CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10426 F
Pourvoi n° S 16-25.218
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Dominico B... , domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 31 mai 2016 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Julien X..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme Natali Y..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. B... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. B... .
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait diminué le montant du loyer, d'Avoir dit que le loyer est fixé à 700 € par mois et condamné M. B... à verser à M. X... et Mme Y... 11 520 € au titre des trop perçus de loyers et 160 € de charges trop perçues, d'Avoir en conséquence limité la condamnation de M. X... et Mme Y... à la somme de 8 400 € au titre de l'arriéré locatif, de les Avoir condamnés à seulement 2 000 € en réparation des dégradations du logement, somme à laquelle il convenait de déduire le montant du dépôt de garantie, et prononçant la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties, d'Avoir condamné M. B... à verser à M. X... et Mme Y..., 2 460 € avec intérêts légaux à compter de la signification de sa décision, outre les dépens et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que, sur la réévaluation du montant du loyer, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1º à 3º du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) ». De plus, l'article 7 de la même loi précise que: ' Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (...) e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris » : qu'en l'espèce, M. X... et Mme Y... sont entrés dans les lieux le 31 mars 2010 ; que l'état des lieux d'entrée du même jour, contesté par ailleurs par les locataires, relève divers désordres, notamment « la porte accès à la cave est fissurée, des affaires sont déposées. (...) Entrée: Interphone mal fixé. (...) 1 plinthe cassée. (...) Cuisine: 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. (...) 3 meubles hauts état d'usage sale, 1 meuble sous évier état d'usage, sale. (...) Salle de bains 1: La robinetterie ne fonctionne que pour la douche. (...) Salle de bains 2: 2 carreaux fissurés. (...) 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. Le mitigeur d'un des 2 lavabos ne fonctionne pas. (...) Problème avec les toilettes. (...). Coin cuisine: toutes les poignées sont mal fixées » ; que M. X... et Mme Y... ont formé une déclaration de dégât des eaux auprès de leur assureur le 2 avril 2010 ; que l'expert nommé afin de déterminer l'origine des désordres a conclu que « la présence de taux d'humidité au sol et au bas des cloisons de la maison de M. X... provient de multiples défauts d'étanchéité constatés au niveau de la cuisine, des deux salles de bain, des évacuations eaux usées et eaux vannes, saturant la salle -défauts d'étanchéité: des joints carrelages et silicone en pourtour des douches, des baignoires, de l'évacuation des eaux vannes dans la salle de bain bleu (cassure du conduit sous la baignoire, de la pipe de connexion des sanitaires), -des évacuations eaux usées de la cuisine et des salles de bains (installation non conforme), infiltration en dalle et en cave constatée, défauts d'étanchéité des réseaux d'évacuations colmatés au ruban adhésif (voir photos et films), groupe de sécurité du ballon d'eau chaude défectueux). Nous tenons à vous signaler la forte présence de sable dans le réseau d'eau chaude et de chauffage constaté suite à une purge partielle. Nous avons également relevé des infiltrations en cave causées par des défauts d'étanchéité en pied de façade et soubassement saturant également la salle » ; que le 30 avril 2010, les locataires ont écrit à l'agence Century 21 afin de lui faire part de ce que le frère de leur bailleur était venu bricoler « c'est pire qu'avant, c'est une mare maintenant! Monsieur du Fabrizio quant à lui est venu, ce même jour pour ajuster le bouton de la chasse d'eau (salle de bain bleue), à refaire! Mon ami a dû le remettre correctement. L'un comme l'autre n'y connaissent rien, nous empruntent nos outils... Après chacun de leurs passages, c'est pire. (...) Il n'y a pas d'entente entre les deux frères qui interviennent chacun leur tour et aggravent les problèmes, monopolisent notre temps et épuisent notre patience. Hier nous nous sommes couchés à 2h00 du matin car après notre journée de travail, il nous faut récurer, assainir cet appartement que nous louons pour 1200 euros. Qui vole qui ? Nous n'avons pas envie d'assumer votre mauvaise évaluation de ce bien, nous ne sommes pas des professionnels de l'immobilier. Cet appartement est loin d'offrir le minimum et de correspondre au prix payé (...) Le soir, nous avons froid dans cette maison humide, puante, insalubre et dont le chauffage dépend de M. B... , qui lui estime qu'il fait assez chaud (16º la nuit). Je voudrais qu'une personne responsable vienne demain se rendre compte des 'travaux' qui vont être entrepris par M. B... frère, nous redoutons le pire! » ; qu'ils ont sollicité la venue d'une entreprise afin de reprendre les désordres relatifs aux défauts d'étanchéité, qui a émis un devis le 23 juin 2010 d'un montant de 20.934,93 euros ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2011, les locataires ont rappelé à l'agence Century 21 de ce que « depuis le 31 avril 2010, date de notre emménagement, nous n'arrêtons pas de nous plaindre auprès de vous (...) À propos de multiples problèmes de fuites, dysfonctionnement de la chaudière, fuites radiateurs, WE bouchés car ciment à l'intérieur, 2 couches de lino posées en croisé afin de dissimuler un dégât des eaux, pression trop forte ou insuffisante, serrer les robinets anormalement fort car problèmes de goutte à goutte, moisissures sur les murs à l'intérieur comme à l'extérieur, nous avons la jouissance depuis le début que d'une douche sur un total de 2 douches et 2 baignoires (nous sommes 2 adultes et 5 enfants de 2 à 11 ans quand nous sommes tous réunis), des installations électriques douteuses, hors norme (...) Enfin, nous souhaiterions savoir si M. Lionel A... est mandaté par Century 21 ? Ce monsieur ayant fait venir chez nous un de ses ouvriers un 1er mai 2010 à 9h30 afin de refixer avec des vis plus larges un WC qui ne tenait pas, un bidet qu'on ne peut utiliser au vu de son mauvais emplacement, siliconer des éviers pour stopper les fuites, sans que cela ne résolve nos gros problèmes de fuites. Son comportement et ses menaces par la suite face à notre mécontentement exprimé au propriétaire, et à nos soucis non résolus nous ont amené à déposer une main courante le 7 avril 2011 » ; qu'ils ont de plus sollicité deux devis d'entreprises concernant l'installation électrique de l'appartement les 3 et 11 décembre 2011 ; que la société ELECTRICIENS BTP FRANCE leur a notamment fait part de ce que « l'installation électrique comporte plusieurs anomalies hors normes NFC15-100: le tableau général électrique n'est pas sécurisé, défectueux et très dangereux. L'installation intérieure d'électricité comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir avant d'éliminer les dangers. D'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique n'est pas adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement » ; que les photos accompagnant ces devis sont univoques et témoignent de la vétusté et dangerosité de l'installation électrique de l'appartement ; que le 11 décembre 2011, M. X... et Mme Y... ont écrit à l'agence Century 21 afin de leur rappeler l'existence des désordres dans l'appartement « nous signalons pour la 2ème fois, la présence de rats, des odeurs d'évacuations insupportables et un début d'incendie dans un boîtier électrique de la cuisine. La seule douche que nous utilisons se trouve derrière le mur où a eu lieu ce début d'incendie, et les murs sont imbibés d'eau. Le four ne fonctionne plus. Sans la présence de M. X... c'est l'appartement qui brûlait. Le compteur n'a pas disjoncté.... (...) Les problèmes d'humidité sont responsables de champignons et maladies diverses, l'asthme de Sacha (2,5 ans) et celui de Y
s'est aggravé et durant le mois de juin et juillet 3 d'entre nous ont souffert de diverses maladies de peau. (....) Nous ne pouvons être tenus pour responsables de l'entretien et des réparations locatives, cet appartement ne répondant pas aux normes de sécurité quant à l'installation électrique, de décence, voire d'insalubrité (...). Nous vous demandons une réduction du loyer significative, au vu des nombreux préjudices et de la non jouissance du bien tel qu'il a été convenu dans le contrat de bail » ; que de même, le 28 décembre 2011, faisant part à l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception de ce que « par mail du 11 décembre 2011, nous vous avons fait état de fils électriques qui avaient brûlé dans la cuisine mettant hors service le four (...) Et rendant inutilisable la seule douche (salle de bains beige) dont nous nous servions au motif de risque d'électrocution. Nous avons dû remettre un flexible dans l'autre douche (salle de bain bleue) sachant que les problèmes de pression d'eau les bousillent + eau brûlante (...), de plus, une fuite à la tête de robinet du radiateur déclenche l'arrêt de la chaudière, cette salle de bain bleue n'est donc pas chauffée. Les moisissures que X
dissimule tous les six mois (décembre 2010/juin 2011) reviennent et sont présentes dans tout l'appartement (...). Nous avons invité le propriétaire à venir constater lui-même et nous en avons profité pour faire un tour de tous les problèmes, nous lui avons remis une copie d'un des devis d'électricité pour des travaux indispensables et obligatoires. Sa seule réponse est qu'il ne voulait pas louer! (...) Nos appels téléphoniques, nos courriers (...) Pour vous avertir des désordres multiples et la nécessité de travaux restent sans effets. Pire nous subissons une aggravation des désordres » ; que les locataires ont fait appel au conciliateur de justice par lettre du 1er février 2012, lui faisant part de leur désarroi et sollicitant son aide ; qu'ils ont échangé de nombreux courriels avec lui. ; que notamment, dans un courriel du 3 mai 2012, Mme Y... l'informait que les problèmes s'aggravaient, que les murs des chambres de leurs enfants « étaient couverts de moisissure, avec un pan de mur dont les panneaux de liège tombent, ils sont mouillés (...) Depuis que nous utilisons la douche de la 2ème salle de bain c'est de pire en pire (l'autre est inutilisable car risque d'électrocution), je fais la vaisselle dans le bac de douche, et j'en ai marre, notre propriétaire ne veut rien faire aux motifs qu'il a été changé 4 fois (c'est bien qu'il y a un problème!), nous avons appelé la police municipale dimanche matin car comme je l'avais déjà signalé depuis plus d'un an il y a des rats, et j'ai pu le prendre en photo » ; que le conciliateur de justice a reçu M. B... et l'agence CENTURY 21, leur rappelant leurs obligations ; qu'il a alors conseillé à M. X... et Mme Y... de saisir le tribunal compétent si leur bailleur ne s'exécutait pas ; que le 27 mars 2012, M. X... et Mme Y... ont écrit à l'agence Century 21, rappelant les désordres et l'informant que « nous souhaiterions un retour d'information quant à la décision prise concernant tous les travaux à faire. Nous avons reçu toutes les entreprises envoyées par votre agence + un ami 'artisan' de M. B... et c'est quoi la suite ? (...) Des morceaux de crépis de la maison sont tombés hier sur un de nos enfants qui jouait devant la maison ! » ; que le 6 avril 2012, le service d'hygiène et salubrité de la ville de Cormeilles en Parisis a mis en demeure M. B... d'exécuter dans un délai d'un mois les travaux suivants: « mise en place d'orifice d'évacuation d'air vicié en partie haute dans la cuisine et les pièces de service, de même qu'une arrivée d'air frais en partie basse dans la cuisine; création dans les pièces principales et chambres isolées d'ouvertures donnant l'air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante, recherche des causes d'humidité, défaut d'étanchéité des ouvrants et cloisons, isolation thermique, ventilation et chauffage, remise en état et sécurisation des installations de distribution de gaz relative au chauffage, mise aux normes de l'installation électrique qui présente un danger » ; que divers devis et rendez-vous avec des entrepreneurs ont été pris pour reprendre les désordres ; qu'il apparaît que les locataires ont exigé leur présence lors des diverses interventions des techniciens ; que cette exigence, bien que compliquant leurs interventions n'a pas empêché la réalisation de ces devis en l'espace d'un mois (entre fin février 2012 et fin mars 2012) ; qu'ils ont cessé de régler leurs loyers à compter d'avril 2012 ; que le 13 avril 2012, l'agence gestionnaire a adressé un courrier au service de l'hygiène et de la salubrité de la ville afin de l'informer que le propriétaire avait accepté les devis mais que « M. B... , tout en étant pleinement conscient des travaux à réaliser est une personne âgée dont les ressources ne permettent pas de régler les travaux importants tant que les locataires ne reprendront pas le règlement de leurs loyers » ; que des travaux de ventilation ont eu lieu en juin 2012 ; que le 11 septembre 2012, M ; B... a versé un acompte pour un devis de reprise de l'installation électrique ; que le 28 septembre 2012, l'agence gestionnaire a écrit aux locataires les informant que l'électricien avait de grandes difficultés pour débuter les travaux en raison de leur volonté d'être présents à cette occasion ; que le 30 septembre 2012, l'électricien a informé l'agence de ce qu'il refusait le chantier en raison du manque de disponibilité des locataires ; que les locataires sont partis du logement le 4 avril 2013 ; qu'eu égard à l'ensemble des pièces du dossier il apparaît que le logement pris à bail était dans un état déplorable, avec de multiples désordres, et ce dès l'entrée dans les lieux des locataires ; que par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que ces désordres sont d'ordre structurel et inhérents à l'immeuble ; que M. X... et Mme Y... n'ont cessé de multiplier les courriers afin d'y mettre fin, sans succès ; que de surcroît, le propriétaire a simplement effectué quelques interventions parcellaires réalisées par lui-même, son frère ou des ouvriers mandatés par Century 21 jusqu'à la mise en demeure du service d'hygiène et salubrité de la ville, soit deux ans après l'entrée dans les lieux ; que lesdites interventions étaient simplement destinées à réparer à moindre coûts certains désordres, mais les ont empirés ; que suite à la mise en demeure, divers devis ont été entrepris ; que toutefois, seuls les travaux de ventilation ont eu lieu en juin 2012, et un acompte a été versé dans le but de réaliser les travaux d'électricité à l'exclusion de la reprise des autres désordres de l'appartement et notamment d'étanchéité ; que même si les locataires sont tenus de faciliter les travaux, il ne peut leur être reproché, eu égard à l'ensemble de leurs mésaventures durant ces deux années, d'être méfiants et de souhaiter leur présence ; que de plus, seul l'électricien a refusé de réaliser le chantier, faute pour les locataires d'avoir, en l'espace de deux semaines, donné leurs disponibilités ; que l'acompte versé a été remboursé au bailleur ; que face à ce bref délai, à l'inverse du long délai durant lequel le propriétaire a refusé de réaliser les gros travaux nécessaires dans l'appartement, il ne pourra en être tenu rigueur aux locataires ; qu'enfin, il apparaît que M. X... et Mme Y... ont cessé de régler leur loyer à compter d'avril 2012 ; qu'il s'agit d'un manquement à leurs obligations contractuelles et légales ; qu'ils ont occupé durant trois ans un bien, ce qui justifie, malgré l'ensemble des désordres une contrepartie ; qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de réévaluer le montant du loyer, en le diminuant à la hauteur de 700 euros ; que M. B... est donc condamné à verser 11.520 euros à M. X... et Mme Y... ; qu'en conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a diminué le montant du loyer mais réformé dans son quantum ;
1°) Alors que, tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que, s'il n'est pas interdit au juge de motiver sa décision en reprenant à son compte une partie des arguments avancés devant lui par l'une des parties, il ne saurait se borner, en guise de motivation, à reprendre littéralement les conclusions de l'une des parties en faisant totalement fi de celles de son adversaire; qu'en l'espèce, en reproduisant dans leur quasi intégralité les conclusions de M. X... et Mme Y... sans prendre en compte aucun des arguments présenté par M. B... , la cour, qui a statué par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, a violé l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
2°) Alors que, en se contentant de relever, pour diminuer le montant du loyer, que l'immeuble était affecté de multiples désordres d'ordre structurel dès l'entrée dans les lieux des locataires, sans s'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.3 et s.), sur le fait que M. X... et Mme Y..., qui avaient cessé de s'acquitter du paiement de leurs loyers deux années après la conclusion du bail, étaient restés dans les lieux trois ans avec leurs 5 enfants, avaient attendu (comme il résulte de l'arrêt) 15 mois à compter de l'établissement d'un devis portant sur des travaux d'étanchéité pour en réclamer l'exécution puis empêché l'électricien de réaliser des travaux en exigeant d'être présents sur place, ce qui avait entraîné le refus de ce dernier de réaliser le chantier alors qu'il avait reçu un acompte de M. B... , la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ;
3°) Alors que, les juges du fond sont tenus de répondre au moyen des conclusions des parties ; que, dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p.8, in fine), M. B... faisait valoir que M. X... et Mme Y... ne s'étaient pas acquittés du paiement de la taxe d'ordure ménagère pendant les trois années d'occupation ; qu'en ne répondant pas à ce moyen qui était péremptoire dans la détermination du montant de la créance détenue par M. B... vis-à-vis de ses locataires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
