.074
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Pacific Harmony, société de droit étranger,
2°/ la société Pacific Harmony Systems Limited, société de droit étranger,
ayant toutes deux leur siège Flat H 16/F Block 3 - Site [...] Hom (Hong-Kong),
contre l'arrêt rendu le 11 mars 2016 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre, section A), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme Evelyne D..., domiciliée Parc d'activités D Eckbols, 5 rue des Frères Lumière, [...] , prise en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société KP,
2°/ à la société E... X... et Claudine X..., notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ à la Caisse d'épargne d'Alsace, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme F... , conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat des sociétés Pacific Harmony et Pacific Harmony Systems Limited, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société E... X... et Claudine X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Caisse d'épargne d'Alsace, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme D... ;
Sur le rapport de Mme F... , conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Pacific Harmony et Pacific Harmony Systems Limited aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Pacific Harmony et Pacific Harmony systems Limited les condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme D..., la somme de 3 000 euros à la SCP E... X... et Claudine X... et la somme de 3 000 euros à la Caisse d'épargne d'Alsace ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour les sociétés Pacific Harmony et Pacific Harmony Systems Limited.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, confirmant le jugement attaqué, débouté la société Pacific Harmony de sa demande tendant à voir juger qu'elle était devenue propriétaire par l'effet de l'acte authentique daté des 30 décembre 2003 et 28 janvier 2004, que la condition suspensive stipulée dans cet acte était acquise au jour du jugement et en tout état de cause en date du 18 mars 2014, et en conséquence de voir juger qu'elle devrait être inscrite comme propriétaire du bien situé [...] et repéré comme suit : Livre Foncier de [...] Feuillet 162 Section F n°593/12 Oberfeld – [...] , sol, maison et bâtiments accessoires et ce depuis le 28 janvier 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte de vente des 30 décembre 2003 et 28 janvier 2004 (annexe n°3 de Me Y..., page 8), conclu entre la SCI KP, alors « in bonis », et la société Pacific Harmony Limited, prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention de l'accord de retrait de la procédure d'exécution forcée de la part des créanciers poursuivants et adhérents et que la réalisation ou la non-réalisation de cette condition suspensive ferait l'objet d'une note en marge de l'acte ; que conformément à ce qu'a relevé le tribunal, qu'à défaut de mention en marge de l'acte, force est de constater qu'il n'existe aucune preuve d'un retrait de la procédure de vente forcée à l'heure actuelle, la Caisse d'Epargne, appelée en la cause, créancier hypothécaire de premier rang et poursuivant, indiquant même le contraire, en justifiant non seulement qu'elle n'a pas été intégralement désintéressés, mais encore qu'elle a déclaré sa créance dans la liquidation judiciaire de la SCI KP et qu'elle a été admise à concurrence de 21 540,62 euros à titre hypothécaire le 20 septembre 2007, outre qu'elle a renouvelé son inscription hypothécaire le 17 juin 2014 pour une durée de dix ans (annexes n° 1 et 2 de la SCP Cahn & Associés) ; qu'au demeurant, il est produit aux débats un procès-verbal de réunion pour l'organisation de la vente forcée et fixation du cahier des charges, qui s'est tenu chez le notaire le 28 juin 2005 (annexe n° 10 de Me Y...) ; que par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'appelante, la procédure en question ne saurait être considérée comme périmée, au sens de l'article 386 du code de procédure civile ; qu'en effet, d'une part, il est admis que la procédure d'exécution forcée immobilière devant le notaire n'équivaut pas à une instance puisqu'elle n'aboutit pas au prononcé d'un jugement – en dehors du cas particulier des incidents traités par une juridiction dans le cadre d'un pourvoi immédiat – et ne peut se voir appliquer les règles de l'article 386 du code de procédure civile (CA Colmar 9 octobre 1998 RJE 3/1999 p. 120 et CA Colmar 5 juillet 2013 RG n° 12/00343 Epoux Z... contre SA UBS) ; que d'autre part et en tout état de cause, que la péremption ne produit pas effet de plein droit mais doit être constatée par le juge saisi de ce chef par l'une ou l'autre partie (articles 387 et 388 du code de procédure civile), ce qui n'a jamais été le cas en l'espèce ; qu'il est vrai que la procédure a, en revanche, été arrêtée par l'effet de la procédure collective ; que néanmoins, le liquidateur a justement rappelé à l'appelante (annexe n° 8 de Me A...) que la vente devait intervenir dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire du juge commissaire ou que l'exécution forcée pouvait être reprise par le créancier poursuivant, la Caisse d'Epargne ; qu'en outre, que s'il est avéré le prix a initialement été payé en la comptabilité du notaire, ainsi qu'il résulte des énonciations de l'acte authentique, réputées exactes jusqu'à inscription de faux, et si la société Pacific Harmony dénie sa signature sur les courriers qui lui sont opposés pour soutenir qu'elle avait renoncé à la vente, il n'en demeure pas moins qu'un courrier de son avocat, Me B..., daté du 7 mars 2005, demandant que les fonds lui soient versés sur son compte CARPA, à concurrence pour le moins de 150 000 euros, tend à accréditer cette version (annexe n° 8 de Me Y...) ; qu'il s'ensuit que le tribunal a considéré à bon droit, par une décision qui mérite pleine confirmation, en dépit de l'attestation notariée erronée dressée par Me X... en avril 2004, puisqu'elle indiquait que la société Pacific Harmony était propriétaire, sans évoquer même la condition suspensive sus rappelée, que l'analyse de la situation juridique montre que l'immeuble n'a pas quitté le patrimoine de la société KP et que les prétentions de la société Pacific Harmony à transcription de l'immeuble ne sont pas fondées » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « la question centrale du litige est de savoir qui est propriétaire de l'immeuble ; qu'il faut d'abord se reporter à un document qui est revêtu de la force probante maximale : l'acte authentique de vente ; que l'acte porte sur la ente par la SCI KP au profit de la société PACIFIC HARMONY SYSTEMS LIMITED d'un immeuble à l'adresse [...] au prix de 300.000 €. Le prix a été payé. En effet, page 3 de l'acte il est mentionné : « l'acquéreur a payé le prix ci-dessus exprimé comptant à l'instant même et qu'il résulte de la comptabilité du notaire sous-signé, ainsi que le vendeur le reconnaît et lui consent quittance sans réserve. Dont quittance. » ; qu'il est ajouté, toujours dans la même page que « L'acquéreur est propriétaire du bien vendu à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour et par la prise de possession réelle
» ; que les parties se sont donc entendues sur la chose et sur le prix, le prix a été payé et la propriété a été transférée. Apparemment, c'est bien la société PACIFIC HARMONY qui est propriétaire de l'immeuble ; mais que l'acte de vente comporte une condition suspensive. En page 7 et 8 il est indiqué que dix hypothèques ont été inscrites, dont deux importantes au profit de la Caisse d'Epargne, qui dispose du 1er rang. Il est également indiqué, que par ordonnance du 17 décembre 1998 le tribunal d'ILLKIRCH a ordonné l'exécution forcée. D'où la précision suivante : « la présente vente est conclue sous la condition suspensive d'obtention de l'accord de retrait de la procédure d'exécution forcée de la part des créanciers poursuivants et adhérents. La réalisation ou la non réalisation de cette condition suspensive fera l'objet d'une note en marge des présentes, apposées par le notaire sous-signé. » ; que le tribunal observe qu'aucune mention n'a été portée par le notaire en marge de l'acte ; que la SCI KP a tout mis en oeuvre pour retarder au maximum l'exécution forcée immobilière. La procédure a fait l'objet d'une suspension, et semble ne pas avoir été reprise. La demanderesse en déduit que cette procédure est périmée, et qu'elle équivaut ainsi à un retrait ; mais qu'il faut noter que, dix ans après la vente, aucune preuve formelle du retrait de la procédure n'est établie. D'ailleurs, la demanderesse se propose de verser un certain montant à la Caisse d'Epargne pour pouvoir lever son hypothèque. Alors, même si la procédure visée à l'acte est périmée, la Caisse d'Epargne disposant toujours d'une hypothèque en 1er rang a la possibilité de reprendre la procédure première ou d'en introduire une nouvelle ; que de tout cela il ressort que la condition suspensive n'a pas été remplie et que, par conséquent, la vente n'a pas eu lieu ; que la vente n'ayant pas eu lieu, c'est toujours la SCI KP qui en est propriétaire, comme le révèle d'ailleurs l'état du livre foncier » ;
1°) ALORS QU'aux termes de la clause « Situation des charges et hypothèques » de l'acte de vente conclu entre la société Pacific Harmony et la SCI KP (p. 7-8), il était convenu que « La présente vente est conclue sous la condition suspensive d'obtention de l'accord de retrait de la procédure d'exécution forcée de la part des créanciers poursuivants et adhérents. La réalisation ou la non-réalisation de cette condition suspensive fera l'objet d'une note en marge des présentes, apposée par le notaire soussigné » ; que, pour dire que le bien immobilier litigieux était demeuré la propriété de la SCI KP, la cour d'appel a retenu qu'à défaut de mention en marge de l'acte, il n'existait aucune preuve d'un retrait de la procédure de vente forcée ; qu'en statuant de la sorte, quand l'acte de vente conditionnait le transfert de propriété à la seule « obtention de l'accord de retrait de la procédure d'exécution forcée de la part des créanciers poursuivants », la mention de la réalisation ou non de cette condition en marge de l'acte n'ayant qu'un caractère informatif car n'ayant pas été érigée en condition de perfection de la vente, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil (dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, nouvel article 1103 du code civil) ;
2°) ALORS QU' il était stipulé à l'acte de vente conclu entre la société Pacific Harmony et la SCI KP (p. 9) que « Les inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble vendu étant supérieures au prix de vente, le notaire soussigné a sollicité l'accord amiable écrit des créanciers inscrits à l'effet de donner mainlevée de leurs inscriptions. L'ensemble des accords n'étant pas parvenu au notaire soussigné à ce jour, il y aura lieu, éventuellement, à ouverture d'une procédure de purge (
) Cette procédure donnera la possibilité à chaque créancier inscrit de faire une surenchère qui rendra caduc le transfert de propriété résultant des présentes (
) Si aucun des créanciers inscrits n'exerce son droit de surenchère dans les quarante jours de la notification faite par l'acquéreur en vue de la purge, délai éventuellement prolongé en vertu des dispositions de la loi, ces droits de propriété seront définitivement établis. L'attention de l'acquéreur a donc été particulièrement attirée sur le fait que son droit de propriété peut être remis en cause pendant un délai de 40 jours à compter de la notification de la vente faite aux créanciers inscrits par les soins du notaire soussigné » ; qu'il résultait de cette clause qu'à défaut de surenchère par l'un des créanciers dans le délai de 40 jours suivant la notification de la vente, le droit de propriété de la société Pacific Harmony sur l'immeuble deviendrait définitif ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande de la société Pacific Harmony tendant à voir constater qu'elle était propriétaire de l'immeuble litigieux, que la preuve de l'exécution de la condition suspensive tenant à l'obtention du retrait de la procédure d'exécution forcée engagée sur le bien n'était pas établie, sans constater que l'un des créanciers inscrits avait exercé son droit de surenchère dans le délai de 40 jours suivant la notification de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil (nouvel article 1103) ;
3°) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose et le prix ; que sauf à ce que les parties l'aient érigé en condition de formation de la vente, le versement du prix par l'acquéreur constitue un acte d'exécution démontrant la conclusion définitive du contrat ; qu'en l'occurrence, la société Pacific Harmony faisait valoir dans ses conclusions d'appel (spéc. p. 5-6) que la vente du bien immobilier litigieux était parfaite dès lors qu'elle s'était accordée avec la SCI KP sur la chose et le prix, et qu'elle avait exécuté le contrat en réglant le prix de vente ; qu'en rejetant la demande de la société Pacific Harmony tendant à voir juger qu'elle était propriétaire du bien litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que le prix de vente ait été entièrement réglé par la société Pacific Harmony, sans que ce paiement n'ait été érigé par les parties en condition du transfert de propriété, ne caractérisait pas un acte d'exécution de la vente démontrant que les parties considéraient que celle-ci était parfaite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 (1203) et 1593 du code civil ;
4°) ALORS, ENFIN, QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en énonçant que la circonstance que le conseil de la société Pacific Harmony avait, dans un courrier du 7 mars 2005, soit postérieurement à la vente du bien immobilier litigieux, demandé que la somme de 150.000 € en restitution d'une partie du prix de vente, soit versée sur son compte CARPA, « tend[ait] à accréditer » la thèse de la SCI KP selon laquelle la société Pacific Harmony avait renoncé à la vente, motif impropre à caractériser la volonté claire et sans équivoque de la société Pacific Harmony de renoncer à la vente, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil (nouvel article 1103).
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, confirmant le jugement attaqué, débouté la société Pacific Harmony de sa demande subsidiaire en responsabilité et indemnisation à l'encontre de la société notariale X... ;
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité subsidiaire du notaire et les demandes dérivées : pour critiquer la décision attaquée, en ce que le premier juge a écarté toute responsabilité du notaire pour avoir dressé une attestation de propriété erronée, avoir soutenu sur la base de documents faux que les parties avaient renoncé à la vente et enfin pour n'avoir pas restitué le prix payé par la société Pacific Harmony, aux motifs que l'attestation n'avait créé aucun droit, que l'échec de la vente tenait avant tout à l'absence de levée de la condition suspensive et non au point de savoir si les parties avaient ou non renoncé à la vente et que l'ensemble des courriers de la société Pacific Harmony ou de son conseil, qui n'avaient pas fait l'objet d'une procédure pour faux, et les documents comptables produits par le notaire démontraient que le prix initialement versé avait été restitué, l'appelante souligne : - que la C... n'a jamais souhaité justifier par une vérification d'écriture de la véracité du document dont elle se prévaut pour conclure à la renonciation à la vente ; - que le notaire a délivré une attestation fausse mais qui doit être considérée comme faisant foi jusqu'à inscription de faux et qui a, à tout le moins, été de nature à tromper la société Pacific Harmony sur la situation réelle de la vente ; - que le notaire a de plus manqué à son obligation de conseil vis-à-vis de sa mandante en n'inscrivant pas la vente au Livre foncier, ainsi qu'en ne respectant pas les formalités liées aux hypothèques ; - qu'il n'a pas assuré l'efficacité de son acte, en ne lui indiquant pas les risques de l'opération, en établissant une attestation erronée, en ne mettant pas en oeuvre la procédure de purge des hypothèques et a commis une faute délictuelle, alors qu'il aurait dû désintéresser les créanciers inscrits pour obtenir la mainlevée de la procédure de vente forcée ; - qu'elle a versé le prix de vente sans contrepartie et qu'ainsi, le préjudice subi correspond au montant de ce prix ; que, pour s'en défendre et conclure à la confirmation du jugement, la C... soutient: - que la vente était conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un accord de retrait et comportait toutes les mentions sur les hypothèques et la procédure de purge, le tout conformément à l'article 166 de la loi du 1er juin 1924 ; que la Caisse d'Epargne n'a pas donné d'accord pour poursuivre l'opération ; - que l'attestation délivrée en mars 2004 est effectivement incomplète mais que les parties avaient parfaitement conscience que la condition suspensive n'était pas levée ; - qu'il appartient à l'appelante de rapporter la preuve de la fausseté des courriers qui lui sont opposés, dans lesquels elle indique renoncer à la vente, et qui sont d'ailleurs corroborés par d'autres documents, comme le courrier de la venderesse du 2 mars 2005 ou celui de son propre conseil du 7 mars 2005 ; que le prix lui a d'ailleurs été reversé en mars 2005 ; - que la faute qui pourrait être reprochée au notaire n'est pas un manquement à l'obligation de conseil mais à son obligation en matière d'authentification de l'acte, s'agissant du défaut d'inscription au Livre foncier ; qu'il n'a cependant commis aucune faute sur ce plan, la condition suspensive n'étant pas levée ; qu'au demeurant, si le contraire devait être admis, il n'y aurait aucun lien de causalité avec un préjudice inexistant ; qu'à hauteur d'appel, la société appelante articule deux griefs à l'encontre de la société de notaires : d'une part de lui avoir délivré une attestation de propriété erronée, décrivant une situation illusoire quant à ses droits sur l'immeuble, d'autre part d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'information ; que, sur le premier point, il est incontestable que le notaire a commis une faute en délivrant une attestation manifestement erronée, qui décrivait la société Pacific Harmony comme légitime propriétaire du bien litigieux en avril 2004, faisant fi de la condition suspensive, que l'attestation n'évoquait même pas et qui n'était pas levée ; que, cependant, cette faute n'a généré aucun préjudice ; que, sans avoir à se référer aux documents qui sont opposés à la société Pacific Harmony, que celle-ci taxe de faux, ce qui commanderait une vérification d'écriture, il ressort d'un courrier de la SCI KP, en date du 2 mars 2005, avec copie au conseil de l'acquéreur (annexe n° 5 de Me Y...), que la venderesse a entendu renoncer à la transaction, et d'un courrier de Me B..., conseil de la société Pacific Harmony, en date du 7 mars 2005, qu'a été demandée la restitution au moins partielle des fonds par virement sur son compte CARPA à hauteur de 150 000 euros (annexe n° 7 de Me Y...) ; que la consultation du journal comptable du notaire confirme qu'un montant de 150 000 euros a été viré sur le compte de l'avocat de la société Pacific Harmony le 8 mars 2004, puis que deux autres montants ont été remboursés au titre de cette vente avortée, le 14 mars 2004 à concurrence de 14 800,84 euros et le 15 mars 2005 à concurrence de 150 000 euros (annexe n° 9 de Me Y...) ; que, s'il est vrai que la société Pacific Harmony a par la suite versé, le 23 septembre 2005, par l'intermédiaire du notaire, un montant de 335 000 euros à la Caisse d'Epargne, créancier poursuivant dans la procédure d'exécution forcé immobilière, pour tenter en vain d'arrêter cette procédure (annexe n° 15 de Me Y...), le notaire ne saurait en être tenu pour responsable, alors qu'il résulte d'un courrier de la Caisse d'Epargne du 18 juillet 2006 que la somme versée était insuffisante au regard de l'importance de sa créance, qui s'élevait à l'époque à la somme de 352 461,68 euros (plus intérêts 'PM') (annexe n° 6 de Me A...) ; que, pour le surplus, il ne peut être reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil ou à ses obligations en matière d'authentification de l'acte ; que l'acte de vente authentique de décembre 2003 et janvier 2004 précisait de la manière la plus claire que la vente était subordonnée à la condition suspensive que les créanciers poursuivants et adhérents consentent au retrait de la procédure de vente forcée et que la réalisation de cette condition serait matérialisée par une mention en marge de l'acte ; que le notaire ne pouvait transcrire au Livre foncier une vente dont la condition suspensive n'était pas réalisée ; que le prix ayant été restitué courant mars 2005, le notaire ne pouvait procéder à la purge des hypothèques ; qu'en conséquence, le jugement sera purement et simplement confirmé » ;
1°) ALORS QUE la société Pacific Harmony faisait valoir dans ses conclusions d'appel que les fautes qu'avait commises la SCP notariale X... lui avaient fait subir un préjudice d'un montant de 72.150 € du fait de l'immobilisation sans contrepartie du prix de vente séquestré sur le compte du notaire (conclusions d'appel, p.13 alinéa 10) et produisait une attestation en ce sens (production) ; que la cour d'appel a constaté que le notaire avait commis une faute « en délivrant une attestation manifestement erronée, qui décrivait la société Pacific Harmony comme légitime propriétaire du bien litigieux en avril 2004, faisant fi de la condition suspensive, que l'attestation n'évoquait même pas et qui n'était pas levée » (arrêt, p. 8 pénultième alinéa) ; qu'après avoir constaté qu'il ressortait du journal comptable du notaire que les sommes versées en juin 2003 par la société Pacific Harmony sur le compte du notaire aux fins d'acquérir le bien immobilier avaient été restituées en mars 2005 (arrêt, p. 9 alinéa 2), la cour d'appel en a déduit que la société Pacific Harmony n'avait subi aucun préjudice du fait de la faute du notaire ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société Pacific Harmony n'avait pas subi un préjudice tenant à l'immobilisation sans contrepartie de la somme de 350.000 €, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Pacific Harmony faisait valoir que la SCP notariale X... avait commis une faute engageant sa responsabilité en ne mettant pas en oeuvre la procédure de purge des hypothèques (p. 11-12) ; que, pour rejeter l'action en responsabilité de l'exposante contre le notaire, la cour d'appel s'est bornée à retenir que « le prix ayant été restitué courant mars 2005, le notaire ne pouvait procéder à la purge des hypothèques » ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher si le notaire n'avait pas commis une faute en s'abstenant, antérieurement à la restitution du prix, de procéder à la purge des hypothèques, privant ainsi la société Pacific Harmony de la possibilité de devenir propriétaire du bien immobilier litigieux, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
