CIV. 2
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
M. SAVATIER, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10035 F
Pourvoi n° D 17-10.950
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Dami, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 novembre 2016 par la cour d'appel de Versailles (14e chambre), dans le litige l'opposant à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 décembre 2017, où étaient présents : M. SAVATIER, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Boiffin, conseiller rapporteur, Mme Vannier, conseiller, Mme Mainardi, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Dami, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Gan assurances ;
Sur le rapport de M. Boiffin,, conseiller, l'avis de M. Lavigne, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Dami aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Gan assurances la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Dami
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Le Gan à payer à la société Dami la somme de 393 621 € au titre de la garantie de ses dommages matériels, incluant les frais de déblaiement et les pertes indirectes, de la perte de loyers et des honoraires de l'expert, et dit n'y avoir lieu à une mesure d'instruction complémentaire ;
AUX MOTIFS, sur la garantie perte de loyers QU'il est constant que les parties ont porté la garantie « perte de loyers » à deux ans selon l'avenant du 1er janvier 2008 ; que la société Le Gan se prévaut d'intercalaire au contrat A 431 PNO (01-2020) qui précise comme suit l'étendue de la garantie « pertes de loyers » : « par dérogation partielle au plafond des garanties prévues au contrat, l'indemnité due au titre de la "perte de loyers" sera calculée d'après le montant des loyers des locaux sinistrés dont le propriétaire ou le copropriétaire non occupant peut se trouver privé sur le temps nécessaire à dire d'expert pour la remise en état, l'indemnité ne pouvant toutefois pas excéder deux années de loyer » ; que cet intercalaire, que reprend au demeurant à l'article 30 des conditions générales de la police, ne saurait priver le juge du pouvoir de déterminer la durée de la perte de loyers, contractuellement fixée par la police à deux ans maximum ; que l'expert indique dans son rapport « j'estime que suite aux retards pris, au temps nécessaire pour la sélection des entreprises, l'appel d'offres, la période estivale (vacances des entreprises en juillet et août), la durée d'indisponibilité des locaux peut être estimée à un an. C'est seulement pendant cette période que les locaux endommagés sont indisponibles pour la location et justifie l'indemnisation en « perte de loyers » ; que M. A... ne s'explique cependant pas sur le point de départ de la période retenue ; que cette période ne saurait s'entendre seulement de la période de réalisation des travaux, elle doit inclure la durée totale d'indisponibilité des locaux, à savoir la période courant de la survenance du sinistre jusqu'à la remise en l'état du bien ; que la SCI retrace dans ses conclusions le calendrier des événements, de la date du sinistre, le 21 janvier 2008, jusqu'au constat d'huissier de justice du 24 novembre 2010 ; que cette période excédant 24 mois, l'appelante est fondée à solliciter une indemnisation « perte de loyers » sur la durée maximale prévue au contrat, soit une période de deux années ; que pour chiffrer la perte de loyers, l'expert indique « compte tenu de l'existence d'un projet de bail, j'estime que la garantie perte de loyers s'applique. Par contre, contrairement aux prétentions d'Oudinex (pour le compte de la SCI), cette perte de loyers ne peut concerner la totalité des deux étages, mais seulement 216 m2 au 2e étage et 119 m2 au 3e étage. Comme il a été indiqué par ailleurs que l'immeuble est divisible à partir de 200 m2, j'estime qu'il y a lieu de prendre en compte seulement : 2 X 200 m2 soit 400 m2 au 2e étage ; 119 m2 soit 200 m2 au 3e étage ; soit 600 m2 au loyer annuel de 200 €/m2 ; soit 200 X 600 = 120 000 € » ; que la SCI conteste la surface prise en compte et la valeur locative de 200 €/m2 ; que s'agissant en premier lieu de la surface retenue, la SCI soutient que les locaux du 3e étage sont indivisibles, le 3e étage étant composé d'un open-space avec des cloisons démontables en PVC avec une cafétéria, toilettes et deux cages d'escalier, qui étaient auparavant loués à la société Unilever avec un équipement adapté, que l'appelante considère que l'étage ne peut être divisé d'un point de vue fonctionnel et sécuritaire ; qu'elle se base sur une surface de 1 495 m2 au 3e étage au lieu des 200 m2 retenus par l'expert ; que la SCI se fonde également sur un constat d'huissier de justice du 10 avril 2008 faisant état de signes de pollution, des prélèvements ayant été effectués et analysés montrant la présence de bactéries et moisissures ; qu'il ressort cependant du rapport d'expertise que l'expert de la SCI a produit au cours des opérations d'expertise judiciaire une promesse de bail dans l'immeuble montrant que les locaux étaient divisibles à partir de 200 m2 ; que l'intimée fait justement observer que c'est plus de six ans après les faits que la SCI invoque comme elle le fait aujourd'hui l'indivisibilité du 3e étage ; que la cour relève qu'aucun dire, précis, n'a été formalisé auprès de l'expert sur ce point et considère qu'il ne peut être déduit de la présence de bactéries et moisissures dans les locaux une impossibilité de donner en location la partie non endommagée de ceux-ci ; que la superficie prise en compte pour la détermination de la perte de loyers sera par conséquent celle proposée par l'expert ; que s'agissant en second lieu de la valeur locative des locaux, la SCI se réfère au montant du loyer demandé à la société Unilever avant qu'elle ne quitte les lieux ; qu'il n'est pas discuté que l'immeuble était totalement inoccupé lors de la survenance du sinistre ; que l'expert signale par ailleurs que la promesse de bail qui lui a été présentée par le cabinet Oudinex prévoyait un loyer annuel de 200 €/m2 ; qu'il souligne encore que la société Le Gan a fait valoir, pour refuser toute indemnisation, que plusieurs milliers de mètres carrés ne trouvaient alors pas preneur à Rueil-Malmaison ; que la proposition de l'expert, arrêtée à 200 €/m2 au jour du sinistre, sera pareillement approuvée ; l'indemnisation due au titre de la perte de loyers sera dès lors chiffrée à la somme de 240 000 €, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une mesure d'expertise complémentaire ;
alors que le juge doit analyser concrètement les éléments apportés par les parties et répondre à leurs conclusions ; qu'en jugeant que la garantie « perte de loyers » devait être limitée à une partie d'un étage affecté d'un dégât des eaux comme le préconisait l'expert judiciaire, sans répondre aux conclusions de l'assurée rappelant qu'il s'agissait d'un plateau indivisible et soulignant que pour affirmer le contraire, l'expert s'était basé sur un simple projet de bail qui ne concernait pas l'étage litigieux, auquel il n'avait pas été donné suite et qui n'était pas annexé au rapport d'expertise, ni répondre à l'objection documentée d'une impossibilité technique et réglementaire de diviser le plateau conçu pour ne desservir qu'un seul occupant, et sans prendre en compte la démonstration, analyses biologiques à l'appui, d'une pollution bactériologique excluant de toute façon la location de l'étage sur toute sa surface, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
